- EB5Investors.com
Hướng dẫn EB-5

BƯỚC 3: Nhìn trước khi nhảy: Hướng dẫn cho nhà đầu tư EB-5 về sự thẩm định hiệu quả

Bởi Debbie A. Klis và Clem G. Turner

Trước khi bất kỳ nhà đầu tư nào tiến hành đầu tư, họ nên tham gia vào “sự thẩm định” nghĩa là giai đoạn khám phá chính thức để xác nhận các giả định, xác định rủi ro và xác định xem có nên tiếp tục đầu tư dự tính hay không. Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải tự mình thực hiện thẩm định hợp lý và vạch ra quy trình thẩm định cần thực hiện trước khi đầu tư vào một dự án bất động sản hoặc một hoạt động kinh doanh. Thông qua một chút bài tập về nhà trước khi đầu tư, nhà đầu tư EB-5 có thể giảm đáng kể rủi ro đầu tư bằng cách đạt được cái nhìn sâu sắc có giá trị về cơ hội đầu tư và các nhà tài trợ của nó. Cho dù liên quan đến việc đầu tư vào một dự án bất động sản hay một hoạt động kinh doanh, các nhà đầu tư đều có thể tránh được những bất ngờ không mong muốn và tăng cường niềm tin vào khoản đầu tư. 

SỰ SÁNG TẠO BẤT ĐỘNG SẢN

Bất kể loại tài sản hoặc vị trí nào, thẩm định là một bước quan trọng trước bất kỳ khoản đầu tư bất động sản dài hạn nào. May mắn thay, hầu hết các nhà đầu tư đều có thể hưởng lợi từ việc thẩm định do nhà phát triển bất động sản có kinh nghiệm tài trợ cho dự án đã thực hiện. Sau khi chọn loại bất động sản và vị trí địa lý, nhà phát triển bất động sản thường sẽ xác định xem liệu họ có thông tin đầy đủ và chính xác về tài sản vật chất, hiệu quả tài chính và triển vọng của bất động sản hay không.

NHÀ PHÁT TRIỂN Siêng năng 

Quá trình thẩm định của các nhà phát triển và nhà tài trợ bất động sản dày dạn kinh nghiệm thường bao gồm hai giai đoạn: thẩm định “trước ý định” và thẩm định “ý định sau thư”. Giai đoạn viết trước ý định bao gồm nhiều câu hỏi cấp cao hơn, có nghĩa là người mua đang dựa vào thông tin công khai và thông tin do người bán cung cấp thay vì tốn thời gian hoặc chi phí đáng kể. Nếu giai đoạn đầu tiên này mang lại kết quả thuận lợi, người mua hoặc nhà phát triển thường sẽ thương lượng thư bày tỏ ý định với người bán về giá cả và các điều khoản vật chất trước khi bắt đầu quy trình thẩm định sâu rộng hơn. 

Khi khoản đầu tư tuân theo thư mục đích, việc thẩm định sẽ bao gồm các yêu cầu tốn kém hơn chẳng hạn như đặt hàng các nghiên cứu của bên thứ ba cộng với việc đầu tư nhiều thời gian hơn để hoàn thành phân tích sâu hơn về tài sản, tập trung vào lịch sử, điều kiện hiện tại và kinh tế của nó. tiềm năng. Giai đoạn thẩm định thứ hai này thường sẽ dẫn đến việc đàm phán và thực hiện hợp đồng mua bán. Trong cả hai giai đoạn, mục đích chính là kiểm tra tài sản về mặt vật lý, tài chính và pháp lý để giảm thiểu những bất ổn về tài chính và xác định giá trị hiện tại và tương lai của tài sản. 

PHẠM VI SỰ Siêng năng của NHÀ PHÁT TRIỂN

Quá trình thẩm định nói chung sẽ bao gồm việc xem xét quyền sở hữu, địa lý, nghiên cứu địa hình, chi phí xây dựng hoặc phục hồi của tài sản, tính khả thi của mục đích sử dụng (cho dù là ở, khách sạn, thương mại, v.v.), nghiên cứu môi trường, hóa đơn thuế, tài chính của người bán, và chứng chỉ quy hoạch. Nếu tài sản được cải thiện, quá trình thẩm định sẽ bao gồm việc xem xét khảo sát tài sản, giấy phép, giấy phép, quyền sử dụng đất, khoản nợ và thế chấp hiện có, hợp đồng cho thuê, giấy cho thuê, hợp đồng, bản thiết kế xây dựng, kế hoạch kỹ thuật và thẩm định. Nhà phát triển đang tìm kiếm những dấu hiệu có thể xảy ra với chính tài sản cũng như quyền sở hữu của nó và nhiều cân nhắc khác. 

