By John Thần
Mục tiêu chính của bất kỳ khoản đầu tư vốn EB-5 nào là đạt được sự chấp thuận của đơn I-5 của nhà đầu tư EB-829 về tình trạng thường trú tại Hoa Kỳ. Tuy nhiên, điều quan trọng không kém đối với nhà đầu tư EB-5 là việc bảo toàn vốn đầu tư cũng như khả năng thu hồi vốn đầu tư, cộng với bất kỳ khoản lãi nào, khi kết thúc giai đoạn đầu tư EB-5. Do đó, vị trí đầu tư EB-5 trong nguồn vốn tài trợ của dự án đầu tư có thể có tác động đáng kể đến tính an toàn, tính linh hoạt và cuối cùng là sự thành công hay thất bại của khoản đầu tư của nhà đầu tư EB-5.
Sơ đồ sau minh họa các vị trí vốn khác nhau thường có sẵn cho đầu tư EB-5:
Trong phần lớn các dự án phát triển liên quan đến EB-5, vốn EB-5 được đầu tư dưới hình thức vốn cổ phần phổ thông hoặc vốn cổ phần ưu đãi hoặc nợ “gấp lửng” phụ thuộc sâu sắc. Điều này là do, trong số các lý do khác, những thành phần đó của nguồn vốn thường khan hiếm nhất trên thị trường và là thứ mà các nhà phát triển cần nhất. Tuy nhiên, gần đây, khi các nhà đầu tư EB-5 trở nên tinh vi hơn, ngày càng có nhiều trường hợp các nhà đầu tư EB-5 đang hướng tới các cơ hội đầu tư nợ cao cấp. Hãy thảo luận về các thành phần của cơ cấu đầu tư cho vay cao cấp EB-5 cũng như những lợi ích và thách thức của việc cơ cấu các khoản đầu tư EB-5 dưới dạng đầu tư cho vay cao cấp với sự nhấn mạnh vào mục tiêu tối đa hóa sự bảo vệ nhà đầu tư.
CÁC TẦNG VỐN – ĐIỀU GÌ LÀM CHO KHOẢN VAY CAO CẤP?
Như minh họa ở trên, có một số lớp nợ/vốn chủ sở hữu trong vốn dự án EB-5 điển hình. Ở vị trí được đảm bảo nhất là khoản nợ “cao cấp”, đây là khoản nợ đầu tiên được yêu cầu hoàn trả trước tất cả các chủ nợ khác trong trường hợp bị tịch thu tài sản thế chấp hoặc phá sản. Để đảm bảo một khoản vay cao cấp, người đi vay phải cung cấp cho người cho vay quyền lợi bảo đảm được ghi nhận ưu tiên hàng đầu đối với tài sản thực của họ (thế chấp hoặc chứng thư ủy thác) và quyền lợi bảo đảm được ghi nhận ưu tiên hàng đầu đối với tài sản cá nhân của họ (hồ sơ UCC). Ngoài khoản nợ cấp cao thế chấp đầu tiên, dự án EB-5 có thể có khoản nợ có bảo đảm “thứ cấp”, thường bao gồm khoản nợ được bảo đảm bằng lãi suất bảo đảm đối với tài sản bất động sản và tài sản cá nhân của dự án phụ thuộc vào khoản vay cấp cao. Sau khoản nợ có bảo đảm cấp cao và cấp dưới là khoản tài trợ “gấp lửng”, thường bao gồm một khoản vay được bảo đảm bằng cam kết quyền sở hữu của người vay dự án. Trong hầu hết các trường hợp, vốn bảo đảm tầng lửng sẽ không có bất kỳ lợi ích bảo đảm nào đối với tài sản bất động sản hoặc tài sản cá nhân của dự án. Trong trường hợp vỡ nợ và thanh lý, người cho vay tầng lửng có thể thay mặt người đi vay và vận hành tài sản để bảo toàn mọi tài sản còn lại cho chính mình sau khi người cho vay có bảo đảm cấp cao được hoàn trả. Cuối cùng, sau khi các khoản bồi thường của chủ nợ được thanh toán, các khoản bồi thường của các bên liên quan đến vốn cổ phần sẽ được thanh toán từ nguồn vốn/tài sản còn lại nếu có. Vốn chủ sở hữu có thể được phân chia theo mức độ ưu tiên hơn nữa giữa vốn chủ sở hữu ưu tiên có mức độ ưu tiên cao hơn vốn chủ sở hữu chung. Một thỏa thuận toàn diện giữa các chủ nợ cung cấp đủ sự rõ ràng về quy trình xử lý tài sản thế chấp và mối quan hệ giữa các bên cho vay/nhà đầu tư là điều quan trọng phải được thực hiện tại thời điểm kết thúc giao dịch để tất cả các bên hiểu và đồng ý về các vai trò, quyền và lợi ích khác nhau của họ. trách nhiệm trong ngăn xếp vốn.
