Đặc điểm chính của dự án EB-5 rủi ro thấp - EB5Investors.com

Đặc điểm chính của dự án EB-5 rủi ro thấp

Bởi John Roth

Bối cảnh dự án EB-5 đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây khi các chuyên gia tài chính trong ngành đã học cách giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư EB-5. Vì vậy, việc kết hợp các kỹ thuật truyền thống với các kỹ thuật mới, những dự án tốt nhất hiện nay sẽ bao gồm tất cả hoặc hầu hết các đặc điểm giảm thiểu rủi ro sau đây.

DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TRƯỚC

Một dự án EB-5 được “phê duyệt trước” đã được USCIS xét xử và được cho là tuân thủ luật pháp và thông lệ EB-5. Quá trình phê duyệt trước xảy ra khi đơn I-526 đầu tiên của nhà đầu tư trong dự án được phê duyệt hoặc khi đơn “mẫu” – về cơ bản là đơn I-526 do nhà tài trợ dự án nộp mà không có tài liệu của người nộp đơn – được USCIS chấp thuận . Miễn là không có thay đổi quan trọng nào đối với dự án kể từ khi được phê duyệt trước, giám khảo của USCIS sẽ trì hoãn việc phê duyệt dự án trước đó trong tất cả các lần xét xử tiếp theo đối với đơn I-526 do các nhà đầu tư trong cùng một dự án nộp. Một nửa cuộc chiến I-526 đã thắng, vì những người nộp đơn sau đây chỉ có thể bị từ chối nếu có sai sót trong tài liệu về nguồn và đường dẫn quỹ của chính họ. Thật không may, thời gian xử lý đơn EB-5 kéo dài đã khiến các dự án được phê duyệt trước trở nên khá khan hiếm. Các đơn mẫu I-526 và I-924 đều mất trung bình 21 tháng để được xét xử. Chỉ những dự án mở trong một thời gian rất dài – đôi khi vì dự án gặp khó khăn – mới có khả năng đạt được trạng thái phê duyệt trước. Tuy nhiên, những dự án như vậy vẫn tồn tại và có thể được tìm thấy bởi một nhóm nghiên cứu có mối quan hệ tốt trong ngành.

XÂY DỰNG ĐÃ BẮT ĐẦU

Đầu tư vào một dự án đã bắt đầu xây dựng thường ít rủi ro hơn đầu tư vào một dự án chưa bắt đầu xây dựng. Hầu hết các vấn đề nghiêm trọng và sự chậm trễ trong bất kỳ dự án nào thường xảy ra trong giai đoạn tiền xây dựng hoặc giai đoạn đầu xây dựng. Các vấn đề về cấp phép, vấn đề quy hoạch, vấn đề về vật liệu hoặc lao động đều có thể khiến dự án xây dựng bị đình trệ và thậm chí, trong trường hợp xấu nhất, có thể dẫn đến việc chủ đầu tư bỏ dự án. Dự án càng đi xa thì càng ít rủi ro từ quan điểm xây dựng và càng có nhiều khả năng đạt được các mục tiêu của kế hoạch kinh doanh. Tiến trình này không chỉ quan trọng về mặt dự án tạo ra dòng tiền cần thiết để trả lại cho các nhà đầu tư mà còn cực kỳ quan trọng trong việc tạo ra việc làm mà các nhà đầu tư EB-5 yêu cầu cho đơn I-829 của họ.

TÀI CHÍNH CẦU

Sử dụng cái gọi là “tài trợ bắc cầu” là một cách đặc biệt hiệu quả để bắt đầu xây dựng một dự án đồng thời mang lại cho các nhà đầu tư EB-5 khả năng tạo việc làm tối đa. USCIS đã làm rõ quan điểm của mình về việc cấp vốn bắc cầu trong Bản ghi nhớ Chính sách ngày 30 tháng 2013 năm 5, nêu rõ rằng một dự án có thể bắt đầu xây dựng bằng cách sử dụng nguồn tài trợ “cầu nối” ngắn hạn mà sau đó được thay thế bằng vốn EB-5 và các nhà đầu tư sẽ nhận được tín dụng đầy đủ. cho tất cả công việc được tạo ra nhờ tài trợ cầu nối, ngay cả khi vốn EB-XNUMX được đầu tư sau khi dự án bắt đầu xây dựng.