Dưới đây, bạn sẽ tìm thấy các lĩnh vực chủ đề chính của phân tích thẩm định dựa trên bất động sản với các mục thông tin được liệt kê thường được chọn lọc và xem xét để xác minh các giả định về tài sản chủ thể. Khả năng áp dụng của từng lĩnh vực chủ đề sau đây và phạm vi phân tích theo từng lĩnh vực chủ đề này sẽ khác nhau đáng kể dựa trên hoàn cảnh cụ thể của tài sản cơ bản:

Kiểm tra thể chất.  Việc kiểm tra thực tế tài sản phải bao gồm, nếu có:

  • Khu vực xung quanh vị trí
  • Tình trạng chung của tài sản
  • Trì hoãn bảo trì
  • Tình trạng kết cấu của các tòa nhà
  • Tình trạng hệ thống tòa nhà (cấp nước, điện, HVAC, thang máy)
  • Điều kiện đất đai
  • Tiếp cận và đồng bằng lũ lụt
  • Tuân thủ quy chuẩn xây dựng
  • Tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy
  • Vấn đề xếp hạng bảo hiểm
  • Nguy hại

Cho thuê.  Việc phân tích hợp đồng thuê tài sản phải xác nhận rằng không có nghĩa vụ đặc biệt, không được tiết lộ hoặc trách nhiệm pháp lý bất ngờ bằng cách xem xét tài sản tương ứng:

  • Thuê cuộn
  • Hợp đồng thuê và sửa đổi và thư phụ
  • Điều khoản tài chính
  • Điều khoản cho thuê, các tùy chọn gia hạn và mở rộng
  • Tiền thuê cơ bản, tiền thuê bổ sung và leo thang
  • Truyền dẫn thuế và chi phí
  • Yêu cầu bảo hiểm
  • Quyền hủy bỏ và lấy lại
  • Sự phục tùng và không xáo trộn
  • Nghĩa vụ Estoppel
  • Nghĩa vụ của bên cho thuê chưa được thực hiện
  • Nghĩa vụ bảo trì và sửa chữa
  • Tùy chọn gia hạn, mở rộng, mua hàng
  • Quyền cho thuê lại, chuyển nhượng và/hoặc thừa nhận
  • Hết hạn nghĩa vụ bồi thường
  • Bảo vệ môi trường, nghĩa vụ
  • Xử lý tiền đặt cọc
  • Tranh chấp đang chờ xử lý

Nợ hiện tại.  Phân tích khoản nợ hiện tại để xác định những hạn chế trong việc trả nợ bao gồm xem xét:

  • Hợp đồng cho vay, giấy nợ
  • Chứng thư ủy thác/thế chấp
  • Chuyển nhượng hợp đồng thuê, tiền thuê và thu nhập
  • Các thỏa thuận và bảo đảm an ninh
  • Báo cáo tài chính
  • Giấy cam kết cho vay
  • Xem xét các điều khoản tài chính
  • Số tiền gốc chưa thanh toán
  • Lãi suất, lãi dồn tích
  • Tỷ lệ khấu hao/thanh toán bong bóng
  • Thời hạn và thanh toán
  • Ký quỹ thuế và ký quỹ bảo hiểm

Quyền sử dụng, Giấy phép, Giấy phép & Tiện ích.  Thẩm định cần bao gồm việc xem xét giấy phép, giấy phép, quyền sử dụng đất và khả năng tiếp cận các tiện ích:

  • Tiện ích phụ trợ
  • Giấy phép xây dựng và hệ thống xây dựng
  • Giấy phép xây dựng và giấy phép truy cập
  • Giấy phép môi trường
  • Giấy phép hoạt động đặc biệt
  • Giấy phép kinh doanh
  • Cấp thoát nước và thoát nước mưa
  • Điện
  • Khí thiên nhiên
  • Điện thoại và viễn thông

Các vấn đề và trách nhiệm về môi trường.  Vi phạm luật môi trường có thể dẫn đến trách nhiệm đáng kể về việc dọn dẹp, do đó phải xem xét:

  • Giấy phép và tuân thủ môi trường
  • Tuân thủ luật pháp liên bang, tiểu bang, địa phương
  • Các hành động thực thi đang chờ xử lý hoặc bị đe dọa
  • Lịch sử tuân thủ của tài sản
  • Có sẵn các cuộc kiểm tra của tiểu bang, liên bang hoặc địa phương
  • Khả năng xảy ra kiện tụng do tra tấn độc hại
  • Ô nhiễm từ các tài sản lân cận

Xây dựng và phân vùng và các quy định khác. Xác nhận rằng việc sử dụng hiện tại và mục đích sử dụng tài sản là hợp pháp bằng cách xác nhận việc tuân thủ các điều sau:

  • Mã xây dựng và phòng cháy chữa cháy
  • Americans with Disabilities Act (ADA)
  • Xem xét giấy chứng nhận quyền sở hữu
  • Tuân thủ quy hoạch tổng thể
  • Tuân thủ quy hoạch
  • Quy hoạch địa phương
  • Kế hoạch phát triển đơn vị (PUD)
  • Thỏa thuận sáp nhập và ghi chú plat
  • Xả nước mưa
  • Động vật hoang dã/Loài có nguy cơ tuyệt chủng/Đất ngập nước
  • Dịch vụ cấp thoát nước

Đánh giá quyền sở hữu, Tìm kiếm hồ sơ công cộng, Thuế và đánh giá. Những nỗ lực thẩm định cần bao gồm việc tìm kiếm vô số hồ sơ công khai và có được cam kết về tiêu đề hoặc bản tóm tắt để xem xét:

