của Angelique Brunner và Jor Law, Esq.
Trong nhiều năm, cấu trúc “mô hình cho vay” EB-5 đã thống trị ngành EB-5. Mô hình cho vay thường liên quan đến một phương tiện có mục đích đặc biệt (“SPV”) được thành lập để chấp nhận các nhà đầu tư EB-5. SPV sau đó sẽ cấp một khoản vay cho công ty tạo ra việc làm. Các nhà đầu tư EB-5 trong mô hình cho vay được đầu tư vào SPV, trái ngược với công ty điều hành hoạt động kinh doanh và tạo việc làm. Điều này có nghĩa là các nhà đầu tư EB-5 trong các mô hình cho vay thường phụ thuộc vào việc hoàn trả khoản vay để thoát ra. Do đó, đối với các nhà đầu tư EB-5 trong các mô hình cho vay lo ngại về rủi ro thua lỗ trong khoản đầu tư EB-5 của mình, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng các điều khoản cho vay và chất lượng của người vay phải phù hợp từ góc độ chấp nhận rủi ro.
Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải hiểu các điều khoản của khoản vay hỗ trợ cho khoản đầu tư của họ. Khoản vay thường được tổ chức phát hành tóm tắt trong biên bản chào bán hoặc tài liệu tiết lộ khác. Nếu bản tóm tắt không thỏa đáng hoặc quá ngắn gọn, hãy yêu cầu bản sao các tài liệu cơ bản. Trong một số trường hợp, hợp đồng cho vay thực tế không được hoàn tất cho đến khi gần đến lần rút tiền đầu tiên từ người đi vay, có thể là sau khi quá trình tiếp thị khoản đầu tư đã bắt đầu hoặc thậm chí sau khi tất cả số tiền đã được huy động. Các nhà đầu tư có thể muốn bảo lưu quyền xem thỏa thuận khi nó đã được hoàn thiện và có sẵn hoặc nhận được sự đảm bảo rằng thỏa thuận vay đã hoàn tất sẽ không khác với các điều khoản cho vay được đề xuất. Trong giao dịch với các bên liên quan, chẳng hạn như trường hợp trung tâm khu vực có cùng chủ sở hữu với nhà phát triển dự án, nhà đầu tư có thể đặc biệt thận trọng khi xem xét các điều khoản một cách cẩn thận để đảm bảo rằng bản chất liên kết giữa các bên không ảnh hưởng nghiêm trọng đến ảnh hưởng tới lợi ích của nhà đầu tư. Bài viết này đề cập đến một số điều bạn nên cân nhắc khi đánh giá các khoản vay thường thấy trong cấu trúc mô hình khoản vay EB-5.
Định nghĩa
Các định nghĩa và từ vựng là nền tảng của ngôn ngữ và giao tiếp. Điều này cũng đúng với các thỏa thuận pháp lý. Cách mọi thứ được xác định có thể ảnh hưởng đáng kể đến các điều khoản của khoản vay, bao gồm mức độ thân thiện của khoản vay đối với người đi vay so với người cho vay. Đối với các hợp đồng vay phức tạp hơn, định nghĩa về các điều khoản dường như vô hại, chẳng hạn như “Tác động bất lợi nghiêm trọng” hoặc “Vỡ nợ”, có thể có tác động sâu sắc đến khoản vay.
Cho vay
Khoản vay là bao nhiêu? Điều quan trọng là phải nhìn xa hơn một con số. Nhiều khoản vay có số tiền được nêu rõ, nhưng số tiền thực tế có thể được vay có thể thay đổi đáng kể. Ví dụ: một số khoản vay có thể có các tính năng phù hợp cho phép mở rộng quy mô khoản vay. Một số khoản vay khác có thể có các điều kiện về khoản vay nên số tiền vay tối đa có thể không bao giờ được vay thực sự. Hãy chú ý đến cơ chế khi nào một khoản vay có thể được thực hiện và nó được thực hiện như thế nào. Nó có thể cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc về cách khoản vay sẽ được sử dụng và mục đích sử dụng. Hãy tìm ngôn ngữ thảo luận, mức tối thiểu và mức tối đa cũng như các điều kiện gây ra thay đổi.
