Bởi Catherine DeBono Holmes
Các đại lý tiếp thị có thể bảo vệ chính họ và các nhà đầu tư của họ bằng cách tiến hành thẩm định mọi sản phẩm EB-5 mà họ tham gia. Các đại lý tiếp thị phải thực hiện các loại thẩm định tương tự như người cho vay hoặc đại lý môi giới chứng khoán ở Hoa Kỳ sẽ tiến hành đối với một đợt chào bán ở Hoa Kỳ. Việc đánh giá thẩm định nhằm mục đích xác minh các tuyên bố trong bản ghi nhớ chào bán EB-5 riêng lẻ và cung cấp thông tin cần thiết về lý lịch của các nhà tài trợ dự án, chất lượng của dự án được tài trợ và thời gian ước tính cho việc thực hiện. dự án sẽ hoàn thành và bắt đầu phân phối cho nhà đầu tư.
Sự thẩm định kỹ lưỡng của mọi dự án EB-5 cần phải xem xét đến loại hình ngành được tài trợ. Chất lượng của một dự án một phần sẽ phụ thuộc vào đặc điểm của doanh nghiệp được tài trợ và thị trường mà doanh nghiệp đó phục vụ. Để đánh giá chất lượng của một dự án khách sạn được tài trợ bằng quỹ EB-5, đại lý tiếp thị nên tìm kiếm thông tin về thị trường khách sạn địa phương, thông tin cơ bản về nhà phát triển khách sạn và thông tin về thương hiệu khách sạn và người quản lý khách sạn dự định vận hành khách sạn. . Nếu nguồn tài trợ EB-5 đang được huy động thông qua Trung tâm khu vực EB-5 độc lập với chủ dự án, đại lý tiếp thị có thể yêu cầu xem bản sao báo cáo thẩm định do Trung tâm khu vực EB-5 chuẩn bị. Nếu báo cáo của trung tâm khu vực bao gồm phân tích của bên thứ ba độc lập về chất lượng của dự án thì đại lý tiếp thị có thể không cần thuê chuyên gia của mình để thực hiện phân tích đó. Đại lý tiếp thị phải luôn tiến hành đánh giá thẩm định của riêng mình đối với tất cả các tài liệu liên quan đến dự án để xác nhận rằng tất cả các thỏa thuận được đề cập trong PPM đã được thực hiện và được mô tả chính xác trong tài liệu chào bán. Nếu Trung tâm Khu vực EB-5 được liên kết với chủ dự án, đại lý tiếp thị EB-5 chính phải yêu cầu chuyên gia khách sạn bên thứ ba tiến hành đánh giá thẩm định độc lập về dự án và chuẩn bị báo cáo thẩm định liên quan đến dự án và các chủ dự án. Chi phí cho việc xem xét và báo cáo độc lập như vậy phải được tính vào chi phí mà nhà phát triển dự án khách sạn phải trả. Đại lý tiếp thị EB-5 hoặc Trung tâm khu vực EB-5 độc lập nên thuê trực tiếp chuyên gia độc lập thay vì nhờ chủ dự án thuê chuyên gia độc lập để đảm bảo rằng chuyên gia chủ yếu quan tâm đến lợi ích của trung tâm khu vực, Đại lý tiếp thị EB-5 và các nhà đầu tư.
