Những quan niệm sai lầm phổ biến đối với nhà đầu tư EB-5 - EB5Investors.com

Những quan niệm sai lầm phổ biến đối với nhà đầu tư EB-5

Bởi Jeff Campion

Tất cả chúng ta đều có thể thưởng thức một màn ảo thuật tuyệt vời. Cho dù đó là David Copperfield làm cho Tượng Nữ thần Tự do hay một chiếc máy bay biến mất, chúng ta đều yêu thích những ảo ảnh vì chúng đưa chúng ta đến một nơi khác, nơi mà niềm tin và sự hoài nghi gặp nhau - một thế giới giả tưởng.

Và chỉ thế thôi. Tưởng tượng sẽ ổn khi chúng ta biết rằng mình sẵn sàng tham gia vào câu chuyện. Nhưng điều gì sẽ xảy ra khi những quan niệm sai lầm phổ biến của các nhà đầu tư EB-5 làm thay đổi cuộc sống và hành trình nhập cư của người dân?

QUAN NIỆM SAI 1: TẤT CẢ CÁC MẪU MẪU ĐƯỢC TẠO RA BẰNG ĐẲNG

Cách đây không lâu, tôi đã nghe một đại diện dự án nói rằng nếu bạn đang đầu tư vào một dự án có sự chấp thuận mẫu mực thì chắc chắn nó có vấn đề gì đó vì nó đã có mặt trên thị trường quá lâu. Bây giờ, dự án đó đã có một mẫu mực và vẫn còn trên thị trường. Thời gian đã thay đổi. Nhưng đây là một chiến thuật để bóp méo sự thật. Sự thật của một tấm gương mẫu mực là chúng thật tuyệt vời khi có nhưng không phải tất cả đều được tạo ra như nhau.

Phê duyệt mẫu có nghĩa là một bộ tài liệu dự án - bao gồm bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ, báo cáo kinh tế, kế hoạch kinh doanh, thỏa thuận điều hành (hoặc hợp tác), thỏa thuận ký quỹ, tài liệu đăng ký, mẫu I-526 và các tài liệu hỗ trợ - đã được gửi tới và được USCIS chấp thuận. Điều đó không có nghĩa là dự án tốt hay xấu xét từ góc độ tài chính. Nó cũng không đi đến giá trị của dự án. Điều đó không có nghĩa là USCIS tin rằng dự án sẽ thực sự bắt đầu hoặc kết thúc. Nó đơn giản có nghĩa là các tài liệu được gửi tuân thủ EB-5. Điều này rất hữu ích. Không ai có thể tranh luận điều này. Nhưng liệu nó có phải là một dự án tốt? KHÔNG!

Một dự án mẫu được phê duyệt gần đây có thể rất tuyệt vời. Nhưng sẽ là khôn ngoan nếu xem xét một số yếu tố bổ sung sẽ làm cho ví dụ mẫu có giá trị hơn, chẳng hạn như: dự án đã bắt đầu kể từ ngày phê duyệt hay chưa (và nếu có thì đã hoàn thành bao nhiêu); dự án đã đăng ký bao nhiêu nhà đầu tư; liệu có số lượng nhà đầu tư tối thiểu để dự án nhận tiền EB-5 hay không; và khi nào là thời hạn đăng ký của nhà đầu tư. Nếu câu trả lời cho những vấn đề này không thuận lợi thì một dự án mẫu được phê duyệt có thể không có giá trị quá cao. Nếu câu trả lời thuận lợi thì mẫu đó có thể có giá trị hơn nhiều so với các mẫu khác trên thị trường. Nhiều người đã già đi. Trên thực tế, một mẫu cũ hơn có thể là dự án mạnh nhất trên thị trường dựa trên những yếu tố đó.

QUAN NIỆM SAI LẦM 2: TẤT CẢ CÁC TÀI SẢN ĐỒNG CHẾ LÀ NHƯ VẬY

Một quan niệm sai lầm khác là tất cả các tài sản thế chấp đều giống nhau. Mặc dù hầu hết các nhà phát triển đều có ý định trả lại tiền cho các nhà đầu tư thông qua NCE, nhưng thực tế đó chỉ là niềm tin hoặc hy vọng chứ không phải là một kế hoạch. Danh tiếng không phải là tài sản thế chấp. Đừng phạm sai lầm đó.

Trên thực tế, một số dự án trong lĩnh vực EB-5 là nợ thẻ tín dụng mà nhà đầu tư đang hy vọng rằng nhà phát triển quá lớn để có thể thất bại. Nói một cách đơn giản, khi bạn đặt tiền của mình với một tổ chức cho vay hoặc đầu tư vào chuỗi và tổ chức đó không có tài sản, bạn không có tài sản thế chấp để trả lại NCE trong trường hợp vỡ nợ. Điều quan trọng là nhà đầu tư phải đặt câu hỏi đơn vị nào chịu trách nhiệm trả lại khoản vay (hoặc góp vốn cổ phần) và tài sản đảm bảo trả nợ là gì.

