bởi Mona Shah, Esq. và Yi Song, Esq.
EB-5 là chương trình tạo việc làm; tuy nhiên, do sự phổ biến của các dự án bất động sản, nó có thể giống như một chương trình bất động sản. Do các quy định liên quan đến tạo việc làm cho các dự án bất động sản từ trước đến nay còn hạn chế nên một câu hỏi được đặt ra: tại sao các dự án phát triển bất động sản vẫn là một trong những dự án EB-5 phổ biến nhất? Không phải ngẫu nhiên, và một số câu trả lời có thể được tìm thấy trong lịch sử của chương trình EB-5, kinh tế, nguyên tắc và nội dung luật. Bài viết này xem xét lý do phổ biến của nó, lý do tại sao các nhà phát triển và nhà đầu tư chọn EB-5, những sắc thái pháp lý đáng chú ý và xu hướng gần đây trong các dự án bất động sản EB-5.
Làm thế nào tài chính EB-5 trở nên phổ biến trong ngành bất động sản?
Ít ai có thể phủ nhận rằng năm 2008 và 2009 là những năm thảm khốc trong lịch sử đối với hoạt động phát triển bất động sản, đặc biệt là phát triển khách sạn. Việc có được nguồn tài chính thông thường trở nên cực kỳ khó khăn và các khoản vay xây dựng là nạn nhân đầu tiên. Đồng thời, các quy định EB-5 liên quan đến công việc xây dựng bất động sản đã thay đổi để tạo điều kiện thuận lợi cho việc truyền vốn EB-5 vào ngành bất động sản, khiến các nhà đầu tư EB-5 sẵn sàng lấp đầy khoảng trống tài chính.
Trong những năm đầu của EB-5, các quy định tạo việc làm đã hạn chế cơ hội cho các quỹ EB-5 tài trợ cho các dự án bất động sản. Do các quy định hạn chế và không rõ ràng về việc sử dụng công việc xây dựng—một phần lớn của miếng bánh việc làm bất động sản—các nhà phát triển đã phải từ bỏ nguồn tài trợ EB-5 vì sợ rằng các dự án sẽ không đáp ứng được yêu cầu tạo việc làm của chương trình EB-5.
Nhận thấy tiềm năng thành công trong việc kết hợp bất động sản và EB-5, Thượng nghị sĩ John Cornyn (R-TX) đã kêu gọi USCIS, vào tháng 2008 năm XNUMX, công bố “quan điểm của mình về yêu cầu tạo việc làm khi áp dụng cho các trung tâm khu vực nói chung và ngành xây dựng nói riêng.”[1] Dưới áp lực từ các bên liên quan và các nhà lập pháp, USCIS đã đưa ra phản hồi vào tháng 2009 năm 5 dưới hình thức một bản ghi nhớ đề cập đến vấn đề tạo việc làm. Tóm lại, bản ghi nhớ nêu rõ rằng các công việc được tạo ra hoặc được tạo ra một cách gián tiếp do xây dựng có thể được đưa vào số lượng công việc cho mục đích EB-XNUMX.
Bức thư và các bản ghi nhớ USCIS tiếp theo đã xóa bỏ những trở ngại pháp lý liên quan đến công việc xây dựng và cho phép các dự án bất động sản quy mô lớn tiếp cận nguồn tài trợ EB-5, thay đổi bộ mặt của ngành. Chương trình EB-5 có thể cung cấp một lượng nhà đầu tư háo hức ổn định khi các cơ hội khác đã cạn kiệt. Sự thay đổi về quy tắc công việc xây dựng này mang lại lợi ích cho các trung tâm khu vực trên toàn quốc.
Tại sao nên sử dụng EB-5 trong tài trợ bất động sản?
Các nhà phát triển đang ngày càng chuyển sang EB-5 vì chương trình EB-5 đóng vai trò là cơ chế tài chính thay thế hợp lý (và ngày càng đáng tin cậy) cho các nhà phát triển bất động sản. Nó có thể được cấu trúc như một khoản vay ngắn hạn, không có bảo đảm, lãi suất thấp - không ảnh hưởng đến vốn chủ sở hữu tài sản. Ngoài ra, các hướng dẫn gần đây (như được nêu trong Bản ghi nhớ Chính sách ngày 30 tháng 2013 năm 5) đã tăng tính linh hoạt, cho phép dự án nhận được tín dụng để tạo việc làm sau khi xây dựng bắt đầu và vốn EB-5 đã được nhận để thay thế tài trợ tạm thời hoặc tài trợ bắc cầu. Nguồn tài trợ EB-5 có thể được sử dụng ngay cả khi nó không được dự tính trước khi có được nguồn tài trợ bắc cầu tạm thời. Ngay cả khi thị trường phục hồi, nhà phát triển bất động sản có thể tiết kiệm hàng triệu đô la bằng cách sử dụng quỹ EB-5 thay vì tài trợ thông thường. Các nhà đầu tư EB-XNUMX tỏ ra ưa thích các dự án bất động sản, chủ yếu là do giá trị tài sản thế chấp và khả năng hoàn vốn đầu tư dễ dàng; ngược lại, các dự án sản xuất không có giá trị tài sản tương đương có thể không có khả năng hoàn trả nợ cho nhà đầu tư trong XNUMX năm.