Việc thẩm định dự án phát triển khách sạn phải bao gồm những điều sau:
-
Nghiên cứu khả thi cho việc phát triển khách sạn. Tại Hoa Kỳ, nhà phát triển khách sạn thường sẽ thực hiện một nghiên cứu khả thi nhằm phân tích cung và cầu của thị trường khách sạn địa phương để xác định xem thị trường đó có cần một khách sạn mới hay không và nếu có, thương hiệu và chất lượng/mức giá tốt nhất cho khách sạn đó . Nghiên cứu khả thi về khách sạn thường được thực hiện bởi một nhà tư vấn khách sạn độc lập hoặc bởi một nhà tư vấn khách sạn trong khu vực. Nghiên cứu sẽ bao gồm tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng ngày của tất cả các khách sạn hiện có ở thị trường địa phương, sử dụng dữ liệu do Smith Travel Research (còn được gọi là “Báo cáo STAR”) cung cấp và phân tích số lượng, quy mô và loại hình khách sạn mới khác. khách sạn có kế hoạch xây dựng ở thị trường đó. Nghiên cứu cũng sẽ bao gồm các dự báo về tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ trung bình hàng ngày, tổng doanh thu, chi phí và lợi nhuận ròng của khách sạn được đề xuất. Đôi khi chủ khách sạn sẽ nhận được nghiên cứu khả thi trực tiếp từ thương hiệu khách sạn và nghiên cứu đó sẽ bao gồm các loại thông tin giống như một nghiên cứu độc lập. Nghiên cứu khả thi sẽ cho thấy liệu khách sạn được đề xuất có cơ hội hoạt động thành công sau khi được xây dựng hay không.
-
Một thỏa thuận bằng văn bản với thương hiệu khách sạn. Nếu khách sạn sẽ được vận hành dưới tên của một trong những thương hiệu khách sạn lớn như Hilton, Hyatt, IHG, Marriott, Starwood hoặc Wyndham, chủ sở hữu khách sạn sẽ phải ký kết hợp đồng nhượng quyền khách sạn hoặc thỏa thuận quản lý khách sạn với thương hiệu khách sạn. Thông thường, thương hiệu khách sạn trước tiên sẽ ký Bảng điều khoản hoặc Biên bản ghi nhớ (“MOU”) hoặc Thư dự định (“LOI”) với nhà phát triển khách sạn trước khi chuẩn bị thỏa thuận cuối cùng. Bảng điều khoản, MOU hoặc Thư thường không ràng buộc đối với thương hiệu khách sạn hoặc chủ sở hữu khách sạn và nó thường hết hạn sau một khoảng thời gian nhất định nếu thỏa thuận ràng buộc không được ký trước ngày hết hạn. Người đánh giá thẩm định nên yêu cầu xem bản sao của thỏa thuận nhượng quyền khách sạn hoặc thỏa thuận quản lý khách sạn đã ký hoặc Bảng điều khoản, MOU hoặc LOI. Người đánh giá cũng có thể yêu cầu người liên hệ của thương hiệu khách sạn xác nhận rằng thương hiệu khách sạn mong muốn khách sạn hoạt động dưới thương hiệu khách sạn được nêu trong bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ (“PPM“) cho việc cung cấp EB-5.
-
Một thỏa thuận bằng văn bản với người điều hành khách sạn. Nhiều khách sạn ở Hoa Kỳ, đặc biệt là các khách sạn lớn hơn, được vận hành bởi thương hiệu khách sạn hoặc bởi một nhà điều hành khách sạn bên thứ ba độc lập. Người đánh giá thẩm định nên hỏi ai là người điều hành khách sạn và yêu cầu xem Bảng điều khoản, MOU, LOI hoặc thỏa thuận bằng văn bản giữa chủ khách sạn và nhà điều hành khách sạn. Chủ khách sạn có thể không có thỏa thuận với nhà điều hành khách sạn trong giai đoạn đầu phát triển khách sạn, nhưng người đánh giá nên hỏi nhà điều hành nào mà chủ khách sạn dự định sử dụng và tìm kiếm xác nhận rằng nhà điều hành khách sạn đang thảo luận với chủ khách sạn. Người đánh giá nên yêu cầu thông tin cơ bản về nhà điều hành khách sạn, bao gồm những khách sạn khác mà họ điều hành, thời gian kinh doanh và lý lịch của chủ sở hữu.
