Quản lý rủi ro xây dựng 101 - EB5Investors.com

Quản lý rủi ro xây dựng 101

By Darren Seary

Hãy đối mặt với điều đó, ngay cả những công việc thông thường nhất hàng ngày như lái xe cũng tiềm ẩn những rủi ro. Trước khi ngồi vào ô tô lần đầu tiên, bạn biết rằng có nguy cơ xảy ra tai nạn; tuy nhiên, bạn đã giảm thiểu rủi ro bằng cách vượt qua bài kiểm tra lái xe và bạn có thể quản lý rủi ro đang diễn ra bằng cách lái xe cẩn thận và chăm chú. Tương tự như vậy, như với bất kỳ khoản đầu tư tài chính nào, rủi ro là cố hữu, sẵn sàng ăn miếng trả miếng vào thời điểm không thích hợp nhất. Cách thức và thời điểm xác định rủi ro, cách giảm thiểu rủi ro ban đầu và sau đó được quản lý cẩn thận trong suốt dự án sẽ là yếu tố chính dẫn đến thành công chung của khoản đầu tư và có thể sẽ quyết định liệu nó có đáp ứng được mục tiêu của nhà đầu tư hay không.

Đầu tư bất động sản liên quan đến xây dựng vẫn mang lại con đường tốt cho các nhà đầu tư cả lớn và nhỏ, có kinh nghiệm và thiếu kinh nghiệm, để đạt được lợi ích tài chính và/hoặc – trong thế giới EB-5 – tình trạng nhập cư. Tuy nhiên, sẽ có lợi cho các nhà đầu tư nếu hiểu biết toàn diện về “Quản lý rủi ro xây dựng 101” trước khi họ cam kết tài chính cho một dự án.

Mặc dù Quản lý rủi ro xây dựng (CRM) có thể vừa rộng vừa mang tính kỹ thuật, nhưng nó có thể giúp giáo dục các nhà đầu tư về ba yếu tố rủi ro đơn giản: thời gian, chất lượng và chi phí.

Cả ba yếu tố đều có liên quan với nhau, như chúng tôi sẽ nêu rõ trong các tình huống bên dưới; tuy nhiên, ban đầu cần có sự hiểu biết về từng yếu tố.

THỜI GIAN

Công cụ CRM cơ bản nhất được sử dụng để xác định và quản lý rủi ro về thời gian là lịch trình xây dựng chi tiết. Đầu tư EB-5 có phần độc đáo khi liên quan đến các dự án xây dựng, vì số lượng công việc EB-5 có thể được hưởng lợi từ thời gian xây dựng dài hơn. Theo Bản ghi nhớ USCIS ngày 17 tháng 2009 năm 5 “Doanh nhân EB-5 – Tạo việc làm và Vị trí Toàn thời gian”, số lượng công việc EB-24 có thể bao gồm cả công việc xây dựng trực tiếp và gián tiếp với điều kiện thời gian xây dựng là 24 tháng hoặc lâu hơn. Chỉ tính công việc xây dựng gián tiếp nếu thời gian xây dựng dưới 2006 tháng. Là một yếu tố rủi ro độc lập, việc hoàn thành dự án trong khung thời gian ngắn nhất có thể thường có lợi. Cho dù đó là việc tạo thêm doanh thu từ việc hoàn thành sớm dự án, như thu nhập cho thuê căn hộ và lấp đầy phòng khách sạn; loại bỏ khả năng bồi thường thiệt hại do hoàn thành dự án muộn, chẳng hạn như hợp đồng thuê văn phòng thường có các hình phạt đáng kể đối với chủ đầu tư nếu người thuê không thể nhận phòng hoặc bắt đầu cải tiến cho người thuê đúng thời hạn; hoặc phát sinh thêm chi phí lãi vay, hoàn thành dự án đúng thời hạn hoặc trước tiến độ là mục tiêu của hầu hết các chủ đầu tư. Những hạng mục này ngoài thực tế đơn giản là dự án càng chạy lâu thì khả năng xảy ra các tình huống không lường trước được, không được dự kiến ​​khi bắt đầu dự án, phát huy tác dụng càng cao. Có bao nhiêu chủ đầu tư biết vào năm XNUMX rằng việc hoàn thành dự án chung cư đúng thời hạn sẽ mang lại hàng triệu lợi nhuận so với khả năng phá sản nếu hoàn thành sáu tháng sau đó?

