Rủi ro Đáng kể Liên quan đến Tài liệu Tiết lộ EB-5 - EB5Investors.com

Rủi ro đáng kể liên quan đến tài liệu tiết lộ EB-5

bởi Ronald Fieldstone

Tất cả các chuyên gia, cũng như các trung tâm khu vực, tham gia vào bất kỳ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ nào (“Cung cấp”) liên quan đến chương trình EB-5 cần phải nhạy cảm với những tiết lộ quan trọng và các yếu tố rủi ro phải được giải quyết liên quan đến việc chuẩn bị các tài liệu chào bán. Bài viết này tập trung vào một số tiết lộ quan trọng cần có trong các dịch vụ EB-5 và cách điều hướng đánh giá rủi ro cũng như cách thức tiết lộ liên quan đến những tiết lộ đó. Bài viết này không nhằm mục đích bao gồm tất cả các yếu tố rủi ro cần thiết mà tập trung vào một số yếu tố rủi ro chính cần được giải quyết trong mọi sản phẩm EB-5.

Vai trò của trung tâm khu vực

Một trung tâm khu vực tài trợ cho chương trình EB-5 cho phép công ty tài trợ sử dụng không chỉ các công việc trực tiếp mà cả các công việc gián tiếp và phát sinh, đóng một vai trò quan trọng trong chương trình EB-5 và điều cực kỳ quan trọng là phải làm rõ vai trò của trung tâm khu vực trong một giao dịch cụ thể. Nói chung, trung tâm khu vực có thể đóng ba vai trò sau trong bất kỳ giao dịch EB-5 nào, trong số những vai trò khác:

  1. Tài trợ cho dự án. Ở mức tối thiểu, trung tâm khu vực phải tài trợ cho dự án và chịu trách nhiệm đảm bảo rằng việc cung cấp và các thủ tục liên quan ít nhất đáp ứng các hướng dẫn tối thiểu theo yêu cầu của chương trình EB-5 như một phần trách nhiệm thẩm định tối thiểu của trung tâm khu vực. Liên quan đến vấn đề đó, trung tâm khu vực được trả thù lao cho các dịch vụ được cung cấp, khoản này phải được công bố đầy đủ trong tài liệu chào bán.

  2. Giữ vai trò là người quản lý/đối tác chung của doanh nghiệp thương mại mới. Trong nhiều trường hợp, trung tâm khu vực (đặc biệt khi không liên kết với công ty phát triển/dự án), có thể đóng vai trò là người quản lý/đối tác chung của doanh nghiệp thương mại mới (“NCE”) được thành lập để thực hiện việc cung cấp EB-5. Liên quan đến vai trò đó, điều quan trọng là phải nêu rõ vai trò của trung tâm khu vực và/hoặc chi nhánh của nó trong việc quản lý tổ chức, bao gồm nhưng không giới hạn ở các yêu cầu báo cáo khác nhau, giám sát chương trình EB-5 liên quan đến nhập cư. vấn đề và quan trọng nhất là việc quản lý hoạt động của NCE (bao gồm nhưng không giới hạn ở việc hỗ trợ mọi khía cạnh liên quan đến thẩm định và thực thi các điều khoản cho vay thường áp dụng đối với dự án EB-5 của trung tâm khu vực ). Liên quan đến vấn đề này, điều quan trọng là phải tiết lộ chính xác cách trung tâm khu vực và/hoặc chi nhánh của nó dự định thực hiện trách nhiệm thẩm định và hành chính cũng như liệu các chuyên gia bên thứ ba có tham gia để cung cấp bất kỳ chức năng nào trong số đó hay không. Ví dụ: liên quan đến chương trình EB-5 liên quan đến bất động sản điển hình liên quan đến các hoạt động xây dựng quan trọng, thông thường người quản lý/đối tác chung sẽ thuê một đại lý giải ngân, công ty sở hữu hoặc tổ chức tài chính đủ điều kiện để quản lý việc giải ngân khoản vay trong để bảo vệ khoản vay EB-5.

    Một cách thực hành tốt là đưa một thực thể giữa LP/NCE và trung tâm khu vực làm GP/người quản lý và do đó giảm thiểu trách nhiệm pháp lý của trung tâm khu vực trong trường hợp dự án/doanh nghiệp thương mại liên doanh thất bại và các đối tác, thành viên hoặc bất kỳ chủ nợ nào khác của NCE quyết định đưa ra yêu cầu chống lại GP/người quản lý vì đã không bảo vệ NCE hoặc GP/người quản lý đã quản lý NCE không đúng cách.

