Hiểu các vấn đề về cấu trúc EB-5 - EB5Investors.com

Hiểu các vấn đề về cấu trúc EB-5

Bởi Ronald R. Fieldstone và H. Ronald Klasko

Mối quan tâm chung đối với các đại lý di cư

Khi phân tích cấu trúc của các giao dịch EB-5 theo quan điểm của đại diện di trú, điều quan trọng là phải xem xét nhiều mối lo ngại ảnh hưởng đến quyết định của đại diện về việc có nên tiếp tục dự án hay không và những yếu tố nào sẽ được đưa vào quá trình phê duyệt dự án. Những yếu tố này bao gồm một phần như sau:

 

  1. Trách nhiệm giải trình cẩn trọng.  Trước những lo ngại về tính minh bạch và độ tin cậy, đặc biệt là trong trường hợp của Trung tâm Hội nghị Chicago và các dự án có vấn đề EB-5 khác sau đó, ngành này đã thực hiện một đường lối rất cứng rắn trong việc thẩm định và xác minh. Do đó, đại lý nên yêu cầu các nhà phát triển và/hoặc trung tâm khu vực tạo một trang web hoặc thư mục lưu trữ đám mây chứa tất cả các tài liệu thẩm định thích hợp thường được cung cấp cho người cho vay trong giao dịch cho vay tiêu chuẩn.
  2. Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển và năng lực tài chính.  Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển được cung cấp cho Dự án và khả năng tài chính của Dự án để hỗ trợ trả nợ cho khoản vay phải được các đại lý xem xét hàng đầu. Càng công bằng thì càng được bảo vệ nhiều hơn và khả năng thành công của dự án càng cao. Không có quy tắc cứng nhắc và nhanh chóng nào về tỷ lệ phần trăm tối thiểu của vốn đầu tư phải là vốn chủ sở hữu của nhà phát triển, nhưng ít nhất 20% hoặc 25% tổng chi phí dự án phải là hướng dẫn.

    Các hình thức vốn chủ sở hữu khác bên cạnh vốn chủ sở hữu trực tiếp của nhà phát triển bao gồm tín dụng thuế, trợ cấp của chính phủ hoặc thậm chí là bảo lãnh của nhà phát triển đối với một phần số tiền vay bổ sung cho phần đóng góp vốn chủ sở hữu. Điều quan trọng đối với đại lý là đánh giá và xác định tổng số vốn sở hữu hoặc thậm chí cả khoản nợ được góp vào dự án phụ thuộc vào khoản nợ EB-5. Việc chủ đầu tư (hoặc người đứng đầu) sẵn lòng bảo lãnh cá nhân một phần khoản vay bổ sung cho vốn chủ sở hữu mà chủ đầu tư đóng góp theo cách tương tự như người cho vay cấp cao muốn tất cả hoặc một phần khoản vay được đảm bảo cá nhân và phải được đánh giá cao. được các đại lý xem xét.

