By Ronald R. Fieldstone
Phải đặc biệt chú ý đến giao dịch EB-5 không liên quan đến gian lận và nếu không thì gặp phải các vấn đề tiền tệ có thể gây nguy hiểm cho cả khả năng tài chính và nhập cư của khoản đầu tư EB-5. Điều này không xảy ra thường xuyên, nhưng ngành cần nhận thức được những tác động liên quan đến cái gọi là “dự án gặp khó khăn” hoặc “hoạt động kinh doanh gặp khó khăn”. Những vấn đề này cần được dự đoán trước cả trong các tài liệu chào bán, bao gồm cả hợp tác hữu hạn/thỏa thuận điều hành, cũng như các tài liệu cho vay và quy trình quản lý khoản vay.
Có hai hạng mục quan trọng cần được giải quyết, bao gồm các vấn đề về nhập cư và tài chính.
VẤN ĐỀ NHẬP CƯ
Từ quan điểm nhập cư, ưu tiên hàng đầu là tạo việc làm và sau đó duy trì thành phần đầu tư có nguy cơ gặp rủi ro. Nếu một dự án đang trong quá trình phát triển nhưng chưa được hoàn thành hoặc nếu hoạt động kinh doanh không tạo ra doanh thu theo ngân sách để tạo thêm việc làm thì điều này có thể gây ra vấn đề nghiêm trọng vì nếu không hoàn thành việc xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch kinh doanh thì có thể xảy ra sự cố. có nguy cơ nghiêm trọng là số lượng việc làm dự kiến sẽ không tạo ra số lượng việc làm cần thiết để được phê duyệt I829.
Các vấn đề tiềm ẩn khác bao gồm các tình huống mà nguồn vốn thực tế của dự án chưa bắt đầu do các vấn đề pháp lý như chấm dứt hợp đồng thuê địa điểm dự án, không thể nhận được nguồn tài trợ cấp cao, tranh chấp giữa các đối tác phát triển nội bộ làm trì hoãn việc khởi công xây dựng hoặc các vấn đề khác cản trở việc tài trợ cho khoản vay hoặc việc đóng góp vốn cổ phần.
CÁC VẤN ĐỀ TÀI CHÍNH
Phần thứ hai của phương trình là tính toàn vẹn tài chính của khoản đầu tư và khả năng nhà đầu tư nhận được tiền lãi từ vốn của họ. Điều này sẽ bao gồm các yếu tố đã nêu ở trên cũng như những cân nhắc sau: Thông tin cơ bản về nhà phát triển được phát hiện giúp phát huy khả năng của nhà phát triển trong việc tài trợ riêng và/hoặc hoàn thành dự án. Những thay đổi liên quan đến dự án có thể không quan trọng theo quan điểm nhập cư nhưng mặt khác sẽ tác động tiêu cực đến khả năng tài chính của dự án, chẳng hạn như nhà phát triển không có được thương hiệu dự kiến cho một khách sạn, việc mất đi người thuê chính trong một giao dịch thương mại ảnh hưởng đến tiềm năng doanh thu, tăng chi phí đáng kể hoặc thay đổi các điều khoản tài chính đối với bất kỳ khoản nợ cấp cao nào. Khả năng SEC điều tra trung tâm khu vực, nhà phát triển và/hoặc người đứng đầu của họ.
VAI TRÒ CỦA NHỮNG NGƯỜI CHƠI KHÁC NHAU TRONG QUY TRÌNH EB-5
Liên quan đến những vấn đề này, điều quan trọng là phải xem xét vai trò của những người tham gia khác nhau trong quá trình này và thu hút các chuyên gia phù hợp có thể thực hiện kế hoạch cứu vãn dự án từ cả hai quan điểm.
Luật sư nhập cư: Do các vấn đề nhập cư nhạy cảm liên quan đến việc tuân thủ “Vấn đề của Hồ” và tạo việc làm, đặc biệt là trong tình trạng các nhà đầu tư lấy thị thực từ Trung Quốc bị chậm trễ, vấn đề trọng yếu phải được tính đến. Nếu có khả năng xảy ra thay đổi quan trọng trong dự án trước khi các nhà đầu tư nhận được thị thực, điều này có thể làm mất khả năng tiến hành quá trình nhập cư đối với những nhà đầu tư chưa nhận được tình trạng cư trú tạm thời. Một khi đạt được trạng thái này thì vấn đề về tính vật chất sẽ không còn là vấn đề nữa.