Ví dụ, thế chấp đầu tiên sẽ là thế chấp mạnh nhất đối với tài sản thế chấp, giả sử giá trị khoản vay trên giá trị đủ để đảm bảo hoàn trả (ví dụ: giá trị khoản vay là 75%, tùy thuộc vào loại tài sản). Bằng cách này, nếu tài sản mất giá trị và bị NCE tịch thu thì vẫn còn vốn sở hữu để trả lại số tiền đó. Vị trí tiếp theo đối với khoản nợ sẽ là quyền cầm giữ thứ hai, mặc dù những điều này không phổ biến. Một lần nữa, hãy xem xét tổng nợ trên vốn chủ sở hữu, đảm bảo có khoản dự phòng trong trường hợp buộc phải bán. Tình huống tiếp theo là nợ lửng. Phân tích tương tự cho thế chấp thứ hai cũng được áp dụng, đảm bảo rằng tổng nợ trên vốn chủ sở hữu là đủ trong trường hợp buộc phải bán.

Về mặt vốn chủ sở hữu, NCE có thể mua cổ phần trong dự án (thông thường là vốn cổ phần ưu đãi). Điều quan trọng một lần nữa là đảm bảo rằng vốn sở hữu chung sẽ bị mất trong trường hợp buộc phải bán. Vốn cổ phần ưu đãi có thể yếu hơn so với vốn đầu tư ban đầu nhưng cũng có thể mạnh hơn nguồn tài trợ cấp bậc, tùy thuộc vào các điều khoản thỏa thuận. Nó được sử dụng nhiều lần trong các tòa nhà lịch sử để tận dụng các khoản tín dụng thuế lịch sử thay cho tài trợ tầng lửng. Dưới đây là một số tình huống xấu nhất.

Hãy tưởng tượng rằng nhà phát triển đang gặp phải suy thoái kinh tế và buộc phải bán một dự án với giá thấp hơn giá trị của nó. Một vài điều có thể xảy ra. Trong kịch bản thế chấp đầu tiên, NCE thực sự có thể tịch thu tài sản thế chấp hoặc buộc phải bán. Nó đang được kiểm soát. Trong các kịch bản khác, NCE sẽ là một phần của quy trình, nhưng với đủ tài sản thế chấp và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, sẽ có cơ hội được thực hiện toàn bộ. Tuy nhiên, nếu tổ chức mà NCE cho vay (hoặc đầu tư vào) không có tài sản thế chấp thì NCE có thể mất tất cả số tiền.

Một lưu ý cuối cùng: Hãy lưu ý rằng một số vị trí tài sản thế chấp có thể thay đổi dựa trên số tiền EB-5 huy động được. Hãy chắc chắn đặt câu hỏi này để biết tài sản thế chấp nào sẽ được cung cấp trong tất cả các tình huống có thể xảy ra. Đừng tin vào ảo tưởng rằng tất cả tài sản thế chấp đều như nhau. Không phải vậy, và nó có thể khiến bạn tốn hàng trăm ngàn đô la.

SAI LẦM 3: TRUNG TÂM KHU VỰC CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH TRONG VIỆC TRẢ TIỀN CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Một quan niệm sai lầm khác là khi một trung tâm khu vực cho nhà đầu tư thấy hồ sơ theo dõi của mình trong việc trả lại tiền cho nhà đầu tư. Chúng ta hãy làm rõ hai điểm: Một, trung tâm khu vực không trả lại tiền cho nhà đầu tư, NCE thì có; và thứ hai, NCE chỉ có thể hoàn trả sau khi được hoàn trả. Việc trở thành một dự án ở trung tâm khu vực đã hoàn vốn cho các nhà đầu tư sẽ không ảnh hưởng đến khoản đầu tư của bạn trừ khi bạn đang cân nhắc đầu tư với một trung tâm khu vực mà bạn cho rằng có thể không trung thực. Ai sẽ xem xét điều đó?

Tất cả các thỏa thuận NCE phải nêu rõ rằng nhà đầu tư sẽ được hoàn trả sau khi cơ sở tài chính được hoàn trả cho NCE (và tất cả các yêu cầu của USCIS đều được đáp ứng). Dựa vào đó, lý do duy nhất khiến nhà đầu tư không được NCE hoàn trả khi NCE được hoàn trả là do NCE từ chối tôn trọng thỏa thuận NCE. NCE thường được kiểm soát bởi một người cũng kiểm soát trung tâm khu vực. Nhưng NCE phải trả lại tiền cho nhà đầu tư.

Vì vậy, khả năng tồn tại của dự án là yếu tố quyết định liệu nhà đầu tư có được hoàn vốn hay không. Và cách được bảo vệ là phân tích bản thân dự án và tài sản thế chấp. Đừng tin ảo tưởng rằng trung tâm khu vực chịu trách nhiệm chính trong việc hoàn trả cho nhà đầu tư. Mặc dù bạn có thể dễ dàng bị choáng ngợp bởi bằng chứng lịch sử về việc các nhà đầu tư khác được hoàn vốn liên quan đến trung tâm khu vực, nhưng đừng tin vào quan niệm sai lầm đó.

