Thẩm định bất động sản cho các dự án EB-5 - EB5Investors.com

Thẩm định bất động sản cho các dự án EB-5

Bởi Matthew Brown

Các dự án bất động sản thống trị thị trường EB-5 hiện nay. Hiểu được điều gì tạo nên sự khác biệt giữa các dự án vững chắc và các dự án không ổn định có thể giúp bảo vệ Nhà đầu tư EB-5 và cho phép họ tự tin đầu tư để đảm bảo thẻ xanh của mình. Các dự án thành công nhất có các yếu tố sau:

Vị trí xuất sắc – Yếu tố quan trọng nhất để phát triển bất động sản thành công là vị trí của dự án. Đối với các dự án EB-5, việc dự án nằm trong Khu vực Việc làm Mục tiêu (“TEA”) là chưa đủ. Các dự án EB-5 tốt nhất là những dự án nằm ở TEA và cũng là những bất động sản đặc biệt. Hãy tìm những vị trí có đặc điểm sau:

  • Giá đất khu vực tăng cao
  • Gần các khu sử dụng sẽ thúc đẩy nhu cầu
  • Các khu dân cư thành công hoặc lâu đời
  • Nhiều dự án phát triển hỗ trợ đang được thực hiện/gần đây đã hoàn thành

Hồ sơ theo dõi nhà phát triển mạnh – Nhà đầu tư cần hiểu rõ ai sẽ phát triển dự án và bề dày kinh nghiệm của họ. Các yếu tố cụ thể cần được xem xét khi đánh giá chất lượng của nhà phát triển bao gồm:

  • Thời gian hoạt động kinh doanh – Lý tưởng nhất là ít nhất 10 năm, điều này chứng tỏ rằng chủ đầu tư đã vượt qua ít nhất một lần suy thoái kinh tế
  • Kinh nghiệm với loại dự án được đề xuất
  • Thành tích không chỉ với các dự án EB-5 mà còn với các dự án được tài trợ thông thường
  • Theo dõi thành tích hoàn thành thành công các dự án
  • Theo dõi hồ sơ hoàn trả vốn cho nhà đầu tư và người cho vay của họ
  • Mối quan hệ lâu dài với các nhà thầu, người cho vay và các thành viên chủ chốt trong nhóm
  • Chất lượng các công trình đã hoàn thành

Cơ cấu tài chính vững chắc và bảo toàn tiền gốc – Bảo toàn vốn là khía cạnh tài chính quan trọng nhất của khoản đầu tư EB-5. Các khoản đầu tư bất động sản an toàn nhất phải có khả năng chịu được suy thoái kinh tế. Cấu trúc an toàn nhất cho nhà đầu tư là đầu tư cổ phần với đòn bẩy thấp, trong đó nhà đầu tư EB-5 thực sự sở hữu dự án với khoản nợ hạn chế. Các tính năng chính của dự án bao gồm:

  • Tỷ lệ nợ tổng thể thấp (dưới 50%) để vượt qua mọi suy thoái
  • Vị trí đảm bảo trên tài sản dành cho Nhà đầu tư
  • Các tài liệu dự án thực thi sự thống nhất lợi ích giữa Nhà phát triển và Nhà đầu tư
  • Cấu trúc tài chính thúc đẩy Nhà phát triển đưa ra quyết định có lợi cho Nhà đầu tư

Yêu cầu sự đảm bảo của nhà phát triển – Đối với các dự án bất động sản, cách duy nhất để tạo ra việc làm là dự án hoàn thành. Ngoài việc xem xét hồ sơ theo dõi của nhà phát triển, các nhà phát triển cũng cần cung cấp Đảm bảo hoàn thành cho dự án để đảm bảo rằng dự án sẽ được hoàn thành và khai trương. Những bảo đảm này thường được yêu cầu bởi các ngân hàng hoặc người cho vay và yêu cầu các nhà phát triển phải đặt tài sản của công ty (và thường là cá nhân) của họ vào tình trạng rủi ro.