  3. Số tiền cho vay cao cấp.  Một số đại lý tin rằng miễn là có một lượng nợ lớn đáng kể thì dự án có thể được coi là an toàn về mặt tài chính. Vấn đề này cắt giảm cả hai cách. Khoản vay cao cấp càng lớn thì nguy cơ vỡ nợ tiềm ẩn và khả năng bị tịch thu tài sản thế chấp càng lớn. Tuy nhiên, có cơ sở để lập luận rằng một khoản vay dựa trên tổ chức thực hiện nhiều yêu cầu về thẩm định và loại quy định để tạo thêm sự thoải mái cho quá trình thẩm định và giám sát toàn bộ quá trình tài trợ.
  4. Các đảm bảo khác dành cho nhà phát triển.  Ngoài việc đảm bảo toàn bộ số tiền vay hoặc một phần số tiền vay, các đại lý nên xem xét bảo đảm hoàn thành việc xây dựng không có quyền giữ thế chấp để ít nhất đảm bảo rằng các nhà đầu tư của chủ đầu tư đứng đằng sau việc hoàn thành dự án. Việc định giá một dự án đã hoàn thành phải vượt quá chi phí phát triển thực tế.
  5. Cái gọi là đảm bảo “trai hư” chống lại những hành vi không đúng đắn cũng cần được xem xét. Điều này quy định quyền truy đòi toàn bộ hoặc một phần của người bảo lãnh đối với các hành động cấu thành gian lận, lãng phí hoặc tự nguyện nộp đơn yêu cầu phá sản hoặc các sơ suất tương tự khác hoặc hành động cố ý không đúng đắn của người đi vay.
  6. Chất lượng của tài sản đảm bảo.  Khả năng có được quyền cầm giữ thế chấp đầu tiên rõ ràng là được ưu tiên hơn vì khi đó vị trí EB-5 không thể bị người cho vay cấp cao xóa bỏ. Điều này có thể không thực tế trong hầu hết các trường hợp do những hạn chế trong thành phần tạo việc làm và nhu cầu huy động nguồn tài chính cấp cao cùng với nguồn tài trợ EB-5. Điều này sẽ được giải thích chi tiết hơn sau đây.
  7. Bản chất của việc tạo việc làm.  Một mối quan ngại rõ ràng từ quan điểm nhập cư là sự an toàn của việc tạo việc làm, không chỉ cho mục đích phê duyệt đơn I-526 mà còn cho mục đích phê duyệt đơn I-829. Các đại lý nên xem xét cẩn thận bản chất của việc tạo việc làm. Trong phạm vi mà phần lớn các công việc là công việc xây dựng trực tiếp và gián tiếp, thì để đạt được phê duyệt I-829, việc ghi lại số lượng công việc sẽ dễ dàng hơn nhiều vì khi dự án đã hoàn thành và các khoản chi tiêu được ghi lại, hầu hết nếu không phải tất cả các yêu cầu về số lượng công việc đều được coi là đáp ứng. Do đó, các yêu cầu về tài liệu của đơn I‑829 phải rõ ràng hơn. Đây là một trong những lý do chính tại sao các dự án bất động sản lớn với chi phí xây dựng đáng kể lại được ưa chuộng hơn so với các công việc phụ thuộc vào mô hình việc làm trực tiếp và/hoặc dựa trên doanh thu. Thời gian tạo việc làm có thể bị ảnh hưởng bởi sự thụt lùi đối với các công việc vận hành so với các công việc xây dựng dựa trên chi tiêu chứ không phải hoạt động. 
  8. Kinh nghiệm của nhà phát triển.  Các đại lý nên đặc biệt chú trọng đến kinh nghiệm của nhà phát triển đối với loại dự án. Các nhà phát triển đã có thành tích đáng kể về tài sản hiện hành sẽ mang lại sự thoải mái đáng kể. Do đó, hồ sơ theo dõi chi tiết của nhà phát triển cần được khôi phục, thậm chí ở mức độ đã kiểm tra các tài liệu tham khảo và xác nhận thành công. Việc lấy báo cáo tài chính của các khoản tiền gốc của nhà phát triển cũng rất hữu ích để xác minh rằng có hỗ trợ tài chính dự phòng cho dự án, tương tự như những gì người cho vay tổ chức sẽ xác minh. Điều quan trọng là xác định xem chủ đầu tư có hoạt động ổn định và chưa bao giờ vỡ nợ theo khoản vay thế chấp hay không. Thông lệ ngày nay là các đại lý thực hiện tìm kiếm trên Google của riêng họ, tìm kiếm trên mạng xã hội, tìm kiếm kiện tụng thông qua Bloomberry Law và các loại ấn phẩm tương tự, cũng như thực tế lấy các tài liệu tòa án đã nộp liên quan đến bất kỳ thủ tục tố tụng tranh tụng nào.
  9. Vị trí dự án.  Tốt nhất là dự án nên được đặt ở “các thành phố lớn hơn” như New York, Los Angeles và San Francisco. Các thành phố lớn khác cũng được mong muốn, chẳng hạn như Las Vegas, các thành phố lớn ở Florida, Houston, Dallas, khu vực Washington DC và ở một mức độ nào đó là Chicago. Người ta cho rằng các thành phố lớn hơn mang lại sự thoải mái hơn về tài chính và sự chấp nhận của thị trường vì chúng quen thuộc hơn với các đại lý và nhà đầu tư Trung Quốc.
  10. Dự án đang được xây dựng.  Ưu tiên dành cho các dự án đang được xây dựng hoặc mới bắt đầu xây dựng để loại bỏ rủi ro việc xây dựng sẽ không được khởi công. Nói chung, công việc xây dựng chỉ phụ thuộc vào bằng chứng chi tiêu và xác minh khoảng thời gian xây dựng tối thiểu là hai (2) năm để tính cả công việc trực tiếp và gián tiếp. Sau khi đơn I-526 đã được phê duyệt, thì đối với mục đích của đơn I-829, chỉ cần xác minh chi tiêu đối với bằng chứng tạo việc làm.
  11. Phê duyệt mẫu.  Tốt nhất là nên có sự chấp thuận mẫu trước đó, từ phê duyệt đơn I-526 hoặc phê duyệt mẫu I-924. Mặt khác, các đại lý muốn thấy có đủ số tiền trong ký quỹ và sự đảm bảo hoàn lại tiền của nhà phát triển có thể được hỗ trợ bằng xác minh tài chính thích hợp. Ưu điểm của việc thực hiện mẫu I-924 là đẩy nhanh quá trình phê duyệt USCIS vì mẫu I-526 có thể được nộp ngay sau khi hoàn thành gói chào hàng, so với việc nộp đơn I-526 đầu tiên có thể mất vài tháng sau đó để hoàn thành. sau khi gói chào bán được chuyển đến nhà đầu tư (thời gian tìm nhà đầu tư, ký hồ sơ, nguồn vốn và nộp đơn I-XNUMX).