NẾU NHÀ PHÁT TRIỂN ĐÃ ĐẦU TƯ MỘT SỐ LƯỢNG ĐÁNG KỲ VỐN CHỦ SỞ HỮU CỦA MÌNH VÀO DỰ ÁN

Một người không cần phải là một nhà phân tích tài chính mới hiểu được rằng một nhà phát triển dự án không có tiền riêng đầu tư vào dự án đang phòng ngừa rủi ro đặt cược của mình theo cách không tạo được niềm tin vào dự án. Ngoài ra, các chủ nợ trong một thương vụ (hầu hết các nhà đầu tư EB-5) luôn quan tâm đến “vùng đệm vốn sở hữu” để bảo vệ khoản đầu tư của họ. Bởi vì các nhà đầu tư vốn sở hữu sẽ chịu lỗ trước các chủ nợ nên bất kỳ lượng vốn chủ sở hữu đáng kể nào cũng sẽ giúp các chủ nợ chống lại sự kém hiệu quả của kế hoạch kinh doanh. Một vấn đề khác là, nếu không có tiền của mình trong thỏa thuận, nhà phát triển sẽ có ít động lực hơn để đưa dự án vào đúng thời hạn và phù hợp với ngân sách, vì tiền của nhà phát triển không nằm yên trong dự án trong thời gian trì hoãn.

NHÀ TÀI TRỢ VÀ NHÀ PHÁT TRIỂN LÀ ĐỘC LẬP HOẶC CÓ BÊN THỨ 3 GIÁM SÁT DỰ ÁN

Nếu nhà tài trợ và nhà phát triển là các bên liên kết, nguy cơ tiền sẽ bị chiếm dụng sẽ tăng lên. Một công ty giám sát bên thứ ba do dự án thuê có thể giảm thiểu rủi ro này và giảm bớt mối lo ngại của các nhà đầu tư bằng cách giám sát độc lập tiến độ của dự án và cung cấp báo cáo thường xuyên cho các nhà đầu tư EB-5 về tình trạng xây dựng và tài chính của dự án. Nó cũng có thể theo dõi các khoản thanh toán đến và đi từ quỹ đầu tư EB-5 và liệu dự án EB-5 có tuân thủ các điều khoản đầu tư do quỹ đầu tư EB-5 đưa ra trong dự án hay không. 

QUẢN LÝ DỰ ÁN CÓ THÀNH LÝ MẠNH

Dự án có thể có những đặc điểm xuất sắc nhưng nếu người quản lý dự án thiếu kinh nghiệm với dự án thì việc đầu tư vào dự án có lẽ không phải là một lựa chọn sáng suốt. Hầu hết các trường hợp gian lận EB-5 đều có liên quan đến các dự án đầu tiên của các nhà quản lý dự án EB-5 mới tham gia. Nếu không có dự án EB-5 nào trước đó được hoàn thành thì người quản lý vẫn chưa được kiểm tra về mặt đạo đức, cũng như chưa thể hiện được khả năng quản lý để quản lý và điều hành những thách thức đặc biệt của dự án EB-5.

Lưu ý rằng Trung tâm Khu vực không phải lúc nào cũng là người quản lý dự án. Trong những năm gần đây, nhiều công ty quản lý dự án EB-5 đã xuất hiện để tìm kiếm các khu vực địa lý khác nhau để tìm các dự án phù hợp với nguồn tài trợ EB-5, sau đó họ “thuê” một trung tâm khu vực được ủy quyền tài trợ cho một dự án trong khu vực địa lý đó. khu vực nơi công ty quản lý dự án sẽ thành lập và quản lý dự án EB-5. Rõ ràng, thành tích của trung tâm khu vực có rất ít ý nghĩa khi đánh giá một dự án do một công ty riêng biệt điều hành. Thay vào đó, trọng tâm phải là công ty quản lý dự án EB-5 sẽ chịu trách nhiệm về các công việc hàng ngày.

Khi đánh giá thành tích của một Trung tâm Khu vực hoặc công ty Quản lý Dự án, về cơ bản là phải tìm hiểu sâu hơn về các số liệu thống kê mà các trung tâm khu vực đưa ra cho các nhà đầu tư tiềm năng. Như Mark Twain đã lưu ý “Có ba loại lời nói dối: lời nói dối, lời nói dối chết tiệt và số liệu thống kê”. Số liệu thống kê về đơn xin EB-5 có thể gây hiểu nhầm vì chúng không nói bất cứ điều gì về các dự án thất bại và bị rút lui sau khi các nhà đầu tư tham gia, và cũng vì một số trung tâm khu vực đã tìm cách khiến việc từ chối I-526 và I-829 biến mất trong một ý nghĩa kỹ thuật hẹp thông qua kiện tụng và giải quyết với USCIS.