Quan tâm
Các khoản thanh toán lãi suất trong cơ cấu khoản vay EB-5 rất quan trọng vì chúng cung cấp cho SPV hoạt động với tư cách là người cho vay tiền mặt hoạt động. Người cho vay có thể cần tiền mặt hoạt động để trang trải chi phí và cung cấp cho các nhà đầu tư EB-5 các khoản thanh toán được phép. Nếu một cơ cấu có lãi suất quá thấp, hãy tìm cách đảm bảo rằng có nguồn vốn khác để vận hành SPV. Giao dịch với bên liên quan thường có lãi suất thấp. Hãy chú ý đến thời điểm tiền lãi bắt đầu tích lũy và thời điểm thanh toán lãi được thực hiện, cũng như cách tính lãi (ví dụ: đơn giản so với lãi kép).
Lệ Phí
Những khoản phí nào liên quan đến hợp đồng cho vay và có lẽ quan trọng hơn là ai là người kiếm được những khoản phí đó? Nhiều giao dịch EB-5 có các bên quan tâm. Đây không hẳn là một điều xấu tùy thuộc vào chất lượng của dự án cơ bản cũng như độ phức tạp và uy tín của các bên liên quan, nhưng đó là điều cần lưu ý. Nếu bất kỳ khoản phí nào có vẻ đáng ngờ hoặc quá đáng, đặc biệt nếu chúng không được tiết lộ trong biên bản chào bán hoặc cách khác, đó có thể là dấu hiệu để bạn xem xét các yếu tố khác của giao dịch tổng thể một cách cẩn thận hơn. Tất cả các khoản phí mà tổ chức phát hành hoặc chi nhánh của tổ chức phát hành thu được liên quan đến giao dịch nói chung phải được tiết lộ trong biên bản chào bán hoặc tài liệu tiết lộ khác.
Điều kiện cho vay
Có điều kiện nào đối với các khoản vay để bảo vệ số tiền được cho vay không? Lưu ý rằng các điều kiện có thể thuận lợi trong một số trường hợp (ví dụ: bảo vệ khỏi việc giải ngân tiền mặt nếu người vay chưa sẵn sàng chấp nhận), nhưng có thể có vấn đề trong các trường hợp khác (ví dụ: USCIS có thể lo ngại về việc liệu số tiền đó có thực sự được gặp rủi ro hoặc sẽ được sử dụng để tham gia vào hoạt động kinh doanh và tạo việc làm).
Tuyên bố & Bảo đảm
Những tuyên bố và bảo đảm mà người vay đưa ra trong hợp đồng vay là một trong những lĩnh vực hữu ích nhất để tiến hành thẩm định đối với người vay hoặc dự án. Tuyên bố về cơ bản là những tuyên bố được đưa ra bởi người vay về các sự kiện mà họ cho là đúng. Sự bảo đảm ngụ ý một số loại lời hứa bồi thường của người đại diện. Phần này có thể khá rộng rãi trong các dự án lớn hơn hoặc các khoản vay có tài liệu phức tạp, nhưng có thể hầu như không tồn tại đối với các dự án nhỏ hơn hoặc các khoản vay có tài liệu đơn giản hóa. Người ta phải xem xét cẩn thận các lịch trình của hợp đồng cho vay kết hợp với phần đại diện và bảo đảm để có được giá trị đầy đủ. Khi xem xét các tuyên bố và bảo đảm trong hợp đồng cho vay, hãy chắc chắn tìm kiếm những gì người vay không đại diện hoặc bảo đảm, cũng như những gì không được chứng nhận thường cung cấp cái nhìn sâu sắc về khoản vay.
