Bởi Echo Meisheng King
Mặc dù phần lớn các dự án EB-5 bao gồm khách sạn, trung tâm mua sắm, căn hộ, tòa nhà văn phòng và các dự án xây dựng tích hợp khác, một số nhà đầu tư đã bắt đầu bày tỏ sự quan tâm đến các nhà hàng, đặc biệt là chuỗi nhà hàng. Các dự án nhà hàng có thể được chia thành hai loại: dự án trung tâm khu vực và dự án đầu tư trực tiếp vào cổ phần (“dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp”). Bài viết này tập trung vào các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp EB-5, đồng thời đề cập đến những ưu điểm và nhược điểm của loại dự án này so với các dự án xây dựng khác. Các vấn đề quan trọng trong các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp tại các trung tâm ngoài khu vực cũng được thảo luận.
Ưu điểm của việc sử dụng đầu tư trực tiếp EB-5 vào dự án nhà hàng
Các dự án nhà hàng rất độc đáo so với các dự án khác và có nhiều lợi thế hơn về nhiều mặt. Một số ưu điểm được liệt kê dưới đây:
- Thời gian thi công ngắn. Mua đất, lập kế hoạch dự án, thiết kế kỹ thuật và cấp phép cho nhiều dự án quy mô lớn là những quá trình cực kỳ tốn thời gian. Tùy thuộc vào vị trí của dự án, thời gian chuẩn bị thường bắt đầu từ một năm hoặc thậm chí ba năm trước khi việc xây dựng thực tế có thể bắt đầu. Bản thân việc xây dựng là một quá trình lâu dài và thường mất hai năm để hoàn thành. Trong một dự án nhà hàng, mức đầu tư chung cho mỗi nhà hàng là dưới 2 triệu USD và nhiều nhà hàng chỉ yêu cầu tổng cộng chỉ 10,000 USD. So với những dự án xây dựng hàng trăm triệu USD, nhà hàng chắc chắn có quy mô nhỏ hơn. Thời gian chuẩn bị ngắn hơn và việc xây dựng có thể hoàn thành chỉ trong sáu tháng. Và do thời gian xây dựng giảm đi đáng kể nên ít có những điều không chắc chắn phát sinh trong quá trình xây dựng.
- Dòng tiền đáng kể. Dòng tiền đầy đủ mang lại ít nhất hai lợi thế cho nhà đầu tư EB-5: thời gian hoàn trả và lợi tức vốn. Thông thường, phần lớn vốn của nhà đầu tư đến từ các khoản vay của công ty liên doanh dành cho các nhà phát triển dự án xây dựng quy mô lớn trong các trung tâm khu vực nói chung. Trên thực tế, tỷ suất lợi nhuận trên vốn của mỗi nhà đầu tư chỉ từ 0.5% đến 1% mỗi năm hoặc ít hơn, do đó dòng tiền của dự án không có tác động trực tiếp đến tỷ suất lợi nhuận trên vốn của nhà đầu tư. Trên thực tế, nếu dự án có một lượng tiền mặt tốt, nó có thể mang lại lợi nhuận cho số tiền gốc được đầu tư khi khoản vay đến hạn. Bất kể dòng tiền có hỗ trợ nhà phát triển hoàn trả khoản vay hay không, hay nếu nhà phát triển chọn tái cấp vốn từ ngân hàng hoặc nhà phát triển bên thứ ba để trả khoản vay, thì về bản chất, dòng tiền đầy đủ là sự đảm bảo cho việc hoàn trả. Các dự án xây dựng quy mô lớn đòi hỏi thời gian chuẩn bị và xây dựng lâu dài, đồng thời doanh thu hoạt động của các dự án đó phụ thuộc chủ yếu vào tiền thuê trung tâm thương mại, khách lưu trú tại khách sạn, cho thuê căn hộ hoặc các nguồn doanh thu khác. Dòng tiền sẽ không bắt đầu tạo ra trong vài năm. Vì vậy, những doanh nghiệp kinh doanh nhà hàng có thể bắt đầu hoạt động trong vòng một năm sau khi xây dựng sẽ ít gặp vấn đề về dòng tiền bị chậm trễ hơn. Các nhà đầu tư tham gia vào các dự án đầu tư trực tiếp vào nhà hàng dự kiến sẽ thu được lợi tức đầu tư trong năm đầu tiên. Lấy trường hợp giả định này: Ông Zhang và ông Lee đầu tư vào chuỗi nhà hàng ABC Hamburger và mỗi cửa hàng có tổng vốn đầu tư là 1.2 triệu USD. Ông Zhang và ông Lee mỗi người đầu tư 500,000 USD và các nhà phát triển đầu tư 200,000 USD. Ba bên hợp tác để phát triển chuỗi cửa hàng hamburger, trong khi nhà phát triển tiến hành quản lý hoạt động. Theo giả thuyết, ông Zhang và ông Lee mỗi người nắm giữ 10% cổ phần của nhà hàng và nếu tỷ suất lợi nhuận ròng của nhà hàng là 25% thì hai nhà đầu tư dự kiến sẽ đạt được doanh thu hàng năm lần lượt là 30,000 USD. Nếu thời gian đầu tư của họ là 180,000 năm, trừ đi năm đầu tiên chuẩn bị và khai trương, mỗi dự án vẫn dự kiến đạt lợi nhuận trên vốn XNUMX USD trong thời gian đầu tư. Loại lợi nhuận này sẽ không thể thực hiện được trong các dự án liên quan đến trung tâm khu vực.
