Cách đánh giá rủi ro nhập cư và tài chính cho EB-5 - EB5Investors.com

Cách đánh giá rủi ro nhập cư và tài chính cho EB-5

Việc đánh giá đúng hồ sơ rủi ro của một dự án EB-5 có vẻ khó khăn vì mọi dự án đều có rủi ro về nhập cư và tài chính. Khi dự án tiến triển, những rủi ro này thay đổi trong suốt ba giai đoạn EB-5: đơn I-526, thời gian cư trú có điều kiện và thường trú. Điều bắt buộc là các nhà tài trợ dự án và nhà đầu tư phải có những cuộc đối thoại thẳng thắn về rủi ro. Để giúp định hướng những cuộc trò chuyện đó, hãy cùng khám phá chín yếu tố rủi ro phổ biến nhất. 

GIAI ĐOẠN 1: ĐƠN I-526 

Rủi ro tài liệu 

USCIS báo cáo số lượng phê duyệt I-526 giảm mạnh trong quý 2019 năm 58. Tỷ lệ phê duyệt giảm xuống 14%, thấp nhất trong 5 năm. Điều quan trọng là các nhà tài trợ dự án và nhà đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ đúng cách với sự trợ giúp của luật sư nhập cư có kinh nghiệm. Trách nhiệm của nhà tài trợ dự án, với sự hỗ trợ của đội ngũ chuyên nghiệp EB-XNUMX của họ, là cung cấp tài liệu quan trọng để đảm bảo Vấn đề của Hồ tiêu chuẩn được đáp ứng. Nhà đầu tư nên đảm bảo dự án có tài liệu đáng tin cậy bao gồm nhưng không giới hạn; nghiên cứu thị trường của bên thứ ba, đầu vào tạo việc làm có thể kiểm chứng và các tài liệu về hợp đồng xây dựng, hồ sơ dự thầu và mốc thời gian đã được chứng thực.  

Đối với các nhà đầu tư, việc thuê một luật sư di trú có kiến ​​thức sâu rộng về EB-5 cũng quan trọng không kém. Nếu một dự án có luật sư ưu tiên, nhà đầu tư vẫn nên xác minh kinh nghiệm của luật sư trước khi tiếp tục. Sau khi được giữ lại, các nhà đầu tư phải chuẩn bị cung cấp nhiều nguồn tài liệu quỹ khác nhau. Với nguồn và đường dẫn vốn là lý do phổ biến nhất khiến I-526 bị từ chối, các nhà đầu tư bắt buộc phải làm việc với cố vấn nhập cư để ghi lại hợp lý vốn đầu tư của họ trước khi nộp đơn. đầu tư. Tương tự, các nhà tài trợ dự án cũng nên làm việc với cố vấn nhập cư để xem xét và xác minh các tài liệu về nguồn và đường dẫn vốn của nhà đầu tư trước khi đầu tư.  

Rủi ro tài chính 

Cách phổ biến nhất để quản lý rủi ro tài chính trong giai đoạn nộp đơn là đảm bảo từ chối I-526. Mặc dù những thứ này đã trở nên phổ biến nhưng không phải tất cả chúng đều được tạo ra như nhau. Nhà đầu tư, với sự giúp đỡ của luật sư và cố vấn đầu tư, nên tìm kiếm ba điều khi đánh giá những đảm bảo này: ai, như thế nào và khi nào. Đầu tiên, hãy kiểm tra xem ai đang ký bảo đảm từ chối. Sau đó đánh giá tài sản hoặc khả năng tài chính của bên ký kết để hoàn trả cho nhà đầu tư EB-5. Nếu bên hoặc cá nhân không xứng đáng được tín dụng thì giấy bảo lãnh sẽ không có giá trị nhiều hơn tờ giấy được in trên đó. Tiếp theo, hãy xem xét ngôn ngữ trong bảo đảm mô tả cách thức và thời điểm vốn của nhà đầu tư sẽ được hoàn trả. Nhiều dự án dự tính tìm nhà đầu tư thay thế hoặc “những nỗ lực hợp lý về mặt thương mại” khác để hoàn trả khoản đầu tư trong thời gian bị từ chối. Bảo đảm từ chối I-526 mạnh mẽ nhất đặt ra giới hạn thời gian cho các hoạt động này và vạch ra kế hoạch dự phòng nếu kế hoạch đó không trả lại toàn bộ khoản đầu tư của nhà đầu tư.  

