bởi Kim Zeuli & Nhân viên EB5Investors.com
Các nhà hoạch định chính sách, chuyên gia phát triển kinh tế và chuyên gia EB-5 đã triệu tập vào tháng XNUMX năm nay tại Trường Harvard Kennedy để đánh dấu việc công bố báo cáo Tăng cơ hội kinh tế ở các cộng đồng đô thị gặp khó khăn với EB-5. Báo cáo do Kim Zeuli và Brian Hull viết, được tài trợ bởi Quỹ Garfield, Quỹ Boston và Quỹ Surdna. Zeuli là người đứng đầu Sáng kiến Nội thành Cạnh tranh, một tổ chức chiến lược và nghiên cứu phi lợi nhuận có trụ sở tại Boston. Đồng thời đầy tham vọng và có mục tiêu trong cách tiếp cận, nghiên cứu này khảo sát nhiều dự án EB-5 trên khắp đất nước và thu hẹp vào năm nghiên cứu điển hình để xem xét nguồn tài trợ EB-5 có thể mang lại lợi ích như thế nào cho các thành phố nội thành của Hoa Kỳ. Tạp chí Nhà đầu tư EB5 đã nói chuyện với Zeuli về nguồn gốc của báo cáo, những phát hiện của họ và tương lai của EB-5.
Nhân viên Nhà đầu tư EB5: Lần đầu tiên bạn biết đến chương trình EB-5 là khi nào?
Kim Zeuli: Tôi đã nghe nói về EB-5 khoảng XNUMX năm trước và ICIC thực sự bắt đầu quan tâm đến nó khoảng XNUMX năm trước vì chúng tôi đã được một số tổ chức mời tham gia khám phá các ứng dụng của nó cho khu vực nội thành.
Nhân viên: Khi bạn lần đầu tiên bắt đầu khám phá EB-5 với tư cách là một tổ chức, mục đích cuối cùng của việc xuất bản một báo cáo nghiên cứu là gì?
Zeuli: Khi lần đầu tiên chúng tôi bắt đầu xem nó như một tổ chức, chúng tôi quan tâm đến cách nó có thể được sử dụng trong nội thành. Sau đó, khi chúng tôi tham gia cùng các tổ chức, chúng tôi sẽ tạo ra một tờ báo trắng hoặc một báo cáo nghiên cứu cũng sẽ dùng làm tài liệu đóng khung cho một cuộc triệu tập.
Nhân viên: Mục tiêu của bạn trong báo cáo này là gì? Bạn đã hy vọng đạt được điều gì?
Zeuli: Chúng tôi muốn biết EB-5 đang được sử dụng như thế nào trong nội thành. Một giả thuyết mà chúng tôi đang thử nghiệm là, theo giai thoại, chúng tôi nghe nói rằng EB-5 chưa được sử dụng đúng mức, vì vậy chúng tôi muốn khám phá câu hỏi đó. Chúng tôi cũng chỉ muốn tìm hiểu thêm về cơ chế của nó và bất kỳ rào cản nào đối với việc áp dụng nó.
Nhân viên: Trong báo cáo của mình, bạn đề cập đến việc thiếu dữ liệu sẵn có và đó cũng là điều mà ấn phẩm của chúng tôi gặp phải. Bạn đã sử dụng loại nguồn nào trong nghiên cứu của mình?
Zeuli: Chúng tôi đã sử dụng tất cả dữ liệu có sẵn công khai về EB-5, số lượng không nhiều và sau đó chúng tôi đã liên hệ với các trung tâm khu vực. Chúng tôi đã xem xét các tài nguyên trực tuyến của họ và phỏng vấn nhiều người trong số họ. Chúng tôi cũng đã phỏng vấn các chuyên gia EB-5 khác, những người đã cung cấp cho chúng tôi thông tin bổ sung về các dự án EB-5 cụ thể.