  3. Hỗ trợ tiếp thị. Ngoài việc tài trợ cho dự án và đóng vai trò là người quản lý của NCE, trung tâm khu vực còn có thể hỗ trợ tiếp thị sản phẩm EB-5. Khi hỗ trợ các hoạt động tiếp thị, trung tâm khu vực có thêm trách nhiệm đảm bảo rằng các hoạt động đó tuân thủ luật chứng khoán Hoa Kỳ và, trong mọi trường hợp, phải đảm bảo rằng việc cung cấp EB-5 tuân thủ luật chứng khoán Hoa Kỳ. Đặc biệt, việc chào bán chứng khoán cho các nhà đầu tư theo chương trình EB-5 sẽ cần phải nằm trong phạm vi miễn trừ đăng ký được phép theo Quy định S và/hoặc Quy định D của Đạo luật Chứng khoán năm 1933 (“1933 hành động”) và không vi phạm các yêu cầu đăng ký liên quan đến đăng ký đại lý môi giới theo Đạo luật Giao dịch Chứng khoán năm 1934, đăng ký cố vấn đầu tư theo Đạo luật Cố vấn Đầu tư năm 1940 hoặc đăng ký công ty đầu tư theo Đạo luật Công ty Đầu tư năm 1940.

    Điều quan trọng là phải tiết lộ chính xác vai trò của trung tâm khu vực trong dự án EB-5 và bất kỳ mối liên kết nào của trung tâm khu vực với các bên khác có liên quan đến dự án EB-5. Trong một số trường hợp nhất định, nhà phát triển có thể được liên kết với trung tâm khu vực và NCE và đóng vai trò là người quản lý/đối tác chung của NCE. Trong trường hợp như vậy, có xung đột lợi ích cố hữu liên quan đến việc làm thế nào một tổ chức cho vay có người đi vay liên kết với tư cách là người quản lý/đối tác chung có thể quản lý khoản vay cho chính mình một cách hợp lý. Chúng tôi đã đề nghị trong những trường hợp như vậy, ít nhất nên bổ nhiệm một người đồng quản lý độc lập để đảm nhận trách nhiệm quản lý chương trình cho vay. Với tư cách là một vị trí dự phòng, người quản lý liên kết/đối tác chung có thể chỉ định một bên thứ ba/độc lập ít nhất để quản lý khoản vay, ngay cả khi bên đó không phải là người đồng quản lý/đối tác chung của NCE. Cần thực hiện công bố thông tin phù hợp để phản ánh tất cả các mối quan hệ liên kết này giữa các bên khác nhau nhằm trình bày rõ hơn cách thức các nhà đầu tư được bảo vệ trong tất cả các vấn đề giám sát liên quan đến chương trình.

Xử lý các thỏa thuận ký quỹ và các yêu cầu giữ lại

Hiện nay, điều rất phổ biến là các dự án EB-5 không yêu cầu mỗi nhà đầu tư phải nhận được sự chấp thuận đơn I-526 trước khi bất kỳ khoản tiền nào có thể được giải phóng khỏi ký quỹ. Trên thực tế, không có yêu cầu pháp lý nào từ quan điểm chứng khoán hoặc nhập cư rằng phải có ký quỹ. Có nhiều hình thức sắp xếp ký quỹ và giữ lại ký quỹ thông qua sự kết hợp của các hình thức sau:

  1. Không có ký quỹ. Hoàn toàn không có ký quỹ và cấp tiền trực tiếp cho NCE, cơ quan này sẽ giải ngân số tiền thu được cho nhà phát triển/công ty dự án. Trong tình huống này, các tài liệu chào bán quy định hoàn lại tiền cho các nhà đầu tư bị từ chối và điều quan trọng là phải tiết lộ các yếu tố rủi ro liên quan đến việc hoàn lại tiền đó và đảm bảo rằng khoản hoàn trả sẽ đến. Ví dụ: điều quan trọng là phải tiết lộ mức độ mà công ty/nhà phát triển dự án đảm bảo hoàn lại tiền và từ những nguồn lực nào khác và các bên khác mà nghĩa vụ hoàn trả sẽ được đáp ứng hoặc tài sản thế chấp/bảo đảm bổ sung nào đang được cung cấp để đảm bảo rằng sẽ có đủ tiền để trang trải việc hoàn trả.

