của Catherine DeBono Holmes và Bruce Baltin
Đối với việc tài trợ EB-5 cho các dự án khách sạn, việc chứng minh rằng việc làm mới sẽ được tạo ra cần có bằng chứng cho thấy có nhu cầu thị trường về một khách sạn bổ sung tại thị trường địa phương.
Yêu cầu cơ bản đối với bất kỳ khoản tài trợ EB-5 nào là chứng minh rằng một dự án sẽ tạo ra ít nhất 10 việc làm mới cho mỗi nhà đầu tư EB-5. Đối với các dự án khách sạn mới sử dụng nguồn tài trợ EB-5, cần phải chứng minh rằng khách sạn mới không chỉ đơn thuần nhận việc làm từ các khách sạn hiện có trong khu vực mà còn thực sự tạo ra việc làm mới. Điều đó đòi hỏi bằng chứng cho thấy có đủ nhu cầu của khách ở thị trường địa phương để cho phép một khách sạn mới mở mà không khiến các khách sạn hiện có trong khu vực mất phòng. Nếu chủ dự án có thể chứng minh rằng nhu cầu về phòng khách sạn đã tồn tại thì điều đó có thể cho thấy rằng việc mở một khách sạn mới sẽ tạo ra việc làm mới mà không lấy đi việc làm của các khách sạn hiện có trong khu vực. Làm thế nào chủ dự án có thể chứng minh rằng nhu cầu về phòng khách sạn mới này tồn tại?
Các chuyên gia định giá khách sạn đã phát triển một phương pháp xác định nhu cầu thị trường ở thị trường địa phương có thể được sử dụng để tài trợ EB-5.
Các nhà tư vấn khách sạn như PKF và HVS đã phát triển các tiêu chuẩn để xác định những gì họ coi là tỷ lệ lấp đầy trung bình tối ưu tự nhiên cho từng thị trường địa phương, mà chúng tôi gọi là “tỷ lệ lấp đầy tối ưu”. Tỷ lệ lấp đầy tối ưu đề cập đến tỷ lệ lấp đầy sẽ tối đa hóa lợi nhuận của khách sạn, dựa trên các điều kiện thị trường theo tỷ giá thị trường địa phương đó. Nếu công suất phòng trung bình là 80% nhưng tỷ lệ lấp đầy tối ưu là 70%, các chuyên gia tư vấn khách sạn kết luận rằng nhu cầu về phòng khách sạn không được đáp ứng vì có nhiều người lưu trú tại các khách sạn hiện có trên thị trường hơn tỷ lệ cho phép. lợi nhuận tối đa cho tất cả các khách sạn trên thị trường. Bài viết này giải thích cách các nhà tư vấn khách sạn đặt ra tỷ lệ lấp đầy tối ưu cho từng thị trường địa phương và tại sao tỷ lệ lấp đầy trung bình vượt quá tỷ lệ lấp đầy tối ưu cho thấy nhu cầu về thêm khách sạn.
Tỷ lệ lấp đầy tối ưu cho thị trường khách sạn địa phương được xác định bởi sự kết hợp của nhu cầu trên thị trường đó.
Ở những thị trường có nhu cầu thay đổi đáng kể dựa trên các yếu tố theo mùa, chẳng hạn như khu trượt tuyết, sẽ có sự khác biệt lớn giữa tỷ lệ lấp đầy trong mùa cao điểm và mùa thấp điểm. Ở những khu vực mà nhu cầu khách sạn chủ yếu dựa vào việc đi công tác, tỷ lệ lấp đầy vào các ngày trong tuần sẽ cao hơn vào cuối tuần và điều ngược lại sẽ đúng ở những nơi nhu cầu dựa trên du lịch giải trí. Ở những khu vực có sự chênh lệch lớn giữa tỷ lệ lấp đầy trong thời kỳ cao điểm và thời kỳ thấp điểm, tỷ lệ lấp đầy tối ưu thường được đặt ở mức 70%. Khi chênh lệch giữa tỷ lệ lấp đầy trong giai đoạn cao và thấp ít hơn thì tỷ lệ lấp đầy tối ưu thường sẽ được đặt ở tỷ lệ cao hơn. Ví dụ: ở San Francisco và Los Angeles, California, tỷ lệ lấp đầy tối ưu thường được đặt ở mức từ 72 đến 78%. Ở Houston, tỷ lệ lấp đầy tối ưu là khoảng 70%. Tại thành phố New York, nơi nhu cầu khách sạn tăng cao hầu như quanh năm, tỷ lệ lấp đầy phòng tối ưu là khoảng 80%. Ở Las Vegas, nơi cờ bạc và các điểm tham quan khác tìm cách lấp đầy địa điểm của họ với khách, tỷ lệ lấp đầy tối ưu là khoảng 90%. Ngược lại, tỷ lệ lấp đầy khách sạn trung bình ở Hoa Kỳ là khoảng 63% mỗi năm.
