Lộ trình của chủ khách sạn đến nguồn tài trợ EB-5
đối với việc xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo khách sạn mới:
Mười bước để chào bán EB-5 thành công
CẬP NHẬT DILLON COLUCCI và nhân viên
Sản phẩm Chương trình thị thực nhà đầu tư EB-5 cho phép những người không phải người Hoa Kỳ đầu tư 800,000 USD (hoặc 1.05 triệu USD) vào một doanh nghiệp dự kiến sẽ tạo ra ít nhất 10 việc làm lâu dài mới cho mỗi nhà đầu tư và nhận được thị thực có điều kiện sau khi được Cơ quan Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ xem xét và phê duyệt (“ USCIS”). Dự án khách sạn là một trong những hạng mục đầu tư tốt nhất cho nhà đầu tư EB-5, vì chúng có xu hướng tạo ra nhiều công việc vận hành hơn nhiều loại hình kinh doanh khác, là đầu tư vào bất động sản, có xu hướng ổn định về giá trị hơn một số hình thức đầu tư khác. đủ điều kiện, đúng chất lượng Tài trợ EB-5, mô hình kinh doanh của họ rất dễ hiểu đối với các nhà đầu tư và họ thường được điều hành bởi hoặc theo giấy phép nhượng quyền thương mại với các thương hiệu khách sạn như Hilton, Hyatt, Intercontinental, Starwood và Wyndham được các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng biết đến trên toàn thế giới.
Đối với những nhà phát triển khách sạn đang tìm cách tiếp cận nguồn tài trợ EB-5, đây là các bước được đề xuất của chúng tôi trên con đường đạt được nguồn tài trợ EB-5 thành công:
1. Xác định xem dự án có các đặc điểm cần thiết để huy động vốn thành công thông qua chương trình EB-5 hay không. Các nhà tài trợ cho các dịch vụ đầu tư EB-5 luôn tìm kiếm những dự án mới tốt, nhưng thị trường có tính cạnh tranh cao và để thành công, một dự án sẽ cần phải có một số dấu hiệu quan trọng chứng minh dự án sẽ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư EB-5. Không nhất thiết tất cả các yếu tố này phải tồn tại ngay lập tức, nhưng càng có nhiều yếu tố tồn tại khi nhà phát triển lần đầu tiên tiếp cận các nhà tài trợ EB-5 tiềm năng thì cơ hội thu hút các nhà tài trợ EB-5 thành công và có kinh nghiệm nhất của nhà phát triển càng cao:
- Công tác sơ bộ dự án — Nhà phát triển phải hoàn thành một lượng đáng kể công việc sơ bộ của dự án, chẳng hạn như có được nghiên cứu khả thi về thị trường khách sạn, chuẩn bị kế hoạch và ngân sách sơ bộ cho dự án, xin phê duyệt nhượng quyền thương mại hoặc thỏa thuận quản lý khách sạn hoặc thư dự định, mua tài sản và xác định các yêu cầu về quy hoạch và giấy phép.
- Nhà phát triển có tiềm lực tài chính và thành tích – Các dự án EB-5 thành công nhất là những dự án có chủ đầu tư giàu kinh nghiệm và mạnh về tài chính. Các nhà tài trợ và nhà đầu tư EB-5 đều muốn các dự án được điều hành bởi các công ty mạnh có lịch sử thành công trong việc phát triển các dự án tương tự.
- Cam kết vốn chủ sở hữu của nhà phát triển – Các nhà tài trợ và nhà đầu tư EB-5 ủng hộ các dự án mà chủ đầu tư có cam kết tài chính bằng vốn tự có đầu tư vào dự án – dự kiến 20% vốn chủ sở hữu trở lên. Có một số dự án EB-5 mà nhà phát triển có ít hơn 20% vốn trong dự án, nhưng những dự án này thường khó bán cho nhà đầu tư hơn trừ khi có các yếu tố đối trọng khác.