-
Chứng thư hoặc hợp đồng mua bán thể hiện rằng chủ sở hữu khách sạn sở hữu tài sản hoặc có quyền hợp pháp để mua tài sản đó và xác nhận rằng tài sản đó được quy hoạch để sử dụng cho khách sạn. Giống như bất kỳ dự án phát triển bất động sản nào khác, người đánh giá thẩm định cần yêu cầu xác minh rằng chủ sở hữu khách sạn thực sự sở hữu tài sản hoặc có quyền mua tài sản đó. Nếu chủ khách sạn chưa sở hữu tài sản, việc đánh giá thẩm định phải bao gồm thông tin về các điều kiện cần thiết để chủ khách sạn có được tài sản. Người đánh giá cũng nên yêu cầu xác nhận rằng khu vực địa phương được quy hoạch để sử dụng cho khách sạn và quy mô của tòa nhà phù hợp với yêu cầu xây dựng của địa phương.
-
Bằng chứng về đủ nguồn tài chính để xây dựng khách sạn và tài trợ các chi phí trước khi khai trương cũng như vốn lưu động. Chủ khách sạn cần mô tả chi tiết về các nguồn vốn cần thiết để xây dựng khách sạn và ngân sách vốn chi tiết để xây dựng khách sạn, chi phí trước khi khai trương và vốn lưu động. Nếu một phần vốn được cung cấp bởi khoản vay xây dựng cấp cao, chủ sở hữu phải cung cấp bản sao hợp đồng vay hoặc Bảng điều khoản cho người cho vay cấp cao.
-
Nếu khách sạn được tài trợ bằng khoản vay xây dựng cấp cao và tài trợ EB-5, bằng chứng cho thấy người cho vay cấp cao sẽ cho phép tài trợ EB-5 được đảm bảo bằng tài sản thế chấp được mô tả trong PPM. Những người cho vay cao cấp hầu như luôn áp đặt các hạn chế đối với các điều khoản của khoản vay hoặc đầu tư vốn cổ phần ưu tiên có thể được thực hiện bằng nguồn tài trợ EB-5 và điều quan trọng là đại lý tiếp thị phải chắc chắn rằng các điều khoản đề xuất của nguồn tài trợ EB-5 được mô tả trong PPM sẽ được người cho vay cấp cao cho phép. Ví dụ, hầu hết những người cho vay xây dựng cấp cao sẽ không cho phép khoản vay EB-5 được bảo đảm bằng thế chấp thứ cấp trên tài sản khách sạn. Nếu PPM tuyên bố rằng khoản vay EB-5 sẽ được bảo đảm bằng thế chấp thứ cấp và sau đó người ta phát hiện ra rằng người cho vay cấp cao sẽ không cho phép khoản thế chấp đó, nhà phát hành EB-5 sẽ cần tiết lộ sự thay đổi quan trọng trong các điều khoản được đưa ra. cho các nhà đầu tư và sẽ phải được sự đồng ý của nhà đầu tư đối với sự thay đổi. Điều này có thể khiến đại lý tiếp thị mất nhà đầu tư và làm tổn hại đến danh tiếng của đại lý tiếp thị.
Các đại lý tiếp thị phải có một báo cáo thẩm định xác định các tài liệu được xem xét và các cuộc phỏng vấn đã được thực hiện. Nếu trung tâm khu vực hoặc bên thứ ba tiến hành đánh giá thẩm định, đại lý tiếp thị nên yêu cầu xem bản sao báo cáo thẩm định và các tài liệu quan trọng được xác định trong báo cáo. Nếu đại lý tiếp thị tiến hành thẩm định riêng của mình thì đại lý đó phải chuẩn bị báo cáo riêng với thông tin tương tự. Nếu chủ khách sạn không thể cung cấp bằng chứng về bất kỳ thông tin quan trọng nào được nêu trong PPM hoặc liên quan đến việc xác định chất lượng của dự án khách sạn, thì đại lý tiếp thị nên coi đây là một dấu hiệu đỏ và không tiến hành cho đến khi cung cấp được thông tin cần thiết. Bằng cách yêu cầu chủ sở hữu khách sạn cung cấp xác minh thông tin quan trọng cần thiết để đánh giá dự án khách sạn, các đại lý tiếp thị sẽ bảo vệ chính họ và các nhà đầu tư của họ, đồng thời sẽ cải thiện chất lượng của toàn bộ thị trường EB-5.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
