Bởi Eric Yao
Cố vấn đầu tư EB-5 là ai?
Cố vấn Đầu tư đã Đăng ký (“RIA”) chuyên về EB-5 đưa ra các khuyến nghị đầu tư hoặc tiến hành thẩm định cho nhà đầu tư EB-5 để đổi lấy một khoản phí. RIA làm việc trực tiếp với và cho nhà đầu tư, đồng thời là bên thứ ba bên ngoài kênh phân phối EB-5 được nhà phát hành trả thù lao. RIA đăng ký với SEC hoặc cơ quan chứng khoán tiểu bang và phải tuân theo nhiều nghĩa vụ tuân thủ khác nhau.
Mô hình cố vấn đầu tư
Liên quan đến hầu hết các khoản đầu tư EB-5, nhà đầu tư EB-5 hoàn tất quy trình đầu tư với sự trợ giúp của một bên trung gian vốn EB-5 như cơ quan di trú nước ngoài hoặc đại lý môi giới trong nước. Những người trung gian này ký thỏa thuận phí của người tìm kiếm với trung tâm khu vực hoặc quỹ EB-5 (NCE).
Tuy nhiên, một số nhà đầu tư lo ngại hơn về các trường hợp gian lận EB-5 gần đây và đang tìm kiếm lời khuyên từ một nguồn độc lập hơn. Nhiều nhà đầu tư lần đầu tiên tiếp cận các luật sư nhập cư, những người mà họ coi là nguồn thông tin độc lập hơn. Thật không may, hầu hết các luật sư nhập cư không được đào tạo thành chuyên gia đầu tư. Điều quan trọng nữa là luật sư phải được đăng ký làm Cố vấn đầu tư để đưa ra lời khuyên đầu tư có tính phí.
Dịch vụ mà Cố vấn Đầu tư đã Đăng ký độc lập (“RIA”) cung cấp có thể phục vụ nhu cầu tư vấn khách quan của nhà đầu tư EB-5 thận trọng. Lý tưởng nhất là RIA không nên liên kết với Nhà môi giới-Đại lý hoặc Trung tâm khu vực. Nếu không, RIA sẽ cần tiết lộ bất kỳ xung đột lợi ích nào, bởi vì những lợi ích đó có thể khiến RIA hướng khách hàng đến các giao dịch của chính họ.
Để chính thức bắt đầu tư vấn cho nhà đầu tư, RIA sẽ ký một thỏa thuận về phí với khách hàng, trong đó nêu rõ mức phí và phạm vi dịch vụ. Lý tưởng nhất là RIA cung cấp các dịch vụ “một cửa” hướng dẫn nhà đầu tư trong suốt quá trình. Dịch vụ chính - và điểm thu hút chính đối với các nhà đầu tư - là báo cáo thẩm định chi tiết nhằm đánh giá rủi ro nhập cư và đầu tư.
Báo cáo thẩm định
Thông thường, một nhà phân tích thẩm định có kinh nghiệm trong ngành phát triển bất động sản thương mại và ngân hàng đầu tư sẽ quản lý quy trình thẩm định. Báo cáo không chỉ tóm tắt kế hoạch kinh doanh mà còn phải cung cấp phân tích chuyên sâu và xác minh các thông tin chính như tính khả thi của nguồn vốn (bao gồm cả vốn EB-5), khoản đóng góp vốn “tiền mặt” thực sự của nhà phát triển trước và sau khi tăng EB-5, kiểm soát địa điểm, rủi ro về quyền lợi, tạo việc làm, tuân thủ TEA cũng như các yêu cầu đầu tư “có nguy cơ” và bền vững theo quy định của USCIS. Rủi ro hoàn thành dự án được kiểm tra chặt chẽ vì đây là yếu tố chính khiến nhà đầu tư có thể mất cả thẻ xanh và vốn đầu tư.
