Thị trường thanh khoản thứ cấp có thể mang lại lợi ích cho EB-5 - EB5Investors.com

Thị trường thanh khoản thứ cấp có thể mang lại lợi ích cho EB-5

bởi Jon Baker

Ngày càng có nhiều cuộc thảo luận về tính thanh khoản, khả năng các nhà đầu tư EB-5 bán hết khoản đầu tư đủ điều kiện của họ, cả trong và ngoài thị trường EB-5. Cuộc thảo luận này nhằm đáp lại sự trưởng thành của thị trường cả về số lượng thị thực được cấp và có lẽ quan trọng hơn là số tiền huy động được. Cùng với sự thành công là sự giám sát chặt chẽ và thị trường EB-5 cũng không ngoại lệ khi các thị trường vốn cạnh tranh và các cơ quan quản lý chứng khoán như Ủy ban Giao dịch và Chứng khoán Hoa Kỳ (“SEC”) và Cơ quan Quản lý Công nghiệp Tài chính (“FINRA”) bắt đầu thực hiện để ý. Một số vấn đề liên quan đến tính chất chứng khoán của vốn EB-5 và những vấn đề khác liên quan đến sự phát triển của thị trường EB-5 nói chung đang được giải quyết thông qua luật do Thượng nghị sĩ Grassley và Leahy, cũng như các Nghị sĩ Polis và Amodei đề xuất. Trong nội bộ, các bên liên quan khác nhau trong thị trường EB-5 đang giải quyết những vấn đề này thông qua việc tự điều chỉnh. Nhưng các câu hỏi về việc thoái lui, xử lý tồn đọng hoặc thậm chí thay đổi lãi suất đang chờ xử lý sẽ ảnh hưởng như thế nào đến khả năng thực hiện chiến lược rút lui của các dự án và điều đó ảnh hưởng như thế nào đến lợi nhuận của vốn đầu tư vẫn chưa được thảo luận.

Thanh khoản trong bối cảnh EB-5

Trong một cuộc thảo luận gần đây về tính thanh khoản với David Hirson của David Hirson & Partners, LLP, ông Hirson chỉ ra rằng “thị trường EB-5 đang phát triển” có thể gặp phải vấn đề về thanh khoản “khi kỳ phiếu đến hạn và dự án không thể thanh toán,” và rằng chính anh ấy đã chứng kiến ​​​​những vấn đề như vậy. Mỗi người tham gia quy trình EB-5 đều có cổ phần trong thanh khoản, mặc dù không phải lúc nào họ cũng nghĩ như vậy. Đối với các trung tâm khu vực và nhà tài trợ dự án, thị trường thanh khoản thứ cấp phát triển tốt sẽ cho phép họ bán các mốc thời gian dự án thực tế hơn mà không quá hứa hẹn về thời gian mà nhà đầu tư mong đợi sẽ bị khóa tiền. Đối với các nhà đầu tư, khả năng tiếp cận thanh khoản sẽ hữu ích khi các sự kiện trong cuộc sống thay đổi, nhà đầu tư có thể đợi một dự án đi hết chu kỳ trong bao lâu. Bởi vì thị trường EB-5 còn quá trẻ và mới bắt đầu phát triển nên mỗi bên liên quan của thị trường EB-5, các trung tâm khu vực, nhà tài trợ dự án, luật sư nhập cư và đại lý không chỉ có tiếng nói về tính thanh khoản diễn ra như thế nào đối với EB-5. -XNUMX dịch vụ, nhưng quan trọng hơn, họ cũng có cơ hội tạo ra thị trường thanh khoản một cách đúng đắn.

