Bởi Marko Issever
Thẩm định dự án EB-5 là phân tích chi tiết bên trong và bên ngoài của dự án được chọn để đủ tiêu chuẩn cấp thẻ xanh, tập trung vào các khía cạnh nhập cư, tài chính và kinh doanh.
Khi đưa ra quyết định cuối cùng, nhà đầu tư nên áp dụng phương pháp phân tích và tập trung vào những cân nhắc quan trọng nhất định trong từng danh mục. Danh sách này có thể được tăng cường để đạt được điểm tổng thể cho từng dự án. Mỗi hạng mục, ngoài việc được tính trọng số, sẽ có những tiêu chí độc lập riêng. Nhà đầu tư có thể chỉ định hai số cho mỗi tiêu chí trong một danh mục:
- Số đầu tiên phải là trọng lượng. Trong danh mục cụ thể, tiêu chí càng được nhà đầu tư quan tâm thì trọng số tương ứng của nó càng cao.
- Số thứ hai nên được đánh giá. So với các dự án khác, dự án càng mạnh về tiêu chí này trong hạng mục thì xếp hạng tương ứng của nó càng cao.
Điểm cuối cùng cho mỗi hạng mục sẽ là tổng của trọng số và xếp hạng theo từng tiêu chí. Các nhà đầu tư có thể sử dụng hệ thống đánh giá và trọng số 0-10 tương ứng.
NHÀ ĐẦU TƯ EB-5 NÊN NGHĨ GÌ KHI LỰA CHỌN DỰ ÁN?
Có bốn loại mối quan ngại cơ bản mà nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi tiến hành tìm hiểu sâu hơn về quy trình thẩm định. Đó là:
- TẠO VIỆC LÀM: Liệu các dự án có tạo đủ việc làm để các nhà đầu tư không chỉ nhận được thẻ xanh có điều kiện mà các điều kiện trên thẻ xanh của họ cũng sẽ bị xóa bỏ.
- HOÀN LẠI ĐẦU TƯ: Liệu các nhà đầu tư EB-5 có lấy lại được vốn đầu tư của mình không? Để đảm bảo điều này xảy ra, các nhà đầu tư phải thực hiện một số phân tích cơ bản và nghiêm ngặt về các trung tâm khu vực và các nhà phát triển.
- THỜI GIAN THANH TOÁN: Thời điểm thanh toán vốn đầu tư sẽ như thế nào? Các nhà đầu tư phải nghiên cứu chính sách hoàn vốn của các trung tâm khu vực và đọc kỹ các điều kiện hoàn vốn của bản ghi nhớ phát hành riêng lẻ. Nếu có những cân nhắc về tình trạng thụt lùi và/hoặc tái triển khai, họ cần đảm bảo rằng những gì họ đọc là thực tế mà họ có thể xử lý.
- SỐ TIỀN TRẢ LẠI VỐN ĐẦU TƯ: Lợi tức đầu tư sẽ là bao nhiêu? Giờ đây, số tiền đầu tư đã tăng lên đáng kể và thời gian xét xử đã kéo dài khá đáng kể, nên không thể bỏ qua lợi tức đầu tư hoặc ít nhất là về việc tái triển khai khoản đầu tư ban đầu.
NHỮNG ĐIỀU CẦN XEM XÉT TRƯỚC KHI BẮT ĐẦU THẨM ĐỊNH ĐÁNH GIÁ
Trước khi giải thích chi tiết về bốn loại trên, có một số câu hỏi cơ bản cần được trả lời trước khi bắt đầu phân tích thẩm định chính thức.
- Phí hành chính của dự án cần phải nộp cho trung tâm khu vực là bao nhiêu?
- Có rủi ro nào khi bị yêu cầu thanh toán vốn bổ sung dưới hình thức gọi vốn không?
- Có khoản vay cao cấp nào trong giao dịch không? Bởi ai? Nó có cam kết không? Nó đã được giải ngân chưa?
- Có phải tất cả các giấy phép để bắt đầu xây dựng đều có hiệu lực?
- Có báo cáo kinh tế tại chỗ không? Ai đã chuẩn bị báo cáo?