Kinh nghiệm của Tổng thầu (“GC”) – GC rất quan trọng để dự án được giao đúng thời hạn và đúng ngân sách. Các nhà đầu tư nên hiểu rõ thành tích, năng lực liên kết và kinh nghiệm của GC tại thị trường địa phương. Nếu GC chưa được chọn cho dự án, nhà đầu tư nên coi đó là dấu hiệu cảnh báo rằng có thể chưa có phân tích đầy đủ về chi phí hoặc tiến độ của dự án. GC phải làm việc với nhóm dự án ít nhất 12-18 tháng trước khi bắt đầu xây dựng để phát triển ngân sách dự án thực tế.

Hợp đồng giá tối đa được đảm bảo (GMP) – Một lĩnh vực rủi ro đáng kể trong bất kỳ dự án phát triển bất động sản nào là việc kiểm soát chi phí xây dựng. Nhà đầu tư nên tìm kiếm các dự án có ước tính chi phí ban đầu từ GC có kinh nghiệm và những ước tính ban đầu này phải được chuyển thành hợp đồng GMP trước khi bắt đầu xây dựng. Hợp đồng GMP sẽ chốt giá xây dựng và bảo vệ nhà đầu tư khỏi việc tăng chi phí trong quá trình xây dựng.

Phê duyệt sử dụng đất– Bởi vì mỗi thành phố đều có những quy định sử dụng đất riêng nên chủ đầu tư phải có kinh nghiệm làm việc với chính quyền địa phương để cấp phép và cấp phép cho các dự án. Nhà đầu tư nên tìm kiếm những dự án có giấy phép sử dụng đất cần thiết để xây dựng dự án, bao gồm loại hình sử dụng, chiều cao và diện tích tòa nhà cũng như số lượng bãi đậu xe. Khi xem xét các dự án, hãy yêu cầu xem bản sao phê duyệt sử dụng đất hoặc bằng chứng cho thấy dự án có thể được xây dựng theo quy định phân vùng của địa phương.

Phân tích thị trường – Hiểu được cơ hội thị trường của dự án là rất quan trọng để đánh giá chất lượng của dự án. Nhà đầu tư nên hiểu rõ “các yếu tố thúc đẩy nhu cầu” đối với dự án và sức mạnh của thị trường địa phương:

  • Lái xe kinh doanh là gì?
  • Nhu cầu có tăng lên trong thời gian tới và trung hạn không?
  • Thành tích của nhà phát triển trong việc xác định thành công xu hướng thị trường là gì?
  • Có phân tích thị trường độc lập/bên thứ ba không?

Dự toán tài chính – Mỗi dự án bất động sản đều bao gồm những dự báo về hiệu quả tài chính trong tương lai. Hiểu được ai đã phát triển những dự đoán này là điều quan trọng. Ví dụ, nếu là một khách sạn, có phải người điều hành khách sạn cũng sẽ phải đạt được những dự đoán đó không? Hay là từ nhà phát triển hoặc bên thứ ba khác sẽ không thực sự điều hành khách sạn? Tìm kiếm những dự đoán mang lại dư địa cho sự tăng trưởng trong tương lai và tránh các dự án yêu cầu tỷ lệ lấp đầy hoặc hấp thụ cao nhất thị trường cũng như giá thuê hoặc giá quá cao.

Thoát khỏi Chiến lược – Tất cả các dự án EB-5 đều có mục tiêu hoàn trả tiền của nhà đầu tư EB-5 trong vòng 5 – 7 năm. Đối với các dự án bất động sản, cách tốt nhất để đánh giá sức mạnh của chiến lược rút lui là áp dụng các yếu tố nêu trên. Các dự án phải có gánh nặng nợ thấp (50% trở xuống) và giá trị dự án trong tương lai phải dựa trên những dự báo thận trọng và dữ liệu thị trường vững chắc. Hãy nhớ rằng chỉ vì sản phẩm cho vay EB-5 có thời gian hoàn trả được ấn định, điều này không giống như sự đảm bảo hoàn trả—dự án vẫn phải thành công để tạo ra giá trị để trả khoản vay.