Sự cần thiết của thị trường EB-5 thứ cấp

Trong khi đó, nhiều người trên thị trường EB-5 không hề biết đến, các nhà đầu tư EB-5 đang tìm kiếm tính thanh khoản ở các thị trường thứ cấp được thiết lập để phục vụ các chứng khoán kém thanh khoản dựa trên bất động sản khác, chẳng hạn như công ty hợp danh hữu hạn và ủy thác đầu tư bất động sản phi giao dịch ( “REITS”). Mặc dù các thị trường này có thể cung cấp thanh khoản thành công cho một số nhà đầu tư nhưng họ không quen với các hoạt động đầu tư EB-5 phức tạp và không có kinh nghiệm giải quyết các vấn đề văn hóa liên quan đến làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài. Mặc dù vậy, chúng ta chắc chắn có thể học hỏi từ những thị trường này bằng cách áp dụng những thực tiễn tốt nhất mà họ đã mất nhiều năm để thiết lập và sử dụng những thực tiễn đó để đáp ứng các yêu cầu phức tạp hơn của quy trình nhập cư EB-5.

Nói rằng quy trình EB-5 phức tạp là chưa đúng. Quá trình này cũng thường đầy rẫy những nhiệm vụ có vẻ cạnh tranh nhau. Một mặt, Cơ quan Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ yêu cầu tiền của nhà đầu tư nước ngoài phải chịu rủi ro mà không đảm bảo lợi tức đầu tư. Tuy nhiên, mặt khác, SEC và FINRA đang xem xét các dịch vụ EB-5 và xem xét kỹ lưỡng xem chúng có tuân thủ các vấn đề chứng khoán truyền thống như Hiểu biết về khách hàng của bạn, chống rửa tiền, tính phù hợp cũng như việc thực thi tốt nhất cũng như các chính sách và thủ tục có trong nơi bảo vệ nhà đầu tư. Cho đến nay, sự đồng thuận là các nhiệm vụ này có thể cùng tồn tại trong khi nhà đầu tư EB-5 đang trong quá trình nhập cư. Nhưng điều gì xảy ra sau khi nhà đầu tư nhận được sự chấp thuận I-829, đáp ứng hiệu quả khía cạnh nhập cư trong khoản đầu tư của họ? Hoặc điều gì sẽ xảy ra khi thời hạn 829 đến XNUMX năm ban đầu kéo dài thành XNUMX hoặc XNUMX năm do những thay đổi trên thị trường bất động sản? Sau khi nhà đầu tư nhận được phê duyệt I-XNUMX, khoản đầu tư được thực hiện để đáp ứng nhu cầu của họ từ góc độ nhập cư có thể không còn phù hợp với nhu cầu đầu tư của họ nữa. 

Câu hỏi về việc điều chỉnh nhu cầu của nhà đầu tư với khả năng tiếp cận thanh khoản là một vấn đề phổ biến và thường được lặp lại ở các thị trường khác nhau được đề cập ở trên. Một quan niệm sai lầm phổ biến là nhu cầu của nhà tài trợ và nhà đầu tư sẽ không thay đổi trong suốt thời gian của chương trình EB-5. Điều đó hiếm khi xảy ra với bất kỳ khoản đầu tư nào, đặc biệt là khoản đầu tư kém thanh khoản. Các nhà đầu tư EB-5 có thể có các nhu cầu khác nhau sau khi nhận được phê duyệt I-829, đồng thời, các nhà tài trợ dự án có thể có nhu cầu thay đổi dựa trên các mốc thời gian thay đổi do điều kiện thị trường, như sự chậm trễ trong xây dựng hoặc các vấn đề cụ thể của EB-5 như thoái lui. 

Các thị trường chứng khoán khác cũng gặp phải tình trạng chậm trễ như vậy. Ví dụ, những thay đổi về luật pháp đã gây tổn hại nghiêm trọng đến các công ty hợp danh hữu hạn vào đầu những năm 2009, về cơ bản đã loại bỏ ưu đãi thuế vốn đã lôi kéo các nhà đầu tư ngay từ đầu và khiến họ phải gánh chịu khoản đầu tư không còn phù hợp với nhu cầu đầu tư của họ. Sự sụp đổ năm 20 đã kéo dài thêm vài năm tuổi thọ của nhiều REIT vì tài sản cơ bản bị mất giá đến mức không thể bán được để đáp ứng nhu cầu thanh khoản. Trong Báo cáo Stanger, Hướng dẫn về DPP, NT-REIT & NT-BDC Investing, một tạp chí do RA Stanger & Co., Inc. xuất bản chuyên theo dõi hoạt động giao dịch đối với các thị trường thay thế kém thanh khoản, có một số quan hệ đối tác hạn chế vẫn đang giao dịch 10 năm trong vòng đời của chúng. Một số REIT không được giao dịch đang ở năm thứ 5 đối với các dịch vụ được bán dưới dạng nắm giữ từ XNUMX đến XNUMX năm. Tương tự như vậy, có những dự án EB-XNUMX được gia hạn tùy chọn thêm một năm lần thứ hai với một số dự án dựa trên vốn chủ sở hữu vượt xa dự báo thanh khoản ban đầu của chúng. 