  • Mô tả pháp lý
  • Tuân thủ khảo sát
  • Bản đồ định thuế
  • Trao quyền sở hữu
  • Yêu cầu cần truyền đạt có thể được đáp ứng
  • Sở hữu bất lợi, sự nới lỏng theo quy định
  • Bồi thường cho các tài sản thế chấp cơ khí
  • Quyền sử dụng đất mang lại lợi ích/gánh nặng cho đất
  • Các giao ước, điều kiện và hạn chế
  • Thế chấp, chứng thư, thế chấp, hồ sơ UCC
  • Thế chấp cơ học, thế chấp phán quyết,
  • Quyền lưu giữ môi trường
  • Hội phí
  • Đánh giá bảo hiểm quyền sở hữu
  • UCC và hồ sơ bất động sản của quận
  • Hồ sơ kiện tụng và phá sản
  • Hồ sơ lưu giữ bản án
  • Thư ký và người ghi chép hồ sơ quận
  • Hồ sơ Văn phòng Nộp hồ sơ Trung ương
  • Hồ sơ ấn định thuế
  • Thuế bán hàng phải nộp đối với tài sản cá nhân

Việc đánh giá chuyên sâu nêu trên về quy trình thẩm định bất động sản có một mục đích duy nhất: để cho các nhà đầu tư thấy rằng vào thời điểm nhà phát triển, nhà tài trợ hoặc quỹ tìm kiếm nhà đầu tư, các bên này phải hoàn thành một lượng đáng kể thẩm định mà các nhà đầu tư có thể yêu cầu các bản sao mà không tốn chi phí hoặc thời gian từ phía họ. Dưới đây là một số gợi ý về cách tiến hành:

TRỞ LẠI SỰ SÁNG TẠO ĐÃ HOÀN THÀNH

Để bắt đầu quá trình đầu tư, nhà đầu tư nhận được tài liệu chào bán riêng lẻ bao gồm biên bản ghi nhớ về đợt chào bán riêng lẻ (PPM); một thỏa thuận đăng ký (với một bảng câu hỏi dành cho nhà đầu tư); thỏa thuận hợp tác (đối với quan hệ đối tác hữu hạn) hoặc thỏa thuận điều hành (đối với LLC); và các tài liệu hỗ trợ khác để tiết lộ các điều khoản chào bán và giá trị của dự án. Những tài liệu và hiện vật cung cấp này cần được xem xét cẩn thận và tất cả các câu hỏi cần được giải quyết. Sự hào hứng khi tham gia vào một giao dịch bất động sản phải được cân bằng với sự siêng năng cần thiết để đầu tư một cách khôn ngoan. 

Sau khi xem xét các tài liệu cung cấp cho một hoặc nhiều dự án và lựa chọn khoản đầu tư, trước khi thực hiện thỏa thuận đăng ký và chuyển vốn, bạn nên yêu cầu các tài liệu thẩm định trong số các danh mục trên, chẳng hạn như:

Kinh nghiệm của Nhà phát triển. Kinh nghiệm của chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành công của một dự án bất động sản. Trước khi đầu tư, nhà đầu tư phải khám phá và xác minh hồ sơ theo dõi của nhà phát triển bằng cách hỏi xem nhà phát triển đã hoàn thành bao nhiêu giao dịch trong quá khứ và nhà phát triển có kinh nghiệm với loại tài sản hiện tại hay không. Luôn tìm kiếm tên của nhà phát triển và các thành viên trong nhóm của họ trên Internet để tìm kiếm kinh nghiệm và hồ sơ theo dõi cũng như các vụ kiện tụng, phá sản, thế chấp và phán quyết trong quá khứ hoặc các vụ kiện tụng đang chờ xử lý vì vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm luật chứng khoán.

Tài liệu về quyền sở hữu, tài chính và quyền sở hữu. Nhà đầu tư nên yêu cầu và chủ đầu tư phải gửi giấy tờ sở hữu để chứng minh rằng tài sản đã được mua lại. Nếu chưa mua được tài sản, chủ đầu tư nên cung cấp thư bày tỏ ý định và hợp đồng mua lại đất để thể hiện nỗ lực mua lại tài sản cũng như đưa ra mốc thời gian hoàn tất việc mua. Ngoài nỗ lực này, việc yêu cầu thỏa thuận vay cấp cao chứng minh rằng nguồn cấp vốn cấp cao đã có sẵn hoặc đang trong quá trình cung cấp bằng chứng về tính hợp pháp của dự án và dự án sẽ được cấp vốn phù hợp. 

Báo cáo và nghiên cứu của bên thứ ba. Các báo cáo của bên thứ ba do Chủ đầu tư hoặc người cho vay cấp cao mua cho dự án sẽ cung cấp phân tích khách quan nhất về điểm mạnh và điểm yếu của tài sản. Các báo cáo tiềm năng bao gồm định giá tài sản, thẩm định, đánh giá địa điểm môi trường, khảo sát, nghiên cứu kỹ thuật, báo cáo tình trạng tài sản, nghiên cứu khả thi, báo cáo quyền sở hữu, báo cáo tình trạng tài sản, v.v., cho thấy nhiều điều. Đầu tiên, sự sẵn có của các báo cáo này chứng minh tính hợp pháp của dự án (I E, rằng đó là một dự án thực tế). Thứ hai, những báo cáo này cung cấp bằng chứng về năng lực của chủ đầu tư trong việc quản lý dự án đúng cách vì họ có kinh phí và kinh nghiệm để hoàn thành phân tích thẩm định một cách chính xác. Cuối cùng, nội dung của các báo cáo này thảo luận về khả năng tồn tại của dự án cần được xem xét trước khi đầu tư bất chấp những tuyên bố trong PPM và tài liệu tiếp thị.