- Cam kết tài trợ toàn bộ chi phí dự án– Các nhà đầu tư EB-5 biết rằng sự thành công của một dự án phát triển thường phụ thuộc vào khả năng của nhà phát triển trong việc có được khoản vay cao cấp hoặc nguồn tài trợ khác ngoài Vốn EB-5và việc có một khoản vay cấp cao đã cam kết hoặc nguồn tài trợ khác cho thấy rằng những người cho vay hoặc nhà đầu tư khác đã bảo lãnh cho dự án và xác định rằng dự án có tiềm năng thành công. Nếu nhà phát triển không có vốn cam kết, điều này có thể giúp chứng tỏ rằng nhà phát triển đang tích cực tìm kiếm nguồn tài trợ này và đã nhận được một số dấu hiệu quan tâm.
2. Xác định số lượng công việc trực tiếp và gián tiếp ước tính có thể được giao cho dự án. Số lượng công việc sẽ có tác động trực tiếp đến số vốn EB-5 tối đa mà nhà phát triển có thể huy động trong đợt chào bán EB-5, sử dụng công thức cơ bản là 10 việc làm trên 800,000 USD vốn EB-5. MỘT chuyên gia kinh tế có kinh nghiệm về mô hình kinh tế EB-5 có thể đưa ra ước tính sơ bộ về các công việc trực tiếp và gián tiếp đủ điều kiện theo chương trình EB-5 bằng cách sử dụng một trong một số mô hình kinh tế đã được phê duyệt, cùng với thông tin do nhà phát triển cung cấp về dự án, bao gồm quy mô và đặc điểm của khách sạn, vị trí của khách sạn, ngân sách phát triển (được phân loại thành chi phí cứng, chi phí mềm và chi phí tài chính), thương hiệu khách sạn mà khách sạn sẽ vận hành và dự kiến 5 năm về doanh thu và chi phí cho khách sạn sau khi hoàn thành. Tốt nhất là khi xác định số vốn EB-5 sẽ được huy động để lại càng nhiều càng tốt một “đệm” công việc dư thừa, để cho các nhà đầu tư thấy rằng sẽ có đủ việc làm để hỗ trợ toàn bộ số tiền EB- XNUMX khoản đầu tư đang được nhà phát triển tìm kiếm.
3. Liên hệ với một hoặc nhiều Trung tâm khu vực được USCIS phê duyệt trong khu vực dự án. Hầu hết các dự án EB-5 khách sạn đều được USCIS phê duyệt tài trợ Trung tâm khu vực, bởi vì điều này là cần thiết để dự án nhận được tín dụng cho các công việc gián tiếp cũng như trực tiếp. USCIS báo cáo rằng họ đã phê duyệt khoảng 792 Trung tâm Khu vực tính đến ngày 6 tháng 2020 năm 5, vì vậy có rất nhiều Trung tâm để lựa chọn. Nhà phát triển nên tìm kiếm các Trung tâm Khu vực có thành tích tài trợ EB-5 thành công; tuy nhiên, thông tin này không phải lúc nào cũng dễ tìm vì không có hồ sơ công khai về các dự án EB-5 thành công. Do đó, nhà phát triển nên nói chuyện với một số người có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh EB-XNUMX để có được thông tin về hồ sơ theo dõi của các Trung tâm Khu vực mà nhà phát triển đang xem xét. Nhà phát triển cũng có thể xem xét thuê luật sư EB-5 có kinh nghiệm hoặc nhà tư vấn hỗ trợ quá trình này đã từng làm việc với nhiều Trung tâm khu vực nhưng hãy thận trọng với việc trả phí trả trước hàng tháng hoặc các thỏa thuận không thể chấm dứt dễ dàng. Khi trao đổi với một hoặc nhiều Trung tâm Khu vực, mục tiêu của nhà phát triển là xác định xem Trung tâm Khu vực có quan tâm đến dự án hay không, các điều khoản tài chính mà Trung tâm Khu vực sẽ cung cấp cho nhà phát triển để tài trợ cho dự án, Trung tâm Khu vực đề xuất tiếp thị và bán sản phẩm EB-5 và những sản phẩm EB-5 khác mà Trung tâm Khu vực đã thực hiện thành công.