Giao Ước
Không giống như các tuyên bố và bảo đảm khẳng định một tuyên bố thực tế cụ thể, các giao ước là những lời hứa cần được giữ một cách tích cực hoặc tiêu cực. Các giao ước khẳng định của người đi vay là những điều người đi vay hứa sẽ thực hiện, trong khi các giao ước tiêu cực của người đi vay là những điều mà người đi vay hứa không làm. Ví dụ, người đi vay có thể hứa sẽ tạo ra một số lượng việc làm nhất định trong vòng hai năm trong khi cũng hứa sẽ không phát sinh thêm nợ hoặc thế chấp. Một số giao ước nhất định yêu cầu người đi vay phải hoạt động trong những ngưỡng tài chính nhất định và được gọi là giao ước tài chính. Các khế ước tài chính có thể là khẳng định (ví dụ: người đi vay phải duy trì tỷ lệ đòn bẩy X:1 trở xuống) hoặc âm (ví dụ: người đi vay không được phép phí cố định vượt quá Y). Lưu ý rằng hầu hết các giao ước có thể được soạn thảo dưới dạng khẳng định hoặc tiêu cực, vì vậy điều quan trọng là phải hiểu giao ước được soạn thảo như thế nào. Việc xem xét các giao ước và hiểu lý do tại sao có các giao ước đó có thể giúp bạn hiểu rõ hơn về dự án cơ bản. Cũng giống như các tuyên bố và bảo đảm, hãy chú ý đến các giao ước có thể bị thiếu vì điều đó có thể mang lại cho bạn cái nhìn sâu sắc hữu ích về khoản vay.
Tài sản thế chấp & Ưu tiên
Có tài sản thế chấp nào đảm bảo cho khoản vay không? Tài sản thế chấp là gì? Nó có giá trị bao nhiêu? Người cho vay có ưu tiên gì? Đừng rơi vào cái bẫy nghĩ rằng khoản vay có bảo đảm sẽ an toàn hơn khoản vay không có bảo đảm. Nó thực sự phụ thuộc vào chất lượng của người đi vay, hoạt động kinh doanh cơ bản, giá trị tài sản thế chấp và mức độ ưu tiên của quyền cầm giữ đối với tài sản thế chấp. Một khoản vay không có bảo đảm ở vị trí thứ nhất cho một doanh nghiệp mạnh với đội ngũ quản lý mạnh và thành tích rất có thể là một khoản vay an toàn hơn nhiều so với khoản vay có bảo đảm ở vị trí thứ ba đối với một doanh nghiệp có vấn đề và một đội ngũ quản lý thiếu kinh nghiệm. Lưu ý rằng nhiều người cho vay ở vị trí thứ nhất sẽ không cho phép khoản vay ở vị trí thứ hai được đảm bảo bằng cùng một tài sản mà người cho vay đã cho vay. Nếu tài sản bị tịch thu, người cho vay thường sẽ sở hữu tài sản đó và không có nghĩa vụ phải trả cho các chủ nợ cấp dưới, nếu có. Điều quan trọng là phải hiểu mức độ ưu tiên của khoản vay mà SPV thực hiện. Việc xem xét các thỏa thuận giữa các bên tín dụng hoặc tìm hiểu mối quan hệ giữa các bên tín dụng cũng như mức độ ưu tiên thanh toán và bảo đảm sẽ giúp nhà đầu tư hiểu được rủi ro mà họ đang gặp phải trong một giao dịch. Hãy xem xét cẩn thận số lượng vốn chủ sở hữu trong một thỏa thuận đi kèm với nghĩa vụ cho vay. Nếu có nhiều giá trị tài sản thế chấp trong một tài sản hoặc vốn chủ sở hữu trong một cơ cấu để hỗ trợ tất cả các khoản nợ thì ngay cả khoản nợ thứ cấp cũng có thể được an toàn một cách hợp lý.
Mặc định & Biện pháp khắc phục
Lý tưởng nhất là có những quy định rõ ràng về những gì cấu thành nên vỡ nợ và những biện pháp khắc phục nào có sẵn cho người cho vay trong trường hợp vỡ nợ. Một số khoản vay có thể có các điều khoản về lãi suất không trả được nợ làm tăng lãi suất tính cho khoản vay. Hầu hết các khoản vay sẽ cho phép tăng tốc khoản vay sao cho toàn bộ khoản vay sẽ đến hạn ngay lập tức. Tuy nhiên, lưu ý rằng nếu khoản vay được đẩy nhanh và người đi vay không còn tiền để tiếp tục hoạt động kinh doanh và tạo đủ việc làm trước khi tất cả những người nộp đơn xin thị thực EB-5 được chấp thuận lần cuối, điều đó có thể gây nguy hiểm cho triển vọng nhập cư của EB-5. các nhà đầu tư.