  2. Phát hành khi nộp đơn. Một giải pháp thay thế khác là số tiền ban đầu được ký quỹ và giải ngân sau khi nhà đầu tư nộp đơn I-526. Ít nhất bằng cách này, nhà đầu tư được đảm bảo rằng luật sư di trú có thể lấy được thông tin cần thiết để thay mặt họ nộp đơn I-526 một cách hợp pháp, không giống như cấu trúc được đề cập ở trên khi không có sự đảm bảo rằng đơn I-526 sẽ được nộp đúng cách. Hơn nữa, để giải quyết những vấn đề này, có một số khác biệt về cách thức và thời điểm tiền được giải phóng khỏi ký quỹ. Một số chương trình yêu cầu ít nhất một hoặc nhiều phê duyệt đơn I-526 hoặc phê duyệt mẫu của dự án trước khi quỹ có thể được giải ngân khi nộp đơn I-526; do đó, đảm bảo rằng bản thân dự án đã được USCIS phê duyệt, điều này làm giảm đáng kể nguy cơ từ chối đơn I-526. Nói chung, lý do duy nhất khiến đơn I-526 bị từ chối sau khi phê duyệt dự án mẫu là do thông tin cá nhân do nhà đầu tư EB-5 cung cấp chứ không phải do thất bại trong mô hình kinh tế hoặc thông tin khác liên quan đến dự án. .

  3. Giữ lại tiền. Để sửa đổi thêm, chúng tôi đã sử dụng khái niệm giữ lại trong đó một phần vốn EB-5 của nhà đầu tư được ký quỹ dưới dạng số tiền giữ lại để đảm bảo rằng có ít nhất một số tiền nhất định có sẵn để hoàn trả cho nhà đầu tư bị từ chối hoặc cung cấp rằng nhà đầu tư tiếp theo đăng ký sẽ được thay thế cho nhà đầu tư bị từ chối để có quy trình cung cấp mức độ bảo vệ cao hơn cho nhà đầu tư có đơn I-526 bị từ chối. Có nhiều biến thể trong cấu trúc này giúp giảm hơn nữa rủi ro về việc không có đủ vốn để bù đắp cho việc từ chối dự án, bao gồm số tiền ký quỹ tối thiểu, đóng góp bổ sung từ đơn vị phát triển, bảo lãnh của nhà phát triển và những thứ tương tự.

    Ngoài ra, cách tốt nhất là có cơ chế thế chấp các khoản giải ngân khoản vay để trong trường hợp dự án bị từ chối và một phần quỹ EB-5 nhất định đã được ứng trước thì ít nhất vẫn có tài sản thế chấp để bảo vệ khoản tiền hoàn lại. tới các nhà đầu tư.

Xác định rủi ro duy nhất của một dự án cụ thể

Sẽ không đủ nếu chỉ cung cấp các yếu tố rủi ro chung mà không tính đến các yếu tố rủi ro cụ thể dành riêng cho dự án đang được đề cập. Theo định nghĩa, mỗi dự án có các yếu tố rủi ro riêng cần được giải quyết, trong đó có tính đến các yếu tố sau:

  1. Bản chất của ngành. Các yếu tố rủi ro cụ thể dành riêng cho ngành của dự án cần được phân tích. Ví dụ: một dự án khách sạn sẽ có các yếu tố rủi ro đặc biệt liên quan đến ngành khách sạn, khác với các loại dự án bất động sản khác, chẳng hạn như du lịch, khách đi công tác hoặc tương tự.

  2. Tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp được cung cấp cho dự án cụ thể cần phải được phân tích. Thông thường, tỷ lệ khoản vay trên chi phí, khoản vay trên giá trị và khoản vay trên giá trị ổn định được tiết lộ để xác định thặng dư vốn chủ sở hữu dự kiến ​​để bảo vệ khoản vay EB-5. Luôn luôn nên có một nghiên cứu khả thi dự phòng hoặc các bản đánh giá do chuyên gia có trình độ chuẩn bị để xác minh độc lập các giá trị dự kiến.

  3. Phân tích vốn thực/vốn cổ phần do công ty dự án đầu tư. Điều quan trọng là phải tiết lộ đầy đủ chính xác số lượng “giao diện trong trò chơi” được nhà phát triển cung cấp để phân tích tốt hơn rủi ro tương đối mà nhà phát triển phải gánh chịu.