4. Xem xét các nguồn vốn EB-5 khả thi khác. Có một số chứng khoán Mỹ nhà môi giới hiện đang cung cấp dịch vụ huy động vốn EB-5 và nhà phát triển có thể liên hệ với một hoặc nhiều người trong số họ để xác định sự quan tâm của họ đối với dự án, mức độ họ tin rằng nó sẽ bán được trên thị trường EB-5 và những điều khoản tài chính mà họ sẽ cung cấp cho nhà môi giới dự án. Đại lý môi giới có thể tìm một Trung tâm Khu vực để tài trợ cho dự án và đại lý môi giới có thể chịu trách nhiệm thuê các đại lý tiếp thị ở Hoa Kỳ và bên ngoài Hoa Kỳ để bán các khoản đầu tư EB-5 cho dự án. Một lựa chọn khác là liên hệ trực tiếp với các đại lý tiếp thị EB-5 không thuộc Hoa Kỳ và thương lượng thỏa thuận tiếp thị với đại lý chính. Trong mọi trường hợp, điều quan trọng là nhà phát triển phải có được thông tin về lý lịch của những người đang được xem xét, cũng như hồ sơ theo dõi của họ trong các giao dịch EB-5 trước đó.
5. Nhập Thư dự định hoặc Bảng điều khoản với Trung tâm khu vực, Đại lý môi giới Hoa Kỳ hoặc Đại lý tiếp thị ngoài Hoa Kỳ. Thư dự định hoặc Bản điều khoản sẽ tóm tắt các điều khoản kinh doanh chính của khoản tài trợ EB-5 được đề xuất, bao gồm số vốn cần huy động, lãi suất hoặc lợi tức ưu đãi sẽ được tính cho khoản tài trợ EB-5 được huy động và chi phí của tất cả các khoản phí bổ sung sẽ được nhà phát triển thanh toán. Điều quan trọng nữa là nhà phát triển phải đưa ra mốc thời gian cho từng nhiệm vụ mà nhà cung cấp EB-5 sẽ thực hiện và quyền của nhà phát triển là chấm dứt thỏa thuận nếu nhà cung cấp không thực hiện theo lịch trình đã thỏa thuận. Nhà phát triển cũng nên thương lượng về thời gian thanh toán mà nhà phát triển sẽ thực hiện cho nhà cung cấp EB-5, với các khoản thanh toán tăng dần thay vì trả trước một khoản tiền lớn, điều này sẽ khó thu hồi nếu nhà phát triển quyết định chấm dứt EB-5. -5 nhà cung cấp vì không thực hiện được sau này. Ngoài ra, chủ đầu tư nên đàm phán khi nào vốn EB-5 sẽ được giải phóng cho chủ đầu tư. Một số nhà cung cấp vốn EB-5 sẽ không cho phép giải phóng phần vốn góp của mỗi nhà đầu tư EB-XNUMX cho đến khi nhà đầu tư đó nhận được sự chấp thuận đơn xin cấp thị thực ban đầu của mình (đơn xin cấp thị thực). Đơn I-526), hiện mất trung bình 13 tháng kể từ ngày nhà đầu tư nộp đơn. Nếu nhà phát triển cần tiền trước ngày đó, nhà phát triển nên yêu cầu giải ngân "sớm" trước khi nhà đầu tư EB-5 nhận được sự chấp thuận đơn I-526 của họ, nhưng điều này thường yêu cầu phải thực hiện một số điều khoản để hoàn vốn cho bất kỳ nhà đầu tư EB-5 nào có đơn I-526 bị từ chối. Điều khoản đó có thể dưới hình thức bảo đảm hoàn trả tiền cho các nhà đầu tư EB-5 bị từ chối hoặc tài khoản hoàn trả với một phần quỹ của mỗi nhà đầu tư EB-5 hoặc cả hai. Ngoài ra, nếu không có khả năng giải ngân sớm, nhà phát triển nên xem xét việc có được nguồn tài trợ “cầu nối” tạm thời trong khi chờ giải ngân vốn EB-5.
6. Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tài trợ EB-5. Vì hầu hết tất cả các khoản tài trợ EB-5 đều được thực hiện thông qua các công ty hợp danh hữu hạn hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn nên các khoản tài trợ EB-5 liên quan đến việc bán chứng khoán và phải đáp ứng các yêu cầu tương tự như các đợt chào bán chứng khoán khác. Nhìn chung, các đợt chào bán EB-5 được thực hiện dựa trên Quy định D của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (đối với các đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ bên trong Hoa Kỳ) và Quy định S (đối với các đợt chào bán chứng khoán ra nước ngoài bên ngoài Hoa Kỳ). Cả Quy định D và Quy định S đều có thể được sử dụng đồng thời cho cùng một sản phẩm EB-5. Ngoài ra, mọi đề nghị EB-5 đều yêu cầu một kế hoạch kinh doanh được chuẩn bị theo yêu cầu của USCIS và một báo cáo kinh tế đầy đủ ghi lại cơ sở cho số lượng việc làm ước tính sẽ được tạo ra do dự án. Nhà phát triển hoặc Trung tâm Khu vực thường chuẩn bị một bản ghi nhớ về vị trí riêng tư, thỏa thuận hợp tác hữu hạn hoặc thỏa thuận trách nhiệm hữu hạn cho quỹ được thành lập để chấp nhận đầu tư EB-5 và thỏa thuận đăng ký cho đợt chào bán EB-5. MỘT người viết kế hoạch kinh doanh sẽ chuẩn bị kế hoạch kinh doanh, và một nhà kinh tế sẽ chuẩn bị báo cáo kinh tế. Ngoài ra, nếu khoản đầu tư EB-5 được thực hiện dưới hình thức cho vay, các tài liệu cho vay sẽ phải được chuẩn bị. Nếu sử dụng ký quỹ thì cần phải chọn đại lý ký quỹ và phải chuẩn bị một thỏa thuận ký quỹ. Nhà cung cấp EB-5 thường sẽ dịch các tài liệu chào bán chính sang ngôn ngữ chính tại thị trường nơi khoản đầu tư EB-5 sẽ được bán.
7. Chuẩn bị đồ chào bán. Ngoài các tài liệu chào bán hợp pháp, việc chào bán EB-5 sẽ yêu cầu tài liệu tiếp thị và trình bày của nhà đầu tư chất lượng cao, chẳng hạn như tài liệu quảng cáo bóng bẩy, video, power point và trang web. Nếu thị trường sơ cấp nằm ngoài Hoa Kỳ, những tài liệu này sẽ cần phải được chuẩn bị bằng cả tiếng Anh và ngôn ngữ chính tại thị trường nơi khoản đầu tư EB-5 sẽ được bán. Nhà cung cấp EB-5 có thể chuẩn bị một số tài liệu này nhưng thường sẽ yêu cầu nhà phát triển làm video và gửi hình ảnh cũng như kết xuất cho dự án. Các sản phẩm EB-5 phải được bán từng khoản đầu tư một lần cho các nhà đầu tư cá nhân và điều quan trọng là các nhà phát triển phải dành nguồn lực để tạo ra các bài thuyết trình và tài liệu tiếp thị hấp dẫn sẽ có sức hấp dẫn cá nhân mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư EB-5.
