Tái triển khai các khoản đầu tư EB-5: tìm cơ hội tạo ra tình huống đôi bên cùng có lợi - EB5Investors.com

Tái triển khai đầu tư EB-5: tìm cơ hội tạo ra tình huống đôi bên cùng có lợi

By Phil CohenRohit Kapuria

Để diễn giải Heraclitus của Ephesus, một hằng số trong thế giới EB-5 là sự phát triển không ngừng của các chính sách của chương trình và cách giải thích các quy định của chương trình, đặc biệt là trong vài năm qua. Một sự phát triển như vậy bắt nguồn từ sự bùng nổ về mức độ phổ biến của Chương trình EB-5 ở Trung Quốc, chiếm ít nhất 85% tổng số nhà đầu tư EB-5.

Với thời gian xét xử của Cơ quan Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) ngày càng tăng và những lo ngại về tình trạng thụt lùi dẫn đến những lời than thở trong phòng nghỉ hàng ngày, một vấn đề từng là nguồn gốc của khiếu nại liên quan đến yêu cầu của chương trình EB-5 rằng quỹ của nhà đầu tư vẫn “có nguy cơ”. ” cho đến khi đơn I-829 của họ được xét xử đầy đủ.

Khi một doanh nghiệp thương mại mới (NCE) cho một doanh nghiệp tạo việc làm (JCE) hoặc chi nhánh liên quan vay tiền, JCE thường hoàn thành thành công dự án và có khả năng hoàn trả khoản vay cho NCE trong vòng 4 đến 5 năm kể từ ngày nhà đầu tư nhận được khoản vay. Nộp đơn I-526.

Với tình hình thoái lui hiện tại, khi giao dịch với các nhà đầu tư từ Trung Quốc đại lục, câu hỏi đặt ra là NCE nên thực hiện như thế nào để giữ cho các quỹ “có nguy cơ” khi quá trình xét xử/thoái lui kéo dài, hiện tại ngăn cản một nhà đầu tư, từ Trung Quốc đại lục, khỏi việc đủ điều kiện nộp đơn I-829 trong ít nhất 4 đến 5 năm nữa. Tận dụng cơ hội để triển khai lại số tiền đầu tư EB-5 đã hoàn trả đó.

Thách thức với tình huống này một phần là do USCIS không có hướng dẫn dứt khoát và tuyên bố chính sách cuối cùng và một phần là do những trở ngại liên quan đến việc tìm kiếm và quản lý các cơ hội tái triển khai “có nguy cơ” mới.

Thật vậy, trong các cuộc thảo luận về việc tái triển khai với các nhà điều hành trung tâm khu vực và các nhà quản lý NCE, có thể thấy rằng nhiều người đã không suy nghĩ nhiều về vấn đề này. Có thể lập luận rằng với sự hướng dẫn và lập kế hoạch phù hợp, việc tái triển khai có thể trở thành một cơ hội.

TÁI TRIỂN KHAI VÀO DỰ ÁN 'NỘI VIÊN' KHÁC

Một số NCE coi nhu cầu tái triển khai là cơ hội để tái sử dụng số tiền hoàn trả sớm cho dự án phát triển tiếp theo của bên vay. Tuy nhiên, cách tiếp cận như vậy có thể vấp phải sự phản đối từ các nhà đầu tư do khả năng xảy ra một dự án kinh doanh mới, kém thanh khoản và có những rủi ro chưa được xem xét. Trong trường hợp không có ngôn ngữ dự tính khả năng 'tái chế' như vậy, có thể cần phải có sự đồng ý của nhà đầu tư và nhà môi giới.

Ngoài ra còn có một số lượng lớn các cân nhắc về công ty, chứng khoán và danh tiếng cần phải tính đến trước khi tái chế tiền thành một khoản đầu tư mới, chưa được nghiên cứu và kém thanh khoản. Suy cho cùng, mọi khoản đầu tư đều phải đối mặt với nhiều rủi ro, những tiết lộ cần thiết và thậm chí có thể phải có sự đồng ý của nhà đầu tư.

