Bởi Marianna Tarantur và Kevin Wright
Kế hoạch kinh doanh là một công cụ thiết yếu để các đại lý di trú quyết định liệu một dự án có được tiếp thị cho các nhà đầu tư hay không. Các đại lý có trách nhiệm to lớn trong việc đóng vai trò là người gác cổng cho các nhà đầu tư của họ và giúp hướng dẫn họ đến những dự án tốt nhất để đạt được mục tiêu nhập cư của họ. Vì vậy, kế hoạch kinh doanh là công cụ quan trọng mà các đại lý thành công và giàu kinh nghiệm sử dụng để đưa ra quyết định. Biết cách sử dụng kế hoạch kinh doanh để đánh giá tiềm năng thành công của dự án sẽ giúp phân biệt một đại lý có kinh nghiệm với những đại lý còn lại.
Độ dài và độ phức tạp của kế hoạch kinh doanh EB-5 thường khiến cho một đại lý, người bị tấn công bởi hàng trăm dự án mỗi tháng, không thể đánh giá đầy đủ tất cả các dự án trong cuộc họp đầu tiên. Do đó, nhân viên bán hàng của dự án thường cung cấp cho đại lý bản trình bày PowerPoint, bản tóm tắt điều hành và các tài liệu tiếp thị khác. Tuy nhiên, tất cả các đại lý có uy tín và giàu kinh nghiệm đều biết rằng tài liệu tiếp thị phải được xác thực theo nội dung của kế hoạch kinh doanh và các tài liệu hỗ trợ khác.
Dưới đây là một số thông tin chi tiết về các chủ đề mà các đại lý thành công trên thị trường đang thắc mắc khi xem xét kế hoạch kinh doanh để xác định xem liệu một dự án có đáng để giới thiệu với các nhà đầu tư của họ hay không.
Kinh nghiệm và tính khả thi
Với vô số kế hoạch kinh doanh chất đống trên bàn làm việc và vô số nhân viên bán hàng gõ cửa nhà họ, một phần lớn đại lý đã học được cách giải quyết tình trạng hỗn loạn một cách nhanh chóng và hiệu quả bằng cách hỏi tên, kinh nghiệm và danh tiếng của chủ đầu tư. . Các đại lý lựa chọn các dự án sẽ đáp ứng được hai mối quan tâm lớn của nhà đầu tư; đạt được mục tiêu nhập cư và ở vị trí tốt nhất để thu hồi khoản đầu tư của họ. Đối với các đại lý đã hoạt động trong ngành EB-5 hơn một thập kỷ, kinh nghiệm của nhóm phát triển và tính khả thi của dự án cho thấy rằng các dự án có nhiều khả năng nhận được thẻ xanh và hoàn lại vốn đầu tư nhất là những dự án có các nhà phát triển có kinh nghiệm tham gia.
Khi xem xét kế hoạch kinh doanh, các đại lý nên tìm phần mô tả đội ngũ quản lý của dự án. Đội ngũ quản lý này phải bao gồm một nhà phát triển có kinh nghiệm, người có danh tiếng trong việc hoàn thành thành công các dự án. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là danh tiếng và kinh nghiệm hoàn thành các dự án tương tự như dự án được thảo luận trong kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư mới là điều quan trọng. Ví dụ, một nhà phát triển có thành tích lâu năm trong việc phát triển thành công những ngôi nhà dành cho một gia đình có thể không thể chuyển những kỹ năng đó sang việc phát triển một khách sạn. Một đại lý có kinh nghiệm sẽ biết sự khác biệt trước khi mời các nhà đầu tư vào một dự án; người đó sẽ thực hiện thẩm định đáng kể đối với nhà phát triển. Điều này bao gồm việc kiểm tra lý lịch về những người đứng đầu công ty phát triển, nghiên cứu các dự án trước đây mà nhà phát triển khẳng định đã hoàn thành và nghiên cứu kinh nghiệm của nhà phát triển, tất cả những điều này cần được nêu rõ trong kế hoạch kinh doanh. Vì chủ đầu tư chịu trách nhiệm tạo ra các công việc liên quan đến xây dựng nên không thể đánh giá thấp tầm quan trọng của khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư.