QUAN ĐIỂM SAI 4: TẤT CẢ CÔNG VIỆC ĐƯỢC TẠO RA BẰNG ĐẲNG

Vì có hai vấn đề cơ bản trong EB-5 - rủi ro về vốn và tạo việc làm - nên chuyển cuộc thảo luận sang tạo việc làm là điều khôn ngoan. Người ta thường nói rằng một dự án có một khoảng đệm công việc nhất định. Điều này nhằm lôi kéo các nhà đầu tư đầu tư dựa trên tiềm năng có một khoảng đệm việc làm rất lớn. Điều này tạo ra ảo tưởng rằng tất cả các công việc đều được tạo ra như nhau (và hệ quả tất yếu là khoảng đệm công việc lớn sẽ đảm bảo có một tỷ lệ sai sót nhất định). Vấn đề với phân tích này là nó giả định mọi công việc đều được tạo ra như nhau. Họ không phải.

Như hầu hết đều biết, có các công việc trực tiếp (I-9, công việc trả lương) và công việc bắt nguồn từ mô hình (công việc xây dựng trực tiếp, công việc xây dựng gián tiếp và công việc vận hành). Đối với các công việc trực tiếp, những điều này được thể hiện thông qua bằng chứng về bảng lương và I-9 ở giai đoạn I-829. Rõ ràng, thách thức với những công việc này là vị trí đó phải tồn tại ít nhất hai năm và bằng chứng phải chứng minh được điều này.

Bây giờ, hãy đối chiếu điều này với các công việc bắt nguồn từ mô hình, được coi là được tạo ra nếu dựa trên các phương pháp hợp lý. Các mô hình được sử dụng được gọi là mô hình đầu vào/đầu ra. Do đó, các mô hình có thể có nhiều loại đầu vào để tạo ra đầu ra (các công việc được tạo ra). Thông thường, chi phí xây dựng được sử dụng làm đầu vào để chứng minh số việc làm đã được tạo ra. Lưu ý rằng USCIS yêu cầu thời gian xây dựng kéo dài ít nhất hai năm để có thể tính các công việc xây dựng trực tiếp bắt nguồn từ mô hình.

Mặc dù điều này có vẻ đơn giản nhưng có thể có một số thách thức ở giai đoạn I-829 khi công việc phải được chứng minh. Ví dụ: giả sử rằng một dự án bị đình trệ và tiến độ xây dựng dự kiến ​​trong ba năm được phê duyệt ở giai đoạn I-526 thực tế là một năm liên tục, sau đó dừng lại và bắt đầu trong hai năm trước khi kết thúc. Tôi cho rằng USCIS có thể lập luận rằng các công việc xây dựng trực tiếp bắt nguồn từ mô hình không được tính. Đây là nơi mà các công việc xây dựng trực tiếp, bắt nguồn từ mô hình có thể gặp một chút rủi ro. Công việc vận hành chỉ tồn tại nếu doanh nghiệp mở cửa. Nếu doanh nghiệp không mở cửa thì rất ít công việc vận hành được tạo ra. Vì vậy, đây là những công việc nguy hiểm nhất.

Khi phân tích việc làm nhằm mục đích tạo việc làm, tốt nhất trước tiên nên dựa vào các công việc chi phí xây dựng gián tiếp dựa trên mô hình. Thứ hai, một nhà đầu tư có thể tính các công việc chi tiêu xây dựng trực tiếp theo phương thức (và nếu việc xây dựng đã kéo dài được hai năm thì việc này sẽ cực kỳ an toàn). Cuối cùng, nhà đầu tư có thể tính các công việc vận hành. Một điểm bao quát ở đây là việc tạo việc làm phụ thuộc vào khả năng tồn tại của dự án. Nếu dự án không được tiến hành thì sẽ không có việc làm nào được tạo ra.

Rõ ràng là tất cả các công việc không được tạo ra như nhau. Tránh ảo tưởng rằng tất cả các công việc đều được tạo ra như nhau và tập trung vào các công việc chi phí xây dựng gián tiếp bắt nguồn từ mô hình và sau đó là các công việc chi phí xây dựng trực tiếp bắt nguồn từ mô hình.

Thật không may, EB-5 có nhiều quan niệm sai lầm. Hãy hoài nghi. Hãy đặt câu hỏi vì đây không phải là một chương trình ảo tưởng. Đó là cuộc sống của bạn.

Jeffrey E Campion

Jeffrey E Campion

Jeffrey E. Campion là luật sư chuyên đại diện cho các khách hàng nước ngoài có giá trị ròng cao và doanh nghiệp của họ. Campion nhận bằng JD của Đại học Florida và bằng cử nhân tài chính và tiếp thị quốc tế của Đại học Miami. Campion cũng là thành viên sáng lập của EB-5IC và là đồng tác giả cuốn sách về EB-5 có tên “Sổ tay EB-5: Hướng dẫn dành cho Nhà đầu tư và Nhà phát triển”. Campion là Giám đốc điều hành của Pathways EB-5, có một nhóm gồm 10 trung tâm khu vực bao gồm gần như mọi khu vực dân cư lớn của Hoa Kỳ tại 32 tiểu bang.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.