Nhân viên: Tôi hiểu rằng bạn đã tập hợp khá nhiều nhóm dự án EB-5, vậy bạn đã xác định các dự án này như thế nào? Đó chỉ là vấn đề gọi điện đến các trung tâm khu vực hay bạn đã làm việc với bất kỳ luật sư nhập cư nào, tham dự các hội nghị, v.v.?
Zeuli: Thông qua các trung tâm khu vực và một số nhà phát triển dự án; khi chúng tôi bắt đầu tìm hiểu về một số dự án, điều đó đã đưa chúng tôi đến với nhiều luật sư và nhà phát triển hơn cũng như những người khác trong lĩnh vực này. Tất cả đều giúp chúng tôi khám phá thông tin về các dự án khác nhau. Chúng tôi đã sử dụng quy trình tam giác để đưa đến năm nghiên cứu điển hình mà chúng tôi đã chọn cho báo cáo.
Nhân viên: Bạn có thể giải thích thêm một chút về phương pháp của mình và tiến trình của dự án không? Khi bạn liên hệ với những dự án này, bạn đã hỏi những câu hỏi gì, bạn đang tìm kiếm điều gì và nghiên cứu đó đã diễn ra trong bao lâu?
Zeuli: Nghiên cứu này mất tổng cộng khoảng tám tháng để hoàn thành. Chúng tôi xem danh sách các dự án và sau đó tìm kiếm những dự án ở nội thành. Chúng tôi đã lập bản đồ tất cả chúng và muốn tìm kiếm những thứ có khả năng được nhân rộng và có vẻ như chúng đã có tác động tích cực trong nội thành. Đó là một cách tiếp cận mang tính nghệ thuật và khoa học. Vì không có dữ liệu cứng về các dự án nên chúng tôi không thể định lượng chúng theo cách đó. Chúng tôi đã sử dụng tất cả các chuyên gia của mình để giúp tìm ra loại thông tin đó và sau đó chúng tôi phát triển các nghiên cứu điển hình.
Nhân viên: Điều gì đủ tiêu chuẩn để một khu vực được coi là nội thành? Tôi nghĩ đó là một thuật ngữ mà chúng ta đã nghe rất nhiều nhưng có thể nhiều người không biết chính xác ý nghĩa của nó.
Zeuli: Tại ICIC, tôi tin rằng chúng tôi là tổ chức duy nhất xác định nội thành. Đó là một tập hợp các vùng điều tra dân số liền kề với tỷ lệ nghèo đói và thất nghiệp cao.
Nhân viên: Vì vậy, có vẻ rất phù hợp với lĩnh vực việc làm mục tiêu của chương trình EB-5?
Zeuli: Đúng rồi, rất hợp nhau. Ngoại trừ việc chúng tôi chỉ tập trung vào khu vực thành thị và TEA bao gồm cả khu vực nông thôn.
Nhân viên: Tôi biết rằng trong báo cáo bạn thảo luận về việc lập bản đồ các trung tâm khu vực và xem xét vị trí địa lý của chúng. Nó cũng đề cập rằng nhiều nơi ở gần nội thành, tuy nhiên có ý kiến cho rằng EB-5 phần lớn đã bị bỏ qua như một nguồn tài trợ ở những địa điểm này. Sao bạn lại nghĩ như vậy? Hay bạn thấy rằng thực tế không phải vậy?
Zeuli: Nhiều người đã nghe nói về EB-5 nhưng không thực sự hiểu nó và không thực sự biết họ có thể sử dụng nó như thế nào, vì vậy dường như có một rào cản gia nhập về mặt hiểu biết chương trình. Nó phức tạp và mọi người có thể đã nghe những tin tức tiêu cực về nó. Có rất nhiều khóa đào tạo dành cho các chuyên gia phát triển kinh tế về các chương trình phát triển kinh tế và phát triển cộng đồng liên bang, nhưng EB-5—được đặt ở một bộ phận khác của chính phủ—không được bao gồm trong các khóa đào tạo đó. Nó không phải là một phần của tín dụng thuế thị trường mới hoặc các loại chương trình khác nhau. Ngoại lệ duy nhất là chương trình đào tạo do Hội đồng các Cơ quan Tài chính Phát triển (CDFA) cung cấp.
