Các yếu tố mà người mua quốc tế cần cân nhắc khi mua bất động sản nhà ở - EB5Investors.com

Những yếu tố người mua quốc tế cần cân nhắc khi mua bất động sản nhà ở tại Hoa Kỳ

Bởi Min Chan và Wen Hsu

Một làn sóng đầu tư bất động sản mới của người nhập cư đã đến Hoa Kỳ khi ngày càng nhiều người Trung Quốc bắt đầu quá trình nộp đơn xin thị thực EB-5. Những người nhập cư này chiếm tỷ lệ lớn hơn trong số người mua quốc tế trên thị trường bất động sản Hoa Kỳ và trong 12 tháng qua, tính đến ngày khóa sổ vào tháng 2015 năm 28.6, tổng vốn đầu tư vào bất động sản Hoa Kỳ của người mua Trung Quốc dự kiến ​​sẽ đạt 22 tỷ USD. , tăng XNUMX tỷ USD so với cùng kỳ năm ngoái. Theo dữ liệu do Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia cung cấp, địa điểm đầu tư chính của các nhà đầu tư Trung Quốc là California, tiếp theo là Washington và New York.

Đại lý bất động sản

Một chuyên gia quan trọng tham gia vào quá trình giao dịch bất động sản là đại lý bất động sản. Môi giới không chỉ hỗ trợ người mua tìm được bất động sản phù hợp mà còn hướng dẫn người mua từng bước trong quá trình giao dịch để giúp họ đưa ra những lựa chọn chắc chắn. Quy trình mua bán trên thị trường bất động sản không hoàn toàn thống nhất và một đại lý có kinh nghiệm có thể cung cấp cho người mua những thông tin quan trọng về tài sản và cộng đồng mà khó tiếp cận được. Kiến thức của đại lý về thị trường và giao dịch bất động sản cũng như kỹ năng đàm phán của họ đều có ích trong việc tạo thuận lợi cho các giao dịch. Đồng thời, đại lý không tính phí cho người mua đối với các dịch vụ được cung cấp vì hoa hồng của họ do người bán trả. Vì vậy, chúng tôi khuyên bạn nên tìm một đại lý bất động sản đáng tin cậy và có kinh nghiệm để giúp bạn khi bắt đầu tìm kiếm bất động sản tại Hoa Kỳ.

Ở Trung Quốc, chủ sở hữu bất động sản có thể chọn nhiều công ty môi giới để giúp bán tài sản của mình, nhưng ở Mỹ, người bán thường ký một thỏa thuận độc quyền với chỉ một đại lý bất động sản, chỉ cho phép đại lý đó đại diện cho người bán trong toàn bộ quá trình. quá trình. Bất kỳ người mua quan tâm nào đều phải thông qua đại lý của người bán để tìm hiểu thêm thông tin về tài sản và họ phải sắp xếp với đại lý một thời gian thích hợp để đích thân kiểm tra tài sản. Hầu hết tất cả các đại lý đều thuộc một hiệp hội bất động sản, chẳng hạn như Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, Hội đồng bất động sản New York, v.v. Các tổ chức này giám sát hành động của các đại lý để đảm bảo họ tuân theo quy tắc đạo đức nghiêm ngặt và yêu cầu tất cả các đại lý phải cộng tác. Điều này có nghĩa là cả đại lý người bán và người mua đều làm việc cùng nhau và đối xử với nhau bằng sự lịch sự chuyên nghiệp. Tất cả tài sản tham gia thị trường đều được đăng trên một hệ thống trung tâm thống nhất, nơi bất kỳ đại lý bất động sản được cấp phép nào cũng có thể truy cập thông tin của nó và sau đó có thể sắp xếp đưa khách hàng của họ đến đó để xem. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị người mua chỉ nên làm việc với một đại lý duy nhất để tránh mọi nhầm lẫn không cần thiết.