- Không có khoản vay ưu tiên/cao cấp từ ngân hàng. Các nhà hàng nói chung là một liên doanh giữa các nhà phát triển và nhà đầu tư, không có sự can thiệp của ngân hàng. Trong trường hợp thanh lý, nhà đầu tư thường được hưởng các quyền ưu đãi đối với tài sản dự án đảm bảo hoàn vốn gốc. Vì không có sự nhầm lẫn liên quan đến cho vay dưới chuẩn hay vay tầng lửng nên nhà đầu tư sẽ dễ dàng hơn nhiều trong việc xem xét cơ cấu vốn của dự án. Đương nhiên, có một cách khác để xem xét sự hiện diện hay vắng mặt của các khoản vay cao cấp. Các ngân hàng cung cấp các khoản vay cao cấp cho các dự án EB-5 tiến hành điều tra nghiêm ngặt các dự án để các nhà đầu tư có thể tăng thêm niềm tin vào dự án.
- Đủ việc làm. Cho dù đó là đầu tư trực tiếp hay dự án nhà hàng trong trung tâm khu vực, nhà hàng đều có thể tạo ra đủ cơ hội việc làm để đáp ứng yêu cầu của dự án EB-5. Vì các dự án nhà hàng sử dụng nhiều lao động nên cần phải thuê một lượng lớn nhân viên và các công việc khác do các nhà phát triển tạo ra. Nhiều dự án có thể dễ dàng đáp ứng yêu cầu đầu tư 500,000 USD và tạo ra 10 việc làm trực tiếp (nhân viên hoặc vị trí toàn thời gian). Vì vậy, các dự án không phải tính đến việc làm gián tiếp hoặc nằm ở trung tâm vùng. Sử dụng lại ví dụ trước, ông Zhang và ông Lee, mỗi người đầu tư 500,000 USD vào nhà hàng hamburger ABC và các nhà phát triển đầu tư 200,000 USD. Nếu nhà hàng có thể tuyển được tổng cộng 26 nhân viên toàn thời gian thì hai nhà đầu tư sẽ có 13 công việc trực tiếp. Hai nhà đầu tư cũng sẽ chia sẻ công việc được tạo ra từ khoản đầu tư 200,000 USD từ nhà phát triển. Ngoài ra, còn có những lợi thế về việc làm cho các dự án nhà hàng ở các trung tâm khu vực. Khi sử dụng cùng một khoản đầu tư, do hệ số nhân công trong các dự án nhà hàng tương đối cao để tính việc làm gián tiếp nên việc tính số tiền nhân công trong kinh doanh nhà hàng đơn giản hơn nhiều so với trong các dự án xây dựng.
- Đăng ký đơn giản và ít rủi ro hơn nếu khởi động dự án thất bại.Số tiền cần thiết để mở một nhà hàng thường dưới 2 triệu USD. Vì các nhà phát triển dự án cũng đóng góp một phần kinh phí cho dự án nên mỗi nhà hàng chỉ cần một hoặc hai nhà đầu tư. Trong khi đó, các dự án xây dựng quy mô lớn đòi hỏi một lượng vốn lớn, điều này thường dẫn đến việc có rất nhiều nhà đầu tư đề nghị mua hoặc đăng ký địa điểm trước khi dự án bắt đầu. Loại đăng ký này có khả năng làm tăng khả năng dự án không khởi chạy được. Đăng ký cho các dự án nhà hàng có thể được chia thành ba mô hình, sử dụng ví dụ trước để minh họa:
- Đầu tư trực tiếp cho một nhà hàng duy nhất. Nhà hàng hamburger ABC đầu tư 1.2 triệu USD, chỉ cần ông Zhang và ông Li, hai nhà đầu tư đầu tư là nhà hàng có thể mở và hoạt động.