- Có báo cáo thẩm định tương lai về tài sản, phản ánh giá trị kỳ vọng trong tương lai của tài sản đó không?
Bây giờ, hãy giải thích chi tiết về bốn loại cơ bản được đề cập ở trên.
LOẠI A: TẠO VIỆC LÀM
Đây là yêu cầu cơ bản nhất của dự án EB-5. Mỗi nhà đầu tư cần tạo hoặc nhận tín dụng cho 10 vị trí toàn thời gian mới mà khoản đầu tư của mình sẽ tạo ra. Việc làm không cần phải được tạo ra sau khi đầu tư được thực hiện. Trên thực tế, trong nhiều dự án, những công việc này bắt đầu được tạo ra trước khi nhà đầu tư chuyển tiền của mình cho đại lý ký quỹ cho dự án.
Thông thường, trước khi mời chào các nhà đầu tư EB-5, nhà phát triển sẽ đảm bảo một “khoản vay bắc cầu” nằm giữa khoản vay cao cấp và vốn chủ sở hữu. Sau khi khoản vay cấp cao, khoản vay bắc cầu và vốn chủ sở hữu được đảm bảo, nhà phát triển trở nên tự tin rằng mình sẽ có thể hoàn thành dự án ngay cả khi không huy động được vốn EB-5. Trong hầu hết các trường hợp, miễn là đơn đăng ký lên Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) cho mục đích tài trợ EB-5 được thực hiện trước khi khoản tài trợ cho khoản vay bắc cầu được đảm bảo, các công việc được tạo ra vẫn có thể tích lũy vào nghĩa vụ của nhà đầu tư EB-5 để tạo việc làm. Điều đó có nghĩa là, nếu dự án về cơ bản đã kết thúc và vốn EB-5 chỉ đơn giản là thay thế khoản nợ trong đó công việc đã được tạo ra thông qua vốn không phải EB-5, và điều đó không đưa ra lập luận thuyết phục rằng việc làm được tạo ra như một kết quả của việc đầu tư. Điều quan trọng là đảm bảo rằng bên thứ ba có uy tín tiến hành phân tích kinh tế. Một số phương pháp thống kê được sử dụng để ước tính số việc làm được tạo ra bao gồm RIMS II và IMPLAN.
Một tiêu chí ngày càng trở nên phổ biến trong việc quyết định liệu một dự án có thành công từ quan điểm tạo việc làm hay không là dự án đó đã được phê duyệt mẫu I-924 hay chưa. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là thực tế là một dự án được phê duyệt mẫu I-924 không mang lại bất kỳ sự đảm bảo tuyệt đối nào cho các nhà đầu tư rằng việc làm sẽ được tạo ra. Tất cả các phê duyệt mẫu I-924 có nghĩa là nếu dự án cuối cùng chi tiêu bằng hoặc lớn hơn số tiền được nêu trong ngân sách trong kế hoạch kinh doanh của họ và họ thành công trong việc hoàn thành dự án thì các công việc xây dựng được ước tính sẽ được tạo ra trong báo cáo kinh tế sẽ được coi là đã được tạo ra.
LOẠI B: HOÀN VỐN ĐẦU TƯ/BẢO QUẢN VỐN
Phần này của quy trình thẩm định liên quan đến việc xem xét tài chính, hồ sơ theo dõi và một loạt các yếu tố khác liên quan đến nhà phát triển, trung tâm khu vực và dự án thực tế. Chỉ số tốt nhất về việc vốn có được hoàn trả hay không sẽ là số liệu thống kê về kinh nghiệm của chủ đầu tư và trung tâm khu vực trong việc hoàn vốn cho các nhà đầu tư trước đây trong các dự án trước đó.
