Tìm hiểu sâu hơn về sự siêng năng - EB5Investors.com

Đào sâu hơn vào sự siêng năng

Bởi Elizabeth Peng và Cletus Weber

Thẩm định là thuật ngữ được sử dụng để mô tả một giao dịch kinh doanh trong đó các nhà đầu tư và các bên liên quan sẽ điều tra và đánh giá kỹ lưỡng một cơ hội kinh doanh trước khi ký kết.

Các thành phần thẩm định tiêu chuẩn của một cơ hội đầu tư bao gồm việc xem xét loại hình kinh doanh, nguồn vốn đề xuất, dự báo tài chính, tỷ suất lợi nhuận dự kiến—và, tất nhiên, kinh nghiệm và thành tích của những người đứng đầu chịu trách nhiệm thực hiện hoạt động kinh doanh.

Trong bối cảnh đầu tư EB-5, trong đó việc có được thẻ xanh dài hạn là ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư (ngoài việc hoàn vốn và hoàn vốn đầu tư), việc thẩm định phải bao gồm việc xem xét các yếu tố bổ sung có thể gây nguy hiểm cho cơ hội của nhà đầu tư. để có được thẻ xanh.

Yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện nhận thẻ xanh theo danh mục EB-5 là tạo việc làm. Nói một cách đơn giản, nhà đầu tư EB-5 phải chứng minh việc tạo việc làm theo hai giai đoạn. Để đủ điều kiện nhận thẻ xanh có điều kiện hai năm đầu tiên, trước tiên nhà đầu tư phải nộp cho Cơ quan Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (“USCIS”) Mẫu I-526 (Đơn xin nhập cư của Doanh nhân người nước ngoài) cho thấy rằng khoản đầu tư sẽ tạo ra 10 việc làm thời gian cho người lao động Mỹ.

Sau đó, để chuyển đổi từ thẻ xanh có điều kiện hai năm sang thẻ xanh vĩnh viễn, nhà đầu tư phải nộp cho USCIS Mẫu I-829 (Đơn thỉnh cầu của Doanh nhân người nước ngoài xóa bỏ điều kiện) thường cho thấy rằng khoản đầu tư đã đã tạo ra 10 việc làm toàn thời gian cho người lao động Hoa Kỳ (hoặc, trong một số trường hợp, có thể dự kiến ​​sẽ tạo ra 10 việc làm đó trong một khoảng thời gian hợp lý).

Sự siêng năng tạo việc làm

Trên thực tế mà nói, những rủi ro liên quan đến tạo việc làm đối với bất kỳ dự án cụ thể nào là: dự án đó có thể không bao giờ được bắt đầu (không tạo ra việc làm); nó có thể bắt đầu nhưng chưa hoàn thành (hầu như không có công việc nào được tạo ra); nó có thể đã hoàn thành nhưng hoạt động kém (không tạo đủ việc làm cho tất cả các nhà đầu tư EB-5); hoặc nó có thể được hoàn thành và hoạt động tốt nhưng chỉ sau một thời gian trì hoãn lớn (công việc không được tạo ra kịp thời). Do đó, để đánh giá những rủi ro này, việc thẩm định kỹ càng về tạo việc làm là rất quan trọng trong việc xem xét các cơ hội đầu tư tiềm năng. Trong bối cảnh dự án EB-5 được tài trợ bởi trung tâm khu vực do USCIS chỉ định, việc tạo việc làm phải được chứng minh bằng báo cáo tác động kinh tế cho thấy rằng hoạt động do dự án tạo ra sẽ tạo đủ việc làm để trang trải tổng số nhà đầu tư EB-5 đang đầu tư. Trong dự án.

Theo đó, nhà đầu tư phải luôn hỏi liệu dự án có được hỗ trợ bởi báo cáo tác động kinh tế do chuyên gia có trình độ chuẩn bị hay không và liệu tổng số công việc nêu trong báo cáo có đủ hay không (tốt nhất là có “đệm”) để đáp ứng số lượng EB tối đa. -5 nhà đầu tư tìm kiếm. Tuy nhiên, đây chỉ là khởi đầu của cuộc điều tra.

Quá trình thẩm định thực sự có ý nghĩa liên quan đến việc tạo việc làm (trong bối cảnh dự án trung tâm khu vực) đòi hỏi nhà đầu tư phải đặt thêm các câu hỏi quan trọng, bao gồm những câu hỏi sau:

  • Các giả định tài chính (hoặc “đầu vào”) làm cơ sở cho việc tính toán công việc trong báo cáo tác động kinh tế là gì?