Thỏa thuận độc quyền được ký giữa đại lý và người bán sẽ nêu rõ số tiền hoa hồng sau khi tài sản được bán. Nếu người mua có đại lý làm việc thay mặt mình thì hoa hồng do người bán trả sẽ được chia đều cho đại lý của người bán và người mua. Vì vậy, người mua không mất phí gì khi có đại lý riêng. Hơn nữa, vì các đại lý có nghĩa vụ ủy thác đối với khách hàng của mình nên mọi hành động trong quá trình giao dịch đều phải được thực hiện vì lợi ích của khách hàng. Vì đại lý của người bán bảo vệ quyền lợi của người bán chứ không phải của người mua nên người mua phải tự tìm đại lý cho mình để đại diện và bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu không, người mua thiếu kinh nghiệm có thể gặp bất lợi trong quá trình giao dịch.  

Tóm lại, các đại lý bất động sản là những chuyên gia được cấp phép và cần phải tuân thủ các quy định rõ ràng. Ở mọi tiểu bang, các đại lý phải được tiểu bang đó cấp phép trước khi tiến hành kinh doanh và họ phải tham gia các lớp học thường xuyên để gia hạn giấy phép.

Thanh tra nhà và luật sư bất động sản

Ngoài các đại lý bất động sản, còn có các chuyên gia chủ chốt khác tham gia vào giao dịch bất động sản. Khi bạn mua nhà, có thể cần phải thuê một người kiểm tra nhà; người này là một chuyên gia được đào tạo và cấp phép, người sẽ kiểm tra ngôi nhà và đưa ra báo cáo kiểm tra. Báo cáo này giúp người mua hiểu rõ hơn về tình trạng của tài sản cũng như bất kỳ sai sót tiềm ẩn hoặc tiềm ẩn nào bên trong tài sản đó.

Khi bạn mua một căn hộ trong một tòa nhà chung cư ở Thành phố New York, bạn không cần phải thuê người kiểm tra nhà nhưng người mua có thể cần dịch vụ của luật sư bất động sản. Luật sư sẽ điều tra các điều kiện tài chính và lịch sử của tòa nhà chung cư và một đại lý bất động sản có kinh nghiệm có thể giới thiệu một luật sư như vậy cho khách hàng của mình để giúp họ đưa ra những lựa chọn sáng suốt khi mua bất động sản.

Cân nhắc tài chính

Trước khi mua bất động sản, người mua phải chuẩn bị đủ vốn vì việc mua lại thường đòi hỏi một số tiền lớn trả trước. Nhiều người bán sẽ yêu cầu người mua cung cấp bằng chứng và tài liệu chứng minh đủ tiền trước khi bán tài sản. Người mua cần chuẩn bị thông tin tài chính đó và gửi tiền vào tài khoản có thể dễ dàng chuyển sang Hoa Kỳ bất cứ lúc nào. Nếu cần vay vốn thì cần phải có giấy vay vốn được ngân hàng phê duyệt trước. Bằng chứng về nguồn vốn rất quan trọng trong một thị trường đang phát triển vì đây là thị trường của người bán và nhiều người sẽ đấu giá cùng một tài sản. Nếu người bán không thể truy cập bằng chứng về tiền của người mua thì họ sẽ không coi người mua đó là ứng cử viên nghiêm túc và thậm chí có thể chọn một người mua khác đã trả giá thấp hơn nhưng có bằng chứng về tiền.

Mặc dù 70% người mua Trung Quốc mua bất động sản bằng tiền mặt, người nước ngoài cũng có thể nhận được tài trợ cho bất động sản ở Hoa Kỳ vì nhiều ngân hàng Hoa Kỳ cung cấp các dự án tài chính cho người mua quốc tế. Đôi khi, các nhà đầu tư EB-5 có thể dễ dàng nhận được các khoản vay trước khi trở thành cư dân Hoa Kỳ vì họ có thể nhận được các khoản vay dành riêng cho công dân nước ngoài. Khoản vay sẽ phụ thuộc vào số tiền mua nhà, nhưng nó thường chi trả 60% chi phí và bạn có thể cải thiện khả năng mua nhà của mình thông qua các lựa chọn tài chính khác nhau ở Hoa Kỳ.  