Nhân viên: Bạn có nghĩ rằng có nhiều rào cản gia nhập phát triển nội thành hơn so với các khu vực phát triển ngoài nội thành khác hay bạn nghĩ đây là điều gì đó ảnh hưởng đến EB-5 và toàn bộ thế giới phát triển?
Zeuli: Đây là những rào cản ảnh hưởng tới việc sử dụng EB-5 nói chung và không riêng biệt đối với khu vực nội thành. Chúng tôi không phát hiện ra bất kỳ rào cản nội thành cụ thể nào.
Nhân viên: Bạn cũng thảo luận về quan hệ đối tác công tư, điều mà chúng tôi đã đề cập trên tạp chí trước đây và dường như chúng đang phát triển. Bạn có nghĩ rằng những mối quan hệ hợp tác như vậy có vai trò đặc biệt quan trọng trong đầu tư vào nội thành?
Zeuli: Đúng, chúng tôi nghĩ chúng rất quan trọng và đó là vì khu vực công thường không thể làm việc đó một mình và khu vực tư nhân cũng vậy. Có thể có những rào cản công đáng kể, chẳng hạn như quy hoạch hoặc quy định, và khi đó khu vực tư nhân rõ ràng có nhiều khả năng tiếp cận vốn hơn và tôi nghĩ, có nhiều khả năng tiếp cận hơn với các ý tưởng và dự án phát triển đổi mới. Tuy nhiên, khu vực công cũng có thể có nhiều dự án mạnh mẽ hơn mà họ có thể xem xét cấp vốn bằng EB-5.
Nhân viên: Vậy đi sâu vào chi tiết cụ thể của báo cáo, tại sao ông lại chọn những dự án cụ thể này? Bạn đang tìm kiếm những phẩm chất gì khi chọn nghiên cứu điển hình?
Zeuli: Khi chúng tôi cam kết viết báo cáo này, chúng tôi đã nói rằng chúng tôi sẽ viết tối đa ba nghiên cứu điển hình và thành thật mà nói, chúng tôi không thể giới hạn bản thân trong việc thực hiện ba nghiên cứu điển hình. Vì vậy, cuối cùng chúng tôi đã làm được năm và chúng tôi có thể làm được nhiều hơn thế. Nghiên cứu của chúng tôi đã phát hiện ra nhiều nghiên cứu điển hình thực sự thú vị, nhưng chúng tôi chọn những trường hợp này vì vị trí, tiềm năng nhân rộng và tác động tích cực của chúng đối với cộng đồng. Họ dường như cũng đã cung cấp những cơ hội việc làm đáng kể cho người dân địa phương.
Sau đó, hai trong số đó dường như thực sự độc đáo đối với chúng tôi: Vận tải hàng hóa E3 và Quỹ Giáo dục Hoa Kỳ. Vận tải hàng hóa E3 liên quan đến nguồn tài trợ trực tiếp của một doanh nghiệp. Và các trường bán công là một xu hướng thú vị ở nội thành vì tất cả những thách thức về giáo dục, nên chúng tôi nghĩ điều đó sẽ thực sự thú vị đối với nhóm nhân khẩu học của chúng tôi.
Nhân viên: Đầu tư vào khu vực nội thành có tác động gì đến cộng đồng, đối với các nhà phát triển hoặc thậm chí đối với các nhà đầu tư?
Zeuli: Hầu hết các thành phố nội thành đều có đặc điểm là thiếu đầu tư. Vì vậy, họ cần đầu tư nhiều hơn chỉ để tạo ra cơ sở hạ tầng thịnh vượng hơn, các khu thương mại mạnh mẽ, nhà ở – bạn có thể đặt tên cho nó. Đó là tác động đối với cộng đồng: nó rất cần thiết.
