Bởi John-John Harounian
Giới thiệu
Khi ngành EB-5 được xem xét kỹ lưỡng hơn trên cả phương tiện truyền thông Hoa Kỳ và toàn cầu, một loạt thách thức mới đã xuất hiện đòi hỏi phải thay đổi cách các nhà đầu tư nước ngoài hiểu biết và cố vấn của họ tiếp cận các cơ hội đầu tư bất động sản thương mại tại Hoa Kỳ. Do đó, thế giới EB-5 đã bắt đầu xác định các phương pháp bổ sung để khách hàng mua tài sản ổn định có thể mang lại lợi nhuận đáng tin cậy và mức tăng trưởng ổn định đồng thời mang lại sự đa dạng hóa về mặt địa lý và ngành cho danh mục đầu tư. Một cơ hội mới nổi là sự liên kết của các cơ quan nhập cư lớn và các trung tâm khu vực thường tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư EB-5 với Quỹ Bất động sản Cổ phần Tư nhân (PERE).
Tại sao lại là PERE? Thời điểm và đa dạng hóa
Thời điểm và đa dạng hóa là những yếu tố then chốt cho bất kỳ chiến lược đầu tư thành công nào. Sau nhiều năm hoạt động kinh doanh như thường lệ, ngành EB-5 dự đoán sẽ có những rào cản cao hơn đáng kể đối với các nhà đầu tư trong năm tới bên cạnh sự cạnh tranh khốc liệt hiện có.
Trong khi Quốc hội Hoa Kỳ đã gia hạn thị thực EB-5 đến hết ngày 30 tháng 2016 năm 5 mà không có thay đổi nào, áp lực vẫn tiếp tục đè nặng lên các nhà lập pháp nhằm cải cách các thông số hiện có cho ngành. Một thay đổi cơ bản có thể định hình lại chương trình là việc Quốc hội xem xét các địa điểm nơi các dự án hiện đang được tài trợ. Hiện tại, các dự án phát triển đô thị quan trọng ở các thị trường lớn của Hoa Kỳ như New York, San Francisco và Los Angeles – bao gồm các dự án lớn như Hudson Yards và Hunters Point Shipyard – đang được tài trợ bởi khoản đầu tư EB-XNUMX. Những dự án này hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, những người cảm thấy an tâm khi rót vốn vào những địa điểm mà họ quen thuộc hoặc những thành phố nơi họ có thể có quan hệ gia đình, mặc dù họ có thể chưa bao giờ đặt chân đến thành phố. Cuộc tranh luận trong quốc hội về cải cách đã nêu bật nhu cầu tài trợ tương tự ở các vùng nông thôn, nơi tạo việc làm bền vững là ưu tiên hàng đầu, với các thượng nghị sĩ các bang miền Nam và đại diện miền Trung Tây đang tranh giành cơ hội để làm hài lòng cử tri của họ. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể sẽ suy nghĩ kỹ về việc chuyển tiền của họ ra nước ngoài nếu họ bất ngờ thực hiện các dự án ở những vùng nông thôn ít được biết đến ở Alabama hoặc Indiana.
Ngoài việc vẽ lại các Khu vực Việc làm Mục tiêu (TEA), nơi nguồn vốn EB-5 khả thi, hầu hết tất cả các thay đổi được đề xuất đối với chương trình đều kêu gọi tăng mức đầu tư tối thiểu từ 500,000 USD lên 800,000 USD. Mặc dù vẫn còn tương đối rẻ so với các chương trình tương tự ở các quốc gia khác, mức tăng có thể còn đáng kể hơn khi tính đến các chi phí khác, như phí làm việc với các cơ quan nhập cư và trung tâm khu vực.
Bất kể những thay đổi tiềm tàng trong chương trình EB-5, Hoa Kỳ vẫn mang đến cơ hội đầu tư bất động sản thương mại mạnh mẽ nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cách bảo vệ danh mục đầu tư của họ khỏi sự biến động của thị trường toàn cầu. Các báo cáo của ngành dự đoán sẽ có một năm mạnh mẽ nữa đối với dòng vốn nước ngoài. Vì vậy, mặc dù chương trình EB-5 chắc chắn sẽ có một số cơ cấu lại, nhưng cách thức mà các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tiền của họ một cách an toàn sẽ thích ứng - và đến lượt các chuyên gia EB-5 sẽ cần phải nhanh nhẹn hơn và đa dạng hóa cách họ giúp khách hàng quản lý vốn cũng như cách họ quản lý vốn của mình. họ đóng gói và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch này.
