Lấp đầy khoảng trống với EB-5: Khoản vay cấp bậc và khoản vay cao cấp, sự khác biệt là gì? - EB5Investors.com

Lấp đầy khoảng trống với EB-5: Khoản vay cấp bậc và khoản vay cao cấp, sự khác biệt là gì?

Bởi Michael Gibson

Các nhà phát triển đã và đang ngày càng sử dụng nguồn vốn EB-5 cho các dự án mới. Tính linh hoạt, các điều khoản kinh tế (tức là lãi suất, các điều khoản trả nợ) và các điều khoản tín dụng chung (tức là các điều kiện cấp vốn và các khế ước) làm cho khoản tiền EB-5 trở thành một lựa chọn thay thế hấp dẫn đối với hầu hết các nguồn vốn khác cho một số dự án nhất định.

Một báo cáo của Trường Kinh doanh NYU Stern1 chỉ ra rằng vốn EB-5 cho hầu hết các dự án được triển khai dưới dạng khoản vay cho dự án, thay vì đầu tư vốn cổ phần vào dự án. Báo cáo cho biết thêm xu hướng này đã được nhất quán trong những năm qua.

Thông thường, vốn EB-5 đóng vai trò là thứ mà các nhà phát triển gọi là “tài trợ cấp dưới”. Tài trợ cấp dưới là khoản vay tuân theo các quyền của khoản vay cấp cao đối với dự án về mặt thanh toán và quyền đối với tài sản thế chấp sau khi vỡ nợ. Nguồn tài trợ cấp dưới thường được cấu trúc như một “khoản vay cấp hai” trong các dự án EB-5, khoản vay cấp hai được bảo đảm bằng cam kết về quyền sở hữu trong đơn vị sở hữu bất động sản mà dự án được xây dựng trên đó (không phải là cam kết của bản thân bất động sản mà chỉ của đơn vị sở hữu bất động sản đó). Ví dụ chung, một nhà phát triển thường được yêu cầu đóng góp vốn chủ sở hữu khoảng 20% ​​tổng chi phí của dự án. 50% chi phí dự án khác thường đến từ khoản vay xây dựng được đảm bảo bằng bất động sản - khoản vay cao cấp. 30% chi phí còn lại của dự án được tài trợ bằng khoản vay tầng lửng. Sau khi chủ đầu tư vỡ nợ, người cho vay cấp cao có thể tịch thu bất động sản và trở thành chủ sở hữu tài sản đó và người cho vay tầng lửng có thể tịch thu quyền sở hữu đã cam kết cũng như sở hữu và kiểm soát đơn vị sở hữu bất động sản đó. Do lợi ích chồng chéo trong bất động sản mà mỗi người cho vay có, những người cho vay thường ký kết một thỏa thuận liên tín dụng để quản lý quyền của họ đối với bất động sản.

NHÀ ĐẦU TƯ ƯU ĐÃI LOẠI ĐẦU TƯ NÀO?

Tài trợ tầng lửng (hãy coi nó là sự kết hợp giữa nợ và tài trợ vốn cổ phần) mang lại cho người cho vay quyền có được quyền sở hữu hoặc lợi ích vốn cổ phần trong công ty sở hữu bất động sản của dự án trong trường hợp nhà phát triển không trả được nợ. Như đã lưu ý ở trên, quyền của người cho vay cấp hai trong việc có được quyền lợi sở hữu này tùy thuộc vào quyền của người cho vay cấp cao và thường bị chi phối bởi một thỏa thuận liên bên cho vay nhằm hạn chế quyền của người cho vay cấp hai về thời gian và cách thức thực hiện các biện pháp khắc phục.

Eric Orenstein, luật sư tại Rosenberg & Estis, PC, cho biết: “Có một số dự án có các khoản vay cao cấp, nhưng nhìn chung các nhà đầu tư đi theo con đường tầng lửng cho các dự án lớn hơn”.