Báo cáo thẩm định trình bày chi tiết các công bố về cơ cấu sở hữu và định giá tài sản để đảm bảo sự cân bằng tốt về lợi ích và giảm thiểu rủi ro đầu tư (mất vốn) cho nhà đầu tư. Việc phân tích xem xét các giả định, phương pháp và kết luận của báo cáo thẩm định, đồng thời đưa ra ý kiến thứ hai về tính khả thi của thị trường và định giá tài sản. Cuối cùng, báo cáo nêu bật những điểm mạnh, điểm yếu và liệt kê các yếu tố rủi ro chính như thiếu nguồn vốn khác hoặc năng lực của trung tâm vùng liên kết không đủ.
Lợi ích cho nhà đầu tư EB-5
Ưu điểm chính đối với nhà đầu tư khi làm việc với RIA là tính độc lập và trách nhiệm giải trình. Do rào cản ngôn ngữ, sự phức tạp và chu kỳ đầu tư dài, các nhà đầu tư EB-5 phải đối mặt với rủi ro đầu tư và nhập cư ngày càng tăng.1 Theo quy định của luật chứng khoán liên bang và tiểu bang, RIA đại diện cho lợi ích của nhà đầu tư và có các nghĩa vụ ủy thác sau:
- đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu;
- hành động với thiện chí tối đa;
- cung cấp thông tin đầy đủ và công bằng về tất cả các dữ kiện quan trọng;
- không lừa dối khách hàng;
- để vạch trần mọi xung đột lợi ích với khách hàng.
Làm thế nào để chọn RIA?
Do vai trò của RIA trong quá trình đầu tư nên nhà đầu tư phải rất cẩn thận khi lựa chọn RIA. Trước khi nhà đầu tư đưa ra quyết định, họ nên làm những việc sau:
- Kiểm tra trạng thái của RIA trên trang web của SEC/NASAA;
- Đọc tài liệu quảng cáo (Mẫu ADV) và đảm bảo EB-5 được liệt kê là chuyên ngành;
- Đảm bảo trong tài liệu quảng cáo của công ty (Mẫu ADF) và hợp đồng tư vấn rằng RIA không được phép nhận tiền bồi thường từ tổ chức phát hành để xác nhận tính độc lập;
- Lưu ý các xung đột lợi ích tiềm ẩn, tức là công ty RIA có liên kết với bất kỳ nhà tài trợ thỏa thuận EB-5 nào (Trung tâm khu vực, v.v.) hoặc Nhà môi giới-Đại lý;
- Yêu cầu một mẫu báo cáo thẩm định; đảm bảo người chuẩn bị báo cáo thẩm định có kinh nghiệm cụ thể trong ngành cũng như kiến thức về EB-5.
Lợi ích đối với các Trung tâm Khu vực
Không có thỏa thuận giữa cố vấn đầu tư và Trung tâm khu vực. RIA chỉ đơn giản giới thiệu một dự án cho nhà đầu tư và thay mặt nhà đầu tư tiến hành thẩm định. Vì giao dịch không phát sinh chi phí hoa hồng cho tổ chức phát hành nên nhà đầu tư EB-5 thường yêu cầu miễn hoặc giảm phí hành chính. Từ góc độ kinh tế, không phải luật chứng khoán, nhà đầu tư, trung tâm khu vực và cố vấn đầu tư chia sẻ khoản tiết kiệm hoa hồng/phí tìm kiếm. RIA không được coi là Nhà môi giới-Đại lý chưa đăng ký vì khoản bồi thường của RIA được xác định trước và không dựa trên giao dịch.2
Nếu một nhà đầu tư thực sự quan tâm đến thương vụ này, họ sẽ yêu cầu RIA tiến hành thẩm định đầy đủ. RIA phải hợp lý về các yêu cầu về tài liệu, tôn trọng tiêu chuẩn cao về nghĩa vụ bảo mật và tôn trọng Trung tâm Khu vực và những người chơi khác trong cộng đồng EB-5.