Sự phát triển tự nhiên của ngành EB-5
Sau khoản đầu tư ban đầu, nhiều người nhận thị thực EB-5, không quen với bối cảnh vốn cổ phần tư nhân ở Hoa Kỳ, quay lại gặp cố vấn của họ tại các trung tâm khu vực và cơ quan nhập cư để tìm kiếm thêm cơ hội và hướng dẫn. Điều này tạo ra sự chuyển đổi tự nhiên cho các chuyên gia EB-5 liên kết với các quỹ PERE địa phương, nâng cao vị thế của họ với tư cách là cố vấn tài chính đáng tin cậy với các khách hàng lâu năm và củng cố các mối quan hệ lâu dài, đa dạng hóa mô hình kinh doanh của riêng họ và mở rộng cơ sở khách hàng của họ sang những người không phải EB- 5 nhà đầu tư
Đối với các đại lý muốn xác định các quỹ PERE mạnh cho khách hàng của họ, ngành này đặc biệt minh bạch với các nguồn tin tức và báo cáo sẵn có trong ngành để giúp kiểm tra xem quỹ PERE nào có uy tín trên thị trường và có thành tích đã được chứng minh là thành công với các quỹ PERE tập trung vào Hoa Kỳ. chiến lược đầu tư.
Giải thích về Quỹ PERE
Các quỹ PERE trên toàn thế giới được coi là một trong những phương pháp đầu tư bất động sản được ưa chuộng nhất vì giá trị của chúng không bị ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường đại chúng. Để làm sáng tỏ quy mô của thị trường toàn cầu, tài sản được quản lý (AUM) cho ngành PERE trên toàn thế giới được báo cáo ở mức hơn 742 tỷ USD vào năm 2014. Bằng cách liên kết với quỹ PERE tại địa phương tại Hoa Kỳ, các cơ quan nhập cư và trung tâm khu vực mở ra cơ hội nhiều lợi ích mới cho các nhà đầu tư của họ, giới thiệu một mô hình đầu tư và kinh doanh bền vững hơn không phụ thuộc vào quy định của chính phủ.
Quan hệ đối tác với quỹ PERE địa phương cung cấp cho các nhà đầu tư một tài sản được quản lý chuyên nghiệp, được giám sát bởi một nhà quản lý quỹ đầu tư tận tâm, người có hiểu biết sâu sắc về các sắc thái của thị trường cụ thể đó, giảm thiểu rủi ro và cơ hội sai lầm. Nếu một sự kiện không lường trước ảnh hưởng tiêu cực đến bất kỳ tài sản nào, việc đa dạng hóa sẽ bảo vệ khoản đầu tư của đối tác bằng cách tạo sự cân bằng với các tài sản hoạt động tốt khác trong danh mục đầu tư.
Một quỹ cổ phần tư nhân cũng có thể thành lập một công ty trung chuyển của Hoa Kỳ, được gọi là công ty chặn. Nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư thông qua tập đoàn chặn; khi đó cá nhân họ không còn được coi là đối tác trong mắt Sở Thuế vụ (IRS), vì chính tập đoàn nước ngoài mới là chủ sở hữu vốn trong quỹ. Điều này giúp tránh thuế thu nhập thương mại hoặc kinh doanh, làm giảm đáng kể cơ sở thu nhập chịu thuế của họ.
Các quỹ PERE đang phát triển như thế nào ở Trung Quốc: Sự thống trị của các quỹ ngoại tệ Trung Quốc
Đến nay, đầu tư của công dân Trung Quốc chiếm gần 80% tổng số thị thực EB-5 do chính phủ Hoa Kỳ cấp. Sau đợt điều chỉnh thị trường chứng khoán vào mùa hè năm 2015 và việc chính phủ Trung Quốc phá giá đồng Nhân dân tệ, các nhà đầu tư Trung Quốc thậm chí còn trở nên thận trọng hơn trong cách họ đầu tư. Tuy nhiên, nguồn vốn vẫn dồi dào và các quỹ đầu tư bất động sản tư nhân tiếp tục thu hút mức lãi đầu tư cao. Con cưng của ngành dường như là số lượng hạn chế các quỹ đầu tư bất động sản tư nhân bằng ngoại tệ đã huy động được nhiều hơn số lượng lớn các quỹ đầu tư tư nhân trong nước nói chung. Theo báo cáo của Ping AN Bank, về mặt tiền tệ, các quỹ RE RMB vẫn chiếm ưu thế về số lượng, với 128 quỹ được thành lập vào năm 2013. Chỉ có 9.82 quỹ sử dụng ngoại tệ (FC) được thành lập. Về khả năng gây quỹ, quy mô trung bình của quỹ FC RE gấp 2.5 lần so với các quỹ đối tác RMB – bốn quỹ FC cùng nhau huy động được 23.6 tỷ USD, chiếm 128% tổng số. Quỹ 8.15 RMB cùng nhau huy động được 76.4 tỷ USD, chiếm XNUMX%. Điều này làm sáng tỏ mong muốn ngày càng tăng của các nhà đầu tư Trung Quốc trong việc tìm kiếm một chiến lược đầu tư đa dạng được quản lý chuyên nghiệp, hoạt động như một nơi trú ẩn an toàn cho vốn.