Một thực thể quan trọng không kém khác tham gia vào dự án EB-5 thành công là nhà điều hành cơ sở. Điều này là do nhà phát triển hiếm khi có đủ kỹ năng và kinh nghiệm cần thiết để vận hành cơ sở. Ví dụ: một nhà phát triển đã xây dựng XNUMX cơ sở hỗ trợ sinh hoạt không có kiến thức cần thiết để vận hành chúng. Do đó, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng một đối tác vận hành có kinh nghiệm và công cụ cần thiết để vận hành thành công cơ sở. Đại lý di trú nên nghiên cứu kiến thức nền tảng của nhà điều hành và những người đứng đầu của nó để đảm bảo rằng họ có thành tích rõ ràng về các cơ sở thành công. Kế hoạch kinh doanh phải bao gồm danh sách các dự án trong quá khứ và hiện tại do nhà điều hành quản lý mà đại lý có thể sử dụng trong nghiên cứu của họ. Vì nhà điều hành chịu trách nhiệm tạo ra các công việc vận hành cần thiết để nhà đầu tư nhận được thẻ xanh vĩnh viễn nên họ vẫn là một tài sản quan trọng khác mà các đại lý am hiểu đánh giá cao.
Các đơn vị quan trọng khác bao gồm trung tâm khu vực và các công ty chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ đệ trình. Điều quan trọng là trung tâm khu vực phải có thành tích thành công trong việc lựa chọn dự án và theo dõi chi tiêu và doanh thu nhằm mục đích hỗ trợ tạo việc làm ở giai đoạn I-829, khi các nhà đầu tư nhận được thẻ xanh vĩnh viễn. Thông tin cơ bản về trung tâm khu vực và các nguyên tắc chính của nó phải được nêu trong phần giới thiệu của kế hoạch kinh doanh. Vì kinh nghiệm và kiến thức của trung tâm khu vực và đội ngũ của trung tâm là vô cùng quan trọng nên đại diện di cư nên tự nghiên cứu về các dự án trước đây do trung tâm khu vực đó tài trợ và yêu cầu thêm thông tin về các nguyên tắc và hoạt động của trung tâm khu vực. Các đại lý có thể tìm kiếm trên Internet các bài viết liên quan đến các dự án trước đây của trung tâm khu vực và các dự án chính của nó.
Hơn nữa, một nhóm bao gồm các nhà kinh tế, luật sư nhập cư, luật sư chứng khoán và người viết kế hoạch kinh doanh chuyên về các dự án EB-5 và có danh tiếng thành công trong ngành là điều quan trọng để đảm bảo rằng mỗi yếu tố của dự án đều đáp ứng các quy định đặt ra. bởi USCIS. Một nhóm chuyên gia sẽ mang lại ít rào cản hơn cho các nhà đầu tư muốn có được thẻ xanh vĩnh viễn. Tất cả các bên này phải được xác định rõ ràng và tiểu sử của họ phải được đưa vào kế hoạch kinh doanh hoặc sẵn sàng để xem xét trong tài liệu phụ trợ.
Điều quan trọng cần lưu ý là khi đại lý có cơ hội xem xét toàn bộ kế hoạch kinh doanh, họ sẽ tìm kiếm xác minh tất cả các yếu tố quan trọng của kế hoạch. Điều này bao gồm xác minh của bên thứ ba về chi phí xây dựng dưới hình thức thỏa thuận AIA và giá thầu xây dựng, cùng với dự báo doanh thu và chi phí dưới hình thức nghiên cứu thị trường hoặc báo cáo của bên thứ ba khác.
Càng sử dụng nhiều tài liệu để hỗ trợ cho nội dung kế hoạch kinh doanh, đại lý sẽ càng tự tin hơn khi trình dự án cho các nhà đầu tư của mình.
Không phải tất cả công việc đều được tạo ra như nhau
Mối quan tâm hàng đầu của người đại diện là làm thế nào họ có thể đảm bảo với các nhà đầu tư rằng có khả năng cao họ sẽ nhận được thẻ xanh. Để nhà đầu tư nhận được thẻ xanh, dự án mà họ đầu tư phải tạo ra ít nhất 5 việc làm toàn thời gian cho mỗi nhà đầu tư. Tất cả các kế hoạch kinh doanh EB-20 phải có một phần dành riêng cho việc tạo việc làm, cung cấp tổng số việc làm mà dự án sẽ tạo ra. Là một phần của việc tạo việc làm, các dự án mạnh thường sẽ cung cấp một vùng đệm việc làm như một yếu tố đảm bảo cho nhà đầu tư. Tầm quan trọng của đệm việc làm khi bán dự án không còn là bí mật kinh doanh của các đại lý giàu kinh nghiệm. Ngày nay, hầu hết các đại lý đều hiểu tầm quan trọng của việc có hơn 30 việc làm cho mỗi nhà đầu tư và khoảng đệm việc làm 50% hoặc cao hơn đã trở thành tiêu chuẩn ngành khi đánh giá một dự án để đảm bảo tạo việc làm. Thông thường, các dự án có lượng công việc đệm từ XNUMX đến XNUMX phần trăm hoặc cao hơn. Tuy nhiên, những đại lý có kinh nghiệm hơn hiểu rằng không phải tất cả công việc đều được tạo ra như nhau.
