Bởi Robert W. Kraft
Sự bùng nổ của cả các đại lý di cư EB-5 của Trung Quốc và các nhà điều hành trung tâm khu vực có trụ sở tại Hoa Kỳ đã tạo ra thách thức đáng kể cho tất cả những người tham gia trong ngành. Thật không may, một số nhà cung cấp ở cả hai vế của phương trình quan tâm nhiều hơn đến lợi ích kinh tế ngắn hạn hơn là tăng trưởng dài hạn. Các nhà cung cấp dịch vụ của cả hai bên, nhiều người mới tham gia vào ngành, đơn giản là không hiểu rõ về hoạt động kinh doanh và nhiều thách thức của nó. Cả hai kịch bản đều nguy hiểm đối với những người tận tâm điều hành một doanh nghiệp lâu dài.
Theo tôi, các đại lý di cư và trung tâm khu vực tốt nhất luôn đặt lợi ích tốt nhất của khách hàng lên hàng đầu. Trong một thị trường quá đông đúc và lộn xộn từ cả hai phía, làm thế nào để các nhà cung cấp tốt tìm được đối tác tốt? Hãy hỏi những câu hỏi đơn giản sau đây khi xem xét hợp tác với người quản lý dự án Trung tâm khu vực EB-5 có trụ sở tại Hoa Kỳ:
Các câu hỏi cần hỏi Người quản lý dự án Trung tâm khu vực
Kiểm tra lý lịch: Thành tích của trung tâm khu vực/người quản lý quỹ là gì?
Tiến hành kiểm tra lý lịch để xác minh sơ yếu lý lịch và nguồn lực của các cá nhân trong cơ cấu tổ chức và yêu cầu bằng chứng về hồ sơ theo dõi của tổ chức. Cần thận trọng khi xác minh kết quả thành công, tiếp tục và trình bày các cam kết với bên thứ ba độc lập.
Các bên liên quan: Các bên liên quan chặt chẽ đến mức nào?
Khi Đơn vị Tạo việc làm (JCE) và Doanh nghiệp Thương mại Mới (NCE) là các bên liên quan thì sẽ có ít hơn một bên kiểm tra tính chính xác của các tuyên bố. Cấu trúc này rất phổ biến và không nhất thiết có nghĩa là có vấn đề, nhưng làm cho việc thiếu kinh nghiệm và/hoặc gian lận dễ dàng bị phát hiện hơn. Nếu JCE và NCE là các bên liên quan, hãy xác nhận rằng các tổ chức khác, chẳng hạn như ngân hàng, đại lý môi giới hoặc cơ quan chính phủ đang giám sát các giao dịch và khiếu nại.
Phê duyệt I-829: Lịch sử của nhà điều hành trung tâm khu vực là gì?
Trong vòng 90 ngày trước ngày kỷ niệm thứ hai kể từ ngày được nhận vào tình trạng thường trú có điều kiện, nhà đầu tư nhập cư phải nộp Mẫu I-829 (Đơn yêu cầu của Doanh nhân để Xóa bỏ Điều kiện) để xóa bỏ các điều kiện về tình trạng thường trú có điều kiện. Mẫu I-829 được phê duyệt là bằng chứng về việc tuân thủ quy định và việc sử dụng vốn hợp lý trong quá khứ trong phạm vi yêu cầu EB-5.
Trên Mẫu I-829, người nộp đơn phải chứng minh chi tiêu của quỹ EB-5, theo dõi từng giao dịch từ ký quỹ đến chi tiêu của JCE. Bằng chứng khách quan có thể bao gồm các báo cáo ngân hàng, hóa đơn, biên lai của nhà thầu phụ, hồ sơ trả lương, rút tiền ngân hàng, giải ngân của công ty quyền sở hữu, miễn trừ quyền cầm giữ cuối cùng và biên lai chuyển khoản. Nếu Người quản lý Quỹ NCE chiếm dụng quỹ, đơn yêu cầu rất có thể sẽ bị từ chối trên cơ sở toàn bộ số vốn không được cung cấp cho doanh nghiệp có liên quan chặt chẽ nhất đến tạo việc làm. Trong một mô hình mà NCE không phải là JCE, điều quan trọng là không có khoản đóng góp vốn 500,000 USD hoặc 1 triệu USD nào được sử dụng ở cấp độ NCE.