Giải pháp cho nhà đầu tư EB-5

Điều đó có nghĩa là hầu hết các nhà đầu tư trong các công ty hợp danh hữu hạn, REIT và các khoản đầu tư bất động sản kém thanh khoản khác đều không tìm kiếm tính thanh khoản vì họ không hài lòng với khoản đầu tư đó. Thay vào đó, họ đang cố gắng giải quyết những sự kiện trong cuộc sống khiến việc chờ đợi không còn là một lựa chọn khả thi hoặc tốt nhất nữa. Phần lớn những sự kiện trong đời này rơi vào cái được gọi là 3D: cái chết, khuyết tật và ly hôn. Thứ tư, thảm họa, thường được thêm vào để có biện pháp tốt. Số liệu thống kê được cung cấp bởi Central Trade & Transfer, LLC, nhà cung cấp thanh khoản trực tuyến cho không gian đầu tư thay thế, cho thấy rằng hơn 90% yêu cầu thanh khoản thuộc một trong bốn loại này. Chi phí y tế, quỹ đại học cho con cháu và việc ngăn chặn tình trạng tịch thu tài sản thế chấp cũng thường được liệt kê là những lý do để bán nhà. Bằng chứng giai thoại cho thấy rằng tại bất kỳ thời điểm nào, 829% nhà đầu tư vào các khoản đầu tư kém thanh khoản cần thanh khoản vì những lý do tương tự như những lý do được liệt kê ở trên. Lý do là các nhà đầu tư EB-5 sau phê duyệt I-XNUMX cũng sẽ có những nhu cầu tương tự vào một thời điểm nào đó. 

Một trong những nhà đầu tư đầu tiên thử bán khoản đầu tư đủ điều kiện EB-5 của mình bằng cách tiếp cận các lựa chọn thanh khoản thường được dành riêng cho thị trường thứ cấp REIT cho biết rằng họ “ngây ngất” khi nhận được thẻ xanh vĩnh viễn nhưng giờ đây lại ở vị thế mà họ không còn có thể chờ đợi dự án đi hết chu kỳ. Giao dịch môi giới giữa họ và một người mua đủ điều kiện cho phép họ nhận được tiền mặt cho khoản đầu tư của mình và ứng phó với các sự kiện trong cuộc sống dẫn đến sự thay đổi trong kế hoạch của họ, một phần trong số đó là sử dụng số tiền thu được để mua nhà và do đó kết thúc quá trình nhập cư của họ. hành trình. Trải nghiệm của gia đình này là một ví dụ điển hình về việc khoản đầu tư EB-5 sau khi thực hiện những gì nó dự định làm, bảo đảm thẻ xanh, đã trở thành gánh nặng trở nên nặng nề hơn khi kỳ vọng về thanh khoản không được đáp ứng trong thời gian dài.

