Những điều bạn không thường nghe về EB-5

Bởi Phil Cohen và Rohit Kapuria                                            

Chương trình EB-5 có rất nhiều sự phức tạp và có nhiều điều cần cân nhắc trước khi mạo hiểm tham gia đấu thầu huy động vốn EB-5. Hầu hết các hội thảo và nguồn giáo dục giới thiệu EB-5 đều tập trung vào những điều cơ bản, nhưng có một số chủ đề quan trọng có thể có tầm quan trọng to lớn đối với nhà phát triển dự án EB-5. Bài viết này sẽ phác thảo một số vấn đề hiếm khi được suy ngẫm.

Xem xét người xét xử khi nộp kế hoạch kinh doanh EB-5

Kế hoạch kinh doanh có thể đa dạng như những người viết chúng. Những người xét xử tại USCIS phải đối mặt với nhiều kế hoạch kinh doanh khác nhau, từ những kế hoạch 'đơn giản', những phác thảo khó thực hiện cho đến những phân tích quá chi tiết, mang tính kỹ thuật cao. Chúng tôi giả định rằng những người xét xử thường tiến hành duyệt qua kế hoạch kinh doanh ban đầu bằng cách sử dụng danh sách kiểm tra để tìm kiếm các yếu tố chính trước khi đi sâu hơn vào các tài liệu hỗ trợ để đảm bảo rằng tất cả các tuyên bố và dự đoán đều được chứng minh hợp lý và kế hoạch đó đáng tin cậy.

Người ta không thể cho rằng các thẩm phán của USCIS sẽ là chuyên gia trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào.[1] Tuy nhiên, điều quan trọng là kế hoạch kinh doanh phải bao gồm mức độ chi tiết đầy đủ. Thông tin trước tiên phải luôn được chắt lọc thành một bản tóm tắt dễ theo dõi, trước khi tiếp theo với dàn ý phức tạp hơn có chứa các chi tiết kỹ thuật bổ sung. Thông tin cần được sắp xếp tốt để các thẩm phán có thể dễ dàng tìm thấy những gì họ đang tìm kiếm.   

Một điểm quan trọng khác là tránh xa các vấn đề gây tranh cãi có thể khiến USCIS phản đối, chẳng hạn như sử dụng chi tiêu của khách hoặc xem xét tác động đến tỷ lệ sử dụng phòng của người thuê trong báo cáo việc làm kinh tế.

Những người xét xử, hoặc bất kỳ ai có vai trò kiểm toán nói chung, thường tìm kiếm cơ hội để tìm ra những lỗ hổng trong kế hoạch kinh doanh của dự án và đưa ra Yêu cầu cung cấp thêm bằng chứng (“RFE”). Bí quyết là thực hành viết kế hoạch kinh doanh phòng thủ bằng cách giải quyết trực tiếp các câu hỏi quan trọng và đảm bảo rằng không còn nhiều điều cần diễn giải.

Tầm quan trọng của nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu khả thi và nghiên cứu thị trường không phải là yêu cầu bắt buộc trong chương trình EB-5, nhưng ngày càng được đưa vào các kiến ​​nghị dự án EB-5 kiểu mẫu. Một lý do liên quan đến ưu thế của các doanh nghiệp khách sạn và khách sạn đang tận dụng vốn EB-5. Các doanh nghiệp này thường ủy thác nghiên cứu thị trường hoặc nghiên cứu khả thi để xác định xem dự án dự định của họ có thành công hay không. Do đó, các thẩm phán của USCIS đã công nhận giá trị của những nghiên cứu này như là phong vũ biểu xác thực cho một số tuyên bố quan trọng về sứ mệnh được trình bày trong kế hoạch kinh doanh.

Có rất nhiều nhà cung cấp dịch vụ có thể cung cấp các nghiên cứu khả thi cho các dự án EB-5. Các dự án khách sạn và khu phức hợp lớn hơn thường sử dụng các nhà cung cấp dịch vụ như PKF, HVS và STR. Đối với hầu hết các loại dự án khác, đặc biệt là các dự án phi bất động sản, chỉ có một số ít các nhà cung cấp chuyên gia EB-5 khác có đủ chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện dự án đó. 

Nghiên cứu khả thi thường được phát triển bằng cách nghiên cứu dữ liệu có sẵn liên quan đến một ngành và khu vực nhất định, bao gồm các yếu tố như cạnh tranh, thị trường, hành vi của người tiêu dùng, lưu lượng người dân địa phương, nhu cầu, v.v. Sau khi thu thập tất cả dữ liệu cần thiết, một mô hình khả thi sẽ được phát triển để đưa ra đánh giá và dự đoán độc lập về hiệu quả hoạt động dự kiến ​​của doanh nghiệp cũng như khả năng thành công chung.

