Xác định quy mô một thỏa thuận phát triển – Điều mà mọi nguồn vốn tốt đều mong đợi - EB5Investors.com

Xác định quy mô một thỏa thuận phát triển – Điều mà mọi nguồn vốn tốt đều tìm kiếm

By Alina Mardesich

Cấp vốn cho các giao dịch phát triển, bất kể bạn đang ở đâu trong nguồn vốn hay loại vốn bạn đầu tư, không phải là một nhiệm vụ dễ dàng. Rất nhiều biến số có thể tác động và gây nguy hiểm cho một khoản đầu tư. Ngân sách không đủ, nhà tài trợ/nhà phát triển thiếu kinh nghiệm, tính toán sai lầm về thời gian hoặc mất bao lâu để ổn định dự án chỉ là một vài ví dụ. Ngay cả khi một nhà phát triển có kinh nghiệm hiểu biết với thành tích tốt, danh mục đầu tư lành mạnh và khả năng tiếp cận vốn tốt đến gõ cửa nhà bạn thì bạn mới chỉ đi được nửa chặng đường.

Tôi đã làm việc với nhiều nhà phát triển ở thị trường tầm trung và trong hai chu kỳ vừa qua, tôi đã đạt được thành công lớn trong việc khởi tạo và quản lý thông qua các khoản vay xây dựng cầu và xây dựng cơ bản có cấu trúc cao và phức tạp trên nhiều loại sản phẩm. Tôi may mắn được chứng kiến ​​những khoản vay này hoạt động tốt trong thời kỳ suy thoái kinh tế với thành tích “gần như hoàn hảo” về hiệu suất và khả năng trả nợ. Tuy nhiên, đối với mọi giao dịch đã hoàn tất và được hoàn trả thành công, nhiều giao dịch đều là “vượt qua”. Điều đó nói lên rằng, việc tìm kiếm các giao dịch phù hợp có thể là một nhiệm vụ khó khăn ngay cả trong điều kiện thị trường mạnh mẽ. Để hiểu được khoản đầu tư có thể trông như thế nào trong một thị trường đi xuống cần có thời gian và sự kiên nhẫn.

Việc “đánh giá” tốt liên quan đến chủ đề câu hỏi nhất quán trong cuộc phỏng vấn Nhà tài trợ/Nhà phát triển.

NỀN TẢNG

Cơ sở là số tiền mặt thực tế được đề xuất hoặc đã đầu tư vào giao dịch mà không có vốn chủ sở hữu bị quy đổi. Không có cách nào tốt hơn để bắt đầu một hợp đồng phát triển hơn là một cuộc “mua” tuyệt vời và một câu chuyện cốt truyện tuyệt vời. Đó có phải là một thỏa thuận ngoài thị trường? Hoặc thậm chí tốt hơn, một thương vụ mua lại ngoài thị trường đang gặp khó khăn? Nếu câu trả lời là “không” và cơ sở là “thị trường”, nghĩa là nhà phát triển đang mua lại dự án với khả năng cao nhất là người trả giá cao nhất trong một cơ hội được tiếp thị rộng rãi, thì bạn đang yêu cầu một nguồn vốn tiềm năng đầu tư vào chi phí thay thế, với rất ít sai sót trong kế hoạch kinh doanh tổng thể. Một thương vụ ngoài thị trường kết hợp với một câu chuyện hay, chẳng hạn như một vụ mua bán gặp khó khăn, lần đầu tiên có mặt trên thị trường hoặc mua một tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng với giá mua chỉ bằng một phần nhỏ so với giá cơ bản của người sở hữu trước sẽ tạo nên một khởi đầu tuyệt vời và mang lại lợi nhuận. một “đệm” hoặc “giá trị gia tăng” tổng thể vốn có trong giao dịch sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn.

HỒ SƠ THEO DÕI

Câu hỏi thực sự vượt xa những điều hiển nhiên, “Hãy thổi còi và kể cho tôi nghe về những thành công của bạn”. Tôi làm theo: “Hãy kể cho tôi nghe về vết sưng tấy và vết bầm tím của bạn.” Tôi hỏi nhà phát triển đã làm như thế nào trong chu kỳ trước (tất cả chúng ta đều nhớ nó đã kết thúc khó chịu như thế nào) và nhà phát triển đã vượt qua thời kỳ suy thoái như thế nào. Các câu trả lời nói lên rất nhiều điều về tính cách, tính chính trực và kiểu người vay/đối tác mà nhà phát triển sẽ hướng tới. Ví dụ: các vụ phá sản và/hoặc bị tịch thu tài sản trước đây không nhất thiết là yếu tố ngăn cản việc đầu tư vào cá nhân hoặc công ty. Cần phải luôn tìm hiểu lý do tại sao những sự kiện này xảy ra và cách xử lý chúng. Nếu câu chuyện tích cực thì thường thì họ sẽ tìm được nhà tài trợ mạnh mẽ hơn. Mọi người đều học hỏi từ nghịch cảnh.