Thị trường thứ cấp báo hiệu sự trưởng thành của ngành

Khi các sự kiện trong đời gây áp lực lên các nhà đầu tư thì các nhà đầu tư cũng gây áp lực lên các nhà tài trợ. Khi các nhà tài trợ không thể cung cấp thanh khoản thông qua các kênh riêng của họ, các lựa chọn thanh khoản thứ cấp sẽ cung cấp một van xả áp quan trọng. Mặc dù không phải tất cả các nhà đầu tư cần thanh khoản đều “cần thanh khoản”, nhưng những nhà đầu tư này có thể làm cạn kiệt nguồn tài trợ và nếu không được quan tâm, có thể ảnh hưởng đến các nhà đầu tư khác. Việc cho phép một nhà đầu tư đang gặp khó khăn rút lui một cách duyên dáng sẽ khôi phục lại sự cân bằng và hài hòa cho các mục tiêu dài hạn của dự án và giữ cho sự thất vọng của một nhà đầu tư không truyền sang người khác. Cho phép nhà đầu tư EB-5 rời khỏi dự án theo điều kiện riêng của họ có thể mang lại lợi ích tương tự cho các nhà tài trợ dự án EB-5.

Một nhà đầu tư bất mãn đôi khi không phải là thách thức lớn nhất đối với một thị trường bất động sản kém thanh khoản. Số tiền huy động được trên thị trường EB-5 trong vài năm qua đã khiến nó thu hút sự chú ý của những công ty được gọi là công ty đấu thầu nhỏ, thường được gọi là “cá mập” hoặc “kền kền”. Các công ty này săn lùng các nhà đầu tư cá nhân bằng cách trực tiếp chào mời cổ phần của họ, thông qua các đợt chào mua nhỏ, chào mua đủ nhỏ để họ không cần phải đăng ký với SEC, thường là bằng đồng xu. Các công ty đấu thầu nhỏ cũng có thể sử dụng ngôn ngữ và lập luận làm suy yếu nhà tài trợ, chẳng hạn như cho rằng dự án đang hoạt động kém hiệu quả hoặc các nhà tài trợ dự án có thể tùy tiện kéo dài tuổi thọ của dự án. Ngược lại, các nhà tài trợ sẽ dành thời gian, năng lượng và nỗ lực quý báu để đáp ứng các đề nghị đấu thầu không được yêu cầu – những nguồn lực có thể được chi tiêu tốt hơn vào các lĩnh vực khác. Trong năm 2014, người ta ước tính rằng một số nhà đầu tư REIT không giao dịch đã mất thêm 50% vốn cổ phần khi chấp nhận chào mua nhỏ thay vì bán với giá thị trường hợp lý được thiết lập thông qua thị trường thanh khoản thứ cấp. Mặc dù chưa có dấu hiệu nào cho thấy đã có các đợt chào thầu trực tiếp chào mời các dự án EB-5 nhưng đó chỉ là vấn đề thời gian, vì cả số tiền huy động được trên thị trường lẫn thời gian thanh khoản đều tăng lên.

Những thách thức đối với thị trường thứ cấp EB-5

Thanh khoản có thể là một chủ đề nhạy cảm, đặc biệt đối với các trung tâm khu vực và nhà tài trợ dự án, nhưng không nhất thiết phải như vậy. Như đã nêu ở trên, một thị trường thanh khoản hiệu quả không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. Đó cũng là một lợi ích đáng kể cho các nhà tài trợ. Và không chỉ các nhà tài trợ EB-5 dựa trên vốn cổ phần mới có thể cần tiếp cận thị trường thanh khoản thứ cấp. Trong cuộc thảo luận tương tự về tính thanh khoản với ông Hirson đã đề cập ở trên, ông cho rằng ngay cả các trung tâm khu vực dựa trên khoản vay cũng có thể gặp khó khăn trong việc cung cấp thanh khoản nếu các tổ chức tạo việc làm (“JCE”) gặp phải vấn đề làm trì hoãn việc trả các khoản vay cho tổ chức thương mại mới. các doanh nghiệp và rằng có một số JCE đã thực hiện các lựa chọn của mình để tăng thêm số năm cho khoản vay của họ và sau đó là thanh khoản cho các nhà đầu tư của họ. Gần đây, đã có một số câu chuyện thành công về các dự án dựa trên khoản vay, như CMB, trả lại tiền cho nhà đầu tư, nhưng đây vẫn chỉ là một phần nhỏ trong tổng số tiền huy động được cho đến nay. 