Khách sạn A, Portland, Oregon: Nghiên cứu điển hình về thẩm định EB-5

Năm nay, dự án EB-5 đầu tiên của Oregon—khách sạn A gồm 225 phòng—đã được hoàn thành và khai trương tại Quận Pearl của Portland. Kể từ khi dự án mở cửa vào tháng 2014 năm 60 – đúng ngân sách và vượt tiến độ một tháng – khách sạn đã vượt dự báo hiệu quả tài chính ban đầu hơn 5%. Dự án chứng tỏ cơ cấu phù hợp và đội ngũ quản lý mạnh có thể mang lại kết quả tối ưu cho các nhà đầu tư EB-XNUMX như thế nào.

Sức mạnh của một vị trí tuyệt vời – Nếu nguyên tắc số một để phát triển bất động sản thành công là tìm vị trí tốt nhất cho dự án thì Pearl District là một trong những nơi tốt nhất cho khách sạn mới ở Portland. Vị trí tuyệt vời giúp bảo vệ dự án khỏi suy thoái kinh tế, đồng thời củng cố giá trị tài sản và lợi tức đầu tư. Các khách sạn như Khách sạn A cần phải ở gần những người có nhu cầu và nằm ở những quận mà khách doanh nhân và khách du lịch muốn lưu trú.

The Pearl là một ví dụ tuyệt vời về TEA hoàn hảo—bất động sản hàng đầu trong một khu vực đang phát triển nhưng vẫn đủ tiêu chuẩn là TEA. Năm năm trước, TEA có tỷ lệ thất nghiệp là 42%, trong khi ngày nay con số đó chỉ ở mức dưới 10%. The Pearl nổi lên như một khu phố mới năng động nhất của Portland và có thể được coi là phiên bản Xintiandi của Thành phố ở Thượng Hải. Với đầy các nhà hàng, phòng trưng bày nghệ thuật, cửa hàng và công viên, Pearl là khu dân cư đang trong giai đoạn chuyển tiếp cuối cùng và nằm gần các khu vực có nhu cầu như Trung tâm Moda (sân nhà của NBA Portland Trail Blazers), Trung tâm Hội nghị, công viên ven sông và khu thương mại trung tâm thành phố.

Xác định các cơ hội thị trường chưa được phục vụ –Tận dụng nhu cầu thị trường cao, hạn chế cạnh tranh và tỷ giá thị trường ngày càng tăng là chìa khóa để phát triển bất động sản thành công. Khách sạn A nằm trong khu đô thị phát triển nhanh nhất ở Portland (Quận Pearl). Với công suất phòng khách sạn trung bình trên 80% ở Portland trong vài năm qua kết hợp với giá phòng ngày càng tăng, Portland rõ ràng đang cần các dự án khách sạn mới để phục vụ nhu cầu bị dồn nén.

Đội ngũ phát triển giàu kinh nghiệm –Tại Khách sạn A, tổng thầu và kiến ​​trúc sư đều có nhiều kinh nghiệm về các dự án khách sạn và đã hoàn thành thành công nhiều dự án ở Portland. Người cho vay rất thoải mái khi làm việc với vốn EB-5 và hiểu mối quan hệ giữa khoản vay của họ và EB-5. Kinh nghiệm của các thành viên nhóm này đảm bảo một quá trình suôn sẻ từ cấp vốn đến thiết kế/cấp phép xây dựng.

Hợp tác với chính quyền địa phương – Chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo dự án có thể tiến hành suôn sẻ. Các nhà phát triển có thành tích hợp tác thành công với chính quyền địa phương có thể sử dụng các mối quan hệ này để mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. Tại Portland, nhà phát triển đã có thể chuyển dự án thông qua quy trình cấp phép với sự hỗ trợ chính trị của thị trưởng, hội đồng thành phố và ủy ban phát triển. Việc làm do dự án tạo ra đã thúc đẩy các nhà lãnh đạo chính trị địa phương đóng vai trò tích cực trong việc đảm bảo dự án thành công.