Một công cụ khác để quản lý rủi ro tài chính trong giai đoạn đầu này là tài khoản ký quỹ. Trước đây, tài khoản ký quỹ được cấu trúc để giải phóng vốn của nhà đầu tư chỉ sau khi I-526 được phê duyệt. Khi thời gian xét xử của USCIS trở nên dài hơn, hoạt động này chuyển sang sử dụng các tài khoản giữ lại một phần. Đây là những công cụ hữu ích để giảm thiểu rủi ro tài chính khi bị từ chối; tuy nhiên, nó thường tạo ra những thách thức cho dự án, bao gồm cả sự chậm trễ. Đôi khi, nhà đầu tư vẫn có thể gặp phải các dự án sử dụng tài khoản giữ lại. Trong những trường hợp này, hãy nhớ rằng điều này chỉ mang lại sự chắc chắn rằng một phần tiền gốc sẽ có sẵn trong trường hợp bị từ chối. Các nhà đầu tư vẫn nên tìm hiểu xem, nếu có, các biện pháp bảo vệ khác được áp dụng để đảm bảo rủi ro tài chính ở giai đoạn này được quản lý hợp lý.   

GIAI ĐOẠN 2: PHỎNG VẤN LÃNH SỰ VÀ CƯ TRÚ CÓ ĐIỀU KIỆN  

Rủi ro chấp nhận 

Đối với mỗi giai đoạn, các nhà đầu tư phải chứng minh rằng họ có thể được chấp nhận trong quá trình phỏng vấn lãnh sự quán hoặc quá trình điều chỉnh tình trạng. Các nhà đầu tư cần lưu ý đến lịch sử nhập cư trước đây của họ, vì tình trạng mất hiệu lực hoặc bị thu hồi thị thực trước đó có thể khiến kế hoạch nhập cư EB-5 gặp rủi ro. Hơn nữa, bất kỳ vụ bắt giữ hoặc kết án nào ở bất cứ đâu trên thế giới có thể gây nguy hiểm cho khả năng nhập cư vào Hoa Kỳ của nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải cởi mở và trung thực với luật sư của họ, trước khi đầu tư, để xác định bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào với việc nhập cư hoặc lịch sử cá nhân của họ nhằm cải thiện cơ hội đảm bảo quyền cư trú.   

Rủi ro thị trường 

Đầu tư vào một dự án tốt là cách tốt nhất để quản lý rủi ro thị trường. Điều này liên quan đến việc đánh giá các điều kiện thị trường ở một khu vực địa lý, nhu cầu, cạnh tranh và tài chính cụ thể. 

Điều quan trọng đầu tiên là phải xem xét vị trí vật lý của dự án. Hoa Kỳ là một quốc gia rộng lớn và điều kiện thị trường khác nhau tùy theo từng thành phố. Ví dụ, một tòa nhà chung cư cao tầng sang trọng có thể không khả thi ở một thành phố có dân số 40,000 người và thu nhập trung bình là 75,000 USD. Tuy nhiên, chính thành phố đó có thể có nhu cầu về nhà ở cao cấp chưa được đáp ứng đáng kể, dẫn đến điều kiện thị trường thuận lợi cho loại tài sản cụ thể đó. Rủi ro của hai dự án đó, trong cùng một thành phố, sẽ khác nhau rất nhiều.  