Bởi vì các nhà tài trợ cần tiếp tục huy động tiền nên họ phải cân nhắc giữa việc phục vụ các nhà đầu tư hiện tại của mình đồng thời tài trợ cho các đợt chào bán tiếp theo. Người ta lo ngại rằng giá thị trường thứ cấp thấp có thể ngăn cản các nhà đầu tư tương lai đầu tư vào các dự án tương lai của nhà tài trợ. Trong lĩnh vực EB-5, điều này thậm chí còn quan trọng hơn vì các nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào các trung tâm khu vực nổi tiếng không chỉ hướng dẫn thành công các nhà đầu tư trong quá trình nhập cư mà còn hoàn trả tiền. Thị trường thanh khoản được thiết lập tốt cho phép các nhà tài trợ bán theo dòng thời gian thực tế hơn, đồng thời cho phép các nhà đầu tư đối mặt với các sự kiện bất ngờ trong cuộc sống có được thanh khoản mà họ cần.  

Thị trường có tính thanh khoản tốt nhất là những thị trường được phép đạt được mức giá “thị trường công bằng” mà không có sự ảnh hưởng quá mức của bất kỳ bên liên quan riêng lẻ nào, đồng thời hợp tác chặt chẽ với họ. Sự độc lập này cho phép tất cả các bên trong giao dịch EB-5: đại lý, luật sư, trung tâm khu vực, nhà tài trợ dự án, nhà đầu tư và người mua tham gia vào thị trường mà không tạo ra xung đột lợi ích có thể gây tổn hại đến danh tiếng. Một trong những xung đột lớn nhất là giá cả và cách đạt được nó. Các giao dịch không thể giải thích rõ ràng cách thức chúng đưa ra mức giá sẽ không thể chịu được sự giám sát chặt chẽ trong tương lai. Càng nhiều nhà đầu tư liệt kê các khoản đầu tư của họ thì càng có nhiều người mua tham gia và càng nhiều người mua tham gia thì giá càng tốt. Nhưng để các nhà đầu tư và người mua tham gia vào thị trường đòi hỏi tất cả các bên liên quan phải tham gia. 

Kết luận

Để thị trường thứ cấp EB-5 thành công và đạt được mức giá “thị trường công bằng”, cần có sự tham gia tích cực của tất cả các bên liên quan. Nó cần phải là nơi mà các nhà đầu tư EB-5 hiểu biết có thể niêm yết các khoản đầu tư của họ để bán trên một nền tảng mở và minh bạch, nơi họ có thể xem lịch sử giá cả và có thể theo dõi tiến trình bán hàng của mình. Nó cần phải là nơi mà người mua có thể cạnh tranh để đầu tư khi biết rằng họ thực sự đang cạnh tranh để đầu tư và do đó sẵn sàng tăng giá. Nó cần phải là một nơi mà các nhà tài trợ có thể tuyên bố một cách dễ dàng rằng họ không có ảnh hưởng gì đến việc định giá, đồng thời khẳng định rằng việc định giá không phản ánh thực tế các dự án của họ đang hoạt động như thế nào. Đó cần phải là nơi mà các đại lý và luật sư nhập cư có thể cho các nhà đầu tư thấy rằng họ mới bắt đầu quá trình sau khi nhận được phê duyệt I-829, sẽ có những lựa chọn thay thế khả thi khi các sự kiện trong cuộc sống cản trở việc chờ đợi các dự án EB-5 của họ hoàn tất. -xe đạp. Nó cần phải là một thị trường trở thành một phần không thể thiếu trong câu chuyện thành công của EB-5, và khi điều đó xảy ra, nó sẽ là một lựa chọn thanh khoản “thị trường công bằng” cởi mở và minh bạch trong đó tất cả các bên đều được hưởng lợi.

 

Jon Baker

Jon Baker

Jon Baker là COO và là đối tác sáng lập của Central Trade & Transfer,* nền tảng giao dịch trực tuyến hàng đầu dành cho các khoản đầu tư bất động sản kém thanh khoản, bao gồm các chương trình nhà đầu tư EB-5.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.