Một số vấn đề quan trọng nhất được giải quyết trong nghiên cứu khả thi bao gồm lập hồ sơ cạnh tranh, lập hồ sơ thị trường và xác nhận chung các giả định và doanh thu theo quy ước.

Bởi vì yêu cầu chính của chương trình EB-5 là kế hoạch kinh doanh phải đáng tin cậy, việc xác nhận các thành phần nói trên bởi bên thứ ba độc lập sẽ củng cố mức độ tin cậy khó có thể thách thức. Ngược lại, việc xây dựng kế hoạch kinh doanh dựa trên các giả định chưa được xác thực hoặc đánh giá nội bộ của chính nhà phát triển dự án về sự cạnh tranh của nó không phải lúc nào cũng đưa ra những đánh giá khách quan.

Một đóng góp quan trọng khác mà các nghiên cứu khả thi mang lại cho quy trình EB-5 là tạo niềm tin cho các nhà đầu tư tiềm năng cũng như các cố vấn tài chính và pháp lý có liên quan của họ rằng dự án liên doanh có khả năng thành công hợp lý.

Bất kỳ công cụ nào có thể giúp tạo niềm tin vào một dự án giữa các nhà đầu tư tiềm năng đều có thể là một phần quan trọng trong việc giúp thuyết phục các nhà đầu tư rằng họ sẽ đạt được mục tiêu nhập cư bằng cách đầu tư vào một dự án thay vì một dự án khác. Với gần 800 trung tâm khu vực đang hoạt động trên thị trường EB-5 hiện nay và hàng trăm dự án đang hoạt động chào hàng cho các nhà đầu tư vào bất kỳ thời điểm nào, một nghiên cứu khả thi có thể tạo ra sự khác biệt trong việc thuyết phục các nhà đầu tư đầu tư.

Ngoài Vấn đề của Hồ: Còn nhiều điều cần biết

Đối với bất kỳ ai đã thực hiện bất kỳ nghiên cứu cơ bản nào về chương trình EB-5, người ta sẽ nhanh chóng bắt gặp những tài liệu tham khảo về 'Matter of Ho'. Tóm tắt, Vấn đề của Hồ đề cập đến một trong bốn quyết định tiền lệ được ban hành năm 1998, trong đó Văn phòng Khiếu nại Hành chính (“AAO”), đóng vai trò là cơ quan xem xét phúc thẩm cho EB-5 và những người nộp đơn xin nhập cư khác phản đối các quyết định tiêu cực của USCIS, đã xác định các yêu cầu cơ bản cho một kế hoạch kinh doanh EB-5 đủ điều kiện.

Sự thật là, Vấn đề của Hồ chỉ là bước đầu tiên trong quá trình này. Khi nhu cầu về vốn EB-5 bùng nổ trong những năm tiếp theo và các nhà phát triển dự án bắt đầu cấu trúc nhiều giao dịch phức tạp hơn, cộng đồng EB-5 bắt đầu yêu cầu hướng dẫn thủ tục bổ sung từ USCIS.[2] Một sự làm rõ như vậy, được ban hành thông qua các bản ghi nhớ và hướng dẫn khác nhau, đó là không phải tất cả Vấn đề của Hồ yêu cầu nhất thiết phải phù hợp với từng phương án kinh doanh; đôi khi nó không phù hợp về mặt ngữ cảnh và những lúc khác nó chỉ phù hợp ở mức độ nhẹ.

Tuy nhiên, một trong những khía cạnh thường gây khó chịu của quá trình làm rõ là USCIS tiếp tục duy trì mức độ tùy ý đáng kể trong việc giải thích các quy định cũng như cách giải thích của riêng mình về hướng dẫn trước đó. Do đó, USCIS đã tiếp tục điều chỉnh cách giải thích của riêng mình về các kế hoạch kinh doanh đáng tin cậy thông qua việc sử dụng RFE phổ biến. Các yêu cầu về kế hoạch kinh doanh có thể thậm chí còn nặng nề hơn những yêu cầu được áp đặt bởi một ngân hàng chẳng hạn khi cho một nhà phát triển dự án vay hàng triệu đô la.