CHẤT LƯỢNG

Công cụ CRM cơ bản nhất được sử dụng để xác định và quản lý rủi ro chất lượng là chương trình kiểm soát chất lượng toàn diện. Đối với các dự án xây dựng, hầu hết mọi người coi chất lượng là mức độ hoàn thiện, chẳng hạn như mặt bàn thạch anh thay cho tấm nhựa; tuy nhiên, trong thế giới CRM, trọng tâm là thiết kế và cài đặt các hệ thống cũng như thành phần mà bạn thường không thấy khi dự án hoàn thành. Thiết kế của kết cấu, cường độ của bê tông được sử dụng trong nền móng và liệu thiết kế và lắp đặt có gây ra bất kỳ rủi ro tiềm ẩn nào về khả năng tiếp cận hoặc xâm nhập nước hay không chỉ là một vài trong số rất nhiều hạng mục mà một công ty CRM nên tập trung vào. Một chương trình kiểm soát chất lượng toàn diện thường bị bỏ qua hoặc được coi là không cần thiết vì người ta cho rằng chính quyền địa phương sẽ xác định tất cả các hạng mục trong quá trình kiểm tra một cách sai lầm.

CHI PHÍ

Công cụ CRM cơ bản nhất được sử dụng để xác định và quản lý rủi ro chi phí xây dựng là quá trình phân tích/kiểm soát chi phí xây dựng liên tục từ khi bắt đầu dự án cho đến khi hoàn thành. Rất đơn giản, khi chi phí phát triển tăng lên, lợi tức đầu tư (ROI) sẽ giảm. Chi phí phát triển bao gồm các hạng mục như giá trả đất, chi phí tài chính, chi phí mềm (phí thiết kế, chi phí pháp lý và tiếp thị) và chi phí cứng (chi phí xây dựng). Thông thường, chi phí xây dựng sẽ thay đổi nhiều nhất, đặc biệt là trong suốt giai đoạn xây dựng, đó là lý do tại sao các kỹ thuật CRM được sử dụng để giúp giảm thiểu việc tăng chi phí và tối đa hóa ROI.

KỊCH BẢN CRM

Hãy tập trung vào Tam giác CRM và đưa ra các kịch bản để làm nổi bật mối liên hệ giữa thời gian, chất lượng và chi phí. Tất nhiên, trong suốt quá trình thiết kế, nhóm phân phối dự án, thường bao gồm tổng thầu, sẽ cố gắng đưa ra một dự án có thể được xây dựng trong khung thời gian và ngân sách cũng như hoàn thành ở mức chất lượng đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư và nhà đầu tư. ' yêu cầu. Tuy nhiên, trong suốt quá trình thiết kế và xây dựng, thường phải đạt được sự thỏa hiệp vì các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án.

KỊCH BẢN GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG 1: NHỮNG GÌ NẰM BÊN DƯỚI

Điều tra địa kỹ thuật và môi trường giúp xác định những gì nằm bên dưới mặt đất. Tuy nhiên, việc khai quật hài cốt của một con voi ma mút 40,000 năm tuổi trong quá trình khai quật sâu tại một dự án có thể không phải là điều mà nhà phát triển mong đợi. Mọi công việc phải tạm thời bị đình chỉ trong thời gian tiến hành điều tra khảo cổ học. Trong kịch bản này, nhà phát triển phải ưu tiên ba yếu tố rủi ro. Nếu việc hoàn thành dự án đúng thời hạn và không ảnh hưởng đến chất lượng là điều quan trọng thì tổng thầu sẽ phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng với các khoản thanh toán làm thêm giờ và khuyến khích, điều này khiến chi phí tăng lên. Nếu chi phí và chất lượng là quan trọng đối với nhóm thực hiện dự án thì về mặt lý thuyết, thời gian sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực. Nếu nhóm phân phối dự án chỉ ra rằng thời gian đã mất có thể được phục hồi mà không ảnh hưởng đến chi phí thì cần nêu lên mối lo ngại rằng việc xây dựng đang được tiến hành gấp rút hoặc thực hiện các đường tắt, dẫn đến tác động tiêu cực đến chất lượng. Trong trường hợp này, chất lượng công việc cần được giám sát chặt chẽ.