- Cấu trúc quỹ thông qua một trung tâm khu vực. Các công ty quỹ cung cấp tối đa 20 nhà đầu tư, cung cấp các khoản vay cho các nhà phát triển để xây dựng tối đa 10 nhà hàng hamburger ABC. Mỗi nhà hàng cần 1.2 triệu USD và hai nhà đầu tư; nếu họ có bốn nhà đầu tư thì họ chỉ có thể mở hai cửa hàng burger. Sử dụng công ty quỹ, nhà đầu tư không cần tuyển 20 người để triển khai dự án. Ít rủi ro hơn vì không phải tranh giành để tìm thêm nhà đầu tư.
- Cơ cấu quỹ đầu tư trực tiếp Các nhà phát triển nhà hàng hamburger ABC dự đoán sẽ cần 20 nhà đầu tư để xây dựng 10 nhà hàng ABC. Mô hình kinh doanh này tương tự như mô hình trung tâm khu vực về tuyển dụng và cơ cấu, ngoại trừ việc mỗi nhà hàng phải là công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của công ty quỹ. Vì vậy, người quản lý quỹ phải là nhà phát triển. Một điểm khác biệt nữa là cách tính việc làm giữa cơ cấu quỹ đầu tư trực tiếp và cơ cấu quỹ khu vực. Cái trước chỉ có thể tính toán việc làm trực tiếp, trong khi cái sau có thể tính toán việc làm gián tiếp và tạo ra nhiều việc làm hơn. Bất kể loại dự án nhà hàng nào, mô hình đăng ký luôn đơn giản. Lấy nhà hàng hamburger ABC làm ví dụ, chỉ cần hai nhà đầu tư để xây dựng một nhà hàng. Vì vậy, khả năng không đủ nhà đầu tư cho dự án là rất nhỏ.
- Môi trường kinh tế ít ảnh hưởng đến các dự án nhà hàng. Các nhà hàng không bị ảnh hưởng nhiều bởi tình hình kinh tế chung. Ngay cả khi nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, việc kinh doanh nhà hàng vẫn tương đối ổn định. Vào ngày 15 tháng 2015 năm 2015, hãng tin Bloomberg đã đăng một bài báo cho biết theo dữ liệu do Bộ Thương mại Hoa Kỳ cung cấp, vào tháng XNUMX năm XNUMX, lần đầu tiên trong lịch sử người Mỹ đã tiêu thụ ở các nhà hàng và quán bar nhiều hơn ở siêu thị. Mặt khác, nếu nền kinh tế Mỹ suy thoái, các dự án khách sạn cao cấp và cao ốc văn phòng sẽ bị ảnh hưởng. Khi dân số thương mại và khách du lịch giảm, tỷ lệ lấp đầy khách sạn sẽ giảm đáng kể và việc thuê văn phòng sẽ gặp khó khăn.
- Chứng minh việc làm rất đơn giản. Theo luật, quy định liên quan và biên bản ghi nhớ nhập cư EB-5, mỗi khoản đầu tư EB-5 phải tạo ra ít nhất 10 việc làm và khoản đầu tư trực tiếp phải dẫn đến việc làm trực tiếp. Các dự án của trung tâm khu vực tính toán việc làm trực tiếp và gián tiếp cũng như tạo việc làm. Các công việc phải được tạo ra hoàn toàn trong vòng hai năm sau khi có được thẻ xanh có điều kiện. Trong một số trường hợp, USCIS cũng phê duyệt việc làm được tạo ra ngoài khoảng thời gian hai năm này, miễn là việc tạo việc làm được hoàn thành trong “khung thời gian hợp lý”. Kế hoạch kinh doanh cho các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp thậm chí còn đơn giản hơn. Việc làm trong các dự án như vậy dựa trên số lượng công nhân được tuyển dụng trực tiếp, thay vì ở các trung tâm khu vực, nơi việc tạo việc làm dựa trên dự đoán của các nhà kinh tế bằng cách sử dụng nhiều con số và công thức phức tạp. Phương pháp tính toán dễ dàng trong các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp rất dễ hiểu đối với cả nhà đầu tư và USCIS. Thật hợp lý khi cho rằng quy trình phê duyệt sẽ dễ dàng hơn với USCIS, đặc biệt với nhiều ví dụ thành công trong mô hình chuỗi nhà hàng. Tuy nhiên, sự chấp thuận không bao giờ được đảm bảo hoàn toàn.