Các luật sư EB-5 và người viết kế hoạch kinh doanh có kinh nghiệm sẽ cho bạn biết rằng việc có một danh sách kiểm tra về Vấn đề của Hồ mọi hướng dẫn đều ổn, nhưng trừ khi bạn đã thực hiện các giao dịch đáp ứng yêu cầu của USCIS, bạn có thể gặp bất lợi. Mục tiêu là dự đoán những gì các thẩm phán sẽ tìm kiếm và nỗ lực hướng tới việc ngăn chặn một RFE tiềm năng. Điều này sẽ không chỉ tiết kiệm thời gian vì RFE trì hoãn toàn bộ quá trình mà còn khiến các nhà đầu tư EB-5 hài lòng.

Ngoài USCIS: Hãy xem xét các nhà đầu tư và thị trường

Huy động vốn thành công theo chương trình EB-5 từng là một công việc đơn giản hơn nhiều. Có nhu cầu đáng kể về các cơ hội đầu tư EB-5, nhưng lại thiếu hụt các dự án cách đây 5 hoặc 5 năm. Vào thời điểm đó, người ta có thể được tha thứ khi nghĩ rằng một kế hoạch kinh doanh hợp lý và sự chấp thuận tiếp theo của USCIS đối với dự án hoặc một nhà đầu tư hiện tại nộp đơn khởi kiện trong dự án đó là đủ để huy động vốn. Các bảng đã được lật lại. Có nhu cầu lớn hơn đáng kể đối với các nhà đầu tư với nhiều dự án được cung cấp trên thị trường EB-XNUMX hơn. Các nhà đầu tư và đại lý có tha hồ lựa chọn và luôn tinh vi hơn trong cách tiếp cận chương trình EB-XNUMX, trong thị trường hiện nay là thị trường của người mua thực sự.

Vì lý do này, điều quan trọng là phải cân nhắc rằng việc phát triển một kế hoạch kinh doanh và sản phẩm sẽ gây được tiếng vang với các nhà đầu tư có tầm quan trọng lớn hơn trước đây. Các nhà phát triển dự án phải luôn xin lời khuyên từ mạng lưới tiếp thị của họ về cách xây dựng một 'thỏa thuận ngọt ngào' cho các nhà đầu tư. Kiến thức như vậy có thể giúp ích rất nhiều trong việc đạt được thành công trong tiếp thị và có thể giảm bớt hoặc thậm chí loại bỏ nhu cầu sửa đổi cơ cấu bổ sung khi dự án sẵn sàng tung ra thị trường. Một số ví dụ về những cân nhắc của nhà đầu tư EB-5 như sau:

• Khả năng tạo việc làm là quan trọng nhất.Mặc dù nhà phát triển dự án không thể đảm bảo sẽ tạo ra việc làm nhưng các nhà đầu tư sẽ tin tưởng hơn nếu:
  • dự án tránh được các vấn đề gây tranh cãi về tạo việc làm như tỷ lệ thuê nhà;
  • các mô hình kinh tế tính toán việc tạo việc làm gián tiếp, tạo ra và trực tiếp, tránh sử dụng các yếu tố đầu vào có thể dễ dàng bị thách thức, chẳng hạn như chi tiêu của khách
  • không có rào cản phát triển ngay từ đầu. Điều này thường liên quan đến việc thu hồi đất hiện có theo hồ sơ, dự phòng hoặc tài trợ cầu nối trong trường hợp thiếu hụt EB-5, các cam kết tài chính đáng tin cậy từ các nguồn vốn khác cần thiết cho việc phát triển dự án và không có kiện tụng liên quan đến nhà phát triển.
  • Các dự báo tăng trưởng và doanh thu mạnh mẽ không quan trọng đối với nhà đầu tư EB-5 như đối với các nhà đầu tư mạo hiểm. Các nhà đầu tư EB-5 tinh vi hơn ngày nay biết rằng những dự đoán táo bạo thường đi kèm với những rủi ro bổ sung. Những dự đoán thận trọng và sự ổn định cốt lõi quan trọng hơn đối với các nhà đầu tư EB-5; họ chỉ đơn giản muốn biết rằng doanh nghiệp có đủ an toàn để tạo ra những công việc cần thiết và kiếm đủ tiền để có thể trả nợ cho họ trong tương lai hay không.
  • Các điều khoản ký quỹ và hoàn trả phải có lợi cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư muốn xem các giao dịch sẽ giải phóng vốn cho dự án sau khi một kế hoạch kinh doanh mẫu được phê duyệt hoặc đơn thỉnh cầu đầu tiên của nhà đầu tư đầu tiên được phê duyệt.[3] Các nhà đầu tư cũng tìm kiếm sự an ủi rằng họ sẽ có thể nhận được khoản hoàn trả đầy đủ cho khoản đầu tư của mình nếu đơn yêu cầu của họ bị USCIS từ chối. Trên thực tế, việc các nhà đầu tư và đại diện đại lý của họ đặt câu hỏi về sự bảo đảm của nhà phát triển bên thứ ba đối với khoản vay EB-5 ngày càng trở nên phổ biến. Mặc dù đây là một vấn đề pháp lý phức tạp,[4] dựa trên số lượng dự án EB-5, một số đảm bảo mạnh mẽ của nhà phát triển có thể khiến dự án trở nên khác biệt.
  • Vốn của dự án phải được kiểm chứng và cân bằng tốt, với vốn chủ sở hữu đáng kể của nhà phát triển. Một nguồn vốn mô hình bao gồm 30% vốn chủ sở hữu của nhà phát triển, 30% EB-5 và 40% nguồn tài chính cấp cao và các nguồn truyền thống khác. Một nhà phát triển có 'da trong trò chơi' đang thể hiện sự cam kết của mình với dự án.
  • Một vấn đề ngày càng quan trọng là đảm bảo rằng khoản vay EB-5, nếu nó thực sự được cấu trúc như một khoản vay, phải có tài sản thế chấp bằng một số tài sản thích hợp. Các đại lý và nhà đầu tư EB-5 đang trở nên khá phức tạp về vấn đề này.