Nếu người mua có tài khoản với ngân hàng cho vay, ngân hàng có thể chuyển khoản tín dụng của người mua để tài trợ bất kể vị trí của tài khoản. Một số ngân hàng cũng cho phép người mua nước ngoài tài trợ sau khi mua bất động sản. Khi người mua trở thành cư dân Hoa Kỳ, họ sẽ phải đối mặt với các tiêu chuẩn cho vay truyền thống giống như người mua địa phương. Ngân hàng sẽ xem xét thuế, việc làm và các thông tin khác của người mua mà những người mới nhập cư thường gặp khó khăn trong việc cung cấp. Khoản vay này mang lại một số lợi ích, bao gồm giảm thuế, thiết lập tín dụng và bảo toàn nguồn vốn có thể đầu tư vào các dự án khác.

Một khoản tiền gửi thiện chí

Một khoản đặt cọc thiện chí, hay chỉ là đặt cọc, là một phần quan trọng trong việc mua bất động sản. Khoản tiền đặt cọc cho người bán thấy rằng người mua nghiêm túc trong việc mua tài sản và số tiền này có thể được thanh toán khi người mua đặt giá thầu tài sản hoặc khi hợp đồng được ký kết. Số tiền đặt cọc rất khác nhau và thường dao động từ 1% đến 25% giá bất động sản, tùy thuộc vào điều kiện thị trường, phong tục và luật pháp địa phương.

Tiền đặt cọc thường được trả vào tài khoản ngân hàng của bên thứ ba do người bán chỉ định. Tài khoản được ủy quyền để quản lý đặc biệt giao dịch tài sản, chẳng hạn như tài khoản ký quỹ hoặc công ty quyền sở hữu. Hợp đồng sẽ quy định việc tiền đặt cọc có được hoàn trả hay không. Ví dụ: nếu người mua cần vay tiền để mua nhà, chúng tôi khuyên bạn nên có bảo lãnh cho khoản vay. Nếu không có bảo đảm khoản vay, người mua có thể mất tiền đặt cọc nếu không nhận được khoản vay. Đại lý bất động sản địa phương có thể cung cấp hướng dẫn cho người mua trong quá trình này. Tiền đặt cọc có thể được tính là một phần của tổng số tiền mua hàng, phần còn lại sẽ được thanh toán khi kết thúc giao dịch. Trước khi hoàn tất hợp đồng, luật sư của bạn phải có đủ số tiền cần thiết để ký hợp đồng, bao gồm thuế, phí quản lý, phí tài sản, v.v.

Cân nhắc về thuế

Người mua quốc tế có thủ tục mua nhà giống như người mua địa phương. Tuy nhiên, khi một nhà đầu tư quốc tế quyết định bán bất động sản, họ sẽ phải trả các loại thuế khác với các nhà đầu tư trong nước. Khi bán bất động sản Hoa Kỳ, cư dân nước ngoài cần tuân thủ “Đạo luật thuế bất động sản đầu tư nước ngoài năm 1980” (FIRPTA). Theo đạo luật, các nhà đầu tư nước ngoài phải nộp thuế khấu trừ 10% vì họ không nộp thuế cho IRS hàng năm. Nếu thuế được nộp trước khi bán tài sản, thuế khấu trừ có thể được khấu trừ rất nhiều. Các nhà đầu tư cũng có thể xem xét “Sàn giao dịch 1031” khi bán tài sản. Nó cho phép các nhà đầu tư tái đầu tư số tiền từ việc bán tài sản sang một tài sản khác và họ có thể tạm thời được miễn thuế thu nhập. Nhà đầu tư nên tìm kiếm lời khuyên từ kế toán thuế hoặc cố vấn thuế vì những chuyên gia này có thể mở rộng kiến ​​thức về hệ thống thuế của Hoa Kỳ.  

Tổng kết

Nói chung, sẽ rất hữu ích khi làm việc với các chuyên gia giàu kinh nghiệm khi mua bất động sản vì nhiều chuyên gia có uy tín có thể giúp bạn hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản.

Bà Wen Hsu là nhân viên hành nghề bất động sản của Công ty City Connections Realty. Sống ở Manhattan hơn hai mươi năm, cô có mười bảy năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và tài chính, đồng thời cung cấp một loạt dịch vụ toàn diện về bất động sản cho các nhà đầu tư ở Manhattan, New York. Trước đây cô là nhà phân tích tại một công ty xếp hạng tín dụng và phân tích chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp của bất động sản nhà ở.

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.