 

Tùy chọn cấu trúc

Cấu trúc của một giao dịch rất quan trọng trong việc làm cho dự án trở nên dễ chấp nhận hơn và dễ tiếp thị hơn trên thị trường Trung Quốc. Các yếu tố cần được xem xét bao gồm:

1. Khoản vay cấp cao so với Vị trí thứ hai so với Khoản vay cấp lửng.  Khoản vay cao cấp từ nguồn tài trợ EB-5 có thể là khoản đầu tư an toàn nhất, nhưng các dự án lớn khó có được nguồn tài trợ EB-5 cao cấp vì việc tạo việc làm sẽ không hỗ trợ đủ số nợ để biện minh cho việc cung cấp tài sản thế chấp EB-5 đầu tiên . Từ quan điểm của người đại diện, mối quan tâm ở đây là liệu người cho vay cấp cao có cung cấp một thỏa thuận liên tín dụng có thể cung cấp các biện pháp bảo vệ sau đây hay không (mặc dù các điều khoản này đều phải được đàm phán):

  1. Thông báo vi phạm và cơ hội khắc phục;
  2. Quyền đảm nhận vị trí chủ đầu tư và tiếp quản dự án, hoặc ít nhất là cử một đại lý có năng lực đến làm việc đó; vì người cho vay cấp cao sẽ yêu cầu một đơn vị phát triển đủ năng lực tham gia để hoàn thành và/hoặc vận hành Dự án;
  3. Quyền có được khoản nợ cấp cao, mặc dù điều đó đòi hỏi doanh nghiệp thương mại mới (NCE) phải có được nguồn tài chính thay thế cho khoản vay cấp cao.