Công việc xây dựng được coi là an toàn hơn vì khả năng cao là chi phí xây dựng được sử dụng để tạo ra những công việc đó sẽ được đáp ứng. Việc chi phí phát triển của một dự án giảm xuống và các chi phí phát sinh không lường trước được không phải là hiếm trong ngành xây dựng. Các công việc vận hành được coi là có nhiều biến động hơn vì doanh thu cần thiết để tạo ra những công việc đó có thể bị ảnh hưởng lớn bởi các sự kiện thị trường. Ví dụ: trong một dự án khách sạn, dự báo doanh thu dựa trên công suất sử dụng tối thiểu và tỷ lệ trung bình hàng ngày. Bất kỳ sự khác biệt tiêu cực nào trong các yếu tố này sẽ dẫn đến doanh thu thấp hơn, dẫn đến tạo ra ít việc làm hơn dự kiến.
Do đó, một đại lý có kinh nghiệm sẽ tính toán khoảng trống công việc theo tỷ lệ phần trăm dựa trên tỷ lệ công việc xây dựng và công việc vận hành mà dự án tạo ra. Các dự án tạo đủ việc làm thông qua xây dựng để đáp ứng yêu cầu 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư với các công việc vận hành được sử dụng cho mục đích tạo vùng đệm công việc, được coi là an toàn hơn so với những dự án cần công việc vận hành để đạt mức tối thiểu 10 việc làm. Hơn nữa, một dự án tạo đủ việc làm thông qua xây dựng chỉ để hỗ trợ tất cả việc tạo việc làm cần thiết, đồng thời có thêm việc làm thông qua xây dựng để hỗ trợ nguồn việc làm cho mỗi nhà đầu tư, được coi là rất mạnh. Kiểu tính toán này thường không có trong kế hoạch kinh doanh hoặc phân tích kinh tế, nhưng đại lý di trú có thể suy ra thông tin này từ những con số được cung cấp trong các tài liệu đó. Ví dụ, số lượng nhà đầu tư vào bất kỳ dự án nào cũng phải được liệt kê trong kế hoạch kinh doanh, cũng như số lượng việc làm được tạo ra trong quá trình xây dựng và vận hành dự án. Nếu kế hoạch kinh doanh không có thông tin này, đại lý di cư sẽ phải tham khảo phân tích kinh tế để cung cấp thông tin chi tiết về các công việc xây dựng và vận hành. Sau đó, họ sẽ cần tính toán có bao nhiêu việc làm đến từ việc xây dựng và vận hành dự án dựa trên số lượng nhà đầu tư mà dự án đang tìm cách đăng ký.
Chìa khóa để thoát ra đúng cách
Mối quan tâm thứ hai của đại lý là làm thế nào để đảm bảo về mặt pháp lý việc hoàn trả vốn cho nhà đầu tư. Do đó, các đại lý quan tâm đến các dự án có chiến lược rút lui mạnh mẽ và khả năng thu hồi vốn của nhà đầu tư cao hơn. Kế hoạch kinh doanh EB-5 phải luôn có phần chiến lược rút lui mô tả cách nhà phát triển dự định hoàn trả vốn của nhà đầu tư khi kết thúc một khoảng thời gian được chỉ định. Thông thường, một chiến lược rút lui hấp dẫn sẽ bao gồm việc tái cấp vốn từ một tổ chức tài chính hoặc chính phủ liên bang.
Nếu một dự án quy định việc tái cấp vốn trong phần chiến lược rút lui của kế hoạch kinh doanh, một đại lý có kinh nghiệm có thể yêu cầu xem bằng chứng cho thấy một tổ chức tài chính nhất định sẽ quan tâm đến việc tái cấp vốn cho dự án theo những điều khoản nhất định. Đôi khi, nhà phát triển có thể cung cấp Thư dự định từ một tổ chức cho vay, trong đó nêu rõ rằng tổ chức này sẽ quan tâm đến việc tái cấp vốn cho dự án trong tương lai nếu dự án đáp ứng được lợi nhuận dự kiến. Tổ chức cho vay có thể cung cấp Thư dự định trong nhiều trường hợp. Nói chung, thư này được cung cấp khi ngân hàng đã tự thẩm định dự án và tin rằng các chỉ số dự kiến của dự án sẽ được đáp ứng dựa trên các yếu tố như ngành dự án, kinh nghiệm của nhóm phát triển và nhà điều hành, mối quan hệ tài chính trước đó với nhà phát triển và nhiều người khác. Đối với đại lý di trú, giá trị của Thư bày tỏ ý định là nó cung cấp mức độ bảo mật bổ sung rằng dự án đã được xem xét bởi một tổ chức tài chính Hoa Kỳ và đã đưa ra quyết định sơ bộ rằng dự án sẽ thành công.
