Bởi Marko Issever
Việc lựa chọn một dự án EB-5 là một nhiệm vụ phức tạp trong bối cảnh sau khi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA) có hiệu lực. Tuy nhiên, trước khi luật này có hiệu lực và trong suốt đại dịch COVID-19, nhiều dự án được phê duyệt mẫu mực, ban đầu có vẻ khả thi và đầy hứa hẹn, đã gặp phải những khó khăn đáng kể. Nhiều dự án hiện nay không thể thu hồi vốn đầu tư của nhà đầu tư.
Trong một số trường hợp, các nhà tài trợ dự án và các đại lý di trú đã dụ dỗ những người nộp đơn nhẹ dạ bằng những bài thuyết trình hào nhoáng, những lời giới thiệu hấp dẫn và các tài liệu tiếp thị ấn tượng, được hỗ trợ bởi những lập luận thuyết phục. Ngày nay, với sự tham gia tích cực của các nhà môi giới chứng khoán, các nhà đầu tư EB-5 có thể xem xét kỹ hơn những số liệu thống kê đơn giản như mức độ tạo việc làm, thời hạn và loại dự án (nông thôn, đô thị thuộc khu vực TEA, hoặc ngoài khu vực TEA) mà họ đang đầu tư.
Chất lượng thẩm định ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả đầu tư, uy tín ngành và mức độ giám sát của cơ quan quản lý trong tương lai. Tất cả các bên liên quan đến chương trình EB-5 đều quan tâm đến tính khả thi của dự án, vì không ai muốn dính líu đến các giao dịch thất bại.
Vì sao việc lựa chọn dự án EB-5 lại quan trọng hơn bao giờ hết
Các nhà đầu tư EB-5 điển hình không phải là những cá nhân có tài sản ròng siêu cao. Hầu hết có tổng tài sản ròng từ 3 triệu đến 5 triệu đô la. Do đó, tổng cam kết tài chính cho khoản đầu tư 800,000 đô la, cộng thêm phí xử lý có thể lên tới hơn 100,000 đô la, chiếm một phần đáng kể trong tài sản ròng của họ. Mặc dù việc có được thẻ xanh là ưu tiên hàng đầu, họ không thể để mất khoản đầu tư của mình.
Luật pháp yêu cầu khoản đầu tư của họ phải có rủi ro. Họ hiểu yêu cầu này. Nhờ có RIA (Registered Investment Advisor), các nhà đầu tư giờ đây có thể dựa vào các trung gian được quản lý như các công ty môi giới chứng khoán để xác định các dự án có tình hình tài chính lành mạnh, giúp họ phân biệt các biện pháp bảo vệ cấu trúc thiết yếu với những tính năng chỉ mang tính chất "có thì tốt". Trong khi tiêu chí đầu tiên có thể giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi mất vốn, thì tiêu chí thứ hai có thể không mang lại nhiều lợi ích do rủi ro. Một số đặc điểm tài chính có thể có vẻ rủi ro khi được đánh giá riêng lẻ, chứ không phải trong bối cảnh cấu trúc vốn hoàn chỉnh. Những đặc điểm khác có thể trông hấp dẫn. Tuy nhiên, điều ngược lại cũng có thể đúng.
Hãy xem xét sự khác biệt giữa giao dịch vị thế ưu tiên và giao dịch khoản vay ưu tiên. Khoản vay ưu tiên là bất kỳ khoản tài trợ nào được hoàn trả trước khi nhận vốn EB-5. Ngược lại, vị thế ưu tiên là vốn EB-5 nằm ở vị trí cao nhất trong cấu trúc vốn, không có khoản nợ nào khác, dù là ưu tiên hay thứ cấp, đứng trước nó. Nhìn bề ngoài, giao dịch vị thế ưu tiên có vẻ an toàn hơn vì không có khoản tài trợ nào đứng trước vốn EB-5. Tuy nhiên, nó cũng có thể là một dấu hiệu đáng báo động, vì không có tổ chức tài chính uy tín nào quan tâm đến việc đầu tư vào dự án, ngay cả ở mức khoản vay ưu tiên. Do đó, sự tồn tại của một khoản vay ưu tiên có thể mang lại sự an tâm hơn cho người cho vay thứ cấp nếu các tỷ lệ khác tốt. Sự tồn tại của một khoản nợ trung gian đã được cam kết mang lại sự an tâm cho các nhà đầu tư EB-5 vì nó cho phép dự án tiếp tục thông qua quá trình huy động vốn EB-5.