  4. Tiết lộ về nợ cấp cao. Điều quan trọng là phải tiết lộ chi tiết mọi khoản nợ cấp cao liên quan đến dự án cũng như các điều khoản và điều kiện liên quan đến việc tài trợ cho khoản nợ cấp cao đó. Số nợ cấp cao phát sinh cho dự án càng lớn thì rủi ro lãi suất của NCE có thể bị tịch thu do vỡ nợ theo khoản vay cấp cao càng lớn. Nếu khoản vay cao cấp nhỏ so với tổng chi phí dự án thì rủi ro sẽ giảm đi, vì thực tế là hy vọng sẽ có đủ tài sản thế chấp và vốn chủ sở hữu ngoài khoản vay cao cấp để giảm thiểu yếu tố rủi ro của việc vỡ nợ khoản vay cao cấp. “Kho vốn" phải được công bố chi tiết và rõ ràng trong hồ sơ chào bán. Cần có sự phân định rõ ràng trên cơ sở tỷ lệ phần trăm đối với tất cả các nguồn tài trợ, bao gồm vốn chủ sở hữu của nhà phát triển, tài trợ EB-5, nợ cao cấp và các loại ưu đãi khác có thể vượt trội hoặc phụ thuộc vào nguồn tài trợ EB-5, chẳng hạn như như tín dụng thuế thị trường mới, tín dụng khác của chính phủ, trợ cấp của chính phủ hoặc các hình thức hỗ trợ tương tự cho chương trình nhằm bổ sung vốn để trang trải chi phí của dự án.

    Trong phạm vi của bất kỳ khoản nợ cấp cao nào, cần phải tiết lộ thỏa thuận giữa các bên tín dụng để giúp bảo vệ lợi ích của NCE và cho phép NCE tiếp quản vị trí của nhà phát triển đối với dự án nếu có khả năng vỡ nợ của khoản nợ cấp cao. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là người quản lý/đối tác chung của NCE phải có kinh nghiệm trực tiếp trong việc quản lý chương trình hiện hành hoặc có quyền tiếp cận với các chuyên gia có thể can thiệp và bảo vệ lợi ích của NCE đối với dự án hiện hành. Nhiều trung tâm khu vực phức tạp đã thành lập các nhóm thẩm định và kiểm soát nội bộ, góp phần đáng kể vào việc bảo vệ nhà đầu tư.

  5. Khả năng vượt quá chi phí. Mỗi dự án luôn phải đối mặt với rủi ro vượt chi phí và cần phải có mô tả chi tiết về các khoản vượt chi đó và cơ chế tài trợ cho các khoản vượt chi phí nếu phát sinh.

  6. Các yếu tố rủi ro nhập cư độc đáo. Đối với các dự án định hướng xây dựng, công việc xây dựng dường như là mạng lưới an toàn để tạo việc làm, cùng với các công việc vận hành liên quan đến dự án bất động sản. Bản tóm tắt kinh tế cần được mô tả đầy đủ, bao gồm đánh giá các hoạt động tạo việc làm và các yếu tố rủi ro liên quan đến chúng.

  7. Không huy động được toàn bộ số vốn EB-5. Điều có vẻ hiển nhiên nhưng không nhất thiết phải luôn được tiết lộ trong các đợt chào bán khác là yếu tố rủi ro khi không huy động được vốn tối đa trong đợt chào bán EB-5 và liệu mức tăng EB-5 nhỏ hơn có còn giúp dự án hoàn thành hay không. Về vấn đề này, điều quan trọng là phải mô tả những cơ chế nào được áp dụng để thu hẹp sự khác biệt giữa số vốn EB-5 thực tế cần có và số tiền chào bán tối đa. Cần tiết lộ rằng vốn bổ sung có thể được tạo ra bởi nợ cao cấp bổ sung hoặc các nguồn tài trợ khác hoặc vốn chủ sở hữu và tài trợ cấp lửng, vì không thể chấp nhận bắt đầu phát triển mà không xác định được tất cả các nguồn vốn.

  8. Rủi ro liên quan đến luật chứng khoán đặc biệt. Như đã lưu ý ngắn gọn ở trên, mỗi đợt chào bán EB-5 đều có những rủi ro liên quan đến chứng khoán riêng biệt, một phần phụ thuộc vào quy mô chào bán và cách thức NCE tiếp thị việc bán chứng khoán. Nói chung, sau đây là những vấn đề chứng khoán cần được giải quyết.