Mặc dù việc phê duyệt mẫu I-526 là bằng chứng cho thấy USCIS coi mô hình kinh tế là một “phương pháp hợp lý”, nhưng Mẫu I-829 cung cấp bằng chứng cho thấy người nộp đơn và JCE đã đáp ứng yêu cầu tạo việc làm. Các phương pháp thường chứng minh việc tạo việc làm thông qua chi tiêu của JCE hoặc tạo ra doanh thu. Mẫu I-829 được phê duyệt có nghĩa là dự án đã đáp ứng hoặc vượt quá ngưỡng tạo việc làm tối thiểu.
Vốn hoàn lại: Tập đoàn đã hoàn trả vốn thành công cho nhà đầu tư chưa?
Các nhà đầu tư được hứa hẹn một khoản đầu tư “có rủi ro” mà nếu thành công sẽ bao gồm cả việc hoàn vốn. Trung tâm khu vực không thu hút các nhà đầu tư toàn diện bằng cách đơn giản đạt được tất cả các cấp độ phê duyệt của USCIS (I-924, I-526, I-829). Hiện tại, USCIS không đóng vai trò gì trong bước cuối cùng của quy trình quy đổi. Chiến lược rút lui chỉ là một kế hoạch cho đến khi nó có thể được áp dụng vào thực tế. Chiến lược rút lui thường không đơn giản chỉ là bán một đơn vị. Có hàng triệu đô la phải hoàn trả và thông thường thị trường bị hạn chế đối với các loại đơn vị này. Bản cáo bạch thậm chí có thể hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng các đơn vị đó.
Vấn đề mới để thu hồi vốn là “sự duy trì”. Trong suốt thời gian cư trú có điều kiện, nhà đầu tư phải duy trì khoản đầu tư và không thể rút bất kỳ phần nào trong khoản đầu tư 500,000 USD. Với sự gia tăng của tình trạng thoái lui, có sự không chắc chắn về thời gian cư trú có điều kiện và JCE hiện phải linh hoạt trong thời gian hoàn trả vốn góp. Các nhà lãnh đạo ngành đang dự báo nhu cầu về nguồn vốn được giữ trong dự án lâu hơn để hoàn thành việc cung cấp bền vững.
Gần đây, chúng tôi đã bắt đầu thấy những trường hợp khách hàng nộp mẫu I-526 nhưng nhà phát triển sau đó đã quyết định chọn nguồn tài trợ rẻ hơn hoặc kịp thời hơn bên ngoài EB-5. Sau đó, tiền được trả lại cho nhà đầu tư, do đó lãng phí thời gian quý báu và làm mất Ngày ưu tiên của nhà đầu tư.
Về việc giải ngân và trả nợ, các đại lý trong bối cảnh ngày nay cần phải lo lắng về:
- Dự án giữ vốn quá lâu;
- cũng như dự án không giữ tiền đủ lâu để khách hàng được loại bỏ các điều kiện ở giai đoạn nộp đơn I-829.
Thời gian biểu không giới hạn này yêu cầu thỏa thuận cho vay xác định điều khoản liên quan đến thời gian cư trú có điều kiện hoặc để đại lý phải có mức độ tin cậy nhất định hoặc có lãi suất phù hợp với Người quản lý Quỹ NCE. Một số nhà điều hành không ưu tiên trả lại tiền của nhà đầu tư và sẽ làm như vậy khi điều đó là tốt nhất hoặc thuận tiện cho dự án, trái ngược với lợi ích tốt nhất của các nhà đầu tư tập thể. Hãy tìm một nhóm có thành tích hoàn trả vốn đã được chứng minh.
Tài liệu tham khảo của cố vấn bên thứ ba
Sau khi hài lòng với nghiên cứu của riêng bạn, hãy xác nhận kết quả với các bên thứ ba được liệt kê trong tài liệu chào bán.