Một nhà phát triển đã hoàn vốn cho các nhà đầu tư khác có thể chứng minh rằng họ không chỉ hoàn thành dự án của mình mà đồng thời có thể bán hoặc tái cấp vốn cho chúng để thực hiện chiến lược rút lui và trả nợ cho các chủ nợ. Từ quan điểm của nhà phát triển, họ có thể có thành tích xuất sắc trong việc trả nợ cho các chủ nợ, nhưng điều này có thể không ảnh hưởng đến các nhà đầu tư EB-5 trong dự án của họ. Điều này sẽ xảy ra chủ yếu nếu các nhà đầu tư điển hình của họ đến từ các quốc gia đang trải qua tình trạng thoái lui và do đó phải chịu rủi ro tái triển khai nhiều hơn các nhà đầu tư từ các quốc gia khác. Do đó, việc thiếu lịch sử trả nợ chắc chắn không nhất thiết phải được sử dụng để chống lại nhà phát triển. Điều tương tự cũng có thể đúng với trung tâm khu vực. Trừ khi họ cũng tiếp thị cho các nhà đầu tư từ các nước khác, nếu không họ sẽ gặp vấn đề tương tự. Có một số trung tâm khu vực đã tồn tại khá lâu và do đó có thể chứng minh được lịch sử “hoàn vốn” mạnh mẽ. Mặc dù đây chắc chắn là một trong những đặc điểm mong muốn nhưng các khía cạnh khác cũng cần được xem xét.
Tất cả những điều này đều là tiêu chí giúp các dự án, nhà phát triển và/hoặc trung tâm khu vực an toàn hơn những dự án khác, từ đó làm tăng cơ hội hoàn vốn đầu tư. Một lời cảnh báo: Đương nhiên, các danh mục này không nhất thiết phải loại trừ lẫn nhau. Do đó, sẽ có sự tính toán kép nội tại của một số tính năng quan trọng. Mặc dù rất khó khắc phục điều này bằng hệ thống tính điểm khá đơn giản của chúng tôi, nhưng có lẽ có thể giải quyết vấn đề này bằng cách điều chỉnh một cách chủ quan trọng số được chỉ định cho từng tính năng trong mỗi danh mục. Kiểu điều chỉnh chủ quan tương tự có thể được thực hiện cho từng danh mục nếu bản thân các danh mục đó bị chồng chéo.
Những tiêu chí nào khác có thể cung cấp cho các nhà đầu tư EB-5 ý tưởng về những gì cần tìm kiếm khi chọn một dự án từ quan điểm hoàn vốn đầu tư?
- Chủ đầu tư có được xếp hạng độc lập từ cơ quan xếp hạng tín nhiệm quốc tế uy tín không? Nếu vậy, đánh giá mạnh đến mức nào?
- Nhà phát triển có được biết đến trên thị trường không? Họ đã kinh doanh phát triển bất động sản được bao lâu? Tổng diện tích được phát triển là bao nhiêu? Có trường hợp mất khả năng thanh toán, phá sản nào được biết đến không?
- Nhà phát triển có CEO hoặc người sáng lập nổi tiếng có thể tin cậy được trong thời kỳ khủng hoảng không? Nếu vậy, liệu sự ra đi trong tương lai của anh ấy có phải là mối lo ngại đáng kể? Nói cách khác, liệu có rủi ro về nhân sự chủ chốt đối với nhà phát triển không?
- Có người cho vay cấp cao trong dự án không? Nếu vậy thì người cho vay có uy tín như thế nào?
- Có đảm bảo từ chối I-526 không? Nếu vậy, điều đó chỉ được kích hoạt do bị từ chối liên quan đến dự án hay bảo đảm mở rộng để bao gồm các trường hợp bị từ chối do các vấn đề liên quan đến nguồn vốn không liên quan đến bất kỳ gian lận hoặc xuyên tạc nào?
- Việc tăng vốn EB-5 quan trọng như thế nào đối với dự án? Nếu toàn bộ số EB-5 dự tính không được huy động, liệu dự án có còn đủ kinh phí để hoàn thành việc xây dựng không?
- Có đảm bảo hoàn thành tòa nhà không? Nếu vậy, ai là người cung cấp sự bảo đảm đó?
- Có sự đảm bảo nào của công ty rằng khoản vay, nếu có, do doanh nghiệp thương mại mới (NCE) gia hạn cho doanh nghiệp tạo việc làm (JCE) được đảm bảo bằng một túi tiền sâu không? Nếu vậy thì ai là người bảo lãnh? Đó là một công ty vỏ bọc, nhà phát triển hay bên thứ ba?