Đối với các nhà đầu tư, đó là cơ hội đầu tư vào một lĩnh vực mà bạn có thể tạo ra tác động đáng kể ngoài lợi tức đầu tư của mình. Khi họ làm đúng, họ có thể đầu tư vào các dự án mà nếu không có EB-5 thì sẽ không thành công.
Ngoài ra, một lần nữa với quan hệ đối tác công tư, các nhà đầu tư và nhà phát triển có thể tìm thấy sự liên kết đó và sau đó họ nhận được sự hỗ trợ của các cơ quan công quyền. Họ có thể tận dụng nguồn tài trợ công và các nguồn lực khác. Thông thường, các khu vực nội thành cung cấp địa điểm kinh doanh rẻ hơn và bạn có thể tận dụng nhiều nguồn lực hơn cũng như các cơ hội tài trợ khác.
Khi các khoản đầu tư là một phần của kế hoạch kinh tế rộng lớn hơn, rủi ro của chúng thường giảm đi.
Nhân viên: Như bạn đã đề cập trong báo cáo và như chúng tôi đã đề cập trong cuộc trò chuyện, các nhà đầu tư, rất nhiều khi, đặc biệt là từ Trung Quốc, sẽ ưu ái các dự án bất động sản hoặc các dự án lớn. Làm thế nào ngành có thể giải quyết hoặc khắc phục điều đó để thu hút mọi người đầu tư vào các dự án nội thành nhỏ hơn?
Zeuli: Đây là một điều khó khăn vì các nhà đầu tư có thể có thành kiến và cũng có thành kiến trong quy trình phê duyệt EB-5, nơi rất dễ dàng để các dự án bất động sản được phê duyệt vì họ hiểu những mô hình đó và họ đã quen với nó. Vấn đề khác là chi phí cố định liên quan đến bất kỳ dự án nào có nghĩa là các dự án nhỏ hơn có thể không sinh lãi. Tôi nghĩ rằng toàn bộ ngành cần nghiên cứu các dự án khả thi nhỏ hơn, như Vận tải hàng hóa E3 và các trường bán công. Họ càng có thể học hỏi từ chúng như một mô hình nhỏ hơn và bắt đầu nhân rộng mô hình đó và đưa nó ra thị trường như một lựa chọn khả thi sẽ hữu ích. Chính phủ cũng cần phải làm gì đó về cách họ xử lý các phê duyệt và những gì họ đang tính cho công việc. Đó không chỉ là sự thiên vị của nhà đầu tư.
Và tôi phải nói rằng các nghiên cứu điển hình về vận tải hàng hóa bằng đường bộ và trường bán công là những vấn đề mà mọi người tiếp tục hỏi chúng tôi. Tôi nghĩ có nhu cầu thực sự cho các dự án nhỏ hơn. Càng nhiều dự án nhỏ được tài trợ, tôi nghĩ chúng càng có thể được nhân rộng.
Nhân viên: Bạn đã học được gì từ nghiên cứu của mình? Tôi biết đó là một câu hỏi lớn, vì vậy hãy chia nhỏ nó ra một chút—bạn thấy có bao nhiêu dự án đang hoạt động trong nội thành? Một số thách thức và lợi thế của việc phát triển ở nội thành là gì? Một số thông tin chi tiết hoặc xu hướng có thể chuyển đổi trong các nghiên cứu điển hình mà bạn nhận thấy là gì?