Lợi ích cho luật sư di trú
Luật sư nhập cư có thể liên minh với cố vấn đầu tư để cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư và pháp lý kết hợp cho khách hàng của họ, tuân theo những hạn chế của quy định chuyên môn. Thông qua sự cộng tác, một nhóm như vậy sẽ cung cấp các dịch vụ độc lập, chuyên nghiệp và hợp nhất mà không nhóm nào có thể cung cấp một mình. Khách hàng có được cảm giác an toàn cao nhờ dịch vụ nâng cao. Thông qua liên minh, luật sư nhập cư và cố vấn đầu tư đều có thể đạt được tỷ lệ chuyển đổi cao hơn, đồng thời giúp khách hàng đưa ra quyết định sáng suốt hơn.
Ở nhiều nước ngoài, nhà đầu tư EB-5 thường mong đợi một luật sư nhập cư “siêu” biết mọi thứ về EB-5, bao gồm các vấn đề kỹ thuật như khả năng hoàn thành dự án, đánh giá dự án, v.v. Luật sư không còn phải đối mặt với áp lực phải hành nghề vượt quá giới hạn chuyên môn nghiệp vụ.
Lợi ích cho ngành EB-5
Việc ủy quyền lại vĩnh viễn được nhiều người mong đợi đối với Chương trình Trung tâm Khu vực đã không xảy ra vào năm ngoái. Mối lo ngại lớn nhất là gian lận, bằng chứng là các vụ kiện gần đây do SEC đệ trình. Nếu RIA đại diện cho các nhà đầu tư trong những trường hợp này, họ sẽ kiểm tra các vấn đề “dưới mui xe”; gian lận sẽ tránh được. Do đó, sẽ có ít lời chỉ trích hơn và chương trình có thể có cơ hội tồn tại lâu dài hơn.
Đối với các nhà đầu tư, mô hình RIA có thể mang lại cho họ cảm giác an toàn và tình huống mong muốn mà mọi người đang tìm kiếm: khách hàng hài lòng hơn, ít phàn nàn hơn, hình ảnh xã hội tốt hơn và ổn định hơn trong toàn ngành EB-5.
Mô hình RIA cũng có thể nâng cao niềm tin của nhà đầu tư bằng cách làm cho quy trình trở nên minh bạch và hiệu quả hơn. Các nhà đầu tư sẽ mất ít thời gian hơn để đưa ra quyết định đầu tư, điều này có thể làm giảm ma sát và chi phí tiếp thị.
Đối với các Trung tâm Khu vực đang thúc đẩy các giao dịch an toàn hơn, mô hình RIA có khả năng loại bỏ các đối thủ cạnh tranh rủi ro hơn và giúp đưa cung và cầu trở lại cân bằng. Do đó, phí tìm kiếm thấp hơn có thể xảy ra.3
Những thách thức và cơ hội đối với mô hình RIA
Nghe có vẻ tốt như vậy; mô hình RIA vẫn chưa được thử nghiệm. Các nhà đầu tư không quen với việc cam kết mối quan hệ với một người mà họ mới gặp vài ngày trước. Tuy nhiên, có vẻ như ngày càng có nhiều nhà đầu tư không thích rủi ro và hiểu biết về đầu tư hơn, và họ bắt đầu tìm kiếm lời khuyên độc lập. Với khả năng số tiền đầu tư tối thiểu tăng lên, lợi ích về an toàn và thuận tiện dường như bù đắp tốt cho tính thiếu linh hoạt do thỏa thuận phí tư vấn tạo ra.