- Dự án đã bắt đầu chưa? Dự kiến khi nào sẽ hoàn thành? Các chiến lược rút lui thực tế đến mức nào tùy theo loại, vị trí và quy mô của dự án?
- Có bất kỳ vấn đề xung đột lợi ích? Trung tâm khu vực có phải là chi nhánh của nhà phát triển hay một thực thể độc lập riêng biệt? Sau khi NCE được JCE thanh toán xong, liệu nhà đầu tư có lấy lại được vốn của mình với giả định rằng tất cả các yêu cầu liên quan đến nhập cư đều được đáp ứng không?
- Một tiêu chí khác mà nhà đầu tư nên hết sức cẩn thận là “rủi ro pha loãng”. Thông thường, trong khi khoản vay cao cấp được áp dụng, không được phép pha loãng thông qua khoản vay bổ sung. Tuy nhiên, các tài liệu có thể được viết theo cách mà sau khi khoản vay cấp cao được hoàn trả, trước khi các nhà đầu tư EB-5 được hoàn trả, nhà phát triển có thể vay thêm vốn trước các nhà đầu tư EB-5. Điều đó có thể làm xấu đi LTV ban đầu áp dụng cho EB-5.
- Vốn chủ sở hữu được nhà phát triển đầu tư ở trên hay dưới EB-5 trong thác nước?
- Loại chiến lược tái triển khai nào đang được áp dụng: danh mục đầu tư đa dạng hay đầu tư vào một dự án khác? Sau khi các công việc cần thiết được tạo ra vào thời điểm tái triển khai, các nhà đầu tư có thể thích một danh mục đầu tư đa dạng làm lựa chọn tái triển khai hơn là một dự án riêng lẻ khác.
- Ngoài các tỷ lệ LTV cơ bản, nhà đầu tư nên xem xét các tỷ lệ sau:
- Vốn chủ sở hữu cam kết tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí dự án: Con số này càng cao thì nhà phát triển càng cam kết nhiều hơn.
- Các khoản vay cao cấp trước EB-5 cộng với EB-5 tính theo phần trăm đánh giá dự kiến của dự án đã hoàn thành: Con số này càng thấp thì càng tốt, vì đó là dấu hiệu cho thấy sẽ còn nhiều tài sản thế chấp sau khi hoàn trả khoản không phải vốn chủ sở hữu nghĩa vụ bao gồm cả EB-5.
- EB-5 dưới dạng phần trăm thẩm định dự kiến của dự án đã hoàn thành sau khi hoàn trả các khoản vay cao cấp trước EB-5: Tỷ lệ thấp hơn sẽ tốt hơn vì đó là dấu hiệu cho thấy sẽ còn nhiều tài sản thế chấp để thanh toán EB- 5 khoản vay sau khi hoàn trả các nghĩa vụ phi vốn chủ sở hữu.
- Số lượng dự án EB-5 mà trung tâm khu vực đã tham gia trước đây cũng là một con số quan trọng. Thống kê này nhấn mạnh kinh nghiệm của trung tâm khu vực trong việc quản lý các dự án EB-5.
- Số liệu thống kê về số lượng phê duyệt I-526 trước đây, thẻ xanh có điều kiện được cấp, đơn I-829, số lượng I-829 được phê duyệt và số lượng nhà đầu tư thực sự được hoàn trả vốn đều rất hữu ích. Tuy nhiên, thành phần cơ sở nhà đầu tư của trung tâm khu vực cụ thể là thông tin quan trọng để không trừng phạt họ một cách bất công vì có một số lượng lớn đơn I-526 được phê duyệt với tương đối ít thẻ xanh có điều kiện nhận được, I-829 đã nộp và được phê duyệt. Điều này có thể là do cơ sở nhà đầu tư của họ nghiêng nhiều về phía các nhà đầu tư sinh ra ở Trung Quốc đại lục, những người hiện đang trải qua thời kỳ thụt lùi chưa từng có.