Làm việc với Người giải quyết vấn đề – Bất kể mức độ lập kế hoạch và tổ chức nâng cao, mọi dự án đều có những vấn đề cần được giải quyết. Nhà đầu tư nên tìm kiếm các nhóm phát triển biết cách khắc phục các vấn đề khó khăn và tích cực làm việc để loại bỏ các rào cản nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án.

Trong quá trình xây dựng dự án Pearl, chủ đầu tư đã có thể biến một vấn đề tiềm ẩn thành một giải pháp đôi bên cùng có lợi. Khi Thành phố Portland tìm cách dựng một trại dành cho người vô gia cư ở một bãi đậu xe cách khách sạn mới một dãy nhà, nhà phát triển đã nghĩ ra một giải pháp thay thế:

  • Dự án khách sạn mua lô đất của TP.
  • Thành phố đã sử dụng số tiền mua được để tìm giải pháp lâu dài hơn cho người vô gia cư ở một địa điểm thích hợp hơn
  • Lô đất đang được sử dụng làm bãi đậu xe cho khách sạn, tạo thêm doanh thu cho các nhà đầu tư.

Vốn cổ phần EB-5, cho vay và đòn bẩy thấp – Bảo toàn và hoàn trả vốn đầu tư ban đầu của nhà đầu tư ($500,000) phải là mục tiêu chính của bất kỳ cấu trúc dự án EB-5 nào. Mô hình Vốn cổ phần EB-5, khi được thực hiện đúng cách, sẽ thực hiện chính xác điều này, bằng cách đặt nhà đầu tư EB-5 vào vị trí sở hữu và giới hạn tổng nợ của dự án xuống dưới 40%. Khách sạn A được tài trợ bằng 14% nợ và 86% vốn cổ phần EB-5, đây là một cấu trúc rất an toàn để bảo vệ Nhà đầu tư. Hơn nữa, khi một khoản vay quy mô khiêm tốn được đưa vào dự án, các nhà đầu tư cũng được hưởng lợi từ sự giám sát và đảm bảo hoàn thành của bên thứ ba của người cho vay.

Liên kết lợi ích – Lợi ích tài chính của nhà đầu tư EB-5 và nhà phát triển cần phải được liên kết để bảo vệ nhà đầu tư. Nhà phát triển nên được thúc đẩy theo hợp đồng để đưa ra quyết định có lợi nhất cho nhà đầu tư. Điều này có nghĩa là nhà phát triển sẽ phải chịu phạt tài chính nếu họ thực hiện các hành động trái với mục tiêu của nhà đầu tư EB-5 (ví dụ: được chấp thuận thẻ xanh và hoàn trả vốn trong thời gian sớm nhất có thể).

Ví dụ là:

  • Nhà phát triển và Nhà đầu tư là đối tác tài chính trong dự án.
  • Thông qua cơ cấu vốn chủ sở hữu, Nhà đầu tư sở hữu tài sản và khách sạn.
  • Nhà phát triển chỉ chia sẻ lợi nhuận nếu dự án có lãi.
  • Nhà phát triển sẽ bị phạt nếu chiến lược rút lui không được thực hiện trong vòng 5-7 năm.
Matthew Brown

Matthew Brown

Matthew Brown có hơn 25 năm kinh nghiệm phát triển bất động sản đô thị với các dự án tại hơn 25 thành phố của Mỹ. Với tư cách là Phó Giám đốc Phát triển Cấp cao của EB5 Global, Matt chịu trách nhiệm xác định và cơ cấu các dự án EB-5 mới, tập trung vào việc mang lại kết quả an toàn cho các nhà đầu tư EB-5. Matt cũng điều hành các hoạt động hàng ngày của EB5 Global, bao gồm giám sát dự án, liên lạc với nhà đầu tư cũng như xử lý và xử lý hồ sơ nhập cư. Tốt nghiệp Đại học Cornell, Matt sống ở Portland, Oregon.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.