Đầu tư EB-5 vào khoản vay cao cấp có thể mang lại cho nhà đầu tư EB-5 mức độ bảo đảm đầu tư cao nhất nhưng nó đi kèm với mức độ phức tạp về cấu trúc tài chính cao. Đầu tiên, cơ cấu khoản vay cao cấp cứng nhắc không phù hợp về mặt cơ bản với các yêu cầu của chương trình EB-5. Do đó, nhiều yêu cầu liên quan đến EB-5, một số yêu cầu khá tinh tế và dễ bị bỏ qua, phải được kết hợp cẩn thận và sáng tạo trong các hồ sơ vay vốn cao cấp để đảm bảo tuân thủ chương trình EB-5. Các thành phần quan trọng nhất của cơ cấu khoản vay cao cấp cần được chú ý để đảm bảo tuân thủ EB-5 là thời hạn, trả nợ và trả trước:
CÂN NHẮC KỲ HẠN VAY CAO CẤP
Một số cân nhắc được áp dụng khi thiết lập thời hạn đầu tư EB-5 vào khoản vay cao cấp. Thời hạn cho vay phải được thiết lập phù hợp với mốc thời gian đầu tư EB-5, trong hầu hết các trường hợp là không chắc chắn nhưng vẫn hợp lý về mặt thương mại đối với người vay dự án. Thông thường, thời hạn của khoản vay cao cấp có thể dài hơn khoảng thời gian thực tế mà nhà đầu tư cần đầu tư vào dự án (6-10 năm), nhưng vì những cân nhắc khác nên người đi vay yêu cầu khoản vay cao cấp dài hơn dài hạn (20-30 năm). Sự khác biệt về thời gian đầu tư này có thể tạo ra rủi ro là nhà đầu tư EB-5 không thể thu hồi được khoản đầu tư của họ tại thời điểm xét xử cuối cùng đối với đơn xin đầu tư của họ. Các vấn đề về thời gian của nhà đầu tư EB-5 có thể được giải quyết bằng cách điều chỉnh lãi suất tại các mốc nhất định trong thời hạn của khoản vay cấp cao nhằm khuyến khích hoàn trả khoản vay cấp cao từ người vay dự án mà không rút ngắn thời hạn cho vay cấp cao.
XEM XÉT TRẢ NỢ VAY CAO CẤP
Để đủ điều kiện là khoản đầu tư hợp lệ trong Chương trình EB-5, vốn của nhà đầu tư EB-5 thực sự phải được đặt ở mức “rủi ro” nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Ngoài ra, khoản đầu tư vốn EB-5 phải được đặt ở mức “rủi ro” trong toàn bộ quá trình xin thị thực của nhà đầu tư EB-5 hoặc “thời gian duy trì”. Do đó, việc thanh toán gốc từ người vay dự án, ngay cả dưới hình thức thanh toán gốc và lãi hàng tháng, có thể bị coi là vi phạm các yêu cầu về rủi ro của EB-5. Do đó, thời hạn chỉ tính lãi thẳng (trái ngược với lịch thanh toán được khấu hao đầy đủ) phải được thiết lập trong giấy nhận nợ cho vay cao cấp với sự linh hoạt nhất định để kéo dài thời gian đó nhằm đối phó với khả năng kéo dài quá trình nhập cư do tình trạng thụt lùi thị thực đối với người nhập cư gốc Trung Quốc. các nhà đầu tư.
XEM XÉT TRẢ TRƯỚC VAY CAO CẤP
Thông thường, trong thời hạn của một khoản vay thương mại, người đi vay có thể muốn trả trước khoản vay trước khi hết hạn. Việc trả trước như vậy trong giai đoạn EB-5 “có nguy cơ” có thể là thảm họa đối với các nhà đầu tư EB-5. Một điều khoản khóa ngăn chặn việc trả nợ gốc trong giai đoạn đầu tư “có nguy cơ” có thể được đưa vào các tài liệu cho vay cấp cao để giảm bớt vấn đề này. Khóa máy không phải là điều khoản mà người đi vay thường thấy. Cần lưu ý rằng Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) gần đây đã mở cửa cho việc tái triển khai vốn sau khi tạo việc làm từ khoản đầu tư dự án EB-5 ban đầu thông qua các sửa đổi sổ tay chính sách gần đây nhất. Điều này có nghĩa là điều khoản khóa có thể trở nên ít quan trọng hơn trong các khoản đầu tư cho vay cao cấp EB-5 trong tương lai.