KẾ HOẠCH KINH DOANH

Các nhà phát triển là những người mơ mộng, có tầm nhìn xa và thuộc loại sáng tạo. Ví dụ, họ nhìn thấy thứ gì đó mà người khác không nhìn thấy và biến một khu đất bẩn hoặc nhà kho đổ nát thành một nơi kinh doanh sôi động, nhộn nhịp với người qua lại, tiếng ồn và giao thông thuận tiện. Làm được điều đó là một công việc to lớn. Không có dự án phát triển nào diễn ra suôn sẻ. Đừng bận tâm rằng công việc thị trường đã được thực hiện, giá thuê theo quy định đã được chứng minh, nhu cầu đối với dự án được đề xuất rất lớn và các con số/lợi nhuận trông rất tuyệt - bạn phải tưởng tượng mọi thứ có thể sai sót và tìm ra giải pháp cho nó, trước khi nó xảy ra! Nó được gọi là giảm thiểu rủi ro hoặc giảm thiểu tình huống xấu nhất. Chỉ sau khi hoàn thành công việc này, nhà tài trợ mới sẵn sàng yêu cầu phần lớn vốn (nợ). Nếu bạn may mắn, cơ hội sẽ xuất hiện trước cửa nhà bạn ở giai đoạn này và nó đã được xem xét đầy đủ. Đến đó là việc nặng nhọc.

ĐÓNG CỬA

Như thể việc kể câu chuyện, trình bày dữ liệu và tìm người viết séc vẫn chưa đủ khó, giờ đây bạn phải đảm bảo rằng tất cả những “điều-nếu” xấu tiềm ẩn đều được giải quyết và ghi lại. Nhiều khả năng là toàn bộ vốn chủ sở hữu đã được đầu tư vào giao dịch khi kết thúc và mỗi đô la cần thiết trong tương lai để hoàn thành kế hoạch kinh doanh đều được cung cấp bởi người cho vay và được kiểm soát 100%. Thật không may, hầu hết, nếu không phải tất cả, những điều sau đây có thể xảy ra sau khi kết thúc giao dịch: chi phí vượt mức, nhu cầu phân bổ lại ngân sách giữa các chi tiết đơn hàng hoặc giữa chi phí cứng và chi phí mềm, không đủ dự phòng và khung thời gian cho thuê hoặc ổn định lâu hơn. Một khoản vay được ghi chép rõ ràng sẽ hướng dẫn nhà phát triển và các đối tác vốn vượt qua tất cả các trường hợp có thể xảy ra, chẳng hạn như khi những “điều gì xảy ra” này xảy ra, họ không ngay lập tức đặt dự án/nhà phát triển vào tình trạng vỡ nợ và có cả thời gian và tiền đề. - Các giải pháp được đưa ra để giải quyết chúng.

MỐI QUAN HỆ

Đây là một hoạt động kinh doanh dựa trên mối quan hệ hơn là một hoạt động kinh doanh thỏa thuận. Những mối quan hệ tốt sẽ luôn dẫn đến thành công lâu dài. Kinh doanh với những người bạn thích và người mà bạn tạo dựng được sự tin tưởng sẽ mang lại lợi ích gấp mười lần. Hơn nữa, nó còn dễ chịu hơn nhiều! Theo thời gian, bạn sẽ thấy rằng cộng đồng bất động sản rất nhỏ. Điều này có thể vừa tốt vừa xấu khi chúng ta xây dựng thương hiệu, danh tiếng và hoạt động kinh doanh của mình.

Alina Mardesich

Alina Mardesich

Alina Mardesich là nhà môi giới/cố vấn của George Smith Partners, Inc., nơi cô huy động nợ và vốn sở hữu cho các dự án bất động sản thương mại trên khắp Hoa Kỳ. Mardesich có hơn 25 năm kinh nghiệm về CRE trong các lĩnh vực phát triển kinh doanh mới, quản lý tài sản, xử lý khoản vay và khởi tạo khoản vay với hơn 2.5 tỷ USD được tài trợ cho đến nay khi làm việc tại Fremont Investment & Loan và Quỹ Nợ Bất động sản của Oaktree Capital Management. Kinh nghiệm của Mardesich cũng bao gồm việc quản lý danh mục các khoản cho vay khó khăn trị giá 300 triệu USD tại Ngân hàng Hoa Kỳ trong thời kỳ suy thoái cũng như cho Tập đoàn Archon trong thời kỳ suy thoái trước đó.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.