Các vấn đề của công ty: Thỏa thuận hợp tác và điều hành hữu hạn cần giải quyết cách đưa ra quyết định khi mọi thứ không diễn ra như kế hoạch. Đối tác/người quản lý chung của NCE cần phải rất chủ động trong việc quản lý quá trình tập luyện và cố gắng cứu vãn khoản đầu tư cho các nhà đầu tư. Thỏa thuận hiện hành cần phải được xem xét để xác định xem có cần có đủ thẩm quyền để thực hiện hành động hay không hoặc có sự đồng ý của nhà đầu tư hay không. Các quy định biểu quyết trong tài liệu thực thể cần phải được xem xét hoặc soạn thảo cẩn thận để xác định tỷ lệ biểu quyết cần thiết để thông qua các quyết định quan trọng.
Sự đồng ý của nhà đầu tư: Có thể cần có sự đồng ý của nhà đầu tư hoặc phù hợp với những thay đổi quan trọng trong dự án hoặc thủ tục của NCE để tài trợ vốn EB-5 cho dự án sau khi vốn được giải phóng khỏi ký quỹ. Đối tác chung hoặc người quản lý không muốn gặp rủi ro không đáng có khi đưa ra quyết định cuối cùng và chịu trách nhiệm nếu không có sự đồng ý của nhà đầu tư.
Bảo vệ pháp lý: Đối với mô hình cho vay, vấn đề là khả năng người cho vay NCE thực hiện hành động pháp lý để bảo vệ lợi ích của NCE theo các tài liệu cho vay hiện hành. Nhà phát triển/bên vay có vi phạm hợp đồng vay do không đạt được các kết quả mục tiêu nhất định không? Người cho vay cấp cao đã tuyên bố vỡ nợ theo khoản vay cấp cao hay nhà phát triển không tuân thủ các quy định của khoản vay cấp cao? Có thỏa thuận giữa các chủ nợ không và nó cung cấp những hạn chế hoặc biện pháp bảo vệ nào? Có thể thực thi được sự đảm bảo hoàn thành chính của nhà phát triển không? Liệu những hiệu trưởng như vậy có đủ năng lực thực hiện hay không?
VẤN ĐỀ TÀI CHÍNH VÀ TÁI CƠ CẤU
Trong một dự án gặp khó khăn, có những vấn đề tài chính cần được giải quyết. Có thiếu vốn để hoàn thành dự án hoặc vận hành doanh nghiệp không và có cơ hội nào để cứu vãn khoản đầu tư không? Các trung tâm khu vực có kinh nghiệm hoặc các đối tác/người quản lý chung có thể có khả năng huy động vốn bên ngoài và đưa ra một thỏa thuận để người cho vay/nhà cung cấp vốn NCE cung cấp nguồn vốn cần thiết để hoàn thành dự án. Điều này có thể bao gồm cả việc tiếp quản các hoạt động dựa trên hành động bất lợi đối với nhà phát triển hoặc thỏa thuận đồng thuận trong đó NCE và có thể là nhà đầu tư mới trở thành đối tác tài chính mới và nắm quyền kiểm soát dự án.
Nhìn chung, việc cho rằng các nhà đầu tư sẽ đóng góp thêm vốn để cứu vãn dự án là không thực tế. Do đó, nên bổ sung nguồn tài trợ của bên thứ ba và một chuyên gia trong ngành vào nhóm dự án.
Một mối quan tâm khác là khoản vay cấp cao và thỏa thuận liên chủ nợ hiện hành đã tồn tại nhiều lần, điều này sẽ không cho phép người cho vay cấp dưới có cầm cố tầng lửng hoặc thậm chí là thế chấp thứ hai thực hiện hành động khác mà không trả hết khoản vay cấp cao. Có những trường hợp ngoại lệ trong đó thỏa thuận giữa các chủ nợ sẽ cho phép người cho vay NCE và/hoặc nhà cung cấp vốn cổ phần đưa một đối tác liên doanh đủ điều kiện vào để đảm nhận vị trí của nhà phát triển. Điều này có thể được thương lượng ngay cả khi thỏa thuận giữa các chủ nợ hạn chế khả năng tịch thu tài sản thế chấp. Nhìn chung, tất cả các bên nên làm việc cùng nhau để cố gắng ưu tiên hoàn thành dự án nhằm duy trì việc làm và sau đó tính toán các vấn đề kinh tế tài chính liên quan.