Nhược điểm của việc sử dụng đầu tư trực tiếp EB-5 vào dự án nhà hàng
Bây giờ chúng ta đã khám phá những lợi thế của việc sử dụng loại dự án nhà hàng, hãy xem xét những nhược điểm của việc đầu tư trực tiếp vào các dự án nhà hàng.
- Việc làm có thể tiếp tục đến giai đoạn I-829 không. Luật nhập cư quy định rằng việc làm do khoản đầu tư tạo ra phải được hoàn thành “trong một khung thời gian hợp lý”. Vào tháng 2013 năm 526, một biên bản ghi nhớ của USCIS giải thích rằng “khung thời gian hợp lý” là trong vòng hai năm rưỡi sau khi nộp I-829 hoặc trong vòng năm cuối cùng của thẻ xanh có điều kiện của nhà đầu tư (trong vòng một năm trước I- ứng dụng 526). Bản ghi nhớ này được đưa ra trước khi thị thực nhập cư ở Trung Quốc bị thu hồi và khi thời gian phê duyệt I-2015 là khoảng sáu tháng. Đây là lý do cho khung thời gian hai năm và hai năm rưỡi được quy định. Bản ghi nhớ dự thảo nhập cư mới nhất được ban hành vào tháng 829 năm 829 đã nhận thức được những hạn chế của bản ghi nhớ trước đó, nhưng do không chắc chắn liệu tình trạng thoái lui có cải thiện hay không nên bản ghi nhớ mới được soạn thảo không có thay đổi nào liên quan đến vấn đề này. Thời gian làm việc này có ảnh hưởng gì đến dự án? Các dự án phát triển bất động sản ở một số trung tâm vùng có thể đáp ứng tất cả (hoặc hầu hết) nhu cầu việc làm chỉ dựa vào số tiền chi tiêu của dự án, miễn là ngân sách chi tiêu phù hợp với kế hoạch kinh doanh ban đầu. Do đó, việc làm trong giai đoạn I-829 và các hoạt động của dự án không nên là tâm điểm của việc đánh giá. Do đó, việc thu hồi thị thực hoặc tính toán thời gian hợp lý sẽ không ảnh hưởng gì đến các dự án đó. Một nhà hàng phải thuê ngay tất cả nhân viên của mình trước khi họ có thể mở cửa (quản lý, đầu bếp, người phụ bếp, người rửa bát, bồi bàn, v.v.); do đó, số nhân viên được yêu cầu phải tiếp tục làm việc từ khi mở nhà hàng cho đến trong vòng một năm kể từ khi nộp I-2015. Các tiêu chuẩn để điều hành một nhà hàng hiện nay cao hơn nhiều vì thị thực I-XNUMX ở Trung Quốc bị kéo dài do hạn chế. Dự thảo bản ghi nhớ của USCIS vào tháng XNUMX năm XNUMX đã giải thích một cách phóng khoáng quan điểm này, cho rằng nếu việc làm được coi là lâu dài ngay từ đầu, ngay cả khi công việc đó không kéo dài hai năm, nó vẫn sẽ được tính là việc làm lâu dài. Nhưng làm thế nào điều này nên được phân tích trong các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp đang chờ thảo luận thêm.
- Trong các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp EB-5, công ty cấu thành vốn chủ sở hữu chung chứ không phải là các khoản vay. Trong nhiều dự án nhà hàng, công ty bao gồm các nhà đầu tư đáp ứng các yêu cầu đầu tư EB-5 và mỗi người sẽ mua cổ phần trong nhà hàng, tham gia chia cổ tức và trở thành thành viên nhà đầu tư hữu hạn. Sau năm hoặc bảy năm, theo các điều khoản thỏa thuận và hồ sơ đăng ký, một số nhà đầu tư có thể chọn giữ lại khoản đầu tư vào vốn chủ sở hữu của dự án, trong khi những người quản lý công ty khác có thể mua lại cổ phần theo giá thị trường. Tại các dự án phát triển bất động sản, phần lớn các khoản vay đều thuộc hệ thống thị trường. Một nhóm các nhà đầu tư EB-5 và các đối tác chung của một công ty hợp danh hữu hạn sẽ cung cấp các khoản vay cho các nhà phát triển và các nhà phát triển sẽ hoàn trả cho công ty sau XNUMX đến XNUMX năm. Điều này đảm bảo việc hoàn trả của các nhà đầu tư trong trường hợp công ty giải thể. Những khoản vay như vậy rất phổ biến đối với các nhà đầu tư vì thời hạn trả nợ cũng như số tiền trả nợ rõ ràng. Trong trường hợp đầu tư trực tiếp vào một nhà hàng, nên xem xét cẩn thận các điều khoản đăng ký, đảm bảo rằng trong tài liệu, quyền ưu tiên hoàn trả của nhà đầu tư trong quá trình thanh lý được bảo vệ.