Tuy nhiên, Chris Foulger, phó chủ tịch của HomeFed Corporation, cho biết khi ngày càng nhiều nhà đầu tư Trung Quốc đang tự tìm hiểu, “nhiều người đang thể hiện sự ưa thích mạnh mẽ đối với các khoản vay cao cấp”.

“Vẫn có nhiều ưu tiên đối với (các khoản vay cấp bậc) trong các giao dịch ở New York, sau đó là các thành phố cửa ngõ lớn khác, (nhưng người Trung Quốc) vẫn chưa nhận ra rằng một giao dịch rất an toàn ở Omaha sẽ tốt hơn một giao dịch rủi ro ở New York,” anh ấy nói.

John Shen, Giám đốc điều hành và người sáng lập của Regional Centers Holding Group, đồng ý với Foulger, nói rằng mặc dù hầu hết các nhà đầu tư chọn con đường lửng, “các nhà đầu tư EB-5 am hiểu trên toàn thế giới thích các khoản vay cao cấp vì mục tiêu chính của họ là có được Thẻ xanh Hoa Kỳ, do đó nhận được tiền gốc đầu tư được hoàn trả khi quá trình nhập cư được thực hiện dường như quan trọng hơn việc đạt được lợi nhuận cao hơn.”

Shen cho biết: “Các nhà đầu tư thường không nhận được lợi nhuận đủ cao để bù đắp rủi ro do các khoản vay cấp bậc mang lại”.

Nếu có sẵn như một khoản đầu tư, khoản vay cao cấp chắc chắn mang lại cho nhà đầu tư sự chắc chắn hơn về khả năng hoàn trả khoản đầu tư ban đầu. Do mức độ rủi ro cao hơn của việc tài trợ tầng lửng, các khoản vay tầng lửng thu được từ ngân hàng hoặc người cho vay truyền thống khác thường tính lãi suất lên tới 15% cho khoản vay tầng lửng. Nhưng vì mục đích nhập cư của khoản đầu tư EB-5, các nhà đầu tư EB-5 chấp nhận rủi ro cho vay tầng lửng thường nhận được lợi nhuận phản ánh lãi suất từ ​​1 đến 3%.

Khoản vay cao cấp là nghĩa vụ tài trợ nợ do ngân hàng hoặc tổ chức tài chính tương tự phát hành cho một công ty hoặc cá nhân được bảo đảm bằng quyền lưu giữ đầu tiên đối với tài sản của người đi vay, quyền cầm giữ và thanh toán khoản vay cao cấp đó cao hơn tất cả các nghĩa vụ nợ khác của bên vay hoặc dự án liên quan. Người cho vay cấp cao cơ cấu tất cả các dự án để tối đa hóa cơ hội được hoàn trả đầy đủ, thường gây bất lợi cho người cho vay cấp hai và tất cả các bên khác trong nhóm vốn. Khoản vay này được coi là cao cấp hơn tất cả các khiếu nại khác đối với người đi vay, có nghĩa là trong tình huống khó khăn, khoản vay ngân hàng cao cấp sẽ được hoàn trả trước khi tất cả các bên quan tâm khác nhận được khoản hoàn trả.

Bởi vì các khoản vay ngân hàng cấp cao thường được bảo đảm thông qua thế chấp đối với tài sản của người đi vay, nếu người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ của mình, tài sản được sử dụng để đảm bảo cho khoản vay ngân hàng cấp cao có thể được bán để hoàn trả toàn bộ khoản vay ngân hàng cấp cao trước các chủ nợ khác, ưu tiên cổ đông hoặc cổ đông phổ thông nhận được bất kỳ khoản tiền thu được hoặc thanh toán nào từ dự án.

Shen cho biết việc vay một khoản vay cao cấp sẽ là biện pháp bảo vệ tốt nhất cho khoản vốn vay trong trường hợp phá sản và thanh lý tài sản thế chấp. Nếu quỹ EB-5 trở thành một phần của khoản vay cao cấp, với hướng dẫn bảo lãnh thương mại chặt chẽ, nguy cơ mất tiền gốc đầu tư sẽ giảm đáng kể.

