Thẩm định kỹ lưỡng và đại diện kép trong các trường hợp EB-5 - EB5Investors.com

Thẩm định kỹ lưỡng và đại diện kép trong các trường hợp EB-5

của Brandon Meyer và Elizabeth Peng

Bài viết sau đây là kết quả của bài thuyết trình ngày 8 tháng 2014 năm 5 trước Hội nghị EB-5 ở Las Vegas có tựa đề “Đại diện cho các bên trong quy trình EB-5”. Được điều hành bởi Jeff Campion, các đồng tác giả Brandon Meyer và Elizabeth Peng, cùng với tham luận viên Carlos Colombo, đã cung cấp một cái nhìn tổng quan nhanh chóng và kích thích tư duy về các vấn đề mà các luật sư nhập cư chọn đại diện cho cả Trung tâm khu vực EB-5 (hoặc dự án của bên thứ ba) phải đối mặt. nhà phát triển “thuê” một trung tâm khu vực) và các nhà đầu tư EB-XNUMX trong cùng một trung tâm khu vực (hoặc dự án).

Bài viết này cung cấp bối cảnh rõ ràng hơn về những rủi ro đối với những người hành nghề nhập cư khi đại diện cho cả trung tâm khu vực (và các nhà phát triển dự án) và các nhà đầu tư EB-5 cá nhân của trung tâm khu vực. Mặc dù các quy tắc ứng xử chuyên nghiệp cho phép đại diện kép, nhưng chúng tôi sẽ nêu rõ lý do tại sao những rủi ro này, trừ khi được giảm thiểu đáng kể, thường lớn hơn lợi ích của việc đại diện kép.

Mong muốn có sự đại diện kép

Các quy tắc ứng xử chuyên nghiệp hiện hành không cấm việc đại diện kép của tổ chức phát hành chứng khoán và nhà đầu tư trong cùng một giao dịch.[1]Tuy nhiên, chính vì các quy tắc cho phép mà những người thực hiện nhập cư nên bước đi hết sức cẩn thận. Việc tham khảo hoạt động của các cố vấn chứng khoán có thể sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc có giá trị về sự nguy hiểm của phương pháp đại diện kép.

Người hành nghề EB-5 đại diện cho cả nhà đầu tư và trung tâm khu vực (hoặc nhà phát triển dự án) phải đối mặt với vấn đề này hàng ngày. Nếu bạn đại diện cho một trung tâm khu vực, rất có thể bạn đã có mối quan hệ làm việc tốt với những người đứng đầu trung tâm đó. Do đó, trung tâm hoặc dự án khu vực có thể rất mong muốn bạn xử lý đơn I-526 của nhà đầu tư như một cách để duy trì quyền kiểm soát. Mong muốn làm hài lòng khách hàng hiện tại và duy trì mối quan hệ chuyên nghiệp là dấu hiệu của một người hành nghề giỏi. Do đó, việc từ chối công việc I-526 có thể ảnh hưởng đến mối quan hệ tổng thể của bạn với trung tâm khu vực hoặc các nhà phát triển dự án và khiến mối quan hệ pháp lý hiện tại của bạn có nguy cơ bị thay thế bởi một học viên khác sẵn sàng cam kết mong muốn làm hài lòng khách hàng hiện tại với tư cách đại diện kép.

Ngoài việc duy trì mối quan hệ chuyên nghiệp với các khách hàng hiện tại, sự hấp dẫn của đại diện kép có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định và sinh lợi. Chỉ riêng điều này đã có thể là một yếu tố ảnh hưởng lớn đến một người hành nghề nhập cư đang tìm cách phát triển hoạt động hành nghề của mình. Hơn nữa, khi đại diện cho cả hai bên trong khoản đầu tư EB-5, những người thực hiện thường nhận thức được sự thật hiển nhiên rằng “nếu bạn không làm thì người khác sẽ làm”.

Tuy nhiên, rủi ro đối với người thực hiện EB-5 là cách tiếp cận mang tính học thuyết đối với MR 1.7.[2] thực sự có thể dẫn đến việc người thực hiện EB-5 mất việc làm ở trung tâm khu vực và I-526. Xung đột và cạnh tranh lợi ích giữa các mục tiêu của trung tâm khu vực và mục tiêu của nhà đầu tư EB-5 cá nhân thường có mặt khắp nơi. Người hành nghề nhập cư phải phân biệt trước những xung đột đó để xác định xem liệu việc đại diện kép có hợp lý nhất hay không và biện pháp giảm nhẹ có khả thi hay không. Trong hầu hết các trường hợp, đại diện kép không đáng để mạo hiểm

Thực hiện thẩm định đối với khách hàng

Việc phân biệt những lợi ích cạnh tranh đó đòi hỏi người hành nghề nhập cư phải tiến hành thẩm định kỹ lưỡng đối với cả hai bên. Quá trình kiểm tra khách hàng của trung tâm khu vực và khách hàng của nhà đầu tư cá nhân khác nhau rất nhiều vì mục tiêu và kỳ vọng của mỗi bên khác nhau.