Mặc dù không có gì đảm bảo rằng tổ chức sẽ thực hiện việc tái cấp vốn sau khi dự án hoàn thành, Thư bày tỏ ý định có giá trị rất lớn đối với đại lý có kinh nghiệm khi đánh giá liệu dự án có phải là một lựa chọn an toàn cho các nhà đầu tư của họ hay không. Vì Thư dự định thường không nằm trong kế hoạch kinh doanh EB-5 nên các đại lý có kinh nghiệm biết cách yêu cầu nó hoặc một số tài liệu khác để chứng minh rằng chiến lược rút lui sẽ khả thi. Các tài liệu khác đảm bảo tính khả thi của chiến lược phục hồi bao gồm giải thích về đánh giá “Giá trị ổn định” và tỷ lệ vốn chủ sở hữu nợ cũng như cách chúng tác động đến tính khả thi của việc tái cấp vốn.
Các tài liệu khác để thiết lập khả năng tồn tại của chiến lược rút lui bao gồm bản đánh giá cho thấy “giá trị ổn định” cũng như giải thích về tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trong kế hoạch kinh doanh dự án và điều đó liên quan như thế nào đến khả năng tái cấp vốn.
Việc thẩm định các dự án có chứa bất động sản phải được thực hiện bởi các thẩm định viên được nhà nước cấp phép và chứng nhận hoặc các công ty dịch vụ bất động sản lớn sử dụng các chuyên gia có chức danh cao nhất trong chứng nhận thẩm định và tư vấn bất động sản. Khi xem xét bản đánh giá được cung cấp cho một dự án, đại lý nên dành thời gian để nghiên cứu cá nhân và công ty đã tiến hành đánh giá để đảm bảo họ được cấp phép và chứng nhận cung cấp các dịch vụ đó.
Ngoài ra, một số loại dự án nhất định có đủ điều kiện để tái cấp vốn theo chương trình Phát triển Nhà ở và Đô thị (HUD) của chính phủ liên bang Hoa Kỳ. HUD quản lý các khoản vay và tái cấp vốn với lãi suất thấp để hỗ trợ cung cấp nhà ở an toàn cho các gia đình có thu nhập thấp, người già và người khuyết tật đủ điều kiện. Tùy chọn tài trợ và tái cấp vốn này không có sẵn cho tất cả các dự án và các đại lý có kinh nghiệm đã quen thuộc với loại ngành và dự án có thể nhận được tái cấp vốn theo chương trình HUD. Những ngành này bao gồm, nhưng không giới hạn ở các khu phát triển khu dân cư có nhà ở thu nhập thấp tính theo tỷ lệ phần trăm trong loại đơn vị, bệnh viện và cơ sở trợ giúp sinh hoạt. Các đại lý chưa quen với chương trình có thể truy cập trang web của HUD để tìm hiểu thêm và các trường hợp mà dự án sẽ đủ điều kiện cho loại khoản vay này.
Quỹ huy động vốn
Kế hoạch kinh doanh là một tài liệu không thể thiếu trong quá trình bán hàng và khi được sử dụng đúng cách, nó có thể giúp phân biệt một dự án tốt với một dự án thất bại. Trách nhiệm của đại lý là sử dụng thông tin trong kế hoạch kinh doanh để hỗ trợ các yêu cầu của dự án và làm bước đệm để yêu cầu tài liệu bổ sung nhằm đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư của họ.
Kevin Wright là một nhà kinh tế tài năng và là chủ tịch của Wright Johnson LLC. Wright Johnson LLC cam kết cung cấp các nghiên cứu về tác động kinh tế, kế hoạch kinh doanh và kế hoạch hoạt động cho các đơn đăng ký trung tâm khu vực và đơn xin thị thực nhà đầu tư nhập cư EB-5. Wright đã có bài phát biểu và là tác giả của nhiều bài viết về các vấn đề kinh tế liên quan đến EB-5.
Marianna Tarantur
Marianna Tarantur là luật sư nhập cư và Giám đốc Kế hoạch kinh doanh dựa trên thị thực cho Wright Johnson, một công ty tư vấn thành công cho các đơn đăng ký trung tâm khu vực và đơn xin thị thực nhập cư EB-5. Bà Tarantur tập trung vào việc lập các kế hoạch kinh doanh và nghiên cứu tác động kinh tế, trong đó có các thành phần chính cần thiết để được USCIS phê duyệt dự án và trung tâm khu vực.
Xem thông tin đầy đủTUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