Có nhiều yếu tố khác cần xem xét và nhà phát triển dự án nên cố gắng giải quyết càng nhiều mối quan tâm của nhà đầu tư càng tốt. Việc bỏ qua nhu cầu của thị trường có thể là thảm họa đối với mục tiêu của nhà phát triển dự án.

Xem xét các sắc thái của quá trình xét xử

Điều quan trọng là nhà phát triển dự án phải lường trước được sự chậm trễ trong quá trình xét xử. Trong bốn hoặc năm năm qua, khi nhu cầu về vốn EB-5 bùng nổ, rõ ràng là USCIS đã không được trang bị đầy đủ để giải quyết số lượng đơn thỉnh cầu ngày càng tăng. Theo ước tính của USCIS vào tháng 2015 năm 17,000, đã có hơn 829 kiến ​​nghị của nhà đầu tư đang chờ xử lý với cơ quan này. Khi kết hợp năng lực xét xử hiện tại với số lượng đơn thỉnh cầu mẫu đang chờ xử lý và số lượng lớn đơn I-XNUMX đang chờ xử lý, hầu hết các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư sẽ được khuyên nên kiên nhẫn với các mốc thời gian xét xử ngày càng kéo dài. Rõ ràng là USCIS cần những thẩm phán được đào tạo và tinh vi hơn để giải quyết hàng núi công việc đang chờ xử lý này. Mặc dù các mốc thời gian này có xu hướng dao động hàng tháng, nhưng người ta có thể nhận ra sự thay đổi về nguồn lực nội bộ khi một nhóm kiến ​​nghị đưa ra một khung thời gian dài hơn và nhóm kia có khung thời gian ngắn hơn.

Lý do khiến các nhà phát triển dự án lo ngại về sự chậm trễ là vì việc giải ngân vốn EB-5 từ các tài khoản ký quỹ thường có phần gắn liền với quá trình xét xử. Điều quan trọng cần lưu ý là quá trình phát hành và kích hoạt liên tục thay đổi. Tương tự, các nhà cung cấp dịch vụ ký quỹ cũng có khả năng quyết định những gì họ cảm thấy thoải mái từ quan điểm tiếp xúc với ngân hàng.[5] Khi kết hợp cả hai mốc thời gian cảnh báo từ thị trường nhà đầu tư và nhà cung cấp dịch vụ ký quỹ, cách tiếp cận chờ xem sẽ trở thành thông lệ.

Vào thời điểm hiện tại, các trình kích hoạt phát hành chung liên quan đến sự kết hợp nào đó của việc phê duyệt mẫu dự án, có thể mất từ ​​​​16 đến 5 tháng kể từ thời điểm nộp đơn và một tỷ lệ phần trăm nhất định đăng ký của nhà đầu tư trước một phần của quỹ EB-5. được giữ trong ký quỹ sẽ được phát hành cho nhà phát triển dự án. Trong nhiều trường hợp, các nhà phát triển dự án có thể bị buộc phải đợi một năm hoặc hơn trước khi nhận được một phần vốn EB-XNUMX.