Các trung tâm khu vực và nhà phát triển dự án có một mục tiêu chính: đảm bảo nguồn vốn cần thiết để tài trợ cho các dự án của họ. Mục tiêu thứ yếu của họ là đảm bảo nguồn tài trợ ổn định để quá trình phát triển được hoàn thành. Có lẽ mục tiêu cuối cùng của họ là trả nợ cho nhà đầu tư sau khi dự án hoàn thành và tạo ra doanh thu. Nguy hiểm của việc không đặt ra kỳ vọng rõ ràng với khách hàng của trung tâm khu vực là người hành nghề nhập cư có thể thấy mình phải tuyển dụng các nhà đầu tư EB-5 một cách gián tiếp hoặc vô tình thay mặt cho trung tâm khu vực.

Mặt khác, các nhà đầu tư EB-5 có một mục tiêu chính khác: có được thẻ xanh vĩnh viễn. Mục tiêu này thường kiên định và áp đảo đến mức nó có thể làm mờ khả năng của nhà đầu tư EB-5 trong việc kiểm tra tính hợp lý của một dự án trung tâm khu vực, bất chấp mục tiêu thứ yếu của họ là thu hồi vốn đầu tư vào một thời điểm nào đó trong tương lai. Hầu hết các nhà đầu tư EB-5 cũng mang theo những kỳ vọng hợp lệ, nhưng đôi khi sai lầm, rằng người hành nghề nhập cư sẽ hỗ trợ tiến hành thẩm định các kế hoạch và dự đoán kinh doanh của trung tâm khu vực. Những người thực hành không giải quyết rõ ràng những kỳ vọng này trước sẽ chắc chắn sẽ thấy mình phải lạch bạch vượt qua những xung đột này khi chúng phát sinh trong quá trình đại diện thực tế.

Với những mục tiêu và kỳ vọng này, chúng tôi sẽ giải quyết cách chúng ảnh hưởng đến người thực hiện nhập cư trong thực tế thực tế.

Tư vấn các vấn đề về nhập cư

Cả khách hàng của trung tâm khu vực và nhà đầu tư cá nhân thường mong đợi những người hành nghề nhập cư tư vấn về các vấn đề nhập cư cũng như các vấn đề không nhập cư.

Tư vấn về các vấn đề nhập cư có thể khó khăn. Các chính sách của USCIS thường không rõ ràng và thường xuyên thay đổi và thường chỉ được tiết lộ thông qua việc ghép lại yêu cầu bằng chứng (RFE) hoặc thông báo về ý định từ chối (NOID) được gửi trong cộng đồng EB-5. Kết hợp điều này với thời gian xử lý trung bình—được trích dẫn chính thức là 13 tháng đối với đơn I-526 và 10 tháng đối với đơn I-924—và người thực hiện EB-5 có thể khó thực sự biết những khía cạnh nào của dự án của trung tâm khu vực hoặc EB -5 Lý lịch của nhà đầu tư đã góp phần giúp việc xét xử thành công. Người hành nghề EB-5 chỉ có thể dựa vào kiến ​​thức đã có trước đây về các quy tắc và quy định EB-5, kinh nghiệm thực tế gần đây trong lĩnh vực này và trao đổi thông tin giữa các đồng nghiệp của họ. Mọi thứ khác chỉ là phỏng đoán.

Để duy trì tính cạnh tranh, các nhà cung cấp dịch vụ EB-5 và nhà phát triển dự án tìm kiếm những cách thức mới và sáng tạo để tạo sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh ngày càng phát triển nhằm đáp ứng với thời gian xử lý EB-5 chậm chạp và trò chơi vỏ bọc của USCIS liên tục thay đổi các quy tắc của hôn ước. Khi đại diện cho các khách hàng là nhà phát triển dự án và trung tâm khu vực của họ, kết quả là các tác giả ngày càng nhận thấy sự mở rộng cung cấp dịch vụ của các trung tâm khu vực. Những dịch vụ bổ sung này thường phát sinh do sự thúc giục của những người thực hành khác, bởi vì các đối thủ cạnh tranh đang sử dụng chúng để huy động số tiền tài trợ chưa từng thấy ở Trung Quốc, hoặc đơn giản vì có vẻ như mọi người khác cũng đang làm việc đó.