Sự siêng năng bổ sung khác. Cuối cùng, các nhà đầu tư nên cân nhắc yêu cầu bất kỳ tài liệu nào khác được nêu ở trên trong “Phạm vi thẩm định của nhà phát triển” áp dụng cho dự án hiện tại. 

Tin tốt là không có bước nào ở trên tạo ra bất kỳ chi phí tự chi trả nào cho nhà đầu tư. Chi phí duy nhất là thời gian, có thể là nhỏ nhưng mang lại lợi ích vô tận. Việc từ chối cung cấp tài liệu thẩm định theo yêu cầu cho nhà đầu tư phải là dấu hiệu cảnh báo thực tế rằng:

  • dự án vẫn còn ở giai đoạn sơ khai, do đó còn quá sớm trong quá trình thẩm định để đầu tư một cách khôn ngoan;
  • nhà phát triển, nhà tài trợ hoặc người đứng đầu quỹ có thể thiếu đủ kinh nghiệm để tiến hành thẩm định thích hợp, do đó sẽ là thiếu thận trọng khi đầu tư; hoặc
  • nhà phát triển, nhà tài trợ hoặc quỹ không quảng bá một dự án hợp pháp, do đó có thể đây sẽ không bao giờ là thời điểm tốt để đầu tư.

Hãy nhớ luôn sẵn sàng từ bỏ khoản đầu tư nếu cần thiết.

CÔNG TY ĐIỀU HÀNH SỰ SÁNG TẠO

Do những thay đổi đối với chương trình EB-5 có hiệu lực vào ngày 21 tháng 2019 năm 5, một số nguồn tài trợ phi bất động sản đã tham gia vào thị trường EB-5 dành cho các doanh nghiệp đang hoạt động đang tìm kiếm vốn để mở rộng hoạt động của công ty họ. Các doanh nghiệp này thường tìm kiếm ít hơn năm nhà đầu tư EB-XNUMX; tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là chỉ vì mức tăng có thể nhỏ, điều đó không có nghĩa là rủi ro liên quan đến các khoản đầu tư tiềm năng này cũng nhỏ. Điều quan trọng là phải xác thực các tuyên bố của công ty về bản chất của công ty đang tìm kiếm vốn và mô hình kinh doanh của công ty. 

Thẩm định kinh doanh là cuộc điều tra toàn diện về hoạt động kinh doanh, tình hình tài chính và triển vọng của công ty cũng như xác định các rủi ro chính liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty. Đây phần lớn là hoạt động thu thập tất cả các thông tin liên quan và xác nhận tính chính xác và đầy đủ của thông tin công bố được đưa vào hoặc kết hợp bằng cách tham chiếu trong Báo cáo toàn diện của công ty. Vấn đề của Hồ Kế hoạch kinh doanh và bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ.

Phạm vi đánh giá thẩm định kinh doanh thích hợp khác nhau tùy theo từng giao dịch tùy thuộc vào một số yếu tố, bao gồm tính chất hoạt động kinh doanh của công ty cụ thể, mức độ rủi ro liên quan đến đợt chào bán, loại chứng khoán được chào bán và khu vực pháp lý trong đó. chứng khoán đang được bán. Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải nhớ rằng chương này không phải là hướng dẫn cụ thể để tiến hành thẩm định. Không có bất cứ qui tắt khó và nhanh nào cả. Không thể thiết lập một bộ thủ tục thẩm định thống nhất cho tất cả các giao dịch. Việc xác định mức độ cần thiết hoặc phù hợp hay điều gì tạo nên một “cuộc điều tra hợp lý” khác nhau tùy thuộc vào thực tế và hoàn cảnh cụ thể của từng đợt chào bán và từng công ty. 

Phần sau đây là bản tóm tắt các mục chính cần được đề cập trong quy trình thẩm định của Nhà đầu tư EB-5, liên quan đến đợt chào bán riêng lẻ để đầu tư vào một doanh nghiệp đang hoạt động. Trong thực tế, các cuộc điều tra thẩm định có thể được phân loại thành:

  • Siêng năng kinh doanh;
  • Thẩm định pháp lý; Và
  • Tài chính và kế toán 

SỰ SÁNG TẠO KINH DOANH

Thẩm định kinh doanh được thực hiện để có được kiến ​​thức chuyên sâu (kinh doanh và tài chính) về công ty (dù là trong trường hợp đầu tư trực tiếp hay đầu tư thông qua trung tâm khu vực) và để đánh giá điều kiện tài chính, trách nhiệm pháp lý, hợp đồng quan trọng, nhân viên điều hành. , rủi ro trọng yếu và tính khả thi của thị trường nơi công ty hoạt động. Sự chuyên sâu trong kinh doanh xem xét các vấn đề rộng lớn, bao gồm:

  • Thị trường nơi doanh nghiệp hoạt động.
  • Đối thủ cạnh tranh và rào cản gia nhập.
  • Điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp.
  • Hoạt động sản xuất, kinh doanh và tiếp thị của doanh nghiệp.
  • Nghiên cứu và phát triển.
  • Dự báo và ngân sách của doanh nghiệp.
  • Tiềm năng và chiến lược phát triển trong tương lai.
  • Mối quan hệ với các cổ đông lớn.
  • Sử dụng tiền thu được từ đầu tư.
  • Cho dù doanh nghiệp là trước hay sau doanh thu.

Thẩm định kinh doanh được thực hiện bằng cách sử dụng một số hoặc tất cả các cuộc điều tra sau:

  • Một sự xem xét kỹ lưỡng về Vấn đề của Hồ kế hoạch kinh doanh phù hợp.
  • Yêu cầu một cuộc họp với quản lý cấp cao để đặt các câu hỏi cụ thể liên quan đến nền tảng, sản phẩm và dịch vụ của công ty, thị trường cạnh tranh, nghiên cứu và phát triển, bán hàng và tiếp thị cũng như bất kỳ câu hỏi nào khác mà họ có mà không được đề cập hoặc hỗ trợ trong kế hoạch kinh doanh.
  • Yêu cầu một chuyến tham quan cơ sở chính hoặc địa điểm bán lẻ của doanh nghiệp.
  • Xem xét thông tin tài chính lịch sử và dự kiến ​​của doanh nghiệp, tốt nhất là sổ sách và hồ sơ tài chính do kế toán viên chuẩn bị hoặc tốt hơn là tài chính đã được kiểm toán.
  • Xem xét các báo cáo và nghiên cứu của bên thứ ba được yêu cầu từ các nhà tư vấn bên thứ ba, chẳng hạn như nghiên cứu khả thi hoặc đánh giá rủi ro liên quan đến hoạt động kinh doanh của họ, hữu ích trong việc đánh giá các đề xuất được nêu trong bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ. Các nhà đầu tư tiềm năng nên yêu cầu nếu có bất kỳ nghiên cứu hoặc báo cáo nào như vậy.

Sự kiểm tra hợp pháp.  Các lĩnh vực xem xét chính được đề cập trong quá trình thẩm định pháp lý bao gồm phân tích:

  • Các tài liệu của tổ chức bao gồm cơ cấu vốn, điều lệ, quy định và các quyền mà Nhà đầu tư EB-5 sẽ có so với các quyền của ban quản lý và các cổ đông khác.
  • Sở hữu trí tuệ và quyền sở hữu công nghệ, giấy phép và hồ sơ phù hợp để bảo vệ sự thẩm định của công ty.
  • Thỏa thuận quan trọng, nghĩa là các thỏa thuận quan trọng đối với doanh nghiệp và gây ra rủi ro kinh doanh hoặc trách nhiệm pháp lý đáng kể cho doanh nghiệp. Việc xem xét các hợp đồng quan trọng có thể đưa ra nhiều vấn đề cần xem xét, bao gồm:
    • Hợp đồng tín dụng hoặc công cụ nợ khác có cần phải được sửa đổi trước khi đợt chào bán có thể được tiến hành không?
    • Chẳng hạn, liệu một hợp đồng cung cấp lớn có chấm dứt trong tương lai gần không?
    • Doanh nghiệp có một vài hợp đồng hoặc khách hàng lớn cụ thể nào cần thiết cho khả năng tồn tại của doanh nghiệp không?
  • Các vấn đề về thuế có thể ảnh hưởng đến sức khỏe của công ty.
  • Quản lý và nhân viên, bao gồm cả việc sắp xếp lương thưởng và phúc lợi.
  • Vấn đề môi trường.
  • Liệu doanh nghiệp có liên quan đến bất kỳ tranh chấp hoặc kiện tụng quan trọng nào hay không.
  • Bảo hiểm đầy đủ.
  • Điều tra quyền sở hữu đối với bất kỳ tài sản và cơ sở lớn nào.
  • Khung pháp lý, bao gồm việc tuân thủ luật pháp và các quy định quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
  • Chiến lược, kế hoạch và dự đoán của nhà phát hành.
  • Triển vọng của ngành và bất kỳ vấn đề cụ thể nào đối với lĩnh vực ngành của doanh nghiệp.

Các nhà đầu tư tiềm năng (hoặc luật sư của họ) cũng có được thông tin về doanh nghiệp từ nhiều nguồn khác nhau. Mặc dù trang web của công ty là điểm khởi đầu tốt nhưng các nhà đầu tư cũng nên tìm kiếm trên Internet các mục tin tức và thông tin khác về hoạt động kinh doanh, quản lý và ngành của công ty. Tuy nhiên, một số nguồn thông tin truyền thống hơn về tài sản vô hình vẫn có thể quan trọng. Ví dụ:

  • Bạn có thể tìm thấy sự tồn tại của bất kỳ bằng sáng chế và nhãn hiệu đã đăng ký nào, bao gồm mọi đơn đăng ký đã được nộp tại Văn phòng Nhãn hiệu và Bằng sáng chế Hoa Kỳ.
  • Thông tin về bất động sản có thể được tìm thấy tại cơ quan đăng ký đất đai địa phương.