QUY TẮC NÓI GÌ?

USCIS vẫn chưa ban hành hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, ngoại trừ một bình luận ngắn gọn mang tính ràng buộc của cơ quan trong cuộc gọi với các bên liên quan và Bản ghi nhớ Chính sách Dự thảo của USCIS năm 2015 (Bản ghi nhớ Chính sách Dự thảo), trong đó thường nêu rõ rằng các khoản đầu tư EB-5 phải duy trì ở mức rủi ro, không thể trả lại cho nhà đầu tư trước khi xét xử I-829 và điều này dự tính thêm rằng miễn là NCE thực hiện các hoạt động thương mại dự tính ban đầu trong kế hoạch kinh doanh ban đầu và các công việc cần thiết đã được tạo ra, NCE có thể tái triển khai vốn sang một dự án mới liên doanh mà không có lý do để từ chối hoặc thu hồi đơn yêu cầu.

Hướng dẫn này cũng lưu ý rằng không có yêu cầu gì thêm về tạo việc làm sau khi có thể tái triển khai số tiền đầu tư EB-5. 

Tuy nhiên, do hướng dẫn đó chưa được chính thức hóa, ngành đang chờ đợi một chính sách dứt khoát sẽ giải quyết các vấn đề cơ bản như hạn chế về các loại hình đầu tư và khoảng thời gian cho phép giữa việc hoàn trả vốn cho NCE và triển khai lại các quỹ đó.

NHÀ ĐẦU TƯ NÊN ƯU TIÊN NHỮNG GÌ 

Để đánh giá các phương án tái triển khai, điều quan trọng trước tiên là phải hiểu những gì các nhà đầu tư EB-5 có thể coi là ưu tiên của họ. Các nhà đầu tư hiểu rằng khoản đầu tư mà họ thực hiện vào các dự án EB-5 có mức độ rủi ro vốn có khi tạo ra một doanh nghiệp mới. Tuy nhiên, khi các yêu cầu này được đáp ứng, cần dự đoán rằng các ưu tiên của nhà đầu tư sẽ thay đổi nếu việc tái triển khai trở nên cần thiết. Tại thời điểm đó, hy vọng rằng rào cản ban đầu cho việc phê duyệt I-526 đã được khắc phục.

Do đó, mức độ chấp nhận rủi ro/ưu tiên của nhà đầu tư có thể sẽ được sửa đổi để phù hợp với công thức sau: Duy trì tình trạng nhập cư bằng cách giữ cho quỹ đầu tư gặp rủi ro, bảo toàn vốn góp, duy trì lợi tức đầu tư ổn định; và có thể tạo ra cơ hội tăng giá tốt hơn lợi nhuận dự đoán ban đầu.

VẤN ĐỀ QUAN TRỌNG ĐỐI VỚI NCE

Trong kịch bản tái triển khai, NCE sẽ ở vào tình thế phải điều chỉnh lại các ưu tiên của mình, vừa để phản ánh các ưu tiên đang thay đổi của nhà đầu tư cũng như để giảm thiểu chi phí và công sức cần thiết để đáp ứng yêu cầu tái triển khai đồng thời tạo ra kết quả tốt nhất có thể. cho tất cả những người có liên quan. Các ưu tiên của NCE bao gồm: tuân thủ các chính sách EB-5, đảm bảo sự thành công của nhà đầu tư ở giai đoạn I-829, bảo toàn vốn/giảm thiểu rủi ro liên quan đến khoản đầu tư tái triển khai, giảm thiểu chi phí tái triển khai và nỗ lực liên quan đến việc giám sát của NCE; trả lợi nhuận cho các bên liên quan và tạo ra các cơ hội doanh thu tái triển khai có rủi ro tối thiểu mới, đủ thanh khoản để phù hợp với khoảng thời gian I-829 của nhà đầu tư.