Để xác định các điều kiện thị trường, các nhà đầu tư và cố vấn của họ nên xem xét kỹ lưỡng việc nghiên cứu thị trường của dự án. Trước khi đi sâu vào dữ liệu, hãy kiểm tra để đảm bảo nghiên cứu thị trường được hoàn thành bởi bên thứ ba có uy tín, được thực hiện thay mặt cho dự án (chỉ dữ liệu công khai không cung cấp đủ thông tin chi tiết) và dữ liệu đó là cập nhật. Sau khi đưa vào báo cáo, hãy tìm kiếm các chỉ số cho thấy thị trường ổn định, có dấu hiệu tăng trưởng mạnh mẽ và dự án sẽ được hưởng lợi từ nhiều động lực nhu cầu khác nhau sẽ tiếp tục thúc đẩy khách hàng đến với dự án. Ví dụ: một khách sạn sẽ được hưởng lợi nếu nằm gần một trường đại học hoặc sân bay quốc tế vì cả hai đều có lượng người dùng rộng rãi thường xuyên tìm kiếm khách sạn. Việc nghiên cứu thị trường ngoài kế hoạch kinh doanh cũng nên bàn đến vấn đề cạnh tranh. Hãy tìm những dấu hiệu cho thấy dự án có một kế hoạch hợp lý về cách nó sẽ cạnh tranh. 

Nghiên cứu thị trường cũng nên bao gồm thông tin tài chính hoạt động. Tham khảo chéo các giả định tài chính với những giả định được sử dụng trong kế hoạch kinh doanh của dự án. Ví dụ: nếu nghiên cứu thị trường xác định một khách sạn ở vị trí đó sẽ có tỷ lệ lấp đầy dự kiến ​​là x và tỷ lệ trung bình hàng ngày của y, hãy đảm bảo đó là những số liệu tương tự được dự án sử dụng. Nếu không, hãy thực hiện một bài kiểm tra căng thẳng về mặt tài chính để xem nó hoạt động như thế nào với các mức giá thị trường đã xác định này.  

Rủi ro tín dụng 

Nhà đầu tư nên đánh giá nhà phát triển để xem liệu họ có đáng tin cậy hay không. Tìm kiếm các nhà phát triển và nhà điều hành có thành tích đáng tin cậy và lâu dài. Điều này giúp cho thấy họ có thể quản lý hoạt động kinh doanh của mình cả khi thuận lợi và cả trong thời kỳ suy thoái. Hỏi về công việc trước đây của họ và ưu tiên các công ty có danh mục đầu tư cùng loại tài sản với dự án EB-5. Một nhà phát triển khách sạn giỏi mới bắt đầu kinh doanh nhà ở cao cấp sẽ gặp nhiều rủi ro hơn một nhà phát triển có danh mục đầu tư có thể nhỏ hơn nhưng chỉ hoàn thành các cơ sở nhà ở cao cấp. Ngoài ra, hãy xác minh xem kinh nghiệm trong quá khứ có phải là kinh nghiệm xây dựng, giá trị gia tăng hay quản lý dự án hay không. Đừng cho rằng ai đó đã thành công trong việc mua lại, quản lý và phát triển danh mục đầu tư bất động sản cũng có khả năng thực hiện một dự án xây dựng cơ bản như nhau. Đầu tư với một nhà phát triển có kinh nghiệm sẽ mang lại niềm tin rằng nhóm dự án có thể thấy rõ việc xây dựng đến khi hoàn thành, đảm bảo tất cả các giấy phép cần thiết và cuối cùng là quản lý tình hình tài chính của dự án. 

GIAI ĐOẠN 3: THƯỜNG TRÚ VÀ TRỞ LẠI HIỆU TRƯỞNG  

Rủi ro duy trì 

Để nhận được quyền thường trú, USCIS phải xác nhận khoản đầu tư được duy trì trong thời gian cư trú có điều kiện. Cách tốt nhất để đảm bảo an toàn cho việc duy trì đầu tư là tìm kiếm các dự án có cơ chế kiểm tra và cân đối, chẳng hạn như những dự án có người quản lý quỹ độc lập. Nếu dự án nằm dưới sự kiểm soát chung của một thực thể hoặc một cá nhân thì việc gian lận hoặc lạm dụng tiền sẽ dễ dàng xảy ra hơn. Các trung tâm khu vực và nhà quản lý quỹ đóng vai trò quan trọng và cùng nhau giúp cải thiện hiệu suất, tính minh bạch và trách nhiệm giải trình của dự án. Hoàn thành việc kiểm tra lý lịch về các nguyên tắc chính và thảo luận trực tiếp về trải nghiệm tương đối mà mỗi nhóm này mang lại cho dự án.  