ĐỘC LẬP ĐÁNH GIÁ KẾ HOẠCH KINH DOANH DỰ ÁN

Kế hoạch kinh doanh bao gồm nhiều giả định về cạnh tranh, xu hướng thị trường và kinh tế, tỷ lệ lấp đầy, dòng tiền, khả năng tái cấp vốn, v.v. Nếu trung tâm khu vực đã thuê một công ty thẩm định dự án hoàn toàn độc lập và được công nhận trên toàn quốc và công ty đó đã chứng thực các giả định về kế hoạch kinh doanh, thì sẽ có ít rủi ro hơn khi các nhà quản lý dự án quá lạc quan trong các dự đoán về kế hoạch kinh doanh của họ.

MỨC TÀI TRỢ EB-5 TƯƠNG ĐỐI THẤP TRONG DỰ ÁN VỐN

Dự án càng phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn EB-5 thì càng có nhiều khả năng dự án sẽ không tạo ra đủ nguồn vốn để hoàn thành dự án. Hầu hết các dự án tốt nhất hiện nay đều sử dụng vốn EB-5 với tỷ lệ 25% hoặc ít hơn trong tổng số tiền huy động được, làm giảm nguy cơ thiếu hụt tài chính. Hầu hết các dự án hàng đầu sẽ có cam kết từ tất cả các bên đóng góp vốn và tín dụng vào thời điểm dự án được cung cấp cho các nhà đầu tư EB-5, nhưng việc huy động vốn EB-5 luôn mang tính triển vọng và do đó không bao giờ là điều chắc chắn. Nguồn vốn của các nhà đầu tư EB-5 có thể cạn kiệt bất cứ lúc nào đối với các nhà tiếp thị dự án, hoặc cải cách thị thực EB-5 có thể khiến dự án không đủ điều kiện cho các khoản đầu tư EB-5 trong tương lai, hoặc các vấn đề khác có thể can thiệp gây ra sự thiếu hụt lớn về EB-5 nhà đầu tư, thậm chí có thể đủ để hủy bỏ dự án nếu không tìm được nguồn vốn thay thế. Dự án tốt nhất sẽ quản lý rủi ro này bằng cách hạn chế số tiền tài trợ mà họ sẽ tìm kiếm từ các nhà đầu tư EB-5 và lập kế hoạch cho các nguồn vốn thay thế nếu việc huy động vốn EB-5 không phát triển theo kế hoạch.

ĐỘI NGŨ QUẢN LÝ MẠNH

Như trong bất kỳ khoản đầu tư tài chính nào, bạn không chỉ đầu tư vào “truyền thống” hay vào một kế hoạch kinh doanh, bạn còn đầu tư vào con người. “Con người” ở đây rất quan trọng, bởi vì nếu bạn đang đầu tư vào một người – một người cai trị chuyên quyền một người, và có những loại người như vậy trong thế giới EB-5 – thì bạn đang gặp rắc rối. Việc một người cai trị, không có ai phản đối phán quyết của người cai trị, có thể dẫn đến những quyết định liều lĩnh. Cũng đúng là hầu hết các trường hợp gian lận trong lịch sử EB-5 đều do một cá nhân có toàn quyền kiểm soát trung tâm khu vực cũng như dự án phát triển thực hiện. Quá nhiều quyền kiểm soát trong tay một người có thể dẫn đến quá nhiều cám dỗ để chủ sở hữu chuyển tiền vào mục đích riêng của mình thay vì giữ cho quỹ hoạt động vì lợi ích tốt nhất của nhà đầu tư. Điều cần thiết là các nhà đầu tư phải tiến hành kiểm tra lý lịch về những người đứng đầu của người quản lý dự án trước khi đầu tư. Có nhiều dịch vụ trực tuyến khác nhau có thể nghiên cứu hồ sơ công khai và tạo ra thông tin về lịch sử tài chính của một cá nhân, bao gồm thông tin về những thiếu sót về thuế và quyền lưu giữ của chính phủ, đồng thời các hồ sơ khác có thể chỉ ra rằng cá nhân đó đang gặp khó khăn về tài chính hoặc có hồ sơ kiểm tra về tính trung thực trong kinh doanh.

Việc tìm kiếm một dự án có tất cả các đặc điểm được liệt kê ở trên sẽ không đảm bảo rằng dự án sẽ thành công, nhưng nó sẽ giảm đáng kể rủi ro dự án không đạt được hai mục tiêu chính của nhà đầu tư EB-5: cấp thẻ xanh vĩnh viễn thẻ và trả lại tiền gốc của nhà đầu tư.

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.