LOẠI C: THỜI GIAN HOÀN NỐI VỐN
Chủ đề này đã thu hút được sự chú ý rất lớn trong những năm gần đây. Cho đến vài năm trước, khi dự án hoàn thành và JCE đã trả lại tiền cho NCE, số tiền này sẽ được giải ngân cho nhà đầu tư hoặc sẽ được giữ trong một tài khoản như tài khoản ký quỹ của trung tâm khu vực chờ xử lý. sẽ được giải ngân cho nhà đầu tư. Trong những năm gần đây, USCIS đã lên tiếng giải thích luật sao cho quỹ của nhà đầu tư EB-5 phải ở trạng thái “có nguy cơ” ít nhất là cho đến khi nộp đơn I-829.
Ngay cả khi không có bất kỳ cân nhắc nào về việc thụt lùi, việc phê duyệt I-526 cũng như các bước nhập cư tiếp theo vẫn mất nhiều thời gian hơn trước. Vì vậy, ngay cả khi dự án ban đầu hoàn thành thành công, được bán hoặc tái cấp vốn, nếu nhà đầu tư không thể nhận lại vốn thì vốn sẽ cần phải được triển khai lại.
Một tiêu chí quan trọng trong hạng mục này là liệu trung tâm khu vực có cập nhật chính sách hoàn vốn cho các nhà đầu tư đủ điều kiện ở giai đoạn nộp đơn I-829 hay không, trái ngược với giai đoạn phê duyệt I-829. Điều này có thể có ý nghĩa kịch tính. Mặc dù chúng tôi kỳ vọng hầu hết các đơn I-829 sẽ được xét xử trong vòng một năm nhưng trang web USCIS hiện đang hiển thị điều ngược lại. Họ đang đăng 23.5 đến 54 tháng. Do đó, các trung tâm khu vực đã áp dụng chính sách USCIS mới về việc hoàn trả ngay sau khi nộp đơn I-829 thay vì sau khi xét xử I-829, nên được ưu tiên.
LOẠI D: HOÀN VỐN ĐẦU TƯ
Đây từng là tiêu chí ít quan trọng nhất. Các nhà đầu tư được yêu cầu tập trung vào lợi tức đầu tư hơn là lợi tức đầu tư. Hầu hết các nhà đầu tư EB-5 chủ yếu quan tâm đến việc nhận được thẻ xanh có điều kiện và giữ nó bằng cách đảm bảo rằng các điều kiện được loại bỏ sau khi nộp đơn I-829. Tiêu chí thứ hai được nhà đầu tư quan tâm là khả năng lấy lại được vốn. Thời điểm hoàn vốn và lợi tức đầu tư vốn phần lớn đã bị bỏ qua. Hầu hết các dự án mang lại lợi nhuận “trên mức thị trường” là những dự án mà các nhà đầu tư hiểu biết muốn tránh xa do rủi ro quá mức. Ngày nay, với số tiền đầu tư cần thiết ngày càng tăng cho cả các dự án TEA và ngoài TEA, lợi tức đầu tư không còn có thể bị bỏ qua.
Trong một dự án tài trợ EB-5 điển hình, chi phí vốn cho phương thức tài trợ thay thế của EB-5 là từ 8 đến 12% mỗi năm. Do đó, các nhà phát triển có thể đủ khả năng trả một tỷ lệ hợp lý cho việc sử dụng các nguồn vốn này và vẫn tiết kiệm được một khoản đáng kể chi phí vốn của họ. Việc chia sẻ lợi nhuận đầu tư với các nhà đầu tư EB-5 đã bắt đầu ở một số dự án ở giai đoạn tái triển khai.
Tiến lên trong môi trường mới, nhà đầu tư EB-5 cần có được sự giải thích rõ ràng về chiến lược tái triển khai. Họ cũng sẽ cần được giải thích về thỏa thuận chia sẻ doanh thu với trung tâm khu vực, nơi rất có thể sẽ tái triển khai quỹ của họ. Lợi nhuận được cung cấp cho các nhà đầu tư EB-5 sẽ cần phải phản ánh tốt hơn chi phí cơ hội của việc buộc tiền của họ trong nhiều năm.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