Hầu hết các báo cáo về tác động kinh tế của EB-5 đều dự đoán việc tạo việc làm bằng mô hình “đầu vào-đầu ra” như RIMS II, IMPLAN hoặc REDYN. Các mô hình đầu vào-đầu ra này thường sử dụng chi phí hoặc doanh thu dự kiến ​​làm giả định tài chính (“đầu vào”) được đưa vào mô hình để tính toán tác động ước tính đến việc làm của dự án.

Ví dụ: báo cáo tác động kinh tế cho một dự án phát triển bất động sản thường sẽ dự báo việc làm dựa trên cả chi phí xây dựng ước tính và doanh thu hoạt động dự kiến ​​của cơ sở đã hoàn thành. Vấn đề quan trọng là liệu các dự báo chi tiêu và/hoặc doanh thu được sử dụng trong báo cáo tác động kinh tế có đáng tin cậy hay không.

Báo cáo tác động kinh tế và các tài liệu dự án khác có cung cấp cơ sở rõ ràng và hợp lý cho các số liệu không? Nói cách khác, những dự đoán có thực tế không và do đó có nhiều khả năng trở thành hiện thực hơn? Nếu không, thì bất kể nhà kinh tế có kinh nghiệm đến đâu, báo cáo trông có giá trị và bóng bẩy như thế nào, hay ước tính công việc quan trọng đến mức nào; công việc có thể chỉ tồn tại trên giấy tờ.

  • Các tuyên bố về hiệu suất của dự án có được hỗ trợ bởi nghiên cứu thị trường toàn diện từ bên thứ ba độc lập đáng tin cậy không?

Các nhà đầu tư tiềm năng phải nhớ rằng “kế hoạch kinh doanh toàn diện” EB-5 được chuẩn bị cho một dự án về cơ bản là một tài liệu tiếp thị. Nó tập trung vào tình huống tốt nhất và đưa ra kết quả lý tưởng. Do đó, mặc dù kế hoạch kinh doanh cung cấp thông tin khách quan về phạm vi, cơ cấu, quản lý và thị trường liên quan của dự án nhưng nó không nên được coi là nguồn thông tin hoàn toàn khách quan.

Thay vào đó, các nhà đầu tư tiềm năng nên tìm kiếm các nghiên cứu thị trường có căn cứ rõ ràng từ các bên thứ ba không liên quan đến dự án, để xác thực tính hợp lý của các dự đoán về hiệu suất (và do đó tạo việc làm) được đưa ra cho dự án dựa trên loại, vị trí, quy mô thị trường, v.v.

Ngoài ra, nếu dự án được ngân hàng, cố vấn đầu tư hoặc bộ phận bảo lãnh của một cơ quan di trú có uy tín bảo lãnh ngầm, các nhà đầu tư tiềm năng có thể có cơ sở hợp lý để tăng cường niềm tin vào dự án—mặc dù thẩm định của người khác không nên thay thế cho quá trình thẩm định kỹ lưỡng của chính nhà đầu tư.

  • Kiểm chứng khách quan là gì hồ sơ theo dõi của các cá nhân hoặc tổ chức quản lý dự án?

Một lần nữa, kế hoạch kinh doanh do một dự án chuẩn bị phần lớn là một tài liệu tiếp thị. Tiểu sử quản lý trong kế hoạch kinh doanh có thể chính xác, nhưng chúng thường được soạn thảo ở dạng cô đọng nhằm làm nổi bật các khía cạnh hạn chế về lý lịch của một cá nhân hoặc tổ chức bằng các thuật ngữ tương đối chung bằng cách sử dụng các từ thông dụng và mô tả hồ sơ theo dõi chung. Mục đích của tiểu sử quản lý không phải là cung cấp cho người đọc kiến ​​thức toàn diện về tất cả các bên tham gia chỉ đạo một dự án mà đúng hơn là cung cấp cho người đọc một bức tranh tổng thể truyền cảm hứng tin cậy một cách hợp lý vào dự án. Do đó, điều quan trọng là các nhà đầu tư tiềm năng phải nghiên cứu độc lập kinh nghiệm, hồ sơ theo dõi và lý lịch của các cá nhân và tổ chức quản lý tham gia vào dự án. Sự thật có thực sự mang lại niềm tin rằng dự án sẽ tạo ra việc làm thành công theo kế hoạch không?

  • Dự án đã đạt được tiến triển gì cho đến nay?

Với khoản đầu tư EB-5, thời điểm tạo việc làm là rất quan trọng. Các công việc liên quan đến khoản đầu tư của nhà đầu tư EB-5 thường phải được tạo ra trong thời gian cư trú có điều kiện hai năm của nhà đầu tư (với một số trường hợp ngoại lệ).