8. Tiếp thị dự án cho các nhà đầu tư EB-5. Nhà cung cấp EB-5, cho dù đó là đại lý môi giới Hoa Kỳ, Trung tâm Khu vực hay đại lý tiếp thị chính không phải của Hoa Kỳ, sẽ chịu trách nhiệm xây dựng lịch trình Hội thảo nhà đầu tư EB-5 được tổ chức tại quốc gia hoặc các quốc gia nơi sản phẩm EB-5 sẽ được bán trên thị trường. Nhà phát triển thường sẽ được yêu cầu tham dự các buổi hội thảo ban đầu để các nhà đầu tư tiềm năng có thể gặp nhà phát triển và đặt câu hỏi liên quan đến dự án. Ngoài ra, nhà phát triển có thể được yêu cầu điều phối các chuyến tham quan dự án với các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng và có sẵn phiên dịch viên cho các chuyến tham quan này. Tiếp thị một sản phẩm EB-5 tốn nhiều thời gian và công sức, và nhà phát triển phải sẵn sàng hỗ trợ nỗ lực tiếp thị để nó thành công.
9. Nhận đăng ký cho lợi ích của công ty hợp danh hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn và bắt đầu quy trình xin thị thực EB-5 cho mỗi nhà đầu tư. Mỗi nhà đầu tư EB-5 thường sẽ ký một thỏa thuận đăng ký cho khoản đầu tư EB-5, chuyển toàn bộ số tiền đầu tư của họ vào tài khoản ký quỹ và bắt đầu quá trình nhập cư bằng cách nộp đơn I-526 thông qua luật sư nhập cư Hoa Kỳ. Hiện tại, USCIS tuyên bố thời gian xử lý trung bình cho mỗi đơn I-526 là 32.5 đến 49.5 tháng (tính đến ngày 15 tháng 2020 năm 526) kể từ ngày nộp đơn. Các điều khoản của thỏa thuận ký quỹ sẽ xác định liệu mỗi khoản đầu tư sẽ được giải phóng cho nhà phát triển trước khi đơn I-526 được cấp hay sẽ được giữ cho đến khi đơn I-5 được cấp. Như đã chỉ ra ở bước 5, đó là điều khoản cần được đàm phán với nhà cung cấp EB-5 và được tiết lộ trong tài liệu chào bán EB-526. Khi đơn I-5 được chấp thuận, nó sẽ cho phép nhà đầu tư EB-526 nộp đơn xin thị thực vào Hoa Kỳ. Sau đó, nhà đầu tư sẽ phải xin thị thực nhập cảnh và nhập cảnh vào Hoa Kỳ trong vòng sáu tháng kể từ khi có được thị thực nhập cảnh . Việc phê duyệt đơn I-829 cho phép nhà đầu tư ở lại Hoa Kỳ trong hai năm sau ngày đó và sau đó nhà đầu tư phải nộp đơn I-10,000 để ở lại Hoa Kỳ vĩnh viễn. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng có 5 -Giới hạn hàng năm về số lượng thị thực trong danh mục EB-7 và quy định giới hạn các nhà đầu tư từ bất kỳ quốc gia nào ở mức 5% giới hạn hàng năm khi đạt đến giới hạn. Do mức trần hàng năm này và nhu cầu cao về thị thực EB-5 từ một số quốc gia nhất định như Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam, Bộ Ngoại giao Hoa Kỳ đã áp đặt thời gian chờ đợi đối với một số nhà đầu tư nhằm trì hoãn việc nhập cảnh vào Hoa Kỳ của nhà đầu tư EB-526 sau khi hết hạn. Đơn I-2014 được chấp thuận. Điều này xảy ra lần đầu tiên vào năm 5 và tiếp tục xảy ra hàng năm kể từ đó. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư EB-XNUMX từ Trung Quốc, Việt Nam và Ấn Độ có thể bị chậm trễ trong việc nhận thị thực nhập cảnh, điều này sẽ kéo dài khoảng thời gian mà họ phải nộp hồ sơ. Đơn I-829. (Hồi quy là một chủ đề có nhiều ý nghĩa quan trọng, không thể thảo luận đầy đủ ở đây nhưng sẽ được thảo luận trong bài viết trên Tạp chí Nhà đầu tư EB5 này của David Hirson và Cletus Weber).