THANH TOÁN TÁI TRIỂN KHAI

Khi các ưu tiên của các bên liên quan được tính đến, sẽ nhanh chóng trở nên rõ ràng rằng lợi nhuận lý tưởng có thể nằm ngoài tầm với của các cơ hội đầu tư an toàn nhất hiện có trên thị trường ngày nay. Yêu cầu “có nguy cơ” tạo ra một bức tranh mơ hồ. Bản ghi nhớ Chính sách Dự thảo, khi được diễn giải, chỉ ra rằng để vốn được coi là “có nguy cơ”, thì phải có khả năng thua lỗ hoặc cơ hội kiếm được.

Do đó, trái phiếu đô thị được hỗ trợ bởi niềm tin và sự tín nhiệm hoàn toàn của chính phủ Hoa Kỳ, có thể không được giải thích để phù hợp với cách giải thích của USCIS về yêu cầu “có nguy cơ”. Vậy những lựa chọn là gì?

GIỮ NÓ TRONG GIA ĐÌNH 

Một nhà đầu tư có thể phản đối nếu NCE tái triển khai vốn vào một dự án khác liên quan đến người vay ban đầu. Những dự án kinh doanh mới như vậy có thể kém thanh khoản trừ khi mỗi dự án mới có một khoảng thời gian ngắn. Ví dụ: JCE yêu cầu dự án EB-5 ban đầu phải hoạt động ở giai đoạn 1 của dự án. Giai đoạn 1 được hoàn thành trong thời gian kỷ lục và tất cả các công việc cần thiết đều được tạo ra. JCE, tuân theo các điều khoản của dự án chào bán và sự đồng ý phù hợp, như có thể được yêu cầu trong đợt chào bán, từ NCE và các nhà đầu tư, sử dụng số tiền thu được cho giai đoạn 2, sau đó là giai đoạn 3, v.v. Nếu nhà phát hành EB-5 có thể dự tính một dự án gồm nhiều giai đoạn với thời gian hoạt động ngắn được phân bổ cho từng giai đoạn, thì điều này có thể cho phép nguồn vốn vẫn nằm trong nhóm NCE/JCE.

MUA CỔ PHIẾU ĐẦU TƯ

Một số người đã giải thích các quy định chính sách dự thảo cho phép mua cổ phần như một giải pháp thay thế khả thi. Việc tái triển khai vốn EB-5 thành cổ phiếu mang lại lợi ích, bao gồm tính thanh khoản, tính minh bạch và tính linh hoạt, giả định rằng hỗn hợp tài sản có thể được điều chỉnh theo thời gian nếu cần.

Mặt khác, cổ phiếu phải chịu sự biến động của thị trường và chu kỳ kinh doanh, bên cạnh những rủi ro cụ thể của công ty, tất cả những rủi ro này phải được tính đến khi nói đến một khoản đầu tư ngắn hạn được xác định. Với thị trường ở mức cao nhất mọi thời đại và nhiều chuyên gia dự đoán về chu kỳ giảm giá, đầu tư ngắn hạn vào cổ phiếu có thể tạo ra mức độ hoặc sự không chắc chắn mà các nhà đầu tư phải cảm thấy thoải mái.

Vấn đề này đặt ra một mối lo ngại khác. Sử dụng cổ phiếu làm phương án tái triển khai có nghĩa là các nhà đầu tư và/hoặc NCE có thể quyết định giảm rủi ro bằng cách phòng ngừa rủi ro cho khoản đầu tư của họ bằng khoản đầu tư ngược (ví dụ: bán khống cổ phiếu để mua vào) để giảm thiểu rủi ro. USCIS có thể xác định rằng hành động đó có thể hủy bỏ yêu cầu 'có nguy cơ'. Mặc dù đây không phải là một hành động được khuyến nghị, nhưng nó đặt ra câu hỏi là liệu USCIS có cho phép mua cổ phần như một giải pháp thay thế tái triển khai hay không, vì về mặt lý thuyết, Cơ quan sẽ không thể biết liệu khoản đầu tư có được phòng ngừa rủi ro bởi một chính phủ hay không. nhà đầu tư.