1 Trái ngược với niềm tin phổ biến rằng một cố vấn đầu tư không nên bước vào lãnh thổ đánh giá rủi ro nhập cư, ý tưởng cho rằng RIA có thể giảm thiểu rủi ro nhập cư một cách hiệu quả hơn là rất mạnh mẽ. Những lý do như sau: 1) Một RIA hiểu rõ quy trình phát triển bất động sản có thể đánh giá mức độ sẵn sàng của một dự án từ các góc độ quyền lợi, kiểm soát địa điểm, tài chính, hợp đồng xây dựng và tính khả thi của thị trường. Nếu một dự án không thể hoàn thành thì việc tạo việc làm cũng không thể hoàn thành. 2) RIA thường có nền tảng kiến thức đầu tư và kinh tế vững chắc hơn, điều này có thể hữu ích hơn trong việc đánh giá các giả định, phương pháp và kết luận của một báo cáo nghiên cứu kinh tế. 3) RIA có nhiều kiến thức hơn trong việc dự báo việc tạo doanh thu, điều này tác động trực tiếp đến việc tạo việc làm trong hoạt động. 4) RIA thường có nhiều kinh nghiệm hơn trong thế giới kinh doanh và họ có thể nhanh chóng nắm bắt được khái niệm đầu tư bền vững hoặc yêu cầu có rủi ro. Do đó, RIA có thể là sự hỗ trợ tuyệt vời cho các luật sư nhập cư, những người có kiến thức và kinh nghiệm toàn diện hơn về luật nhập cư và những người nhận được phản hồi trực tiếp từ USCIS.
2 Như đã giải thích ở phần trước, để chính thức bắt đầu tư vấn cho nhà đầu tư, RIA sẽ ký một thỏa thuận về phí với khách hàng, trong đó nêu rõ mức phí và phạm vi dịch vụ. Trước khi thỏa thuận phí được ký kết, RIA có thể trả lời các câu hỏi chung về EB-5 chẳng hạn như tình trạng thụt lùi, nhưng không đưa ra lời khuyên đầu tư về một dự án cụ thể. Lệ phí chỉ đến từ các nhà đầu tư và nó được xác định trước.
3 Quan sát của tôi là ở Trung Quốc, EB-5 chủ yếu là “thị trường quan hệ”, không phải là “thị trường thẩm định”, tức là nhiều nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên sự tin tưởng đối với bạn bè, người thân của họ có liên kết với các bên trung gian, luật sư hoặc khu vực. trung tâm, không dựa trên lời khuyên của các chuyên gia đầu tư. Vì sự phức tạp và thời gian đầu tư kéo dài, bạn bè và người thân có thể đưa ra những lời khuyên chân thành nhưng “không tốt”. Bởi vì thị trường thiếu khả năng đánh giá đầu tư ở một mức độ nào đó, một dự án EB-5 “tốt” có thể gặp khó khăn trong việc phân biệt chính mình với các đối thủ cạnh tranh thực sự rủi ro hơn. Trong nhiều trường hợp, thương vụ EB-5 “tốt” buộc phải đưa ra mức phí tìm kiếm cao hơn để thúc đẩy các cơ quan di cư huy động thêm “cố vấn nghiệp dư” – bạn bè và người thân của các nhà đầu tư tiềm năng. Việc áp dụng mô hình RIA có thể giúp phân biệt các giao dịch “tốt” với đám đông. Thị trường sẽ xác định giao dịch “tốt”, thông qua RIA hoặc thông qua khách hàng của RIA, những người đã tiết lộ “thông tin nội bộ”. Càng có nhiều RIA trong hệ thống thì quá trình “khác biệt hóa” sẽ hoàn thành càng nhanh.
Lưu ý
Eric Yao là người sáng lập Pacific ProPartners, Cố vấn Đầu tư đã Đăng ký tại California chuyên về EB-5. Với hơn 20 năm kinh nghiệm chuyên môn và từng làm việc tại một công ty phát triển bất động sản, trung tâm khu vực và cơ quan nhập cư, Eric có hiểu biết sâu sắc về toàn bộ quy trình EB-5. Eric có bằng MBA về Bất động sản của Đại học Wisconsin Madison, bằng Thạc sĩ Kinh tế của Đại học Nhân dân Trung Quốc và bằng Thạc sĩ Bất động sản của Đại học Reading.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