Ông nói: “Tuy nhiên, với nhiều đối thủ ngân hàng thương mại trên thị trường, các nhà điều hành EB-5 thường gặp khó khăn để trở thành người cho vay cấp cao”. “Vị trí đó thường thuộc về một ngân hàng thương mại.”

Vốn Eb-5 không phù hợp với vị thế cho vay cấp cao vì lãi suất của các bên cho vay cấp cao cạnh tranh hơn với lãi suất của các khoản vay EB-5 và các khoản vay cấp cao được phân bổ trong các đợt rút vốn xây dựng thường yêu cầu cơ sở hạ tầng quản lý xây dựng mà hầu hết các EB-5 đều không phù hợp. -XNUMX người cho vay không sở hữu.

VAI TRÒ CỦA TRUNG TÂM KHU VỰC VÀ KHOẢN VAY EB-5

Năm 1992, một loại khả năng đầu tư đã được thêm vào chương trình thị thực EB-5 liên quan đến các trung tâm khu vực có thể khởi xướng các dự án đầu tư, cho phép các cá nhân đầu tư 500,000 USD chứ không phải một triệu USD.

Thay vì đầu tư trực tiếp vào dự án, trung tâm khu vực thành lập quỹ đầu tư vì lợi ích của nhà đầu tư EB-5. Nhà đầu tư mua cổ phần của quỹ đầu tư. Sau đó, quỹ mua cổ phần của đơn vị tạo việc làm hoặc cho đơn vị tạo việc làm vay tiền. Sau đó, đơn vị tạo việc làm sẽ sử dụng khoản đầu tư từ quỹ vào dự án để tạo việc làm một cách gián tiếp.

Các trung tâm khu vực là tốt nhất cho những người nộp đơn EB-5 quan tâm nhiều hơn đến việc có được tình trạng cư trú hơn là trực tiếp quản lý khoản đầu tư của mình.

Hiện có hơn 850 trung tâm khu vực EB-5 được Cơ quan Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ phê duyệt đang hoạt động trên khắp Hoa Kỳ, và nhiều trung tâm khác được phê duyệt thường xuyên. Đây là sự gia tăng mạnh mẽ so với chưa đầy 100 trung tâm khu vực hoạt động vào năm 2010.

Các trung tâm khu vực có thể nhận được tài trợ từ nhiều nhà đầu tư EB-5, miễn là khoản đầu tư của mỗi nhà đầu tư tạo ra 10 việc làm toàn thời gian, điều này có thể giúp họ tích lũy thêm vốn cho các dự án của mình. Các trung tâm khu vực cũng được phép vận hành nhiều dự án EB-5 cùng một lúc.

Tuy nhiên, cách xác định một khu vực phù hợp cho trung tâm khu vực EB-5 có một số sơ hở, dẫn đến một số vụ lạm dụng chương trình gây tai tiếng gần đây, chẳng hạn như việc lấy tiền từ chương trình EB-5. đã tài trợ cho những bất động sản đắc địa ở Manhattan và Beverly Hills, hoặc gần đây hơn là ở Florida, hơn là những khu vực nghèo khó mà loại hình đầu tư này lẽ ra phải cải thiện.

Eric Orenstein, luật sư tại Rosenberg & Estis, PC, đại diện cho hai trung tâm khu vực, cho biết: “Tôi khuyên tất cả các nhà đầu tư nên kiểm tra danh tiếng của trung tâm khu vực đang huy động tiền. “Hỏi xem họ đã hoàn thành dự án nào chưa. Điều này có vẻ hiển nhiên nhưng bạn sẽ ngạc nhiên (với những gì bạn sẽ tìm thấy).”

THÁCH THỨC TRONG NGÀNH CHO VAY

Dù là dưới dạng khoản vay cấp cao hay cấp bậc, các nhà phát triển đều cần vốn và nguồn vốn đó ngày càng khó huy động từ Trung Quốc do tác động của tình trạng thoái lui.