Do đó, dự án càng tiến xa vào thời điểm tìm kiếm vốn của nhà đầu tư EB-5 thì khả năng dự án dự kiến ​​sẽ được hoàn thành theo tiến độ dự đoán trong kế hoạch kinh doanh của dự án càng cao. Ví dụ: một dự án phát triển bất động sản yêu cầu phải hoàn thành nhiều bước - thu hồi đất, thiết kế, cấp phép, v.v. - trước khi việc xây dựng tòa nhà có thể bắt đầu và mỗi bước đều dễ bị chậm trễ không lường trước được. Nếu dự án chưa bắt đầu bất kỳ bước cần thiết nào thì sẽ có nguy cơ cao bị trì hoãn dự án và tạo việc làm không kịp thời. Hơn nữa, việc thiếu tiến độ thường phản ánh tình trạng thiếu vốn, vì vậy các nhà đầu tư cũng nên hỏi liệu dự án có nguồn vốn không phải EB-5 có thể hoàn thành ngay cả khi số vốn EB-5 mục tiêu không được huy động hay không.

  • Liệu dự án trên thực tế có các nguồn tài trợ thay thế nếu nó không tăng được mức tài trợ EB-5 hoặc tài chính ngân hàng dự kiến, hoặc nếu chi phí dự án tăng bất ngờ?                

Để tạo việc làm, dự án phải có đủ vốn để trang trải chi phí. Các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng nên kiểm tra nguồn vốn cho một dự án và hỏi xem liệu phần lớn vốn cần thiết cho dự án đã có sẵn hay chưa. Nếu một dự án phụ thuộc nhiều vào vốn EB-5 mà chưa huy động được thì dự án đó có thể không khả thi.

Mặt khác, nếu vốn chủ sở hữu của nhà phát triển hoặc chủ sở hữu là một phần quan trọng trong nguồn vốn, dự án có thể cho thấy rằng có sẵn các nguồn tài trợ khác và các nguồn tài trợ không phải EB-5 có thể được điều chỉnh để bù đắp bất kỳ sự thiếu hụt nào trong Tăng vốn EB-5 (ví dụ: dự án có sự đảm bảo hoàn thành từ một đối tác mạnh), dự án có nhiều khả năng hoàn thành hơn, nghĩa là có nhiều khả năng tạo ra việc làm hơn.

Tại sao bản thân các nhà đầu tư cuối cùng phải chấp nhận trách nhiệm đối với sự thẩm định EB-5 thành công

Mặc dù không có sự thẩm định nào có thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro, nhưng những nhà đầu tư đặt câu hỏi đúng—và nhấn mạnh vào các câu trả lời khách quan và có thể kiểm chứng—về tạo việc làm sẽ ở vị thế tốt hơn nhiều để đạt được mục tiêu cuối cùng là có được thẻ xanh dài hạn.

Hầu hết các nhà đầu tư đều không muốn trả thêm tiền cho các chuyên gia EB-5 đủ trình độ để tiến hành thẩm định dự án một cách thực sự độc lập. Ngoài ra, khoảng cách địa lý, rào cản ngôn ngữ, sự khác biệt về văn hóa và những thách thức khác thường gây khó khăn cho các nhà đầu tư EB-5 khi tự mình thực hiện thẩm định liên quan đến dự án.

Tuy nhiên, cuối cùng thì chỉ có bản thân các nhà đầu tư mới kiểm soát được việc có nên đầu tư tiền của mình vào một dự án cụ thể hay không. Do đó, các nhà đầu tư thông thái tận dụng khả năng kiểm soát túi tiền đó để thực hiện công việc thẩm định vững chắc. Họ hỏi các đại lý di trú những câu hỏi rất cụ thể về lý do tại sao đại lý lại đề xuất dự án này, tài liệu thẩm định cụ thể nào mà đại lý đang dựa vào, ai đã tiến hành thẩm định và ai đã trả tiền cho nghiên cứu thẩm định.

Để trả lời những câu hỏi này—và để giải quyết số lượng thất bại liên quan đến dự án ngày càng tăng và các vấn đề khác—ngày càng nhiều đại lý di trú thực hiện thẩm định rất nghiêm túc và thuê các chuyên gia EB-5 thực sự độc lập để phân tích khách quan các giao dịch trước khi họ đề xuất họ thực hiện. bất kỳ nhà đầu tư nào. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến việc tạo việc làm và các khía cạnh quan trọng khác của dự án cũng đang tìm kiếm các đại lý di trú yêu cầu thẩm định độc lập vững chắc trước khi xúc tiến dự án.

Elizabeth Bành

Elizabeth Bành

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.