Một lý do quan trọng khác để xem xét tài trợ EB-5 cho một dự án bất động sản là bất động sản vẫn là một khoản đầu tư hữu hình. So với các khoản đầu tư hữu hình khác, chẳng hạn như sản xuất hoặc đầu tư vô hình, chẳng hạn như cổ phiếu và trái phiếu, nhà đầu tư có thể kiểm tra thực tế tài sản bất động sản; kiểm tra lý lịch của nhà phát triển, người bán và người môi giới; có được sự thẩm định tài sản; v.v. Sử dụng đòn bẩy hoặc nợ trong bất động sản có thể được cơ cấu an toàn hơn so với việc sử dụng nợ để mua cổ phiếu bằng giao dịch. Đầu tư bất động sản theo truyền thống là một biện pháp phòng ngừa lạm phát tốt để bảo vệ khỏi sự mất mát sức mua của đồng đô la. Theo quan điểm của nhà đầu tư, các dự án EB-5 bất động sản có tài sản thế chấp hữu hình—đất đai và tài sản. Các quy định linh hoạt và nguồn tài chính phải chăng đã kết hợp với sự quan tâm của nhà đầu tư để biến bất động sản trở thành phương tiện tuyệt vời cho EB-5.
Xu hướng gần đây của các dự án bất động sản EB-5
Mặc dù các dự án bất động sản trải dài khắp đất nước nhưng một số khu vực nhất định, chẳng hạn như Thành phố New York, vẫn dẫn đầu về các dự án bất động sản thành công. Tiếp thị ứng dụng đóng một vai trò to lớn; tuy nhiên, các nhà phát triển và người thực hành phải lưu ý đến những thảm họa trong quá khứ. Một thảm họa như vậy là dự án Trung tâm Hội nghị Chicago (ACCC), khiến thị trường ở Trung Quốc và các nước khác bị chậm lại đáng kể trong một thời gian. Vì vụ bê bối, một số nhà đầu tư (và đại lý di cư) thận trọng hơn với các dự án có liên quan đến các quan chức chính phủ và chính trị gia. Các nhà đầu tư và đại lý tiếp thị đã trở nên hiểu biết hơn trong việc tiến hành thẩm định trước khi đưa ra quyết định đầu tư; Thật không may, những kiểu trình bày sai tương tự vẫn đang xảy ra trong ngành.
Bất chấp cáo buộc gian lận chứng khoán đối với ACCC của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC), tài liệu tiếp thị chứa thông tin sai lệch vẫn được cung cấp cho các nhà đầu tư tại các sự kiện quy mô lớn ở Trung Quốc. Ví dụ, thống đốc và Bộ Thương mại bang Washington đã quảng bá một dự án có trụ sở tại Seattle trước hàng trăm nhà đầu tư EB-5 tại các thành phố lớn ở Trung Quốc. Có thể dự đoán được, các tài liệu tiếp thị bằng tiếng Trung đã trình bày sai về dự án là “được chính phủ xác minh và bảo đảm”. Trong một ví dụ khác, một dự án khách sạn ở New York đã mời một cựu thống đốc đến tham dự chương trình khuyến mãi tiếp thị ở Trung Quốc. Các nguồn tin xác nhận những thông tin sai lệch trong tài liệu tiếp thị của Trung Quốc, bao gồm việc nhầm lẫn giữa Long Island, vùng ngoại ô giàu có của Thành phố New York với Thành phố Long Island, một khu dân cư mới phát triển ở Queens, NY. Các tài liệu tiếp thị cho cả hai trường hợp này đều bỏ qua thành phần rủi ro cần thiết của Đầu tư EB-5.
Sự tham gia của các chính trị gia vào các dự án tiếp thị đồng nghĩa với việc dấn thân vào vùng nước nguy hiểm. Các nhà đầu tư thường sẽ cho rằng nếu một quan chức chính phủ đồng ý quảng bá công khai một khoản đầu tư “có nguy cơ”, thì dự án đó phải có giá trị nào đó, hoặc ít nhất là không có gian lận. Trường hợp ACCC chứng minh logic này là sai. Các chính trị gia không phải chịu trách nhiệm pháp lý khi liên kết với một dự án lừa đảo. Ví dụ, bất chấp những lời hứa cao cả của Thống đốc bang Illinois Patrick Quinn dành cho ACCC, dự án vẫn thất bại và các nhà đầu tư mất thời gian và tiền bạc.[2] Sự chứng thực của chính phủ không nên được hiểu là sự đảm bảo cho sự thành công—đây không chỉ là một lời hứa không thực tế được đưa ra trong những trường hợp không chắc chắn, mà SEC còn đang xử lý hành vi xuyên tạc.
