Bởi Mike Gibson
Các khoản vay EB-5 thường được thực hiện dưới dạng các khoản vay cấp dưới. Khi ở vị trí cấp dưới, người cho vay EB-5 phải luôn cân nhắc xem liệu việc yêu cầu một thỏa thuận liên tín dụng từ người cho vay cấp cao trong giao dịch có mang lại lợi ích hay không. Nếu khả năng đàm phán của người cho vay và người đi vay cho phép, thì thỏa thuận giữa các bên tín dụng có thể là một thành phần quan trọng trong việc bảo vệ khả năng trả nợ của người cho vay cho các nhà đầu tư EB-5 trong tình huống dự án gặp khó khăn.
Nếu các bên có quyền đàm phán không ủng hộ điều đó, thì một thỏa thuận liên chủ nợ có thể đơn giản làm xói mòn thêm các quyền của người cho vay mà không mang lại bất kỳ lợi ích thực sự nào. Cho rằng thỏa thuận giữa các bên tín dụng có thể là con dao hai lưỡi, quyết định quan trọng ban đầu trong một giao dịch là liệu có cần yêu cầu một thỏa thuận liên tín dụng với tư cách là người cho vay hay không, nếu thỏa thuận đó không được áp đặt bởi người cho vay cấp cao trong giao dịch.
Xác định các loại khoản vay khác nhau
Trước khi đi sâu vào chi tiết của thỏa thuận giữa các bên cho vay, điều quan trọng là phải hiểu sự khác biệt giữa khoản vay cấp cao và khoản vay cấp dưới, cấp hai và cấp dưới, vì các thuật ngữ này thường được sử dụng thay thế cho nhau.
Khoản vay cao cấp là khoản vay được bảo đảm ở vị trí ưu tiên hàng đầu và cao nhất bằng tài sản thế chấp của người đi vay, trong bối cảnh EB-5, tài sản thế chấp thường là bất động sản.
Khoản vay cấp dưới là khoản vay được bảo đảm bằng cùng tài sản thế chấp như khoản vay cấp cao nhưng ở vị trí thứ hai hoặc cấp dưới khác. Khoản vay tầng lửng được bảo đảm bằng cam kết về quyền lợi sở hữu, như quyền lợi thành viên hoặc đối tác, của chủ sở hữu bất động sản. Người đi vay là người nắm giữ quyền sở hữu đó chứ không phải là chủ sở hữu bất động sản.
Một khoản vay cấp dưới, dù là khoản vay cấp dưới hay khoản vay cấp hai, đều chỉ là thứ yếu so với quyền của người cho vay cấp cao đối với một dự án. Các quyền chính có thể là quyền cấp dưới là quyền xử lý hoặc bán bất kỳ tài sản thế chấp nào do người nắm giữ tài sản cấp dưới nắm giữ hoặc quyền thanh toán theo khoản vay cấp dưới.
Mỗi định nghĩa về khoản vay có thể có một sắc thái hoặc ý nghĩa được thay đổi dựa trên các điều khoản và điều kiện cụ thể của giao dịch, tuy nhiên, việc sử dụng các điều khoản này có ý nghĩa gì đó đối với một người bình thường hoạt động trong thế giới tài chính và việc sử dụng nhất quán các điều khoản này có thể tránh được. nhầm lẫn về cách một giao dịch thực sự được cấu trúc. Trong bất kỳ cấu trúc nào trong số này, thỏa thuận liên bên cho vay phải được người cho vay EB-5 xem xét.
Những điểm chính cần xem xét trong một cuộc đàm phán
Nếu bạn có thể đạt được thỏa thuận liên bên tín dụng hợp lý, có một số điểm chính mà mọi người cho vay EB-5 nên xem xét trong cuộc đàm phán đó, chủ yếu liên quan đến việc duy trì quyền kiểm soát hoặc quyền kinh tế đối với dự án càng lâu càng tốt. Những điểm chính trong thỏa thuận giữa các bên cho vay đối với người cho vay cấp dưới là duy trì khả năng tịch thu tài sản thế chấp cho khoản vay cấp dưới, duy trì khả năng nhận các khoản thanh toán dịch vụ nợ, có quyền tiếp quản một dự án không trả được nợ và hoàn thành việc xây dựng và phát triển, bảo toàn truy đòi người bảo lãnh và có được khả năng mua một khoản vay cao cấp nếu xảy ra sự kiện vỡ nợ.
Các điểm quan trọng khác bao gồm khả năng phê duyệt sửa đổi khoản nợ cấp cao, đặc biệt là những thay đổi bất lợi về mặt kinh tế của khoản vay cấp cao và tạm dừng việc thực hiện biện pháp khắc phục tịch thu tài sản thế chấp của người cho vay cấp cao trong một khoảng thời gian giới hạn.