Hiệp hội: Gọi điện tới bất kỳ hiệp hội nào mà trung tâm khu vực tuyên bố là thành viên để đảm bảo thành viên đó có tư cách tốt và chưa bị ban hành bất kỳ biện pháp trừng phạt thực hành tốt nhất nào.
Media: Liên hệ hoặc tìm kiếm các ấn phẩm thương mại và phương tiện truyền thông khác để tìm các bài viết về các bên liên quan. Bạn sẽ ngạc nhiên về lượng thông tin cộng tác mà bạn có thể thu được chỉ bằng cách thực hiện một cuộc gọi đơn giản.
Nhà kinh tế: Kiểm tra hồ sơ theo dõi của nhà kinh tế đã hoàn thành báo cáo tác động kinh tế cho nhà điều hành trung tâm khu vực. Nhìn vào trình độ học vấn, kinh nghiệm và vị trí trong ngành. EB-5 là một lĩnh vực phức tạp mà không phải tất cả các phương pháp hoặc ứng dụng đều được coi là hợp lý. Hãy tìm một nhà điều hành trung tâm khu vực thuê một nhà kinh tế độc lập có kinh nghiệm chuyên môn về EB-5. Hãy hỏi nhà kinh tế xem họ đã phê duyệt các trường hợp với trung tâm khu vực bằng cách áp dụng phương pháp này hay chưa.
Luật sư: Chọn Người quản lý Quỹ Trung tâm Khu vực, người sử dụng luật sư EB-5 có kinh nghiệm để tạo mẫu đơn I-829. Nếu Người quản lý Quỹ NCE đang sử dụng lựa chọn rẻ nhất hoặc không đưa ra bất kỳ suy nghĩ nào về việc tư vấn, họ có thể đã xem xét hạn chế về việc tuân thủ nhập cư ngoài việc phát hành tiền. Việc thẩm định cần bao gồm việc kiểm tra chặt chẽ hồ sơ theo dõi của luật sư. Một luật sư giỏi sẽ không cố ý đảm nhận một dự án tồi.
Hãy hỏi những luật sư mà bạn đã từng làm việc cùng hoặc những người mà bạn biết có thế mạnh trong ngành xem luật sư đó đã từng làm việc với nhà điều hành trung tâm khu vực trước đây hay chưa. Luật sư có đưa ra một mẫu hoàn chỉnh không? Trung tâm khu vực có đáp ứng không? Trung tâm khu vực có quan tâm đến thẻ xanh của nhà đầu tư hay nỗ lực của họ chỉ giới hạn trong việc thúc đẩy lợi ích riêng của họ?
Có một câu châm ngôn cổ nói rằng: “Lịch sử sẽ lặp lại chính nó”. Điều đó đúng với những người điều hành trung tâm khu vực cũng như trong cuộc sống. Đừng ngại hỏi. Hãy tin tôi đi, những người điều hành trung tâm khu vực giỏi cũng đang hỏi điều tương tự về bạn, đại diện di trú EB-5 Trung Quốc.
Chọn dự án của bạn
Bây giờ bạn đã thu hẹp phạm vi sang các đối tác tốt, hãy kiểm tra việc lựa chọn dự án.
Nhà phát triển: Một trong những đối tác quan trọng nhất của dự án là nhà phát triển. Nghiên cứu hồ sơ theo dõi của các doanh nhân tham gia vào JCE. Hãy tìm kiếm một khoản đầu tư vững chắc, dễ hiểu, đáng tin cậy được hỗ trợ bởi những thành công trước đó và các nghiên cứu của bên thứ ba.
Ký quỹ: Mặc dù quỹ có xu hướng được giải ngân sớm hơn trước đây nhưng hầu hết các khoản đầu tư của trung tâm khu vực đều sử dụng một số hình thức ký quỹ. Các nhà đầu tư và những người thực hiện EB-5 thường tập trung vào các điều khoản giải phóng, nhưng một câu hỏi hay không kém có thể là, 'Tiền sẽ đi đâu sau khi phát hành và ai đang giám sát chuyển động của quỹ trong cơ cấu?' Một trong những lợi ích của việc có tổ chức cho vay tham gia vào quá trình này là họ có thể muốn giám sát các quỹ ngay khi chúng được chuyển cho NCE. Họ thậm chí có thể yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản do công ty quyền sở hữu hoặc tổ chức tài chính của họ nắm giữ cho đến khi quá trình rút tiền được xử lý và tiền sẵn sàng được chuyển cho JCE.