Để giúp điều chỉnh những vấn đề này, các quy định chứng khoán nghiêm cấm việc trình bày sai sự thật ở ba cấp độ khi “bán” dự án cho các nhà đầu tư EB-5: cố ý tuyên bố sai sự thật, trình bày sai sự thật một cách liều lĩnh và bỏ sót thông tin quan trọng. Các nhà phát triển và người thực hành cần phải xác minh rằng tài liệu tiếp thị nước ngoài không gây hiểu nhầm.
Có nhiều cách khác mà các chính trị gia thay đổi mối quan hệ giữa các dự án bất động sản và chương trình EB-5. Các nhà phát triển có trụ sở tại Thành phố New York lo ngại về xu hướng địa phương, lưu ý rằng thị trưởng mới của New York, Bill De Blasio, có quan điểm hoàn toàn khác về phát triển bất động sản so với cựu thị trưởng, Michael Bloomberg. Thị trưởng De Blasio gợi ý rằng chính quyền nên xem xét mọi dự án của NYC “với mục tiêu tối đa hóa nhà ở giá phải chăng, công việc tốt và giá trị cho người nộp thuế”. Theo New York Times, thị trưởng mới - người ủng hộ nhà ở giá phải chăng - có thể gây khó khăn cho các nhà phát triển trung tâm bán lẻ sang trọng hoặc căn hộ dân cư cao cấp bằng cách “làm chậm quá trình phê duyệt giấy phép xây dựng hoặc trì hoãn việc sử dụng vốn của chính phủ”.[3]
Những mối quan tâm thực tế và những câu hỏi thường gặp:
Quỹ EB-5 có thể được sử dụng để mua bất động sản không?
Có và không. USCIS làm rõ rằng không bị cấm sử dụng quỹ EB-5 để mua bất động sản; tuy nhiên, nhìn chung không hợp lý khi coi quỹ EB-5 chi cho việc mua lại bất động sản là đầu vào cho mô hình tác động kinh tế lượng việc làm.[4]
Vấn đề của Izummi cho rằng “toàn bộ số tiền phải được cung cấp cho (các) doanh nghiệp chịu trách nhiệm chặt chẽ nhất trong việc tạo ra việc làm làm cơ sở cho đơn thỉnh cầu”.[5] Ví dụ, một doanh nghiệp tạo việc làm có thể phân bổ một số quỹ EB-5 để mua đất và các quỹ EB-5 khác để phát triển và vận hành một doanh nghiệp trên mảnh đất đã mua. Công việc do doanh nghiệp này tạo ra có thể được phân bổ cho tất cả các nhà đầu tư EB-5. Việc phân bổ như vậy cần được trình bày chi tiết trong kế hoạch kinh doanh.
Nhà đầu tư không thể có được nơi thường trú bằng cách đầu tư thụ động chẳng hạn như mua bất động sản ở Hoa Kỳ, vì vốn đầu tư phải được đặt ở trạng thái “rủi ro” và vốn phải được sử dụng để tạo việc làm.
Tôi có nên lo lắng về tỷ lệ lấp đầy của người thuê nhà không?
Các dự án bất động sản ngày càng phức tạp về mặt tạo việc làm và nguồn vốn. Vấn đề về tỷ lệ lấp đầy của người thuê là mối quan tâm chính đối với các dự án bất động sản hỗn hợp, cải tạo và xây dựng mới. Trong RFE được ban hành gần đây, USCIS yêu cầu dự án chứng minh rằng “dự án xây dựng sẽ thu hút người thuê từ trong khu vực, những người không thể hoạt động trước dự án xây dựng thương mại hoặc thu hút người thuê mới từ khu vực địa lý khác”. Cần cung cấp bằng chứng sau đây để chứng minh rằng công việc của người thuê nhà là công việc “mới”, chứ không phải là công việc “chỉ được di dời”:
- Mô tả về các dự án và dịch vụ sẽ được cung cấp;
- Phân tích thị trường chi tiết và kế hoạch tiếp thị hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy của người thuê mới trong khu vực;
- Quy mô hiện tại của thị trường;
- Các xu hướng lịch sử và đang phát triển cũng như tốc độ tăng trưởng dự kiến;
- Thị trường mục tiêu và số lượng mua hàng;
- Tỷ lệ trống của không gian thương mại trong khu vực thấp;
- Thiếu không gian thương mại phù hợp mà người thuê mới dự kiến sẽ thuê; và/hoặc
- Một lá thư chi tiết từ quan chức chính quyền tiểu bang hoặc địa phương để chứng minh sự sẵn có của không gian phù hợp hoặc việc thiếu không gian đó
Đây không phải là một danh sách đầy đủ. Việc tạo việc làm EB-5 đã trở nên phức tạp hơn để chứng minh trong ngành bất động sản. USCIS cung cấp cho các dự án tùy chọn loại bỏ tất cả các công việc của người thuê nhà.