Rủi ro tạo việc làm 

Ở giai đoạn cuối cùng này, việc tạo việc làm phải được xác minh. Các nghiên cứu kinh tế ban đầu đều dựa trên những dự đoán và có thể dao động. Khi so sánh việc tạo việc làm giữa các dự án, hãy xem xét các loại công việc được tính thêm vào khoảng đệm. Công việc xây dựng là công việc an toàn nhất để dựa vào vì chúng dễ dự đoán hơn công việc vận hành. Nếu một dự án sử dụng các công việc vận hành, nhà đầu tư nên kiểm tra xem liệu công việc xây dựng có thể đáp ứng nghĩa vụ tạo việc làm cho tất cả các nhà đầu tư hay không. Nếu không, các nhà đầu tư nên tìm hiểu cách phân bổ công việc và vị trí phù hợp để đưa ra quyết định sáng suốt. Các nhà đầu tư cũng nên nhớ rằng không nhất thiết việc thiếu tạo việc làm tạo ra vấn đề ở giai đoạn I-829 mà thường là do thiếu xác minh từ nhà phát triển để chứng minh việc làm. Các trung tâm khu vực và nhà quản lý quỹ nên có sẵn các quy trình để theo dõi, thu thập và báo cáo thông tin công việc cho nhà đầu tư và USCIS.   

Rủi ro thanh khoản 

Mối lo ngại lớn nhất của hầu hết các nhà đầu tư là lợi tức đầu tư của họ. Làm việc với cố vấn tài chính của mình, các nhà đầu tư nên chạy các mô hình tài chính để xem liệu sự kiện tái cấp vốn hoặc bán dự án có tạo ra đủ tiền mặt để trả nợ hiện tại và cho nhà đầu tư hay không. Các giả định trong kế hoạch rút lui của dự án, chẳng hạn như giá bán dự kiến ​​hoặc tỷ lệ trần, phải được tham chiếu chéo với nghiên cứu thị trường hoặc dữ liệu có sẵn khác để đảm bảo hợp lý.    

Rủi ro tái triển khai 

Cần xem xét đặc biệt về cách thức tái triển khai vốn. Tìm cách hiểu chính xác ai có thẩm quyền tái triển khai và cách đánh giá các dự án trong tương lai bằng cách xem xét ngôn ngữ tái triển khai trong bản ghi nhớ chào bán. Các dự án và nhà đầu tư có thể hợp tác quản lý rủi ro này bằng cách sử dụng người quản lý quỹ có thẩm quyền độc lập trong việc tái triển khai, ý kiến ​​đóng góp từ cố vấn đầu tư đã đăng ký và cơ hội để nhà đầu tư đóng góp ý kiến ​​trong suốt quá trình.  

TAKEAWAYS 

Tất cả các khoản đầu tư đều có rủi ro và EB-5 cũng không ngoại lệ. Hãy tự hỏi bản thân những câu hỏi sau: rủi ro nào có thể được giảm thiểu, rủi ro nào có thể quản lý được và bạn sẵn sàng chấp nhận rủi ro nào? Với sự giúp đỡ của các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc rủi ro ở từng giai đoạn của EB-5 trước khi đầu tư. Một nhà tài trợ có kinh nghiệm phải có các công cụ giảm thiểu có thể triển khai dễ dàng, được thiết kế riêng cho bất kỳ dự án nào và có thể thảo luận chi tiết về các biện pháp đó. Những công cụ này cho phép các nhà đầu tư và nhà tài trợ hợp tác làm việc để tăng khả năng thành công chung.  

Mickayla Zinsli Rosard

Mickayla Zinsli Rosard

Mickayla Zinsli Rosard đã làm việc trong ngành EB-5 được bảy năm và đã giám sát việc mua sắm quỹ EB-140 trị giá 5 triệu USD. Rosard trước đây từng là giám đốc dịch vụ EB-5 tại Baker Tilly và tại một trung tâm khu vực. Cô cũng phục vụ trong Ủy ban Chính sách Công của IIUSA trong hai năm và đồng sáng lập Liên minh Nông thôn EB-5. Cô có giấy phép chứng khoán loạt 63 và 82.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.