Zeuli: Chúng tôi tìm thấy khoảng 180 dự án EB-5. Chúng tôi biết có nhiều điều xảy ra trong chương trình EB-5 hơn chúng tôi dự đoán và lĩnh vực phát triển kinh tế cũng hiểu được. Vì vậy, đó là một điều. Nó vẫn là một công cụ tương đối ẩn nhưng có rất nhiều tiềm năng. Ở đầu bên kia của điều này, chúng tôi thực sự nghĩ rằng, “Chà! Nó thực sự có rất nhiều tiềm năng cho khu vực nội thành.” Có những thách thức với nó, giống như bất kỳ chương trình đặc biệt nào của chính phủ. Đầu tư vào nội thành không có gì là dễ dàng. Đối với chúng tôi, EB-5 dường như không có nhiều thách thức hơn bất kỳ công cụ nào khác. Nó dường như khiến mọi người sợ hãi vì quá trình phê duyệt kéo dài và vì vấn đề nhập cư. Vì nó được sử dụng chủ yếu cho các dự án bất động sản lớn nên không phải ai cũng nghĩ đến việc sử dụng nó cho các loại dự án khác.
Sau đó, rõ ràng là có tất cả sự không chắc chắn xung quanh quá trình phê duyệt. Tôi nghĩ đối với một số người, việc tập hợp tất cả những người chơi phù hợp lại với nhau là rất khó khăn và cuối cùng nó không thể được chấp thuận tài trợ. Đó dường như là một viễn cảnh đáng sợ.
Một điều khác mà chúng tôi nhận thấy là đây là một lĩnh vực khá nhỏ và không có nhiều người có kiến thức về EB-5. Không phải ai cũng có cơ hội tiếp cận với các chuyên gia phù hợp hoặc biết cách tìm thấy họ, vì vậy cũng có rào cản đó.
Nhân viên: Bạn có thể thảo luận về các khuyến nghị mà bạn đưa ra ở cuối báo cáo và bạn thấy ai có vai trò giúp thực hiện chúng không?
Zeuli: Chúng tôi có ba khuyến nghị chính. Đầu tiên là phát triển một chiến dịch giáo dục về việc sử dụng EB-5 như một công cụ để tác động đầu tư vào khu vực nội thành. Chúng tôi thực sự nghĩ rằng ngành phát triển kinh tế, có khả năng hợp tác với các tổ chức như tổ chức của bạn, các hiệp hội thương mại khác, khu vực công và các tổ chức, sẽ giúp giáo dục mọi người về EB-5 và cách sử dụng nó trong nội thành. Dữ liệu là một phần trong đó, đảm bảo rằng ai đó đang theo dõi các dự án này. Tổng báo cáo của chúng tôi dài khoảng 40 trang, nhưng điều mà hầu hết mọi người yêu cầu là bảng ở phía sau với danh sách các dự án. Chúng tôi cần ai đó thu thập thêm dữ liệu đó. Đó rõ ràng là điều mà ICIC quan tâm. Nếu khu vực công không thể làm điều đó, điều đó có nghĩa là phải có một tổ chức phi lợi nhuận hoặc ai đó thực sự không thiên vị bắt đầu theo dõi các dự án này, bắt đầu học hỏi từ chúng và bắt đầu theo dõi loại dự án nào. việc làm đang được tạo ra.
Khuyến nghị thứ hai là xây dựng mối quan hệ giữa các chuyên gia EB-5, chỉ đi đến điểm "Được rồi, chúng tôi muốn làm gì đó với EB-5, bây giờ thì sao?" Cho dù đó là một số loại danh sách hay chỉ là những người khác nhau mà chúng tôi có thể giới thiệu cho mọi người ở các nội thành khác nhau và đảm bảo rằng họ được kết nối với một số chuyên gia EB-5 đáng tin cậy.
Khuyến nghị thứ ba là—và điều này hướng tới các quỹ, khu vực công và một số tập đoàn phát triển kinh tế—rằng họ nên ra ngoài xác định và đầu tư vào các dự án và có thể hỗ trợ các trung tâm khu vực hoặc hợp tác với các trung tâm khu vực. Nhưng tôi nghĩ, sau sự kiện này, tôi sẽ điều chỉnh lại mục thứ ba vì nó thực sự giúp phát triển một chuỗi dự án mạnh mẽ.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