Tuy nhiên, các điều khoản của thỏa thuận giữa các chủ nợ với bên cho vay cấp cao là rất quan trọng. Thứ nhất, cần phải có một thỏa thuận như vậy. Bởi vì các bên cho vay trung gian thường nắm giữ quyền thế chấp cổ phần trong thực thể sở hữu bất động sản, chứ không phải quyền thế chấp trực tiếp đối với bất động sản, họ phải có khả năng can thiệp theo hợp đồng nếu người vay vỡ nợ. Các quyền khắc phục này, và quyền tịch thu các phần vốn chủ sở hữu đó, là những biện pháp bảo vệ thiết yếu. Các thỏa thuận giữa các chủ nợ phải đảm bảo rằng các bên cho vay cấp cao không thể làm suy yếu hoặc xóa bỏ quyền của nhà đầu tư EB-5 mà không có thông báo trước và cơ hội khắc phục. Bất kỳ khoản vay EB5 nào cho phép sửa đổi khoản nợ cấp cao mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư EB5 đều được cấu trúc kém. Nếu có việc tịch thu tài sản, lợi ích của người nắm giữ khoản vay cấp cao và EB5 phải được hài hòa. Họ phải có khả năng tịch thu các phần vốn chủ sở hữu và thay thế nhà tài trợ nếu cần.
Nói cách khác, một thỏa thuận cho vay ưu tiên được cấu trúc tốt đôi khi có thể mang lại cho các nhà đầu tư EB-5 sự bảo vệ tốt hơn so với vị trí ưu tiên mà không có khoản nợ nào trước đó. Thay vì đánh giá chúng một cách riêng lẻ, các nhà đầu tư nên đánh giá từng đặc điểm trong bối cảnh cấu trúc vốn tổng thể và sự bảo vệ giữa các chủ nợ.
Khung đánh giá dự án EB-5
A. Cơ cấu vốn và khả năng tài chính
- Nguồn và cách sử dụng:
Sơ đồ cấu trúc vốn hoàn chỉnh cho thấy vốn EB-5 được phân bổ như thế nào trong các khoản vay ưu tiên, vốn trung gian, vốn chủ sở hữu của nhà tài trợ và các đối tác liên doanh. Các nhà đầu tư nên yêu cầu xem xét các nghiên cứu khả thi độc lập, bảng chi phí và báo cáo thẩm định của bên thứ ba.
- Nhà tài trợ tham gia vào cuộc chơi:
Mức độ vốn chủ sở hữu hữu hình và rủi ro mà nhà tài trợ sẵn sàng cam kết cho dự án sẽ quyết định mức độ tham gia của nhà tài trợ. Một dự án với rủi ro nhà tài trợ ở mức khiêm tốn thường gây ra những lo ngại. Các giao dịch nên có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển ít nhất 20%. Các giao dịch ở vị trí cấp cao mà không có khoản vay cấp cao nào từ một nhà cho vay uy tín nên có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển gần 50%.
- Thoát khỏi Chiến lược:
Chiến lược thoái vốn nêu rõ cách thức và thời điểm nhà phát triển sẽ a) hoàn trả vốn EB-5, nếu được cấu trúc dưới dạng khoản vay, hoặc b) định giá vốn, nếu được cấu trúc dưới dạng vốn chủ sở hữu. Tài liệu chào bán phải nêu rõ ràng các cam kết này với những hậu quả nghiêm trọng nếu không tuân thủ. Hầu hết các giao dịch dựa trên dự báo tái cấp vốn hoặc bán đứt. Trong mỗi phương án, các giả định cần được kiểm tra tính khả thi thông qua phân tích kịch bản.
B. Tình trạng tuân thủ quy định/nhập cư
- Nộp và trạng thái mẫu đơn I-956F:
Một dự án được nộp và phê duyệt bởi Cục Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) mang lại lợi thế về cấu trúc, chứng minh rằng kế hoạch kinh doanh, phương pháp tạo việc làm và các điều khoản chào bán phù hợp với kỳ vọng của USCIS. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên quá khắt khe về đặc điểm này khi tham gia dự án vì nhiều dự án tiềm năng từ các nhà tài trợ uy tín thường bán hết trước khi được phê duyệt mẫu I-956F. Sự phê duyệt này chỉ là sự chấp thuận phương pháp được sử dụng và các giả định được đưa ra để tạo ra việc làm. Nó không phải là sự chứng thực rõ ràng của USCIS đối với dự án. Tất cả những gì nó nói là USCIS sẽ xem xét số lượng việc làm dự kiến được tạo ra nếu nhà phát triển sử dụng hết số vốn đã lên kế hoạch và hoàn thành dự án.