Tại sao sự kết hợp giữa các nhu cầu lại tạo ra sự khác biệt trong việc thiết lập tỷ lệ lấp đầy tối ưu?
Các khách sạn thường mang lại lợi nhuận cao nhất trong thời gian họ có công suất sử dụng cao nhất, vì họ có thể tính giá cao hơn trong những thời gian đó. Vì vậy, một trong những chìa khóa để tối đa hóa lợi nhuận của khách sạn là có đủ phòng để phục vụ nhu cầu của khách trong thời gian sử dụng cao điểm. Nếu một khách sạn không có đủ phòng để đáp ứng nhu cầu trong thời gian cao điểm, khách sạn đó sẽ mất đi những đêm có doanh thu cao nhất. Khi xem xét thị trường khách sạn địa phương, nếu tất cả các khách sạn địa phương đều kín chỗ trong thời gian sử dụng cao điểm thì thị trường địa phương đang từ chối khách vì thiếu phòng và mất đi doanh thu có thể được tạo ra cả trong khách sạn và bên ngoài khách sạn. tại các nhà hàng, cửa hàng và các điểm tham quan. Do đó, tỷ lệ lấp đầy tối ưu được thiết lập nhằm tối đa hóa lượng phòng sẵn có trong mùa cao điểm mà không bị lỗ trong mùa thấp điểm.
Làm thế nào để khách sạn tối đa hóa doanh thu trong thời gian cao điểm nhưng không bị lỗ trong thời gian thấp điểm?
Các khách sạn thường được thiết kế để hòa vốn về chi phí hoạt động với tỷ lệ lấp đầy 50%. Do đó, nếu một khách sạn có thể hoạt động với tỷ lệ lấp đầy 50% trong thời gian không cao điểm và hoạt động với tỷ lệ lấp đầy 75 đến 90% trong thời kỳ cao điểm thì khách sạn sẽ có thể tối ưu hóa lợi nhuận của mình.
Tỷ lệ lấp đầy tối ưu được thiết lập cho từng thị trường địa phương như thế nào?
Khi chuẩn bị nghiên cứu khả thi cho một khách sạn mới, nhà tư vấn khách sạn sẽ bắt đầu bằng việc tổng hợp dữ liệu về tình trạng phòng khách sạn hiện có ở một thị trường nhất định, sử dụng dữ liệu tiêu chuẩn ngành được thu thập bởi Smith Travel Research, Inc. và chi nhánh quốc tế của nó, STR Global ( gọi chung là “STR”) để phân tích tỷ lệ lấp đầy lịch sử và giá phòng của nguồn cung phòng khách sạn hiện có trên thị trường đó. STR cung cấp báo cáo điểm chuẩn STAR hàng tháng, hàng tuần và hàng ngày cho hơn 43,000 khách hàng khách sạn, đại diện cho hơn 5.7 triệu phòng khách sạn trên toàn thế giới. Bằng cách sử dụng dữ liệu đó, nhà tư vấn khách sạn sẽ ước tính tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá phòng cho tất cả các phòng khách sạn hiện có ở một thị trường địa phương hoặc tất cả các phòng khách sạn ở một phân khúc thị trường cụ thể của thị trường địa phương đó trong một, hai hoặc ba năm qua. Nhà tư vấn cũng sẽ đánh giá sự khác biệt về tỷ lệ lấp đầy giữa giai đoạn cao điểm và thấp điểm, đồng thời phân tích các yếu tố tạo nhu cầu cho thị trường đó. Bằng cách sử dụng dữ liệu đó, nhà tư vấn sẽ xác định xem liệu có nhu cầu dư thừa trong thời kỳ cao điểm có thể được đáp ứng bằng nhiều phòng khách sạn hơn mà không gây ra tình trạng dư thừa nguồn cung trong thời gian thấp điểm hay không.
Tại sao khách sạn nên vận hành ở mức công suất phòng trung bình tối ưu chuẩn hơn là tỷ lệ lấp đầy cao hơn?