Ngoài ra, cách thức quản lý cổ phiếu và phí quản lý nào phát sinh trong chiến lược đó là những cân nhắc quan trọng trong việc xác định chi phí và lợi ích của phương pháp tiếp cận cổ phiếu. 

LỰA CHỌN QUỸ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) có thể là một giải pháp tái triển khai khả thi có thể đáp ứng mong muốn tham gia vào thị trường bất động sản của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Việc triển khai lại trực tiếp vào REIT có thể mang lại lợi ích chung cho cả hai bên. REIT có thể là công khai hoặc riêng tư và mỗi loại nên được xem xét riêng.

REIT công cộng bao gồm nhiều mối quan tâm giống như cổ phiếu đại chúng, bao gồm cả sự biến động của thị trường và kinh doanh. Ngoài ra, do lãi suất dự kiến ​​​​sẽ tăng và lãi suất trần đang ở mức thấp gần như lịch sử ở một số khu vực, cổ phiếu có thể chịu áp lực dưới hình thức triển khai vốn vào các giao dịch lãi suất trần thấp, có nghĩa là giá trị tài sản thực tế có thể giảm nếu lãi suất tăng. hướng lên. Lợi ích của REIT công cộng là tính thanh khoản; mặc dù các nhà đầu tư phải lưu ý rằng một số REIT được giao dịch công khai nhỏ hơn có thể quá nhỏ để đầu tư quy mô lớn.

Về phía tư nhân, việc tìm kiếm một REIT có thể sử dụng vốn nợ trong thời gian ngắn, với các mốc thời gian phù hợp với NCE, có thể là một thách thức vì loại tài sản này thường dựa vào đầu tư vốn dài hạn. Lợi ích của REIT tư nhân là sự biến động bị hạn chế và các nhà quản lý có thể có xu hướng gia tăng giá trị hơn và do đó có tính chọn lọc và chiến lược hơn trong việc triển khai vốn vào các tài sản khác nhau mang lại giá trị gia tăng hoặc các tình huống cơ hội, có thể mang lại lợi nhuận cao hơn.

CÁC KHOẢN ĐẦU TƯ THAY THẾ VÀO THỊ TRƯỜNG TƯ NHÂN

Các khoản đầu tư thay thế, đặc biệt là thị trường tư nhân, mang lại một loại cơ hội tái triển khai thú vị khác. Trong những năm gần đây, thị trường tư nhân đã sản sinh ra một số công ty đầu tư do những người kỳ cựu trong ngành điều hành, tập trung vào các phương pháp triển khai vốn có giá trị gia tăng. Ví dụ: trong nghiên cứu được thực hiện cho bài viết này, các tác giả đã gặp một số công ty quản lý đầu tư triển khai vốn nợ cho các doanh nghiệp ổn định có bảng cân đối kế toán mạnh để tài trợ cho nhu cầu dòng tiền cho tăng trưởng hoặc các sự kiện ngắn hạn cụ thể. Nhiều khoản đầu tư trong số này được thế chấp đáng kể và do đó mang lại một số lợi ích giảm thiểu rủi ro rất lớn. Một số đội được khám phá có thành tích lợi nhuận ổn định và mạnh mẽ một cách đáng ngạc nhiên.