- Quản trị và minh bạch:
Mặc dù không bắt buộc, nhưng các tài liệu chào bán cần phản ánh sự tồn tại của báo cáo tài chính đã được kiểm toán, các quy trình quản trị đã được thiết lập và sự giám sát độc lập, đáng tin cậy. Theo RIA, để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, một dự án phải có báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc một người quản lý quỹ và một người giữ tiền ký quỹ. Cả hai đều cung cấp sự giám sát, nhưng người quản lý quỹ chứng nhận sự tuân thủ trong các hoạt động trước đây, trong khi người giữ tiền ký quỹ đảm bảo sự tuân thủ cho các hoạt động trong tương lai. Người quản lý quỹ giám sát vốn của nhà đầu tư trong suốt vòng đời của chúng, từ khi đăng ký và giải ngân đến khi thoái vốn hoặc hoàn trả vốn, đồng thời cung cấp quản trị độc lập, phân tách quỹ đúng cách, báo cáo cho nhà đầu tư, nhật ký kiểm toán và các biện pháp kiểm soát tuân thủ mạnh mẽ. Người giữ tiền ký quỹ là bên thứ ba đáng tin cậy giữ tiền trong một tài khoản riêng biệt và giải ngân chúng khi đạt được các điều kiện quan trọng, chẳng hạn như khởi công xây dựng, cho thuê trước hoặc giấy chứng nhận sử dụng, dưới sự giám sát và hướng dẫn rõ ràng của người quản lý quỹ. Lý tưởng nhất, một dự án nên có cả báo cáo tài chính đã được kiểm toán để cung cấp hồ sơ theo dõi và người quản lý quỹ/người giữ tiền ký quỹ để thực thi sự tuân thủ.
- Quyết định chiến lược: Cân bằng rủi ro nhập cư và đầu tư:
Một dự án có thể đáp ứng đủ điều kiện nhập cư nhưng vẫn thất bại về mặt đầu tư, gây ra rủi ro đáng kể cho các nhà đầu tư có nguồn lực hạn chế để trang trải khoản đầu tư tối thiểu EB-5 và các khoản phí xử lý liên quan. Ngược lại, một cơ hội bất động sản khả thi về mặt tài chính nhưng không mang lại lợi ích nhập cư mà nhà đầu tư mong muốn, theo định nghĩa, không phải là một khoản đầu tư EB-5 khả thi.
C. Các dấu hiệu cảnh báo
Một số dấu hiệu đáng ngờ cần được xem xét kỹ lưỡng hơn:
- Thông tin tài chính bị che giấu hoặc không đầy đủ.
- Những giả định không thực tế về công việc hoặc hệ số nhân quá cao.
- Các nhà tài trợ hoặc nhà phát triển là các tổ chức mới thành lập, chưa có kinh nghiệm hoạt động.
- Đưa ra các tài liệu hứa hẹn phê duyệt được đảm bảo, lợi nhuận được đảm bảo hoặc bảo toàn vốn (điều này sẽ gây ra lo ngại về chứng khoán và nhập cư).
- Việc giám sát độc lập hạn chế đối với các khoản tiền hoặc sự thiếu vắng bên quản trị thứ ba
Phân tích tính khả thi dự án chuyên sâu
Theo quy định, báo cáo kinh tế và kế hoạch kinh doanh, vốn là những phần tiêu chuẩn trong bộ tài liệu chào bán, nên cung cấp các số liệu thống kê sau. Nếu không, mỗi nhà đầu tư EB-5 đều có quyền hỏi các nhà tài trợ, chẳng hạn như các Trung tâm Khu vực quản lý Doanh nghiệp Thương mại Mới (NCE) hoặc chính các Tổ chức Tạo việc làm (JCE), những câu hỏi sau:
A. Cơ cấu vốn và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu
Các nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án không bị vay nợ quá mức và yêu cầu vốn chủ sở hữu bằng tiền mặt thực sự trong các giao dịch EB-5, trong đó khoản vay EB-5 được ưu tiên sau khoản vay chính. Thông thường, các nhà phát triển chỉ đóng góp vốn chủ sở hữu là đất đai. Không có tiền mặt để bắt đầu dự án. Dự án gặp phải tình trạng thiếu vốn và do đó trở nên quá phụ thuộc vào việc huy động vốn EB-5. Nếu không có đủ vốn EB-5 và không có khoản vay trung gian để bù đắp khoảng thiếu hụt tài chính, việc xây dựng sẽ bị đình trệ và dự án cuối cùng thất bại.
Sau khi khoản vay ưu tiên được thanh toán, tỷ lệ LTV (tỷ lệ giá trị khoản vay trên giá trị tài sản) cung cấp thông tin quan trọng về khả năng trả nợ theo chương trình EB5. Điều cần thiết là phải có báo cáo thẩm định độc lập từ bên thứ ba để tính toán tỷ lệ này, và nếu có thể, tiến hành kiểm tra khả năng chịu áp lực. Các biến số chính có thể được kiểm tra khả năng chịu áp lực bao gồm chi phí xây dựng (+10–15%), lãi suất (+2%), tốc độ cho thuê và giảm thu nhập cho thuê ổn định cũng như giá bán khi thoái vốn (-5–10%).
B. Tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR)/dự trữ và tính thanh khoản
Đối với khoản vay ưu tiên, tỷ lệ DSCR (tỷ lệ khả năng trả nợ từ dòng tiền hoạt động) thường nằm trong khoảng 1.20x–1.30x, tạo ra một khoản dự trữ dòng tiền từ 20–30% để trang trải các khoản thanh toán lãi suất cần thiết. Tỷ lệ DSCR kết hợp của khoản vay ưu tiên cộng với khoản vay EB-5 phải đạt ít nhất 1.05x–1.15x nếu vốn EB-5 là khoản vay thứ cấp. Trên thực tế, điều này tương đương với một khoản dự phòng từ 5–15% để đáp ứng tổng nghĩa vụ lãi suất từ dòng tiền tự do hiện có.
Sẽ là một lợi ích bổ sung nếu các báo cáo hiện có chứng minh được nguồn dự trữ lãi suất đầy đủ, lý tưởng nhất là cho toàn bộ thời hạn vay, hoặc ít nhất là cho đến khi hoàn thành xây dựng, cùng với khoản bảo lãnh hoặc dự trữ thâm hụt hoạt động, và đối với các bất động sản tạo ra thu nhập, có thêm khoản dự trữ chi phí đầu tư và các khoản dự phòng phát triển.
Nhìn chung, các chỉ số này giúp xác nhận tính khả thi của dự án, tăng khả năng thành công và giảm rủi ro vỡ nợ có thể gây nguy hiểm cho việc hoàn trả vốn đầu tư EB-5.
C. Cấu trúc thác nước (ưu tiên dòng tiền); Cam kết/Hạn chế không thế chấp
Quá trình thẩm định EB-5 cần tập trung vào thứ tự ưu tiên trả nợ, cách xử lý lãi suất phát sinh trong trường hợp trả nợ không hiệu quả, lãi suất khi vỡ nợ, và liệu các điều khoản cho vay có cho phép phân phối vốn chủ sở hữu trước khi thanh toán đầy đủ khoản vay EB-5 hay không, bao gồm cả lãi suất chưa thanh toán. Chủ đầu tư nắm giữ vốn chủ sở hữu dưới mức EB-5 trong thứ tự ưu tiên phân phối không nên nhận bất kỳ khoản phân phối nào cho đến khi khoản vay EB-5 được thanh toán đầy đủ.
Tương tự, cam kết không thế chấp ngăn cản người vay đặt thêm các khoản thế chấp ưu tiên mới làm giảm giá trị EB-5. Quá trình thẩm định cần cho thấy không có khoản nợ bổ sung nào mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư, không có khoản thế chấp thứ hai nào trước EB-5 làm giảm giá trị tài sản thế chấp, và không có hạn chế về thế chấp chéo. Cuối cùng, các điều khoản cho vay cần cấm việc bán tài sản làm suy yếu vị thế EB-5.
D. Thành tích của nhà phát triển/trung tâm khu vực
Trong hạng mục này, chúng tôi xem xét số lượng dự án liên quan đến chương trình EB-5 mà chủ đầu tư đã hoàn thành. Chúng tôi cũng xem xét lịch sử của các dự án tương tự về loại hình, quy mô và vị trí địa lý. Chúng tôi xác minh cả Trung tâm Khu vực và sức mạnh bảng cân đối kế toán, tính thanh khoản, các trường hợp vỡ nợ trong quá khứ, kiện tụng và phá sản. Chúng tôi cũng xem xét hồ sơ hoạt động của họ: số lượng đơn I-526E đã nộp và được chấp thuận, thẻ xanh đã cấp, phê duyệt đơn I-829, và cuối cùng, số lượng nhà đầu tư đã nhận được khoản hoàn trả đầy đủ vốn.
Khi đánh giá tính vững chắc của một cấu trúc EB-5, chúng tôi cũng xem xét bản chất của các đảm bảo. Chúng bao gồm đảm bảo từ chối I-526E, làm rõ liệu nó chỉ bao gồm các trường hợp từ chối liên quan đến dự án hay cả các trường hợp từ chối liên quan đến nguồn vốn; đảm bảo hoàn thành xây dựng; và, trong những trường hợp hiếm hoi, đảm bảo thanh toán từ bên thứ ba. Trường hợp cuối cùng, trong đó một thực thể bên ngoài cam kết tài sản vượt quá những tài sản đã gắn liền với dự án, là không phổ biến nhưng cực kỳ có giá trị.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