Một lợi ích nữa khi ở vị trí cấp dưới là người cho vay cấp cao thường sẽ có cơ sở hạ tầng hành chính để giám sát việc rút vốn vay và tiến độ xây dựng dự án, từ đó giảm chi phí vay cho người cho vay cấp dưới.
Mặc dù các thỏa thuận giữa các chủ nợ có lợi nhưng không phải tất cả các điểm chính đều đạt được trong mọi cuộc đàm phán. Có một số hạng mục mà người cho vay cấp dưới có thể phải từ bỏ trong thỏa thuận giữa các bên cho vay.
Người cho vay cấp dưới thường sẽ được yêu cầu từ bỏ quyền tịch thu tài sản thế chấp cấp dưới trừ khi được thực hiện kịp thời, quyền trả nợ cấp dưới nếu người cho vay cấp dưới không sẵn lòng hoặc không thể giải quyết các khoản nợ xấu liên quan đến dự án, quyền đưa ra quyết định độc lập trong sự phá sản của người đi vay, quyền theo đuổi các biện pháp khắc phục đối với những người bảo lãnh là người bảo lãnh chung với người cho vay cấp cao, quyền sửa đổi các tài liệu cho vay cấp dưới và xác nhận rằng quỹ EB-5 sẽ được giải ngân trước các quỹ cho vay cấp cao.
Vì vậy, nhiều quyền của người cho vay cấp dưới bị mất và các quyền chính của người cho vay cấp dưới phải được thực hiện kịp thời và hợp lý, nếu không việc vỡ nợ của người vay có thể dẫn đến tổn thất toàn bộ khoản đầu tư EB-5 vào một dự án.
Khi một Thỏa thuận có thể mang lại lợi ích
Một thỏa thuận giữa các bên cho vay thường có thể mang lại nhiều lợi ích hơn những gì nó có thể mang lại cho người cho vay cấp dưới. Do đó, trừ khi người cho vay hoặc người đi vay EB-5 có đòn bẩy để đạt được một cuộc đàm phán hợp lý, kéo dài về một thỏa thuận liên tín dụng, thì người cho vay cấp dưới thường sẽ phù hợp hơn để kết thúc giao dịch cho vay mà không có thỏa thuận liên tín dụng. Người cho vay EB-5 sẽ có đòn bẩy trong giao dịch khi nguồn vốn của họ rất quan trọng để hoàn thành dự án hoặc người cho vay có phương tiện kinh tế độc lập để hoàn thành dự án.
Người đi vay sẽ có đòn bẩy khi có mối quan hệ tốt, lâu dài với người cho vay cấp cao hoặc khả năng thay thế người cho vay cấp cao bằng một bên khác. Người cho vay cấp dưới nên xem xét các yếu tố này thậm chí trước khi yêu cầu một thỏa thuận giữa các bên cho vay và sau khi xem xét cẩn thận, việc tiếp tục cho vay mà không yêu cầu một thỏa thuận như vậy có thể là một quyết định hợp lý.
Khoản vay EB-5 từ lâu đã gợi lên hình ảnh về một cơ cấu cho vay nhẹ nhàng theo giao ước và tuân thủ với các điều khoản lãi suất thuận lợi hơn đáng kể so với những khoản vay tương tự có thể được tìm thấy trên thị trường. Sự hấp dẫn đối với người vay các khoản vay như vậy là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu những người cho vay của trung tâm khu vực và nhà đầu tư EB-5 có được bảo vệ đúng cách trong các cơ cấu và tài liệu cho vay EB-5 hiện hành hay không.
Sự phát triển của các khoản vay EB-5 theo cơ cấu cho vay thị trường hơn và các điều khoản tài liệu là điều cần thiết cho sự tăng trưởng liên tục và khả năng tồn tại của ngành EB-5. Các thỏa thuận giữa các bên tín dụng là một phần quan trọng của sự phát triển đó. Các nhà đầu tư EB-5 đang yêu cầu các khoản vay và giao dịch được cơ cấu theo điều kiện thị trường và có sự bảo vệ thị trường cho khoản đầu tư của họ. Các giao dịch được cấu trúc chỉ như phương tiện thân thiện với người đi vay mà không có sự bảo vệ thị trường đối với người cho vay và nhà đầu tư EB-5, có thể sẽ không bao giờ tìm được nhà đầu tư cần thiết để sử dụng vốn EB-5 trong một dự án.
Các nhà đầu tư EB-5 không nên xem các thỏa thuận liên tín dụng như một yêu cầu đối với giao dịch khoản vay cấp dưới EB-5 có cấu trúc vững chắc nhưng họ hoàn toàn nên xem xét liệu thỏa thuận liên tín dụng đó có thể đạt được theo các điều khoản có lợi trong cơ cấu khoản vay cấp dưới hay không.
(Lưu ý của biên tập viên: Bản dịch tiếng Trung có thể thay đổi một chút khi được xuất bản.)
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