Thỏa thuận giải ngân: Hầu hết các giao dịch EB-5 đều dựa trên hoạt động xây dựng bất động sản. Các dự án xây dựng của nhiều bên có thỏa thuận giải ngân khi kết thúc, trong đó ghi lại cách mỗi bên trong thỏa thuận phải xác minh, phê duyệt và ủy quyền chi tiêu trước khi giải ngân. Thỏa thuận này phải chỉ rõ cách thức giải ngân số tiền cho vay, quỹ EB-5 và vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư trong suốt thời gian xây dựng. Thông thường, người cho vay, chủ sở hữu, nhà phát triển, NCE, tổng thầu và công ty quyền sở hữu đều là các bên tham gia thỏa thuận.
Công ty tiêu đề: Công ty quyền sở hữu đảm bảo không có thế chấp, khiếu nại hoặc tranh chấp quyền sở hữu đối với tài sản ngoài quyền cầm giữ do người cho vay thế chấp đầu tiên đặt ra. Để giám sát việc này, công ty quyền sở hữu yêu cầu mọi chi phí phải được tài trợ thông qua một công ty quyền sở hữu. Thủ tục của bên thứ ba này ghi chép cẩn thận các khoản chi tiêu và đảm bảo rằng không có khoản tiền nào bị chủ sở hữu, nhà phát triển, nhà thầu phụ và tổng thầu chiếm dụng trong giai đoạn này của quy trình. Công ty quyền sở hữu nhận được quyền từ bỏ quyền cầm giữ từ mỗi nhà thầu, xác nhận khoản thanh toán cho công việc đã thực hiện và từ bỏ quyền giữ tài sản thế chấp.
Đánh giá thi công: Người cho vay tổ chức thường cũng sẽ yêu cầu kiến trúc sư đánh giá của bên thứ ba xác minh bản vẽ xây dựng hàng tháng từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành. Kiến trúc sư đánh giá sẽ kiểm tra các khoản phí đối với các chi phí không cho phép và ngăn chặn việc không cung cấp các hạng mục trong phạm vi đã hợp đồng. Nếu quá trình xem xét phát hiện ra các nguồn gian lận có thể xảy ra, tổ chức cho vay không nên cấp vốn cho đến khi họ giải quyết được tất cả các vấn đề quan trọng.
Tín dụng hoặc trợ cấp thuế của chính phủ: Nếu chính quyền liên bang, tiểu bang hoặc địa phương có quỹ trong cơ cấu, họ có thể tiến hành kiểm toán để xác minh chi tiêu. Ngoài ra, hầu hết các nhà đầu tư tổ chức trong tín dụng thuế đều yêu cầu chứng nhận chi phí được kiểm toán hoặc kiểm toán của bên thứ ba xác minh rằng quỹ dự án đã được chi cho các chi tiêu dự án đủ điều kiện. Trong khoản đầu tư tín dụng thuế, chủ đầu tư thường đích thân đảm bảo rằng số tiền đã được chi cho dự án, tạo ra trách nhiệm giải trình hữu hình.
Xác nhận trực quan: Xác nhận trực quan là biện pháp phát hiện dễ dàng nhất. Nghiên cứu các bài báo địa phương để biết thông tin về dự án. Nếu khách hàng của bạn sẵn sàng tiếp tục thực hiện một dự án, thì một chuyến thăm quan địa điểm có thể đáng giá. Tránh xa các nhóm ngăn cản các bên liên quan đến thăm địa điểm. Với công nghệ ngày nay, nhiều nhóm cũng cung cấp webcam trực tiếp về dự án khi nó diễn ra. Đây có thể là nguồn dữ liệu thời gian thực tuyệt vời mà không tốn chi phí đi lại.