Đầu tư vào thị trường tư nhân có vị trí tốt để đáp ứng các yêu cầu của chương trình và mang lại một số lợi ích, bao gồm khả năng ít biến động hơn và lợi nhuận cao hơn so với các thị trường đại chúng tương đương. Những khoản đầu tư này thường được điều chỉnh phù hợp, các chiến lược ngắn hạn được thiết kế để mang lại lợi nhuận tuyệt đối và tương đối, cùng với các chiến thuật giảm thiểu rủi ro dưới hình thức phân tích chuyên nghiệp và chọn lọc đầu tư. Thách thức với những khoản đầu tư này một lần nữa lại nằm ở thời điểm. Các nhà quản lý đầu tư thay thế không phải lúc nào cũng có sẵn giao dịch. Đối với một giao dịch duy nhất, việc tìm và kiểm tra các nhà khai thác này nếu không có sự trợ giúp của bên thứ ba cũng tương đối khó khăn. Một thách thức khác liên quan đến việc chấp nhận lợi nhuận cố định/tuyệt đối. Việc có bất kỳ loại lợi nhuận nào có vẻ được đảm bảo đều có thể vi phạm yêu cầu “có nguy cơ”.

LÀM VIỆC VỚI CÁC ĐỐI TƯỢNG TRUNG GIAN

Trong khi tái triển khai là một khái niệm tương đối mới, đã có sự xuất hiện của một số trung gian tái triển khai EB-5. Giá trị chính của các bên trung gian trong bối cảnh tái triển khai là cung cấp mức độ giám sát và quản lý trong đó các nhóm như vậy có thể giúp tạo nguồn, sơ tuyển và tổng hợp các cơ hội đầu tư. Các bên trung gian có thể là một mắt xích quan trọng đối với các khoản đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu của NCE về lượng vốn được tái triển khai, hồ sơ rủi ro và lợi nhuận và quan trọng nhất là các mốc thời gian đầu tư.

KẾ HOẠCH TRƯỚC ĐỂ CÓ THÀNH CÔNG LỚN NHẤT

Cuối cùng, chìa khóa thành công trong việc biến việc tái triển khai thành cơ hội là được chuẩn bị và thực hiện theo các thông số về chứng khoán tuân thủ và nguyên tắc chính sách EB-5. Các trung tâm khu vực và NCE phải thường xuyên liên lạc với các nhà đầu tư, JCE và quan trọng là với cố vấn chứng khoán của họ. Nếu NCE cần tái triển khai vốn bên ngoài vốn nắm giữ của mình, sẽ là điều khôn ngoan nếu bắt đầu thảo luận về các giải pháp thay thế sớm hơn là muộn hơn.

Một số phương pháp hay nhất để NCE xem xét bao gồm hướng dẫn pháp lý và đầu tư từ cố vấn và chuyên gia giàu kinh nghiệm, thẩm định cấp tổ chức, đầu tư chứng khoán hóa nếu có thể, đầu tư rủi ro và lợi nhuận hợp lý, đội ngũ kinh doanh mạnh, thời gian đầu tư hợp lý và đảm bảo sự phù hợp lợi ích với tất cả mọi người. các bên liên quan có liên quan.

ĐỂ THÀNH CÔNG TRONG TÁI TÁI QUỸ

Việc tiếp cận được nguồn vốn cần đầu tư không nên được coi là một khoản nợ. Chắc chắn, có những mối lo ngại mới về pháp lý, quản lý, hành chính và ủy thác ngoài hoạt động bình thường của một trung tâm khu vực hoặc NCE cần phải được tính đến.

Với các yêu cầu đặc biệt và mối quan tâm về thời gian được phản ánh trong việc tái triển khai vốn EB-5, việc làm việc với cố vấn pháp lý và trung gian có kinh nghiệm có thể giúp NCE và nhà đầu tư định hướng, có khả năng giảm thiểu rủi ro và tìm ra các lựa chọn phù hợp với nhu cầu cụ thể.

Giống như tất cả các khoản đầu tư, việc tái triển khai vừa là một nghệ thuật vừa là một khoa học. Do đó, hãy lập kế hoạch phù hợp bằng cách tìm hiểu các sản phẩm và người chơi cũng như vạch ra các nhu cầu nội bộ. Với việc lập kế hoạch, cân nhắc và trao đổi thông tin phù hợp, kỳ vọng của các bên liên quan có thể được đáp ứng và cơ hội tạo thêm doanh thu theo cách giảm thiểu rủi ro cũng có thể được phát triển.

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.