Sự khác biệt giữa nợ, vốn chủ sở hữu và vốn chủ sở hữu ưu tiên là gì?
Hai mô hình tài trợ phổ biến được các dự án bất động sản EB-5 sử dụng là mô hình cho vay và cho vay vốn cổ phần. Cơ chế trước đây cấu trúc nguồn tài trợ EB-5 như một khoản vay ngắn hạn, khoản vay này sẽ được trả lại cho các nhà đầu tư sau khi xét xử tình trạng thường trú của họ. Sau này cấu trúc nguồn tài trợ EB-5 dưới dạng đầu tư vốn cổ phần, có nghĩa là các nhà đầu tư nắm giữ cổ phần phổ thông dài hạn trong dự án và nhận cổ tức dựa trên quyền sở hữu vốn của họ trong doanh nghiệp thương mại mới.
Một số dự án đã cấu trúc nguồn tài trợ EB-5 dưới dạng “vốn cổ phần ưu đãi”. Đó là một loại quyền sở hữu trong một công ty có quyền yêu cầu cao hơn về tài sản và thu nhập so với cổ phiếu phổ thông. Cổ phiếu ưu đãi thường có cổ tức phải được trả trước cổ tức cho cổ đông phổ thông và cổ đông ưu đãi thường không có quyền biểu quyết. Nó là một công cụ tài chính có đặc điểm của cả nợ (cổ tức cố định) và vốn chủ sở hữu (tiềm năng tăng giá). Mô hình vốn cổ phần ưu tiên cần phải được cấu trúc cẩn thận bởi các luật sư EB-5 có kinh nghiệm, nếu không nó có thể giống như một thỏa thuận mua lại, bị cấm rõ ràng theo các quy tắc EB-5. Mô hình vốn cổ phần ưu tiên khiến các nhà đầu tư và nhà phát triển có nguy cơ nhận được yêu cầu cung cấp bằng chứng (RFE) và thông báo về ý định từ chối (NOID).
Kết luận
Trong 5 năm qua, số lượng dự án bất động sản EB-5 đã tăng gấp ba lần. Không có gì đáng ngạc nhiên khi các dự án EB-5 thành công nhất và kém thành công nhất đều thuộc lĩnh vực bất động sản. Bất động sản mang lại cơ hội hấp dẫn cho các nhà phát triển với nguồn tài chính rẻ nhưng tạo ra các sắc thái pháp lý bổ sung trong việc xét xử EB-5. Mặc dù các dự án bất động sản EB-5 phổ biến hơn nhưng vẫn dễ dính scandal. Chỉ cần một dự án gian lận cũng có thể hủy hoại nó đối với tất cả những người chơi công bằng khác. May mắn thay, thị trường có trí nhớ ngắn hạn và các nhà đầu tư vẫn chọn các dự án bất động sản thay vì các loại hình đầu tư EB-5 khác. Ngành kêu gọi lương tâm tốt của những người thực hành để duy trì trật tự và liêm chính, và cùng với điều này, các dự án bất động sản EB-XNUMX sẽ tiếp tục phát triển.
[1] Thư gửi Thượng nghị sĩ John Cornyn từ văn phòng USCIS Tệp số CO703.2342, Re: Yêu cầu tạo việc làm cho nhà đầu tư nhập cư (16 tháng 2009 năm 1), P.1, Para. XNUMX.
[2] Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ, Thông cáo tố tụng số 22615, ngày 8 tháng 2013 năm 145: 11 triệu đô la đã được huy động bằng chứng khoán và 2013 triệu đô la phí hành chính. Tính đến tháng 145 năm 11, số tiền XNUMX triệu USD giữ trong tài khoản ký quỹ đã được trả lại cho các nhà đầu tư; XNUMX triệu USD đã bị biển thủ.
[3] Đồng hành cùng Building Boom, Major thúc đẩy hàng tỷ USD vào các dự án, New York Times, 15/2013/XNUMX
[4] Cuộc họp các bên liên quan của USCIS được tổ chức vào ngày 03 tháng 2012 năm 5. http://www.uscis.gov/news/questions-and-answers/questions-and-answers-eb-XNUMX-kinh tế-methodology
[5] Vấn đề của Izummi, 22 I & N tháng 169 năm 1998 (Comm'r XNUMX)
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
