bởi H. Ronald Klasko
Khi tôi mới bắt đầu đại diện cho các nhà phát triển bất động sản và các doanh nghiệp khác đang tìm kiếm nguồn vốn EB-5, tôi thấy vai trò của mình bị giới hạn trong việc chuẩn bị các đơn kiến nghị USCIS có thể được chấp thuận theo luật và chính sách EB-5 hiện hành. Tôi không liên quan gì đến việc tiếp thị dự án bởi vì xét cho cùng, tôi là một luật sư chứ không phải nhà tiếp thị. Chỉ sau khi có được kinh nghiệm làm việc với nhiều khách hàng, tôi mới nhận ra rằng một mẫu dự án được pháp luật phê duyệt sẽ không có tác dụng nếu các nhà đầu tư không quan tâm đến việc đầu tư. Khách hàng, với lý do chính đáng, tìm đến các luật sư EB-5 không chỉ để được tư vấn pháp lý mà còn để được tư vấn về cách cấu trúc một dự án vừa tuân thủ chính sách EB-5 vừa thu hút các nhà đầu tư.
Bây giờ tôi thấy mình thường xuyên tư vấn cho khách hàng rằng mặc dù một dự án hoàn toàn hợp pháp và được phê duyệt nhưng nó vẫn có thể khó hoặc không thể tiếp thị được. Lời khuyên về thị trường nhà đầu tư là một phần bổ sung cần thiết cho lời khuyên pháp lý mà tôi cung cấp. Bài viết này sẽ tìm hiểu các vấn đề mà tôi thảo luận với khách hàng của mình khi cung cấp dịch vụ pháp lý và có thể được coi là dịch vụ tiếp thị giá trị gia tăng. Nhận xét của tôi chủ yếu dựa trên thị trường Trung Quốc, nơi có 81% nhà đầu tư EB-5 xuất phát.
Thông tin cơ bản về dự án
Hãy bắt đầu với một số điều cơ bản. Thông thường rất khó tìm được các nhà đầu tư quan tâm đến khoản đầu tư 1 triệu USD, do đó, việc đảm bảo rằng dự án nằm trong khu vực việc làm mục tiêu (TEA) thường là bước một trong quá trình phân tích. Rõ ràng không kém là một bản kiến nghị mẫu được phê duyệt là một lợi thế tiếp thị rất lớn, mặc dù nó phải được thảo luận chi tiết liệu lợi thế tiếp thị đó có đáng để chờ đợi lâu để được phê duyệt mẫu hay không. Trên thực tế, hầu hết các dự án được tiếp thị thành công đều không có mẫu được phê duyệt nên không nhất thiết phải thực hiện bước này.
Việc xem xét tiếp thị quan trọng tiếp theo là vị trí; các dự án ở một số thành phố nhất định có thể dễ bán hơn những thành phố khác. New York, Los Angeles và San Francisco đứng đầu danh sách; tuy nhiên, các dự án tốt ở các khu vực như Florida, Texas, Philadelphia, Washington, DC, Seattle, Phoenix và Vermont cũng có thể có khả năng tiếp thị cao. Tương tự như vậy, công nghiệp là yếu tố quyết định; các dự án trong khách sạn, chăm sóc sức khỏe, thương mại/dân cư hỗn hợp và các ngành dựa trên bất động sản khác thường được ưa chuộng. Ngoài những sự thật cụ thể, danh tiếng và lịch sử quá khứ của các bên liên quan – trung tâm khu vực, nhà phát triển, luật sư, nhà kinh tế – rất quan trọng đối với khả năng tiếp nhận dự án, đặc biệt là ở thị trường Trung Quốc.
Cấu trúc dự án
Trước khi một dự án được tung ra thị trường, cơ cấu của nó phải được quyết định – đầu tư trực tiếp hay dự án trung tâm khu vực? Khi có đủ việc làm trực tiếp, các nhà phát triển có quyền lựa chọn cấu trúc dự án dưới dạng EB-5 trực tiếp gộp hoặc dự án trung tâm khu vực. Các dự án EB-5 trực tiếp có những lợi thế nhất định, bao gồm ít vấn đề phức tạp hơn, không cần tìm kiếm sự tài trợ của trung tâm khu vực và thời gian xử lý nhanh chóng, dẫn đến nguồn vốn EB-5 có sẵn nhanh hơn. Tuy nhiên, các dự án EB-5 trực tiếp thường gặp khó khăn hơn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư vì chiến lược rút lui thường không chắc chắn. Tuy nhiên, gần đây, ít nhất một phần là do thời gian xử lý nhanh hơn nhiều, EB 5 trực tiếp gộp đã trở nên dễ bán hơn nhiều. Ví dụ điển hình là nhượng quyền thương mại, nhóm dẫn đầu là các nhà hàng. Giống như các dự án trung tâm khu vực, EB-5 trực tiếp có thành phần bất động sản có thể được ưa chuộng, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư Trung Quốc.
Trong số các trung tâm khu vực, mô hình cho vay đã được chứng minh là có tính thị trường cao hơn nhiều so với mô hình vốn chủ sở hữu. Lý do chính để cấu trúc một dự án EB-5 theo cách này là hầu hết các nhà đầu tư EB-5 đều quan tâm đến chiến lược rút lui, điều này rõ ràng hơn nhiều với mô hình cho vay so với mô hình vốn chủ sở hữu. Giả sử khoản vay không bị vỡ nợ, vào cuối thời hạn cho vay, các nhà đầu tư có kỳ vọng hợp lý về việc hoàn lại số tiền gốc của khoản đầu tư của họ với ít nhất một tỷ lệ hoàn vốn nhỏ.