John Tishler, đối tác tại Sheppard Mullin Richter & Hampton, cho biết: “Trong một môi trường khó tìm được nhà đầu tư mà khoản đầu tư EB-5 đáp ứng nhu cầu của họ hơn, sự cạnh tranh tăng lên và chi phí tìm kiếm nhà đầu tư tăng lên”. LLP. “Điều này đã dẫn đến một thị trường nơi chất lượng tín dụng được săn đón nhiều hơn và chúng tôi đang thấy tác động đó”. Nhóm nhà đầu tư sẵn có nhỏ hơn đang yêu cầu các khoản đầu tư được cấu trúc theo cách thường thấy hơn trên các thị trường vốn truyền thống để bảo vệ các nhà đầu tư EB-5. Việc thắt chặt thị trường này có thể có tác động đến các điều khoản cho vay EB-5 (bao gồm cả việc tăng lãi suất) trong thời gian tới.

Ngoài ra, số lượng người cho vay EB-5 ngày càng tăng (bao gồm cả người cho vay EB-5 cũng là người đi vay trong các dự án của chính họ) đã thay đổi thị trường EB-5.

Báo cáo của NYU phát hiện ra một số nhà phát triển lớn đã hình thành các phương tiện cho vay để thực hiện các khoản vay phát triển bất động sản, bao gồm cả các khoản vay tầng lửng, để tài trợ cho việc xây dựng các dự án của các nhà phát triển không liên quan. Một số bên cho vay dành cho nhà phát triển này bao gồm các nhà phát triển đang tìm kiếm nguồn tài trợ EB-5 cho các dự án của riêng họ.

Orenstein cho biết gần như tất cả các nhà đầu tư EB-5 – đặc biệt là những nhà đầu tư từ Trung Quốc – nên nhận được hướng dẫn về cả khía cạnh cho vay cấp cao và cấp bậc vì chúng “có phần xa lạ với các nhà đầu tư nước ngoài”.

Orenstein nói: “Họ không quen với những cấu trúc này. “Mặc dù khái niệm về các khoản vay cao cấp đã có từ thời thuộc địa, nhưng ở thế giới châu Á – đặc biệt là ở Trung Quốc và Ấn Độ – họ không có những cấu trúc này.”

Bất chấp những tin đồn về sự sụp đổ của nó, Shen cho biết nhận thức về EB-5 là nguồn tài chính thay thế vẫn không thay đổi.
Ông nói: “Các quỹ EB-5 tiếp tục được coi là một lựa chọn thứ yếu để lấp đầy khoảng trống ngân sách cuối cùng hoặc tài trợ cho các dự án gặp khó khăn trong việc đảm bảo bất kỳ nguồn tài trợ chính nào của ngân hàng”.

Các khoản vay EB-5 sẽ tiếp tục hấp dẫn cả nhà đầu tư và nhà phát triển nếu được cấu trúc hợp lý và có tính cạnh tranh về mặt chi phí so với các hình thức tài trợ khác. Nhà đầu tư EB-5 nên hiểu loại khoản vay mà khoản đầu tư của mình đang được cấu trúc để hiểu điều gì xảy ra trong tình huống khó khăn tại một dự án và để xác định xem nhà đầu tư có được bồi thường thỏa đáng cho số vốn gặp rủi ro hay không. Một nhà đầu tư có học thức có thể đầu tư vào một dự án phù hợp với họ xét về mặt lợi nhuận kinh tế và mức độ rủi ro, và mặc dù không có kết quả nào được đảm bảo nhưng ít nhất nhà đầu tư sẽ đưa ra quyết định có học thức, chắc chắn dựa trên sự hiểu biết về dự án liên quan đến lợi ích của mình. hoặc khoản đầu tư của cô ấy.

Michael C Gibson

Michael C Gibson

Michael Gibson là thành viên tại văn phòng Bass, Berry & Sims PLC tại Washington, DC và tư vấn cho khách hàng về các giao dịch tài chính và bất động sản truyền thống, đặc biệt tập trung vào các lựa chọn cấp vốn EB-5, hợp tác chặt chẽ với các nhà phát triển, trung tâm khu vực và các bên trung gian khác.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.