NGƯỜI CHO VAY CẤP CAO GIÁM SÁT QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Hầu hết, nếu không phải tất cả các dự án EB-5, đều có khối lượng xây dựng đáng kể. Quản lý rủi ro xây dựng có lẽ là thách thức lớn nhất đối với sự thành công của bất kỳ dự án EB-5 nào. Vị trí thế chấp ưu tiên đầu tiên của người cho vay cấp cao trong nhóm vốn cho phép người cho vay cấp cao yêu cầu các lớp kiểm soát và bảo vệ bổ sung thay mặt cho các nhà đầu tư EB-5, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc yêu cầu dự án đầu tư EB-5 phải bao gồm một quy trình kỹ lưỡng. Quy trình kiểm soát vốn bao gồm giám sát xây dựng, kiểm tra địa điểm, yêu cầu rút hồ sơ, bằng chứng về tiến độ tăng dần, thu thập quyền cầm giữ và các quy trình quan trọng khác để đảm bảo một dự án xây dựng lành mạnh và thành công. Người cho vay cấp cao thận trọng thường thuê một công ty quản lý xây dựng bên thứ ba bên ngoài để tiến hành các chuyến thăm hiện trường thường xuyên tới dự án, chuẩn bị báo cáo tiến độ chi tiết và đảm bảo rằng tất cả các quyền cầm giữ vật liệu đã được đáp ứng trước khi cho phép giải ngân thêm vốn vào dự án. Kiểu quản lý xây dựng cẩn thận này sẽ giúp dự án đi đúng hướng và sẽ đóng vai trò như một hệ thống phát hiện cảnh báo sớm cho bất kỳ vấn đề nào trước khi chúng có thể vượt khỏi tầm kiểm soát. Ở vị trí người cho vay cấp cao, các nhà đầu tư EB-5 có thể đảm bảo rằng lợi ích của họ được bảo vệ bằng cách yêu cầu áp dụng quy trình kiểm soát vốn nghiêm ngặt cho dự án đầu tư EB-5 của họ.
LỢI ÍCH CỦA VỐN VAY CAO CẤP DÀNH CHO EB-5
Cơ cấu khoản vay cao cấp mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư EB-5 mà các vị thế đầu tư khác trong nhóm vốn dự án không có được, từ kiểm soát nợ đầu tư của dự án đến tăng tính linh hoạt trong việc hoàn trả cho các nhà đầu tư EB-5 trong trường hợp gặp khó khăn. tình hình dự án cũng như khả năng thu hồi vốn đầu tư của nhà đầu tư EB-5 sau khi xét xử đơn thỉnh cầu cuối cùng. Trong khi đó, khoản vay cấp cao có điều kiện tốt hơn để tham gia sâu vào quản lý xây dựng thông qua bên thứ ba chuyên nghiệp. Do đó, cơ cấu khoản vay cao cấp có thể thúc đẩy hơn nữa chuyên môn xây dựng bên ngoài trong việc giảm rủi ro xây dựng dự án cho các nhà đầu tư EB-5. Mặt khác, khoản đầu tư EB-5 cho vay cao cấp thể hiện hình thức đầu tư EB-5 có thách thức nhất đối với cơ cấu. Nó đòi hỏi nỗ lực nghiêm ngặt và chi tiết cùng với người vay dự án linh hoạt để cấu trúc giao dịch khoản vay cấp cao và các tài liệu cho vay cấp cao nhằm đảm bảo tuân thủ đầy đủ tất cả các quy tắc và quy định EB-5. Tuy nhiên, nếu thành công, lợi ích có thể cực kỳ hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư EB-5 và người vay đang tìm kiếm khoản nợ để điền vào vốn dự án xây dựng của họ. Trong bối cảnh đầu tư EB-5 không chắc chắn như hiện nay, việc cung cấp thêm sự an toàn và bảo vệ cho các nhà đầu tư EB-5 bằng cách sử dụng cơ cấu đầu tư khoản vay cao cấp sẽ làm tăng khả năng thu hút nhiều nhà đầu tư hơn vào dự án.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
