Suy nghĩ lại về đầu tư ở thành thị và nông thôn - EB5Investors.com

Suy nghĩ lại về đầu tư ở thành thị và nông thôn

Bởi Dan Healy

Xung đột được nhận thấy giữa lợi ích thành thị và nông thôn là một lĩnh vực tranh luận sôi nổi và gây hậu quả nghiêm trọng cho tương lai của khoản đầu tư EB-5. Tuy nhiên, cách viết tắt giữa thành thị và nông thôn của các bên liên quan trong ngành và các nhà hoạch định chính sách đơn giản là vô ích vì ba lý do.

Đầu tiên, cuộc thảo luận thường cho rằng đầu tư EB-5 vào khu vực thành thị đương nhiên có chất lượng cao hơn đầu tư ở nông thôn, điều này đơn giản không phải như vậy. Thứ hai, cơ cấu này không tính đến việc các dự án ở các khu đô thị khó khăn và các thị trường đô thị nhỏ hơn cũng phải đối mặt với những bất lợi đáng kể so với các thị trường cửa ngõ. Thứ ba và quan trọng nhất, cách viết tắt này làm xao lãng điều cần được cân nhắc hàng đầu: chất lượng đầu tư.

 

Chất lượng là công việc số một

Các trung tâm khu vực, cơ quan di trú và nhà đầu tư cá nhân nên đánh giá các dự án EB-5 dựa trên chất lượng tổng thể của chúng. Thật nguy hiểm khi cho rằng vì một thỏa thuận diễn ra ở Manhattan nên nó phải tốt. Vị trí là yếu tố quan trọng, nhưng cũng quan trọng không kém là sự năng động của thị trường và ngành, chiều sâu và kinh nghiệm tài trợ, rủi ro thực hiện, cơ cấu vốn, ưu đãi công, cơ cấu pháp lý, giảm thiểu rủi ro, quy trình tuân thủ, chất lượng tài liệu và bất kỳ dự án nào khác -Các yếu tố cụ thể Sự thật là hoàn toàn có thể cấu trúc một khoản đầu tư EB-5 cực kỳ hấp dẫn vào thị trường nông thôn hoặc thị trường thành thị đang gặp khó khăn; Tôi đã tự mình làm cả hai. Hoàn toàn có thể tìm được một dự án có chất lượng cực kỳ thấp ở một thành phố cửa ngõ. Các cơ quan quản lý chứng khoán đã xác định được nhiều hơn một số vấn đề trong những tháng gần đây.

Trong vài năm gần đây, ngành EB-5 đã phát triển nhanh chóng, thu hút các nhà tài trợ dự án và nhà quản lý đầu tư ngày càng tinh vi cũng như sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý. Để đáp lại, các đại lý di trú đang bắt đầu đẩy mạnh hoạt động của mình, thuê các chuyên gia bên thứ ba để hỗ trợ thẩm định – một bước phát triển đáng hoan nghênh. Một sản phẩm đã bán ra thị trường cách đây 5 năm có thể không còn hiệu quả ở thời điểm hiện tại, một phần vì các thành phố cửa ngõ tràn ngập các cơ hội đầu tư EB-XNUMX, một số ít trong số đó đã thất bại nặng nề. Khi những xu hướng này được duy trì, sức mạnh của lợi thế vị trí của các thành phố cửa ngõ – mặc dù vẫn còn đáng kể – đã suy yếu và sẽ tiếp tục suy yếu. Các nhà tài trợ dự án nông thôn có thể cạnh tranh nếu họ xác định và truyền đạt những điểm mạnh giúp vượt qua lợi thế về địa điểm mà các đối thủ cạnh tranh ở thành thị của họ có được.

Tất nhiên, rõ ràng là phần lớn các dự án đầu tư EB-5 đều ở khu vực thành thị. Không có gì đáng ngạc nhiên khi vốn EB-5 đặc biệt tập trung nhiều ở các thành phố cửa ngõ như New York, Los Angeles và San Francisco. Các trung tâm khu vực phụ trách các thị trường này được hưởng lợi thế tích hợp từ sự công nhận thương hiệu toàn cầu và mối quan hệ văn hóa sâu sắc hiện có với Trung Quốc. Ngược lại, và cũng không có gì đáng ngạc nhiên, chỉ có một số ít trung tâm khu vực tập trung vào vùng nông thôn nước Mỹ và khối lượng đầu tư vào các khu vực này thấp hơn nhiều. Điều này phản ánh thực tế kinh tế cơ bản rằng Hoa Kỳ phần lớn là một quốc gia đô thị và phần lớn hoạt động kinh tế diễn ra ở khu vực thành thị.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các dự án ở vùng nông thôn Mỹ đương nhiên có rủi ro cao hơn hoặc chất lượng thấp hơn các dự án ở thành thị. Cũng không phải là vốn EB-5 không phù hợp để đầu tư vào các khu đô thị khó khăn. Đúng là các dự án khả thi ở những khu vực này thường có quy mô nhỏ hơn đáng kể so với các dự án ở các thị trường đô thị lâu đời. Kích thước nhỏ hơn không làm cho chúng kém giá trị, quan trọng hoặc có tác động hơn.