Trong trường hợp có bất kỳ yếu tố gian lận nào, chúng tôi có thể liên hệ với SEC để thực hiện hành động khẳng định trong phạm vi cần thiết nhằm chỉ định người nhận tiếp quản quyền kiểm soát tài sản nếu nhà phát triển bị coi là bất lợi và hành động không phù hợp. SEC sẽ đóng băng tài sản và áp đặt một thủ tục có khả năng cho phép thay đổi cách quản lý. Tuy nhiên, thủ tục này tốn kém và có thể tốn thời gian và không có gì đảm bảo rằng cuối cùng sẽ tạo được việc làm. SEC thường tập trung vào các vấn đề tài chính và ít quan tâm đến thành phần tạo việc làm. Tuy nhiên, triết lý này đã được xem xét lại trong trường hợp Jay Peak khi cơ quan tiếp nhận của SEC lưu ý đến các vấn đề nhập cư nhằm thực hiện một kế hoạch cuối cùng sẽ tạo ra việc làm nhằm duy trì trạng thái EB-5 của nhà đầu tư. Những người nhận khác cũng đang áp dụng quan điểm chủ động này để duy trì cả tính toàn vẹn về nhập cư và khả năng tài chính của dự án.
Đối với một doanh nghiệp đang gặp khó khăn, có những vấn đề đặc biệt cần được giải quyết. Ví dụ: nếu có sự thay đổi đáng kể trên thị trường đối với một dự án cụ thể do các yếu tố khu vực, môi trường cạnh tranh hoặc sự thay đổi trong chính ngành đó, chẳng hạn như xảy ra trong cuộc suy thoái gần đây, thì điều đó gây ra nhiều mối lo ngại hoàn toàn khác. Khắc phục các vấn đề của dự án là một chuyện, nhưng lại là khắc phục các vấn đề kinh doanh có thể dựa trên các yếu tố bên ngoài không thể kiểm soát được. Theo đó, luôn nên có một kế hoạch dự phòng để giải quyết những lo ngại này. Ví dụ, đối với một dự án chung cư đang gặp phải vấn đề về doanh số bán hàng, dự án đó có thể được chuyển đổi thành dự án cho thuê để duy trì khoản đầu tư không? Điều tương tự cũng sẽ áp dụng cho các dự án bất động sản khác mà mục đích sử dụng được đề xuất có thể không còn khả thi và cần phải thiết lập các mục đích sử dụng thay thế. Trong phạm vi dự án liên quan đến hoạt động kinh doanh phi bất động sản, sự biến động của hoạt động kinh doanh đó sẽ tạo ra các yếu tố rủi ro bổ sung cần được giải quyết, chẳng hạn như hoạt động kinh doanh nhà hàng mà ý tưởng của nó không khả thi do điều kiện thị trường. Một lần nữa, mục tiêu ở đây là có một kế hoạch có sẵn tính linh hoạt để điều hướng các loại trường hợp này.
Với thực tế là ngành EB-5 đã mở rộng đáng kể theo thời gian, việc sẽ có nhiều dự án và doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong tương lai là điều đương nhiên. Do đó, ngành sẽ cần giải quyết quá trình này bằng cách tiếp cận các chuyên gia để hỗ trợ quá trình này và duy trì tính toàn vẹn của khoản đầu tư từ cả khía cạnh nhập cư và tài chính.
đá trường Ronald
Ronald R. Fieldstone, chủ tịch và đối tác của Cơ quan Thực hành Đầu tư Nước ngoài và Nhập cư Toàn cầu của Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP, thường xuyên đóng vai trò cố vấn về doanh nghiệp/chứng khoán/bất động sản trong việc cung cấp thị thực nhập cư EB-5 cho nhà đầu tư cho một loạt các ngành. Cả các nhà phát triển và trung tâm khu vực đều dựa vào lời khuyên của ông trong những thương vụ này, dẫn đến thành tích của ông là xử lý hơn 400 dự án EB-5 với tổng số vốn huy động được vượt quá 8 tỷ USD. Ông là chủ tịch của Vùng Cơ hội và Thực hành Quỹ Cơ hội Đủ tiêu chuẩn của công ty. Fieldstone nhận bằng đại học và bằng MBA của Trường Kinh doanh Wharton và bằng luật của Đại học Pennsylvania.
Xem thông tin đầy đủTUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