- Hồ sơ việc làm trong giai đoạn I-829. Đối với các dự án phát triển bất động sản tại các trung tâm khu vực, đặc biệt là những dự án đã tính toán chi phí sử dụng lao động, thông tin cần gửi trong giai đoạn I-829 rất đơn giản. Tất cả những gì họ cần chứng minh là chi tiêu cơ bản đã được tạo ra. Nhưng trong các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp, bảng lương việc làm đủ điều kiện và biểu mẫu thuế cần phải được cung cấp trong giai đoạn I-829. Việc ghi lại tất cả những điều này có thể khá phức tạp và điều quan trọng là thúc giục các nhà phát triển duy trì hồ sơ nhân viên tốt.
- Sức mạnh của nhà phát triển. Vì việc mở nhà hàng không cần số vốn lớn nên một số dự án nhà hàng không nhất thiết phải do các chủ đầu tư có thế lực thành lập. Trong hoàn cảnh như vậy, ngoài việc kiểm chứng lịch sử và tiềm năng phát triển của thương hiệu thực phẩm đối với nhà hàng, cần phải xem xét thế mạnh và kinh nghiệm của chủ đầu tư. Lý tưởng nhất là chọn những thương hiệu có kinh nghiệm và nhà phát triển có thể là đối tác mạnh.
- Nguồn dự án hạn chế Phần lớn các dự án trên thị trường là các dự án trung tâm khu vực, trong đó đặc biệt có lượng lớn phát triển bất động sản. Vì nhiều lý do khác nhau, các bên trung gian thường không tham gia vào các dự án đầu tư trực tiếp EB-5 và nhà đầu tư gặp nhiều hạn chế trong việc lựa chọn dự án. Theo thống kê của USCIS, tất cả các dự án đầu tư trực tiếp chỉ chiếm từ 10% đến 15% tổng số dự án EB-5. Do không có sự quảng bá rộng rãi của các cơ quan trung gian nên các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp nói chung chỉ giới hạn ở các doanh nghiệp gia đình ở Hoa Kỳ. Nhưng các nhà hàng do gia đình sở hữu không nhất thiết phải là dự án tốt nhất cho các nhà đầu tư EB-5 và không có gì đảm bảo rằng các thành viên trong gia đình có đủ điều kiện tham gia kinh doanh. Vì nhà đầu tư chỉ có một vài lựa chọn nên không có nhiều người chọn đầu tư trực tiếp vì truyền thông không hiệu quả. Do thiếu tiếp thị, nhiều chuỗi nhà hàng uy tín không thể tuyển dụng nhà đầu tư và nhà đầu tư không thể có đủ thông tin về nhà hàng. Để khắc phục điều này, các nhà đầu tư có thể liên hệ với Phòng Thương mại Hoa Kỳ và các công ty luật để hiểu rõ hơn về các lựa chọn và kênh có sẵn cho họ.
Kết luận
Các dự án nhà hàng đầu tư trực tiếp EB-5 trên thực tế có rất nhiều lợi thế, đặc biệt là những dự án có danh tiếng tốt. Nếu nó có lịch sử hoạt động tốt, các nhà phát triển có kinh nghiệm, tài liệu đăng ký và điều khoản trả nợ rõ ràng cũng như hồ sơ việc làm đầy đủ, thì những dự án này không chỉ được hưởng bảo mật thẻ xanh mà còn tạo ra lợi nhuận kha khá. Nó có thể là sự lựa chọn tốt cho các nhà đầu tư ngoài các dự án phát triển bất động sản. Đương nhiên, việc thực hiện các dự án nhà hàng còn rất nhiều hạn chế. Trong các dự án đầu tư trực tiếp, thành công phụ thuộc vào tính độc lập và độc đáo của mỗi nhà hàng. Ngay cả khi xây dựng thương hiệu thành công cho chuỗi nhà hàng, kinh nghiệm vận hành và địa điểm của mỗi nhà hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án. Nhà đầu tư phải thận trọng khi lựa chọn loại hình đầu tư này.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