Đảm bảo hoàn thành: Mặc dù một dự án có thể đã bắt đầu xây dựng nhưng vấn đề thực sự cần kiểm tra là liệu dự án có được cấp vốn đầy đủ hay không. Bất kỳ dự án xây dựng nào cũng có thể dừng lại bất cứ lúc nào. Nếu việc tăng EB-5 bị chậm lại, ngân hàng có sẵn sàng nhận thêm nợ hay nhà phát triển sẽ cung cấp thêm vốn chủ sở hữu? Cũng lưu ý rằng người cho vay bên thứ ba thường yêu cầu cá nhân đảm bảo hoàn thành từ nhà phát triển, nhóm sở hữu hoặc tổng thầu rằng dự án sẽ được hoàn thành bất kể chi phí cuối cùng. Bảo đảm hoàn thành này mang lại sự yên tâm rằng dự án sẽ được hoàn thành và JCE sẽ mở cửa kinh doanh và tạo ra tất cả công việc cần thiết để đáp ứng yêu cầu 10 công việc cho mỗi nhà đầu tư.
Tỷ lệ EB-5 thấp: Hầu hết mọi đại lý mà tôi nói chuyện đều ưu tiên cơ cấu giao dịch có tỷ lệ EB-5 thấp mặc dù rủi ro pháp lý/quy định cố hữu sắp xảy ra.[I] Điều luôn khiến tôi sốc là nhiều người không hiểu tại sao họ lại thích tỷ lệ EB-5 thấp hơn.
Hầu hết các nhà đầu tư EB-5 đều thích các dự án bất động sản vì chúng có tài sản hữu hình đảm bảo. Nếu tỷ lệ tiền EB-5 thấp thì cũng có khả năng có ngân hàng góp vốn. Đây là một phước lành hỗn hợp. Sự tham gia của ngân hàng tương đương với hoạt động thẩm định trong nước về thể chế đối với dự án theo nhiều cách mà chúng ta đã thảo luận ở trên, nhưng điều đó cũng có nghĩa là ngân hàng sẽ ở vị trí đầu tiên. Càng có nhiều tiền ngân hàng trong thỏa thuận thì các nhà đầu tư EB-5 càng được chuyển theo thứ tự trả nợ càng thấp. Trong trường hợp phá sản, điều này đồng nghĩa với rủi ro trả nợ cao hơn.
Lợi ích thực sự của tỷ lệ EB-5 thấp là điều này cho phép các doanh nhân nước ngoài chỉ dựa vào công việc xây dựng, mà trong hầu hết các mô hình đều được tạo ra thông qua chi tiêu. Do đó, dự án không cần phải thành công và đáp ứng doanh thu dự kiến để tạo ra việc làm cần thiết. Tuy nhiên, doanh thu cần thiết để trả khoản vay và tạo việc làm lâu dài.
Trước năm 2009, phần lớn các công việc xây dựng không đủ điều kiện để được tính. Chúng được cho là có tính chất tạm thời, theo mùa và có tính chu kỳ - không phải là việc làm lâu dài, toàn thời gian. USCIS sau đó đã thay đổi chính sách của mình để cho phép các công việc xây dựng gián tiếp và phát sinh được tính vào việc tạo việc làm. USCIS sau đó tiếp tục thay đổi định nghĩa của họ về “công việc cố định” thành hai năm trở lên và do đó các công việc xây dựng trực tiếp được cho phép. Với lịch sử lâu đời này, bạn có thể hiểu tại sao công việc xây dựng không phải lúc nào cũng phổ biến. Vấn đề là ít ai có thể nhớ lại hoặc vào khoảng năm 2009 khi vấn đề này còn xảy ra.
Đừng sợ việc làm có doanh thu. Đây là những công việc dài hạn thể hiện rõ nhất ý định của Quốc hội và có rủi ro pháp lý thấp hơn.
Trong thị trường cạnh tranh này, đừng để bị lừa bởi những hứa hẹn về nhiều hơn nữa. Trường hợp trả trước nhiều hơn, ai đó phải trả tiền ở phía sau và người đó có thể là bạn và tên tuổi của bạn. Bán hàng tốt!
[I] S.1501 — Quốc hội lần thứ 114 (2015-2016) đã tìm cách hạn chế số lượng công việc được giao cho các doanh nhân nước ngoài để đóng góp vốn của doanh nhân không phải người nước ngoài.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