Nếu nhà phát triển dự án không vội bắt đầu phát triển thì điều này không có vấn đề gì. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, nhà phát triển dự án sẽ nóng lòng muốn bắt tay vào thực hiện. Việc tiếp cận được một số vốn bắc cầu tạm thời mà sau này có thể được thay thế bằng vốn EB-5 sắp tới có thể là một sự điều chỉnh lý tưởng. Các nhà quan sát trong ngành đã nhận thấy xu hướng ngày càng tăng theo hướng này. Mặc dù không phải mọi nhà phát triển dự án đều có thể làm theo ví dụ này, chủ yếu là do việc mua lại nguồn vốn bắc cầu như vậy không phải lúc nào cũng dễ dàng, nhưng đây là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi tìm hiểu quy trình EB-5.

Các dự án trực tiếp gộp mang lại một số lợi thế nhất định

Cơ hội đầu tư EB-5 thường bị bỏ qua liên quan đến việc đầu tư vào dự án EB-5 trực tiếp thay vì các dự án trung tâm khu vực thường được trích dẫn hơn. Mặc dù bài viết này sẽ không đi sâu vào sự phức tạp của các dự án EB-5 trực tiếp, nhưng điều quan trọng là phải xem xét một số quy trình cấu trúc ít được biết đến hơn.

Một cấu trúc thú vị xảy ra khi một dự án EB-5 trực tiếp được cấu trúc như một khoản đầu tư 'gộp chung'. Trong những trường hợp như vậy, nhà đầu tư có thể đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại có nhiều công ty con thuộc sở hữu toàn phần. Ví dụ: sử dụng chủ đề chung về giao dịch nhượng quyền nhà hàng, một nhóm 20 nhà đầu tư EB-5 có thể đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại sẽ sở hữu và phát triển 20 địa điểm nhà hàng trong một khu vực địa lý nhất định hoặc thậm chí ở nửa đất nước. Điều này có thể phân tán rủi ro kinh doanh ở nhiều địa điểm khác nhau, chẳng hạn như trong trường hợp hai nhà hàng phá sản, vẫn còn 20 nhà hàng để tạo đủ việc làm và doanh thu, có thể khiến các nhà đầu tư có được vị thế đầu tư và nhập cư tốt. Điều này trái ngược với tình huống XNUMX nhà đầu tư có thể đầu tư vào một dự án khách sạn trong một thành phố. Nếu khách sạn không vừa tạo ra việc làm cần thiết, vừa không tạo đủ giá trị tài chính để trả nợ cho nhà đầu tư thì đó sẽ là thảm họa đối với nhà đầu tư.

Điều đáng lưu ý là mặc dù cách tiếp cận trực tiếp tổng hợp mang lại những lợi thế nhất định nhưng một dự án lớn hơn, chẳng hạn như dự án trong ví dụ được cung cấp ở trên, cũng có thể phù hợp với mô hình dựa trên trung tâm khu vực nếu dựa trên khu vực địa lý được phê duyệt của trung tâm khu vực và có quyền truy cập vào các nguồn gián tiếp và tạo việc làm, điều này chỉ được phép trong các dự án dựa trên trung tâm khu vực. Cuối cùng, người ta cần đánh giá tất cả ưu và nhược điểm của từng phương pháp để xác định phương pháp nào là tốt nhất cho một tình huống nhất định.

Kết luận

Có một số đặc điểm riêng liên quan đến chương trình EB-5 mà phần lớn chưa được biết đến, ngoại trừ những người kỳ cựu trong ngành. Mặc dù bài viết này đã cố gắng làm sáng tỏ một số vấn đề trong số đó nhưng vẫn còn một số vấn đề cần cân nhắc khác mà người ta phải khám phá. Chìa khóa để thành công trong chương trình EB-5 là có được một đội ngũ dự án mạnh và giàu kinh nghiệm.

Đồng thời, người ta cũng phải hiểu rằng việc xây dựng một dự án hiệu quả và có thể chấp nhận được mới chỉ là một nửa chặng đường. Một dự án và sản phẩm vẫn phải hấp dẫn thị trường EB-5 và nhà phát triển dự án phải cố gắng làm cho dự án của mình khác biệt với nhiều dự án cạnh tranh khác. Đối với một số người, điều này có thể có nghĩa là EB-5 có thể có quá nhiều điều không chắc chắn. Đối với những người khác, cơ hội tận dụng các nguồn vốn hấp dẫn và giá cả phải chăng là xứng đáng với thời gian, năng lượng và công sức.

Như ngành công nghiệp chứng minh mỗi năm, mặc dù EB-5 rất phức tạp nhưng nó vẫn tiếp tục tạo ra hàng nghìn việc làm, mang lại hàng tỷ đô la vốn cho nền kinh tế Hoa Kỳ và tạo cơ hội cho các nhà phát triển dự án bắt đầu một số dự án ngoạn mục.

Philip Cohen

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.