Những khách sạn hoạt động với công suất sử dụng cao hơn mức tối ưu thường gặp khó khăn trong việc bảo trì và phục vụ khách sạn, vì khi phòng đã đầy, không thể sửa chữa và bảo trì ở tình trạng tốt. Ngoài ra, khi phòng khách sạn được sử dụng quá thường xuyên, đồ nội thất và đồ mềm như vải lanh và vải bọc sẽ bị hao mòn nhiều hơn. Quan trọng nhất là khi có nhiều khách lưu trú tại khách sạn thì cần nhiều nhân viên hơn để phục vụ khách và chi phí nhân công tăng lên. Trên thực tế, chi phí lao động chiếm tỷ lệ cao nhất trong tổng chi phí vận hành một khách sạn. Tìm sự cân bằng hợp lý giữa doanh thu và chi phí là chìa khóa để tối đa hóa lợi nhuận trong hoạt động của khách sạn. Nếu một khách sạn có tỷ lệ lấp đầy cao hơn tỷ lệ lấp đầy tối ưu cho thị trường địa phương, điều đó thường có nghĩa là khách sạn có thể tăng giá mà vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy tối ưu.
Khi công suất phòng của khách sạn vượt quá tỷ lệ lấp đầy tối ưu, chủ khách sạn nên tăng giá phòng để tối ưu hóa lợi nhuận của khách sạn.
Nếu một khách sạn hoạt động với tỷ lệ lấp đầy vượt quá tỷ lệ tối ưu, chủ khách sạn thực sự có thể kiếm được nhiều lợi nhuận hơn bằng cách tăng giá khách sạn và giảm tỷ lệ lấp đầy khách sạn. Điều này là do sự gia tăng doanh thu từ giá phòng có thể vượt quá lợi nhuận ròng kiếm được khi giá phòng thấp hơn, sau khi tính đến chi phí tăng thêm khi vận hành khách sạn với tỷ lệ lấp đầy cao hơn.
Nếu thị trường địa phương có tỷ lệ lấp đầy khách sạn vượt quá tỷ lệ lấp đầy tối ưu, điều đó thường có nghĩa là thị trường đang có nhu cầu về nguồn cung phòng khách sạn mới.
Nếu tất cả các khách sạn ở một thị trường địa phương hoặc một phân khúc của thị trường đó đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy cao hơn tỷ lệ lấp đầy tối ưu cho thị trường đó, điều đó thường có nghĩa là không có đủ phòng khách sạn trên thị trường để đáp ứng nhu cầu hiện tại. Trong trường hợp này, nhà phát triển khách sạn có thể chứng minh rằng có nhu cầu về một khách sạn mới để chứng minh rằng dự án đang được xây dựng bằng nguồn tài trợ EB-5.
Các giám khảo của USCIS và các nhà cung cấp tài chính EB-5 nên xem xét các tiêu chuẩn ngành này khi đánh giá nhu cầu thị trường đối với các khách sạn mới sử dụng nguồn tài trợ EB-5.
Nếu một nhà phát triển khách sạn mới có nghiên cứu khả thi cho thấy công suất sử dụng phòng trung bình của khách sạn cao hơn tỷ lệ lấp đầy tối ưu ở một thị trường địa phương hoặc phân khúc thị trường nhất định thì đó phải được xem là dấu hiệu cho thấy có thể có nhu cầu về thêm khách sạn ở thị trường đó. Cần thực hiện phân tích tính khả thi để xác định xem liệu có nhu cầu vượt mức trong giai đoạn sử dụng cao điểm có thể được giải quyết khi phát triển khách sạn mới hay không. Các nhà tài trợ tài chính của USCIS và EB-5 nên tìm kiếm những tiêu chuẩn này khi xem xét các nghiên cứu khả thi cho việc phát triển khách sạn mới. Đây là những tiêu chuẩn được ngành khách sạn chấp nhận được sử dụng bởi các nhà phát triển khách sạn, nhà đầu tư và người cho vay để xác định thời điểm khách sạn khả thi về mặt kinh tế và các tiêu chuẩn tương tự nên được USCIS và các nhà tài trợ tài chính EB-5 áp dụng cho việc phát triển khách sạn sử dụng nguồn tài trợ EB-5.
Catherine DeBono Holmes
Catherine DeBono Holmes là chủ tịch nhóm luật đầu tư vốn tại Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP ở Los Angeles và đã hành nghề luật tại JMBM trong hơn 30 năm. Cô ấy chuyên cung cấp các dịch vụ đầu tư cho người nhập cư EB-5 và các giao dịch khách sạn và bất động sản được thực hiện bởi các nhà đầu tư Trung Quốc tại Hoa Kỳ
Xem thông tin đầy đủTUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