Đảm bảo
Có người bảo lãnh cho khoản vay và sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán của người vay nếu người vay không trả được nợ? Người bảo lãnh là ai? Chính xác thì họ đang bảo đảm điều gì và người bảo lãnh có khả năng tài chính tốt như thế nào? Việc bảo lãnh có ý nghĩa đối với khoản vay hay không đòi hỏi phải có sự phân tích tương tự để xác định liệu tài sản thế chấp có ý nghĩa đối với khoản vay hay không. Nhiều dự án EB-5 có thể có những bảo đảm vô giá trị vì người bảo lãnh không có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Lưu ý rằng USCIS có thể có sự nhạy cảm đặc biệt đối với các bảo lãnh. Những bảo đảm không phù hợp có thể khiến dự án không đủ điều kiện để đủ điều kiện EB-5. Yêu cầu tổ chức phát hành cung cấp cho bạn bằng chứng chứng minh lý do tại sao sự bảo lãnh lại mạnh mẽ và hỏi xem người bảo lãnh có thực hiện các bảo lãnh khác hay không (chẳng hạn như bảo lãnh cho khoản nợ cao cấp trong cùng một giao dịch).
bản mẫu
Ngôn ngữ soạn sẵn được thỏa thuận không phải để lãng phí thời gian hay giấy tờ mà vì nó có ý nghĩa pháp lý. Ví dụ: nếu bản soạn sẵn cho phép chuyển nhượng các khoản vay, điều đó có thể tạo ra vấn đề về EB-5. Giống như phần còn lại của tài liệu về khoản vay, tốt nhất bạn nên đọc qua các điều khoản soạn sẵn. Nếu có sự chuyển nhượng, hãy xác nhận rằng bên mới có nghĩa vụ duy trì khoản đầu tư EB-5 và các hạn chế trong thời gian cần thiết để đạt được mục đích EB-5.
Các bên liên kết
Lưu ý rằng dù thỏa thuận có tốt đến đâu, nếu tất cả các bên đều liên kết và không có cơ chế kiểm soát của bên thứ ba, họ luôn có thể từ bỏ hoặc sửa đổi thỏa thuận một cách tự do. Điều đó có nghĩa là ngay cả khi có một thỏa thuận vững chắc, các bên có thể thay đổi nó sau đó thành một thỏa thuận ít bảo vệ hơn. Có những chiến lược để kiểm soát tốt hơn các tình huống trong đó các bên đều là chi nhánh, nhưng cần phải phân tích từng trường hợp cụ thể. Cũng nên nhớ rằng, chỉ vì các bên có liên kết không nhất thiết có nghĩa là một giao dịch không tốt. Với các bên đáng tin cậy và tinh vi, việc họ có thể thích ứng nhanh chóng với các tình huống có thể phát sinh thực sự có thể thuận tiện.
Bài viết này không nhằm mục đích toàn diện; toàn bộ chuyên luận được viết về các hợp đồng cho vay hoặc thậm chí các khái niệm cụ thể trong các hợp đồng cho vay. Lý tưởng nhất là bài viết này cung cấp cho người đọc cái nhìn sâu sắc về một số điều khoản thường thấy trong các hợp đồng cho vay và chúng có thể ảnh hưởng như thế nào đến phân tích đầu tư liên quan đến EB-5. Logic chung là một khoản vay toàn diện hơn với đầy đủ các tính năng có thể mang lại khoản vay an toàn hơn và tốt hơn; tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu rằng một khoản vay có tất cả các yếu tố dường như khiến nó trở thành khoản vay mạnh hơn và an toàn hơn từ góc độ pháp lý không có nghĩa đơn phương rằng đó thực sự là khoản vay mạnh hơn hoặc an toàn hơn. Một số khoản vay an toàn nhất trong cuộc đời có thể đến từ những thỏa thuận đơn giản hoặc thậm chí là thỏa thuận miệng với những người đáng tin cậy và danh dự.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