Ngoài ra, luật sư của công ty có thể xem xét trong một số trường hợp nhất định yêu cầu tìm kiếm các mục sau đây liên quan đến nợ và tình trạng mất khả năng thanh toán của công ty:

  • Hồ sơ phá sản.
  • Hồ sơ UCC.
  • Thuế liên bang, thuế tiểu bang và quyền lưu giữ theo phán quyết của doanh nghiệp và các công ty con của nó.

Những tìm kiếm này có thể được yêu cầu thông qua một công ty dịch vụ doanh nghiệp, công ty này điều phối và tiến hành tìm kiếm hồ sơ công khai của từng tiểu bang và thành phố hiện hành hoặc địa phương khác để tìm bằng chứng về bất kỳ hồ sơ phá sản, chủ nợ hoặc tài sản thế chấp thuế nào. Ví dụ: việc tìm kiếm quyền lưu giữ phải được sắp xếp theo tình trạng thành lập doanh nghiệp và các công ty con của nó. Các nguồn thông tin công khai khác về doanh nghiệp bao gồm:

  • Bất kỳ hồ sơ quản lý công khai nào của doanh nghiệp.
  • Thông cáo báo chí của doanh nghiệp và các công ty con và các chi nhánh khác.
  • Báo cáo của nhà phân tích và cơ quan xếp hạng về doanh nghiệp hoặc lĩnh vực công nghiệp của nó.
  • Các phương tiện truyền thông khác của bên thứ ba đưa tin về doanh nghiệp hoặc lĩnh vực công nghiệp của doanh nghiệp đó.

Tuy nhiên, một lượng lớn thông tin cần được xem xét chỉ có thể được lấy từ chính doanh nghiệp. Các cuộc phỏng vấn với ban quản lý doanh nghiệp có thể cung cấp thông tin có giá trị. Phần lớn thông tin quan trọng về một doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh của nó có thể được ghi chép kém hoặc không được ghi chép gì cả. Thời gian quản lý là một nguồn tài nguyên quý giá, vì vậy các câu hỏi cần được chuẩn bị trước và chỉ giới hạn ở những thông tin không có sẵn ở nơi khác. Ngoài ra, hãy cân nhắc việc đến thăm thực địa để tận mắt quan sát cơ sở vật chất của doanh nghiệp, tùy thuộc vào từng lĩnh vực kinh doanh cụ thể. Các tòa nhà và thiết bị có được bảo trì tốt không? Có bằng chứng nào về vấn đề môi trường không? Là khách hàng của họ?

Thẩm định tài chính và kế toán. Việc thẩm định tài chính và kế toán thường được thực hiện bởi các kế toán viên và được thực hiện với các thành viên của bộ phận tài chính, ngân quỹ và kế toán của doanh nghiệp cũng như các kiểm toán viên bên ngoài. Thẩm định tài chính thường bao gồm việc xem xét các mục sau:

  • Lịch sử và hình thức chuyên nghiệp báo cáo tài chính bao gồm mọi thay đổi trọng yếu so với kỳ báo cáo năm trước và các khoản mục quan trọng trong báo cáo tài chính (như trình bày lại, giảm giá trị, giao dịch bất thường, mua lại, phái sinh và phòng ngừa rủi ro, dự trữ, các thỏa thuận ngoại bảng hoặc nợ phải trả được ghi nhận dưới mức).
  • Dự kiến, ngân sách của doanh nghiệp và bất kỳ kế hoạch dài hạn nào.
  • Chứng khoán nợ chưa thanh toán, cơ sở tín dụng hiện có và bất kỳ thỏa thuận tài chính nào khác và xác định xem việc chào bán có vi phạm bất kỳ giao ước tài chính hiện có nào của doanh nghiệp hay không.
  • Tình trạng tài chính hiện tại của tổ chức phát hành và các điều kiện trong ngành của tổ chức phát hành.
  • Báo cáo nghiên cứu của các nhà phân tích khác.
  • Xu hướng lịch sử trong ngành.
  • Triển vọng của doanh nghiệp. Điều này liên quan đến việc so sánh kỳ vọng với xu hướng trong tương lai dựa trên các yếu tố như dự báo ngân sách và dòng tiền.
  • Tình hình và sự cạnh tranh của ngành. Khách hàng lớn của doanh nghiệp là ai và những hợp đồng chính là gì?
  • Việc sử dụng tiền thu được. Chính xác thì chúng sẽ được sử dụng như thế nào?
  • Ước tính chi tiêu vốn.