Đối tác ưa thích: Tại sao các nhà tư vấn không cắt giảm
Trong khi tìm kiếm một đối tác quỹ PERE mạnh, các chuyên gia EB-5 có nhiều yếu tố cần xem xét và có thể bị thu hút làm việc với một nhà tư vấn mà họ có mối quan hệ hoặc mối quan hệ lâu dài. Mặc dù rất có thể rất mạnh về lĩnh vực chuyên môn cụ thể của họ, nhưng một nhà tư vấn như nhà môi giới bất động sản nhà ở hoặc công ty quản lý tài sản lại không có một đội ngũ tích hợp theo chiều dọc có kinh nghiệm thực hiện chiến lược đầu tư phức tạp gắn liền với vòng đời của một khoản đầu tư. Do đó, các chuyên gia tư vấn có thể thuê ngoài một mạng lưới các chuyên gia tập trung vào một lĩnh vực bổ sung trong suốt quá trình mua lại và duy trì tài sản. Điều này tạo ra cơ hội lớn hơn cho rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư vì nhà tư vấn không có cổ phần cá nhân trong dự án và có thể phải tiếp cận nhiều loại khách hàng. Ngoài ra, các mục tiêu tương ứng và sự chú ý đến từng chi tiết của họ có thể giảm sút, gây nguy hiểm cho việc quản lý tài sản.
Bằng cách xác định và hợp tác với quỹ PERE địa phương, nhà đầu tư được đảm bảo rằng họ có mối quan tâm tuyệt đối với người quản lý quỹ. Quỹ PERE đối tác có bốn thuộc tính chính mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư:
- một góc nhìn lý tưởng; với tư cách là chủ sở hữu, bạn xem xét khoản đầu tư theo nhiều khía cạnh so với các nhà tư vấn có tầm nhìn đường hầm
- một mục tiêu rõ ràng; với quyền lợi được đảm bảo của mình, đối tác PERE hoàn toàn tập trung vào sự thành công của tài sản
- bề dày kinh nghiệm đã được thử nghiệm theo chu kỳ; dựa trên thành tích đã được chứng minh vượt qua thăng trầm của thị trường bất động sản một cách thành công
- một bộ kỹ năng mở rộng; kiếm được theo thời gian bằng cách đưa một tài sản từ không sinh lời sang có lãi.
Một nhà quản lý quỹ được thành lập có thể cung cấp một luồng giao dịch độc quyền, giao dịch từ gốc sang gốc, dựa vào các mối quan hệ đã được thiết lập và loại bỏ nhu cầu về nhà môi giới. Điều này dẫn đến việc giao tiếp hợp lý và các giao dịch ngoài thị trường, đảm bảo tài sản được mua ở mức giá tốt nhất có thể. Ngoài ra, một nhà quản lý quỹ PERE giỏi sẽ tập trung đặc biệt vào bất động sản. Với sự tập trung vào loại hình đầu tư này, nhà đầu tư có thể yên tâm khi biết rằng tiền của họ đang được quản lý hợp lý.
Một nhà quản lý quỹ PERE mạnh cũng sẽ đưa ra giải pháp tích hợp theo chiều dọc, bao gồm mọi thứ từ tìm nguồn cung ứng tài sản, bảo lãnh tài sản, ký quỹ, thiết kế, xây dựng, tái định vị, kế toán, quan hệ nhà đầu tư và quản lý tài sản, cũng như hợp nhất toàn bộ quy trình thành một hoạt động duy nhất. , điều này một lần nữa giảm thiểu rủi ro và có khả năng xảy ra lỗi.
Cuối cùng, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có được sự tin tưởng cao độ rằng các đối tác của quỹ PERE không chỉ phải kiểm toán tài chính để thực hiện báo cáo minh bạch mà các đối tác của quỹ PERE còn được giám sát và xem xét kỹ lưỡng bởi hai cơ quan quản lý khác nhau: Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch ( SEC), một cơ quan quản lý được chính phủ công tài trợ và Cơ quan quản lý ngành tài chính, Inc. (FINRA), một công ty tư nhân hoạt động như một tổ chức tự quản lý.
Về cốt lõi, mối quan hệ giữa các nhà đầu tư và đối tác của họ dựa trên sự tin tưởng, một điều chỉ có thể được thiết lập khi có sự minh bạch. Đối tác đầu tư quỹ PERE lý tưởng sẽ được khuyến khích từ phía sau để đảm bảo sự thành công của việc mua lại thông qua việc xử lý. Khi một tài sản có lãi và các nhà đầu tư đã nhận được tiền lãi từ khoản đầu tư của họ cộng với tiền lãi, người quản lý quỹ chỉ sau đó mới thu được phần lợi nhuận kiếm được của họ.
Kết luận
Các nhà đầu tư Trung Quốc ngày càng trở nên tinh vi hơn và với nhiều lựa chọn đầu tư cũng như các hạn chế sắp xảy ra đang được xem xét đối với chương trình EB-5 hiện tại, họ đang tìm cách hợp tác với các chuyên gia ở Hoa Kỳ, những người có thể đa dạng hóa khoản đầu tư của họ trong khi đạt được lợi nhuận đáng kể được điều chỉnh theo rủi ro. . Bằng cách tránh xa các nhà tư vấn và hợp tác với các quỹ PERE, ngành EB-5 có thể thu hẹp khoảng cách, nâng cao vị thế của mình và củng cố hơn nữa sự thành công trong khoản đầu tư của khách hàng.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