Chiến lược rút lui và khả năng hoàn vốn của khoản đầu tư gốc nhìn chung có tầm quan trọng hơn nhiều so với tỷ suất lợi nhuận của khoản đầu tư. Các nhà đầu tư có xu hướng quan tâm đến tài sản thế chấp (trong đó bất động sản là ưu tiên hàng đầu) và thời hạn cho vay (ưu tiên tối đa là 5 đến 6 năm). Lãi suất hoặc phần trăm lợi nhuận khác cho nhà đầu tư hiếm khi là yếu tố quyết định khả năng tiếp thị của một dự án.
Tích lũy vốn
Thành phần vốn của dự án có tầm quan trọng đặc biệt. Mặc dù các vấn đề về vốn góp nói chung không có tầm quan trọng tối thiểu đối với khả năng phê duyệt của một dự án, nhưng chúng lại có tầm quan trọng đặc biệt đối với khả năng dự án tìm được các nhà đầu tư quan tâm. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà phát triển (càng cao, càng tốt), tỷ lệ tiền EB-5 (càng thấp, càng tốt) và vị trí của tiền EB-5 trong vốn (càng cao, càng tốt), nếu được cấu trúc không đúng , có thể khiến một dự án hoàn toàn không thể bán được. Luật sư có thể chủ động đề xuất cách trình bày tối ưu về khoản đóng góp đất, tín dụng thuế và tỷ lệ cho vay trên giá trị để tối đa hóa khả năng tiếp thị của một dự án. Cân nhắc ký quỹ Một vấn đề quan trọng khác liên quan đến thời điểm tiền đầu tư thực sự chảy vào dự án. Thông thường, nhà phát triển muốn có quyền truy cập vào số tiền đầu tư ngay lập tức, trong khi nhà đầu tư thường muốn giữ số tiền đó trong ký quỹ cho đến khi đơn I-526 của họ được chấp thuận. Sự sắp xếp thứ hai là tiêu chuẩn trên thị trường khi thời gian xử lý đơn I-526 là khoảng sáu tháng. Với thời gian xử lý tăng lên 12 hoặc 18 tháng, kiểu sắp xếp ký quỹ đó thường trở nên không thực tế đối với các nhà phát triển, những người đơn giản là không thể đợi vốn lâu như vậy. Các đại lý tiếp thị đã nhận ra điều này và trở nên linh hoạt hơn trong việc đồng ý với các điều khoản ký quỹ kết hợp thay mặt cho các nhà đầu tư mà họ đại diện.
Các lựa chọn ký quỹ khác nhau – không ký quỹ, ký quỹ thẳng, ký quỹ kết hợp – là hoàn toàn hợp pháp (giả sử chúng được cấu trúc chính xác). Các chi tiết về cấu trúc ký quỹ rất quan trọng để được USCIS chấp nhận, được ngân hàng hoặc đại lý ký quỹ chấp nhận và được các nhà đầu tư và đại lý của họ chấp nhận.
Tạo việc làm
EB-5, về cơ bản, là một chương trình tạo việc làm và tạo việc làm có tầm quan trọng tối cao cả về khả năng phê duyệt pháp lý và khả năng tiếp thị của một dự án. Ngoài mức tối thiểu 10 công việc mà mỗi nhà đầu tư yêu cầu, các nhà đầu tư tìm kiếm một công việc đệm (thường ít nhất là 20%) để đảm bảo tốt hơn về khả năng của dự án trong việc đáp ứng tất cả các yêu cầu loại bỏ điều kiện của nhà đầu tư.
Ngoài số lượng công việc, các nhà đầu tư còn xem xét loại công việc và thường cảm thấy thoải mái hơn với công việc xây dựng hơn là công việc vận hành. Khi nói đến công việc vận hành, các dự án có công việc dựa trên sức chứa của người thuê có thể gặp khó khăn hoặc gần như không thể thu hút các nhà đầu tư (có thể ngoại trừ các dự án có phê duyệt mẫu) và các công việc dựa trên chi tiêu của khách cũng có thể gặp phải những thách thức trong thị trường vì các chính sách khác nhau của USCIS. Các công việc hoạt động gián tiếp dựa trên nhân viên trực tiếp trong các dự án mô hình cho vay cũng có thể có vấn đề, cả về mặt pháp lý và mục đích tiếp thị, vì các vấn đề liên quan đến việc liệu những nhân viên đó có đáp ứng được định nghĩa về “nhân viên đủ tiêu chuẩn” toàn thời gian hay không. Các nhà đầu tư nhận thức sâu sắc tầm quan trọng của việc ghi lại việc tạo việc làm như một thành phần quan trọng trong việc loại bỏ các điều kiện về nơi cư trú của họ.
Về mặt kỹ thuật, một khách hàng thuê tôi làm cố vấn nhập cư để cung cấp dịch vụ pháp lý nhập cư EB-5 sẽ không ký hợp đồng tư vấn tiếp thị. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của tôi, cả hai có mối liên hệ với nhau đến mức, vì sự cần thiết và vì vấn đề dịch vụ khách hàng, việc chia sẻ kiến thức tích lũy của tôi về thị trường nhà đầu tư EB-5 trở thành một phần quan trọng trong lời khuyên pháp lý của tôi cho khách hàng.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