Nghiên cứu điển hình về hai dự án đô thị

Hai dự án đầu tư EB-5 có thể thực hiện được bao gồm Simpson Place, cơ sở hỗ trợ sinh hoạt ở Dallas phục vụ người cao tuổi có thu nhập thấp và một cơ sở tương tự ở cùng thành phố có tên là Lakewest. Mục đích là thúc đẩy đầu tư trực tiếp nước ngoài đến Dallas thông qua EB-5, tập trung vào các dự án phù hợp với ưu tiên phát triển kinh tế của thành phố. Những cơ sở này đóng góp một cách có ý nghĩa vào việc duy trì cơ cấu của các cộng đồng này và EB-5 là lực lượng chung đằng sau chúng. Khoản đầu tư EB-5 đằng sau hai bất động sản này là khoảng 10 triệu USD. Phải mất thời gian và công sức để bảo lãnh mô hình doanh thu và cơ cấu khoản vay EB-5 cho nhà tài trợ nhằm cung cấp đủ tài sản thế chấp và hỗ trợ tín dụng cho các nhà đầu tư EB-5. Cấu trúc không đơn giản và bất chấp tất cả – sự phức tạp, địa điểm ở hai khu vực khó khăn hơn của Dallas, quy mô nhỏ và nhà tài trợ tương đối xa lạ – các dự án có thể kể một câu chuyện hấp dẫn cho các nhà đầu tư EB-5 và hoàn thành cả hai giao dịch. Những dự án này nằm ở những khu dân cư chưa được phục vụ tốt ở Dallas, không phải San Francisco, nhưng với cách tiếp cận đúng đắn để tiếp thị, các nhà đầu tư EB-5 đã nhìn thấy được giá trị bề ngoài của khoản đầu tư. Những thành tích đó bao gồm, cùng với những thành tích khác: một nhà tài trợ có kinh nghiệm rõ ràng trong lĩnh vực nhà ở cho người cao tuổi, nguồn thu nhập tận tâm từ chính phủ liên bang, hỗ trợ tín dụng đáng kể từ nhà tài trợ và sự hỗ trợ nhiệt tình của thành phố cũng như Ngân hàng Cho vay Mua nhà Liên bang. Những yếu tố này là những gì cần thiết để khắc phục thành công nhược điểm về vị trí.  

Ví dụ về các dự án nông thôn

Hai dự án đã triển khai vốn EB-5 vào hai khách sạn Marriott Fairfield Inn ở các thị trấn Pecos và Snyder phía Tây Texas, với dân số lần lượt là 8,903 và 11,532. Khoản đầu tư tích cực này được thiết kế để tận dụng cơ hội ngắn hạn nhằm tạo ra alpha liên quan đến sự bùng nổ trong sản xuất dầu ở lưu vực Permian và nhu cầu về phòng khách sạn tăng đột biến. Tiềm năng tăng trưởng là đáng kể và rủi ro giảm giá được giảm thiểu nhờ sức mạnh của thương hiệu Marriott, cơ cấu vốn đòn bẩy thấp cũng như chuyên môn phát triển và vận hành sâu rộng. Nói tóm lại, dự án nông thôn này đã thu hút đầu tư EB-5 vì giá trị của nó rất hấp dẫn, mặc dù nằm ở vùng nông thôn, quy mô nhỏ và một sản phẩm nhượng quyền không có nhiều điểm nhấn. Đây không phải là dự án lớn nhất nhưng đối với cộng đồng Pecos và Snyder, những khách sạn này thể hiện sự đầu tư đáng kể.

Điều chắc chắn là đúng – tất cả các yếu tố khác đều như nhau – các dự án thành phố cửa ngõ đều bắt đầu với lợi thế tiếp thị ở Trung Quốc. Điều quan trọng là phải hiểu rằng tất cả những thứ khác không phải và không nên bằng nhau. Các dự án ở các thành phố cửa ngõ có thể có lợi thế về vị trí, nhưng vị trí không phải là tất cả. Kinh nghiệm được tính. Vấn đề trình bày. Khả năng chứng minh rõ ràng quá trình thẩm định được thực hiện ngày càng quan trọng, đặc biệt là khi các đại lý di trú và nhà đầu tư ngày càng ngại rủi ro hơn sau các vụ gian lận nổi tiếng. Cả thị trường thành thị và nông thôn đều chứng minh rằng một dự án ở nông thôn hoặc thành thị khó khăn có thể cạnh tranh hiệu quả để giành được vốn EB-5 – nếu đó là một khoản đầu tư hấp dẫn. Như đã nói, các nhà phát triển phải mất nhiều thời gian hơn để huy động được 10 triệu đô la cho các khách sạn ở nông thôn so với một dự án trị giá 33 triệu đô la ở khu vực Thành phố New York.

Trong hơn hai năm, các bên liên quan trong ngành và đại diện của họ tại Quốc hội đã đấu tranh với cách sửa đổi các quy tắc EB-5 trên các khu vực việc làm mục tiêu (TEA) và số tiền đầu tư tối thiểu cần thiết để đầu tư vào các địa điểm TEA và ngoài TEA. Chúng ta hãy theo dõi các cuộc đàm phán ở Capitol Hill khi chúng tiến triển để tìm hiểu về những tác động trong tương lai đối với thị trường.

(Lưu ý của biên tập viên: Bản dịch tiếng Trung có thể thay đổi một chút khi được xuất bản.)

Dan Healy

Dan Healy

Daniel J. Healy là người sáng lập và Giám đốc điều hành của Civitas Capital Group, một công ty quản lý đầu tư có trụ sở tại Dallas, Texas. Kể từ năm 2008, dưới sự lãnh đạo của ông, công ty đã được công nhận là một trong những công ty phát triển nhanh nhất ở Dallas với tài sản được quản lý hơn 1.3 tỷ USD, đầu tư chủ yếu vào bất động sản, nhà ở và các loại tài sản liên quan.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.