KỊCH BẢN GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG 2: CHI PHÍ ĐANG TĂNG

Ngành xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề trong cuộc Đại suy thoái 2007-2009. Những người thợ lành nghề buộc phải tìm kiếm các ngành khác và nhiều người đã không bao giờ quay trở lại, trong khi những người bắt đầu con đường sự nghiệp của họ chưa bao giờ gia nhập ngành. Như vậy, ngành xây dựng hiện đang bị ảnh hưởng tiêu cực bởi tình trạng thiếu lao động có tay nghề cao. Điều này kết hợp với các yếu tố không thể kiểm soát khác như sự sẵn có của vật liệu sau thiên tai đã làm tăng chi phí xây dựng đáng kể. Nếu được đánh giá và xác định trong giai đoạn thiết kế, nhà phát triển có thể đưa ra quyết định sáng suốt về việc có nên tiếp tục dự án hay không. Tuy nhiên, khi chi phí tăng lên trong giai đoạn xây dựng, nhà phát triển sẽ lại tham khảo Tam giác CRM để đánh giá các lựa chọn của họ. Nếu chủ đầu tư không muốn chịu chi phí trả thưởng khuyến khích cho các nhà thầu phụ ưu tiên thực hiện dự án của mình và không muốn thỏa hiệp về chất lượng thì thời gian sẽ bị ảnh hưởng do thời gian xây dựng kéo dài. Nếu một nhà thầu phụ có thể cung cấp đủ số lượng công nhân cho một dự án để không ảnh hưởng đến thời gian và không làm tăng chi phí, thì có thể lao động có tay nghề kém hơn và chất lượng có thể sẽ bị ảnh hưởng.

Bằng cách sử dụng các kịch bản này, bạn có thể đánh giá cao từng yếu tố rủi ro trong xây dựng – thời gian, chất lượng và chi phí – có mối liên hệ chặt chẽ với nhau như thế nào, đòi hỏi phải ưu tiên các yếu tố rủi ro từ Tam giác CRM trong suốt dự án. Hiểu được các yếu tố chính xác để ưu tiên và/hoặc loại bỏ có thể sẽ là yếu tố then chốt tạo nên thành công chung của một dự án.

Tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro hoặc mức độ tin cậy của nhà đầu tư đối với nhà phát triển, nhà phát triển hoặc nhà đầu tư nên cân nhắc việc thuê một công ty CRM để đánh giá một dự án nhất định. Công ty CRM có thể xác định và tư vấn cho nhà phát triển hoặc nhà đầu tư về cách giảm thiểu và quản lý rủi ro xây dựng tiềm ẩn. Các tiêu chí cần xem xét khi lựa chọn một công ty CRM bao gồm: kinh nghiệm về CRM, loại dự án cụ thể và kinh nghiệm địa lý, danh tiếng, chương trình đào tạo nhân viên nội bộ, quy trình kiểm soát chất lượng, số năm kinh doanh và chất lượng sản phẩm công việc.

Các nhà phát triển và nhà đầu tư nên lựa chọn cẩn thận vì hiệu quả của quy trình CRM chỉ tốt bằng công ty cung cấp dịch vụ.

Cơ hội đầu tư bất động sản liên quan đến xây dựng xuất hiện ở các giai đoạn khác nhau của dự án; tuy nhiên, các nguyên tắc tương tự của CRM cũng được áp dụng: xác định, giảm thiểu, quản lý. Tam giác CRM giúp các nhà đầu tư có ít hoặc không có kinh nghiệm hiểu được “Quản lý rủi ro xây dựng 101”.

Darren A Seary, FRICS

Darren A Seary, FRICS

Darren A. Seary là nhà tư vấn Quản lý Rủi ro Xây dựng EB-5, Thành viên tại Viện Khảo sát Công chứng Hoàng gia (FRICS) và Giám đốc phương Tây tại Fulcrum, một công ty quản lý rủi ro và thông tin về xây dựng và bất động sản.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.