10. Cung cấp báo cáo định kỳ cho các nhà đầu tư EB-5 và ghi lại việc sử dụng quỹ đầu tư EB-5. Các nhà đầu tư EB-5 sẽ muốn được thông báo về tình trạng của dự án để đảm bảo rằng dự án đang trong quá trình hoàn thành và các nhà phát triển nên lập kế hoạch phát hành báo cáo định kỳ cho nhà đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư EB-5 sẽ yêu cầu nhà phát triển chuẩn bị tài liệu về việc sử dụng quỹ EB-5 của họ, bởi vì mỗi nhà đầu tư EB-5 sẽ phải nộp thông tin đó cùng với đơn I-829 của nhà đầu tư đó trong vòng hai năm kể từ ngày rằng nhà đầu tư vào Hoa Kỳ, như đã thảo luận ở Bước 9 ở trên. Nhận được sự chấp thuận của đơn I-829 theo truyền thống, phải mất khoảng bốn đến năm năm kể từ ngày nhà đầu tư EB-5 đầu tư lần đầu tiên vào một đợt chào bán, nhưng có thể mất nhiều thời gian hơn tùy thuộc vào thời gian nhà đầu tư nhận được đơn yêu cầu phê duyệt I-526 và sau đó có được thị thực nhập cảnh, bởi vì Không thể nộp đơn I-829 cho đến 90 ngày trước ngày kỷ niệm hai năm kể từ ngày nhà đầu tư vào Hoa Kỳ. Các nhà phát triển cần lưu ý rằng các nhà đầu tư được yêu cầu duy trì khoản đầu tư của mình ở trạng thái “trong tình trạng rủi ro” cho đến khi họ kết thúc thời hạn thời gian thường trú có điều kiện, điều này thường có nghĩa là dự án vẫn phải hoạt động và khoản đầu tư EB-5 vẫn phải được đầu tư vào dự án cho đến khoảng ngày mà mỗi nhà đầu tư EB-5 nộp đơn I-829 của họ. Tại thời điểm nộp đơn I-829, mỗi nhà đầu tư sẽ phải chứng minh rằng các điều kiện mà dự án được USCIS phê duyệt trong đơn I-526 của nhà đầu tư đã được đáp ứng. Điều đó sẽ yêu cầu nhà phát triển cung cấp bằng chứng cho thấy tất cả các điều khoản quan trọng của kế hoạch kinh doanh được sử dụng để chứng minh việc tạo ra việc làm mới đã được đáp ứng. Nếu dự án được xây dựng và hoạt động theo kế hoạch kinh doanh và báo cáo kinh tế đã được nộp cùng với đơn I-526 của nhà đầu tư, thì nhà đầu tư phải được chấp thuận đơn I-829 của mình và nhận được thị thực vĩnh viễn. Mặt khác, nếu dự án không được hoàn thành vì bất kỳ lý do gì hoặc không hoạt động theo kế hoạch kinh doanh theo yêu cầu để chứng minh rằng có đủ số lượng việc làm đã được tạo ra thì các nhà đầu tư có thể không nhận được sự chấp thuận của I- 829 đơn kiến nghị. Nếu đơn I-829 không được chấp thuận, các nhà đầu tư có thể sẽ bị buộc phải rời khỏi Hoa Kỳ và thử lại với một khoản đầu tư EB-5 khác nếu họ vẫn muốn xin thị thực Hoa Kỳ. Tiền đặt cược rất cao đối với các nhà đầu tư EB-5, vì nếu họ đầu tư vào một dự án thất bại, họ sẽ mất cả thị thực và tiền của mình. Vì lý do đó, điều cực kỳ quan trọng đối với nhà phát triển là phải hiểu rằng các dự án tốt nhất để nhận tài trợ EB-5 là những dự án có cơ hội xây dựng và vận hành thành công cao nhất trong khoảng thời gian cần thiết để các nhà đầu tư EB-5 nhận được khoản đầu tư ban đầu và Thị thực vĩnh viễn.