Cờ đỏ trong báo cáo tài chính. Các nhà đầu tư tiềm năng nên lưu ý đến bất kỳ “cờ đỏ” nào trong báo cáo tài chính có thể cho thấy rằng không nên dựa vào báo cáo tài chính. Một số ví dụ về cờ đỏ bao gồm:

  • Những thay đổi trong đánh giá rủi ro tín dụng nội bộ.
  • Lợi thế thương mại/sự suy giảm tài sản.
  • Tăng thu nhập bằng lợi nhuận bất thường hoặc một lần.
  • Chuyển chi phí hiện tại sang giai đoạn sau hoặc chuyển doanh thu trong tương lai sang giai đoạn hiện tại.
  • Một hình thức mắc nợ đối với các giám đốc điều hành của doanh nghiệp bởi các thành viên của tổ chức bảo lãnh phát hành.
  • Các đơn vị ngoại bảng.
  • Nhiều đơn hàng tồn đọng từ khách hàng.
  • Ban quản lý tuyên bố rằng thông tin quan trọng đối với một giao dịch quan trọng là không có sẵn.
  • Ghi lùi hợp đồng mua bán để cho phép ghi nhận doanh thu kịp thời.
  • Một bài báo tài chính đặt câu hỏi về kế toán tích cực của một doanh nghiệp.
  • Việc đặt doanh số bán hàng ký gửi đáng kể vào cuối quý.
  • Thực hành bán hàng được đảm bảo cho phép khách hàng trao đổi hoặc trả lại hàng hóa không bị lỗi.
  • Cơ cấu tổ chức phức tạp không có mục đích kinh doanh rõ ràng.
  • Các hệ thống và thủ tục kiểm soát tụt hậu trong thời kỳ tăng trưởng nhanh chóng.
  • Các tài khoản hoặc hoạt động quan trọng tại các khu vực pháp lý thiên đường thuế.

Một lần nữa, việc từ chối cung cấp tài liệu thẩm định theo yêu cầu cho nhà đầu tư sẽ là dấu hiệu cảnh báo không nên tiếp tục.

SỰ SÁNG TẠO LIÊN QUAN ĐẾN NHẬP CƯ

Bởi vì nhà đầu tư đang đưa ra quyết định đầu tư với động cơ nhập cư, các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng nên đánh giá khả năng đầu tư sẽ đạt được mục tiêu nhập cư của họ. Các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng có thể dựa vào cố vấn nhập cư của họ để phân tích, thường bao gồm những điều sau:

Khu vực việc làm mục tiêu

Để xác nhận rằng các nhà đầu tư đang đầu tư số tiền phù hợp, họ phải biết liệu doanh nghiệp nhận đầu tư có đang trong tình trạng khó khăn hay không. Khu vực việc làm được nhắm mục tiêu (TEA). Nếu đầu tư vào TEA, khoản đầu tư tối thiểu là 800,000 USD và nếu không, khoản đầu tư tối thiểu là 1,050,000 USD. 

Doanh nghiệp phải cung cấp cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 một lá thư từ chuyên gia EB-5 rằng khu vực điều tra dân số nơi doanh nghiệp tọa lạc là TEA hoặc liền kề với TEA và tỷ lệ thất nghiệp trung bình có trọng số ở cả TEA và các vùng điều tra dân số lân cận lớn hơn 150% tỷ lệ thất nghiệp trung bình toàn quốc. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể triển khai vốn của nhà đầu tư EB-5 ở khu vực nông thôn, nơi cũng yêu cầu số tiền đầu tư tối thiểu 800,000 USD thấp hơn. Các nhà đầu tư EB-5 không nên cân nhắc thực hiện khoản đầu tư 800,000 USD mà không có bằng chứng cho thấy quỹ sẽ được triển khai trong TEA.

Tạo việc làm

Mỗi trang web Phần vốn góp của nhà đầu tư EB-5 phải được triển khai để tạo ra 10 việc làm trong thời gian từ 12 đến XNUMX năm. Các nhà đầu tư nên tiến hành thẩm định hoạt động kinh doanh, như được mô tả ở trên để tự tin rằng khoản đầu tư có khả năng tạo ra số lượng việc làm cần thiết này một cách hợp lý. Các nhà đầu tư nên tìm cách đầu tư vào các dự án mong muốn tạo ra nhiều hơn XNUMX việc làm cần thiết cho mỗi nhà đầu tư và các nhà đầu tư không nên xem xét một dự án tuyên bố sẽ tạo ra ít hơn XNUMX việc làm cho mỗi nhà đầu tư. 

Các dự án được thực hiện thông qua trung tâm khu vực phải cung cấp bản phân tích tạo việc làm do nhà kinh tế EB-5 có trình độ chuẩn bị. Trong trường hợp phân tích tạo việc làm đã được cung cấp, nó phải được xem xét bởi luật sư chứng khoán hoặc nhập cư có trình độ có kinh nghiệm về EB-5 và các giả định cũng như tính toán được đưa ra trong phân tích phải được nhà đầu tư xác minh. Đầu tư vào hoạt động kinh doanh và các khoản đầu tư nhỏ hơn khác có thể không dựa vào phân tích tạo việc làm. Trong những trường hợp này, chiến lược tạo việc làm của doanh nghiệp phải rõ ràng và hợp lý. Việc thẩm định doanh nghiệp phải được tiến hành để xác minh, trong phạm vi có thể, các yêu cầu tạo việc làm của doanh nghiệp.