Vấn đề với logic đi theo bầy đàn là nó kết hợp giữa lợi nhuận và độ tin cậy. Chỉ vì một dự án đang được bán không có nghĩa là nó sẽ được USCIS chấp thuận vào thời điểm xét xử. Nói thẳng ra, bất cứ điều gì được thực hiện ngày hôm nay sẽ không thành công hay thất bại trong ít nhất một năm dựa trên thời gian xử lý của USCIS.

Hơn nữa, lợi ích cạnh tranh giữa trung tâm khu vực và nhà đầu tư EB-5 trong kịch bản này là những gì trung tâm khu vực hứa hẹn với nhà đầu tư EB-5 trong quá trình đàm phán ban đầu có thể không nhất thiết phải là những gì được phản ánh trong hợp đồng thực tế được ký kết giữa hai bên trong giai đoạn đăng ký. . Là mắt xích cuối cùng của chuỗi này, người hành nghề nhập cư sẽ thấy mình phải giải thích cho nhà đầu tư EB-5 tại sao một số lời hứa nhất định không được giữ. Trong một ví dụ cực đoan hơn, một trung tâm khu vực có thể chỉ mong đợi người hành nghề nhập cư xoa dịu nhà đầu tư EB-5 bằng bất kỳ chiến thuật cần thiết nào.

Những người thực hành nên chống lại sự cám dỗ để bị cuốn theo những gì thị trường đang làm và thay vào đó, hãy tập trung vào việc thực hiện một cách tiếp cận thận trọng dựa trên logic dựa trên kinh nghiệm của họ về những gì đã được thử và đúng. Bất kể cách tiếp cận hợp thời và sáng tạo nào đang được bán ngày nay đều có thể tạo thành nền tảng cho cơn bão USCIS NOID vào năm 2015.

Mặc dù khách hàng của trung tâm khu vực có thể khó chấp nhận việc không thể dự đoán kết quả thực tế trong tương lai, nhưng thực tế là cộng đồng những người hành nghề sẽ vẫn bị tê liệt phần lớn trong việc thực hiện thẩm định về nhập cư trừ khi và cho đến khi USCIS áp dụng chế độ ổn định về chính sách và quy định, và quay lại xử lý các vấn đề EB-5 một cách nhanh chóng và nhất quán.

Tư vấn các vấn đề không nhập cư

Tư vấn cho khách hàng về các vấn đề không nhập cư trong bối cảnh đại diện EB-5 là lĩnh vực khó khăn nhất đối với người thực hiện EB-5. Không giống như các nhà đầu tư EB-5, hầu hết các trung tâm khu vực sẽ có một nhóm chuẩn bị và tiến hành các nghiên cứu và nghiên cứu cần thiết để đề xuất một dự án phát triển. Mặt khác, nhà đầu tư EB-5 cá nhân có thể sẽ tìm đến người hành nghề nhập cư để được hướng dẫn về tất cả các khía cạnh liên quan đến chứng khoán, thuế và tài chính.

Thách thức đối với nhiều nhà đầu tư EB-5 là họ không quen với những điều cơ bản về tiến hành thẩm định tính hợp lý của kế hoạch kinh doanh của trung tâm khu vực. Không có giấy phép và đào tạo về chứng khoán, thuế và tài chính, người hành nghề nhập cư sẽ rơi vào tình thế bấp bênh khi tư vấn cho nhà đầu tư EB-5 về việc liệu một dự án trung tâm khu vực cụ thể cuối cùng có tạo ra 10 việc làm cần thiết và có thể tạo đủ doanh thu để hoàn lại vốn đầu tư ban đầu của họ. Xung đột lợi ích trong kịch bản này là hiển nhiên. Người hành nghề nhập cư, người cũng đại diện cho trung tâm khu vực, có thể tư vấn thành thạo cho nhà đầu tư EB-5 về những rủi ro khi đầu tư vào trung tâm khu vực cụ thể đó không?

Hơn nữa, trừ khi người hành nghề có giấy phép chứng khoán phù hợp, việc cung cấp cái gọi là tư vấn đầu tư về các chi tiết của dự án EB-5 không chỉ là thách thức mà còn gây ra nhiều rủi ro trách nhiệm pháp lý nghề nghiệp vì người hành nghề EB-5 có thể không có kiến ​​thức đầy đủ về doanh nghiệp và luật chứng khoán hoặc luật tài chính và thuế hiện đại.