    1. Đạo luật Công ty Đầu tư năm 1940. Mặc dù không được nhấn mạnh cụ thể nhưng Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (“SEC”) đã đưa ra quan điểm rằng việc thành lập NCE để thực hiện chương trình cho vay liên quan đến Đạo luật Công ty Đầu tư năm 1940 (“IC ACT”) và khả năng đăng ký theo đó. Để được miễn đăng ký, thường có hai trường hợp miễn trừ đáng kể được thực hiện; một là cái gọi là Miễn trừ C-1 bao gồm việc chào bán cho không quá 100 nhà đầu tư và Miễn trừ C-5, theo đó NCE tham gia vào một giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp bất động sản trực tiếp hoặc thông qua cam kết tầng lửng đầu tiên mà có thể khác đủ điều kiện là khoản vay thế chấp có thế chấp.

    2. Đăng ký môi giới/đại lý. Trong trường hợp chứng khoán được chào bán thông qua công cụ thương mại của Hoa Kỳ hoặc liên quan đến “các nỗ lực bán hàng trực tiếp” ở Hoa Kỳ và giả định rằng khoản bồi thường giao dịch đã được thanh toán và không có sự phụ thuộc nào vào sự miễn trừ của nhà phát hành thì nhà môi giới sẽ -đăng ký đại lý sẽ được yêu cầu theo Đạo luật Chứng khoán năm 1934 (“Đạo luật 1934”). Bất kỳ hành vi vi phạm điều kiện này có thể áp đặt quyền hủy bỏ của các nhà đầu tư.

    3. Đăng ký tư vấn đầu tư. Tương tự như các yêu cầu đăng ký đại lý môi giới của Đạo luật 1934, cũng có các yêu cầu đăng ký cố vấn đầu tư đã đăng ký theo Đạo luật Cố vấn Đầu tư năm 1940 để cung cấp lời khuyên đầu tư liên quan đến giao dịch chứng khoán, cần được giải quyết trong các tài liệu chào bán. .

    4. Đăng ký chứng khoán. Thông thường có hai trường hợp miễn trừ đăng ký chứng khoán trong đợt chào bán. Quy định D áp dụng cho việc miễn trừ bán hàng trong nước và Quy định S áp dụng cho việc miễn trừ bán hàng ra nước ngoài. Mỗi trường hợp miễn trừ này phải được tiết lộ và cần đưa ra quyết định xem liệu việc cung cấp EB-5 có đòi hỏi cả hai trường hợp miễn trừ hay không.

Liên quan đến tất cả những điều trên, cần phải công bố rõ ràng về tổng số tiền bồi thường tiềm năng được trả và mô tả những gì các bên sẽ được chia trong số tiền bồi thường đó để có sự tiết lộ phù hợp theo yêu cầu của Đạo luật năm 1934.

Kết luận

Việc tiết lộ yếu tố rủi ro trong một đợt chào bán rất phức tạp và như đã trình bày ở trên, không đồng nhất trong các đợt chào bán EB-5. Phải hết sức cẩn thận để phân tích chính xác các yếu tố riêng biệt của từng đợt chào bán EB-5, với những tiết lộ phù hợp và xác minh độc lập thu được để hỗ trợ các quan điểm thực tế được đưa ra trong đợt chào bán.

đá trường Ronald

đá trường Ronald

Ronald R. Fieldstone, chủ tịch và đối tác của Cơ quan Thực hành Đầu tư Nước ngoài và Nhập cư Toàn cầu của Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP, thường xuyên đóng vai trò cố vấn về doanh nghiệp/chứng khoán/bất động sản trong việc cung cấp thị thực nhập cư EB-5 cho nhà đầu tư cho một loạt các ngành. Cả các nhà phát triển và trung tâm khu vực đều dựa vào lời khuyên của ông trong những thương vụ này, dẫn đến thành tích của ông là xử lý hơn 400 dự án EB-5 với tổng số vốn huy động được vượt quá 8 tỷ USD. Ông là chủ tịch của Vùng Cơ hội và Thực hành Quỹ Cơ hội Đủ tiêu chuẩn của công ty. Fieldstone nhận bằng đại học và bằng MBA của Trường Kinh doanh Wharton và bằng luật của Đại học Pennsylvania.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.