Trung tâm thẩm định khu vực

Nếu khoản đầu tư EB-5 diễn ra thông qua một trung tâm khu vực được USCIS phê duyệt thì số phận của nhà đầu tư nằm trong tay trung tâm khu vực cũng như của nhà phát triển. Do đó, các nhà đầu tư nên truy cập trang trung tâm khu vực đã được phê duyệt của trang web USCIS để xác nhận chỉ định của trung tâm khu vực và xem lại trang web của trung tâm khu vực về kinh nghiệm và kiến ​​thức nền tảng của nó, đồng thời đề phòng bất kỳ dấu hiệu đỏ nào về các giao dịch trước đó và các yêu cầu pháp lý. 

Yêu cầu “có nguy cơ”

Các quy định của chương trình EB-5 yêu cầu vốn của nhà đầu tư EB-5 phải duy trì “rủi ro” trong suốt thời gian cư trú có điều kiện của nhà đầu tư. Thời gian cư trú có điều kiện là khoảng thời gian khoảng hai năm bắt đầu khi nhà đầu tư vào Hoa Kỳ và kết thúc khi nhà đầu tư nộp đơn I-829. Ban đầu, các nhà đầu tư muốn xác nhận thông qua đánh giá thẩm định thường xuyên của họ rằng dự án mà vốn của họ được triển khai là một dự án ổn định, sẽ tồn tại và phát triển ngoài nơi cư trú có điều kiện của họ. Tuy nhiên, trong cả hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh, các chiến lược rút lui đều được áp dụng và việc thanh lý khoản đầu tư của nhà đầu tư cuối cùng được dự tính. Các nhà đầu tư phải tin tưởng rằng có giải pháp hoặc chiến lược tái triển khai để khoản đầu tư của họ có thể được tái triển khai vào một dự án “có nguy cơ” khác nếu thời gian cư trú có điều kiện của họ chưa kết thúc.  

Tuy nhiên, không phải tất cả các giải pháp hoặc chiến lược tái triển khai đều được tạo ra như nhau. Khi đánh giá chiến lược tái triển khai của doanh nghiệp, nhà đầu tư nên xem xét:

  • Liệu khoản đầu tư của họ có được tái triển khai vào một phương tiện mang lại kết quả nhập cư thuận lợi không?
  • Liệu khoản đầu tư của họ có được tái triển khai vào một dự án có thể so sánh được với doanh nghiệp không?
  • Khoản đầu tư sẽ được tái triển khai vào một dự án do doanh nghiệp kiểm soát hay bởi một đội ngũ quản lý không quen thuộc?
  • Liệu khoản đầu tư của họ có được tái triển khai vào một dự án rủi ro không?
  • Đầu vào nào, nếu có, sẽ có đối với các nhà đầu tư trong việc tái đầu tư, chẳng hạn như quyền chọn không tham gia hoặc quyền phê duyệt?
  • Các nhà đầu tư có thể đồng ý cho đơn vị sẽ nhận vốn tái triển khai của họ không? (Các nhà đầu tư nên hiểu rằng quyền đồng ý thường không được cung cấp.)
  • Liệu họ có thể được hoàn lại vốn ngay sau khi thời gian cư trú có điều kiện của họ kết thúc hay vốn của họ kém thanh khoản và bị khóa trong dự án tái triển khai?
  • Ngày thanh khoản dự kiến ​​của dự án tái triển khai là ngày nào?
  • Khoản đầu tư được tái triển khai có mang lại cùng tỷ suất lợi nhuận hoặc chia sẻ lợi nhuận hay các nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận lớn hơn để đổi lấy vốn của họ được tái triển khai?
  • Họ có đủ thông tin để đánh giá chiến lược tái triển khai của doanh nghiệp không?

Các yếu tố nêu trên áp dụng như nhau trong bối cảnh trung tâm khu vực và liên quan đến đầu tư trực tiếp và hiệu quả hoạt động của chúng sẽ làm giảm đáng kể rủi ro nhập cư.

Sự thẩm định đòi hỏi thời gian và sự chú ý đến từng chi tiết sẽ giúp nhà đầu tư tránh khỏi những sai lầm tốn kém. Thẩm định toàn diện trước khi đầu tư là một chiến lược quản lý rủi ro cần được thực hiện bởi tất cả các nhà đầu tư nghiêm túc. Mặc dù không có gì là hoàn toàn chắc chắn trong đầu tư, nhưng việc thẩm định có thể mang lại mức độ đảm bảo cao hơn nhiều. Việc thực hiện thẩm định trước khi cam kết đầu tư hầu hết xuất phát từ lẽ thường và trong một số trường hợp là nghĩa vụ pháp lý. Tuy nhiên, có những nghiên cứu chỉ ra mối tương quan tích cực giữa mức độ thẩm định của nhà đầu tư và hiệu quả đầu tư sau đó. Mối tương quan dường như trải rộng trên nhiều loại kịch bản đầu tư khác nhau và nó hỗ trợ mạnh mẽ cho trường hợp thẩm định.

Đọc về bước tiếp theo trong quy trình EB-5: Nhà cung cấp dịch vụ EB-5 nào có thể giúp tôi chuẩn bị?