Để giảm thiểu rủi ro này, người hành nghề phải liên minh với các chuyên gia có trình độ để hỗ trợ hoạt động EB-5 của họ. Ví dụ, người thực hành EB-5 hiểu biết có thể cân nhắc việc thuê một “chuyên gia thuế và kinh doanh” nội bộ nhằm mục đích xem xét kỹ lưỡng các khía cạnh kinh doanh của một thỏa thuận EB-5. Tuy nhiên, bất kỳ chuyên gia nội bộ nào cung cấp tư vấn về đầu tư hoặc thuế cho các nhà đầu tư EB-5 mà không có giấy phép phù hợp nên giới hạn lời khuyên của họ ở những câu hỏi mà nhà đầu tư EB-5 nên hỏi các nhà phát triển dự án để làm rõ các điều khoản và điều kiện của thỏa thuận. Điều này sẽ cung cấp dịch vụ giá trị gia tăng để giúp các nhà đầu tư EB-5 tiến hành thẩm định vấn đề không nhập cư một cách độc lập đối với một dự án trung tâm khu vực.

Nhiều bên trong quy trình EB-5: khách hàng có thể bỏ qua xung đột?

Các dự án EB-5 thường bao gồm nhiều bên: nhà đầu tư, doanh nghiệp thương mại mới (và đôi khi bên ngoài các bên chủ sở hữu), trung tâm khu vực (và các bên chủ sở hữu), nhà phát triển dự án (và các bên chủ sở hữu), nhà đầu tư không phải EB-5, đại lý ký quỹ, ngân hàng, di trú đại lý, v.v. Tất cả đều sẽ được hưởng lợi từ hướng dẫn pháp lý, nhưng có giới hạn về số lượng trong số này có thể được cùng một luật sư đại diện đầy đủ đồng thời. Theo nhiều cách, mục tiêu của tất cả các bên đều phù hợp ở chỗ tất cả đều được hưởng lợi nếu dự án tiến triển suôn sẻ và thành công. Tuy nhiên, ngoài điều đó ra, một số lợi ích còn có xung đột trực tiếp.

Những người thực hiện phải phân tích cẩn thận xem xung đột lợi ích tiềm ẩn có thực sự có thể được miễn trừ hay không, bởi vì một số thì không. Tất nhiên, bất kỳ sự từ bỏ nào như vậy phải được nêu rõ ràng và được cả hai bên đồng ý bằng văn bản. Ngay cả khi xung đột tiềm ẩn có thể được miễn trừ, những người thực hiện nhập cư nên cân nhắc cẩn thận giữa rủi ro và lợi ích. Trong nhiều trường hợp, người thực hành có thể thực sự có kết quả tốt hơn bằng cách giới thiệu một bên tới cố vấn có thẩm quyền khác, người này trong tương lai có thể giới thiệu lại công việc tương tự.

Giảm nhẹ nhất có thể

Nhiều điều có thể xảy ra sai sót—và mọi việc có thể diễn ra nhanh chóng. Vấn đề phổ biến nhất khi đại diện cho cả trung tâm khu vực/thực thể dự án và các nhà đầu tư là khi phát sinh thông tin bất lợi mà trung tâm khu vực/thực thể dự án không muốn tiết lộ cho các nhà đầu tư hiện tại hoặc tương lai.

Thật không may, trong vai trò đại diện kép như vậy, luật sư phải lựa chọn giữa việc vi phạm nghĩa vụ bảo mật đối với khách hàng là trung tâm khu vực/thực thể dự án hoặc vi phạm nghĩa vụ tiết lộ đầy đủ cho nhà đầu tư. Trong những xung đột như vậy, luật sư di trú có thể không còn lựa chọn nào khác ngoài việc rút lui khỏi việc đại diện cho cả hai bên. Trong trường hợp xấu nhất, luật sư nhập cư có thể thấy mình là bên vô tình tham gia vào cuộc điều tra của SEC hoặc FBI.

Thời điểm để ngăn chặn chuỗi rắc rối như vậy là trước khi bạn chấp nhận lời giải thích. Hãy tưởng tượng những hậu quả có thể xảy ra nếu việc đại diện chung bị sai lầm. Nếu nó tạo ra những lỗ hổng vượt quá những gì thường xảy ra trong một đơn yêu cầu bị từ chối, hãy cân nhắc việc tránh kết hợp hoàn toàn. Mặc dù bạn có thể mất lợi nhuận tiềm năng vào thời điểm này nhưng về lâu dài bạn có thể tiết kiệm cho mình nhiều hơn.

[1] Theo Quy tắc mẫu về ứng xử nghề nghiệp (MR) 1.7 của ABA, có những trường hợp ngoại lệ đối với việc cấm đại diện kép khi: người hành nghề có “niềm tin hợp lý” vào sự đại diện có năng lực và siêng năng cho tất cả các bên; không bị pháp luật cấm; đại diện cho các bên bất lợi trong kiện tụng; mỗi khách hàng đưa ra “sự đồng ý có hiểu biết” bằng văn bản.

[2]Quy tắc mẫu ABA 1.7: Xung đột lợi ích

Nhân viên EB5Investors.com

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.