Vị thế cầm giữ thứ hai thường an toàn hơn vị thế cấp lửng vì NCE có quyền giữ tài sản sẽ đảm bảo cho các chủ nợ khác so với thế chấp cấp lửng chỉ giữ quyền lợi thành viên của người đi vay chứ không phải là chủ nợ chính.

2. Mô hình cho vay.  Hầu hết các đại lý thích mô hình cho vay hơn mô hình vốn cổ phần ưu tiên vì có đường thoát rõ ràng, trái ngược với mô hình vốn cổ phần, có thể không có đường thoát rõ ràng. Đối với mô hình vốn cổ phần và dựa trên Matter of Izummi, không thể có bất kỳ sự đảm bảo nào về việc mua lại hoặc thanh toán trực tiếp từ công ty EB-5 cho nhà đầu tư. Các đại lý trong chương trình đầu tư vốn cổ phần trực tiếp thông qua trung tâm khu vực hoặc đầu tư trực tiếp cần quan tâm đến cách cung cấp cho NCE hoặc nhà đầu tư quyền buộc thanh lý tại một thời điểm nào đó để đảm bảo rằng số tiền thu được từ quỹ. việc thanh lý trước tiên sẽ được áp dụng cho vốn cổ phần ưu đãi EB-5 theo cách tương tự như khi tài sản được bán trong trường hợp buộc phải bán. Mô hình cho vay không gặp phải vấn đề này vì khoản vay thường có thể được thanh toán khi đáo hạn theo hướng dẫn của USCIS, miễn là tiền được NCE trả lại và vẫn gặp rủi ro theo hướng dẫn của USCIS.

 

Dự án công/tư: Ưu và nhược điểm

Gần đây đã có sự gia tăng đáng kể về các dự án công/tư EB‑5 vì nhiều lý do, bao gồm cả thực tế là nguồn tài trợ eb‑5 đã trở nên phổ biến hơn. Chính phủ và các tổ chức thuộc loại tổ chức hoặc bán chính phủ (chẳng hạn như trường đại học) hợp tác với các nhà phát triển hoặc đứng trên quan điểm đang sử dụng thành công quỹ EB-5 để bổ sung các khoản nợ khác nhằm tài trợ cho các dự án công/tư nhân rất lớn tạo ra số lượng việc làm đáng kể . Thị trường đánh giá cao việc một cơ quan hoặc tổ chức chính phủ đã tham gia vào Dự án. Những loại dự án này có thể liên quan đến sự hỗ trợ của công chúng bằng các hình thức tín dụng thuế, trợ cấp và/hoặc cho thuê dài hạn thuận lợi tài sản công nhằm thúc đẩy các dự án được coi là có lợi cho công chúng. Các dự án có tính chất này bao gồm:

  1. Phát triển cơ sở hạ tầng.
  2. Cơ sở chăm sóc sức khỏe hoặc bổ sung cho cơ sở chăm sóc sức khỏe.
  3. Các dự án về tài sản thuộc sở hữu của chính phủ sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế trong một khu vực, cũng như tăng cường việc làm.
  4. Việc phát triển ở một số khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao cần được đối xử đặc biệt để có thể sử dụng vốn, nhờ đó nhà phát triển sẽ trợ cấp cho dự án bằng chi phí thuế tài sản hoặc các khoản trợ cấp khác đã nêu ở trên.

Là một phần của quy trình thẩm định, điều quan trọng là bản mô tả dự án và các tài liệu thẩm định phải thể hiện đầy đủ bản chất của sự tham gia của công chúng cả về mặt tài chính và từ quan điểm quảng cáo để xác định mức độ hỗ trợ thực tế từ các cơ quan chính phủ. Các đại lý cần lưu ý rằng nhiều dự án trong số này về bản chất là không cần truy đòi đối với tổ chức tài trợ của chính phủ và rằng trung tâm khu vực hoặc nhà tài trợ dự án cần thực hiện phân tích tài chính đầy đủ để hiểu mức độ hỗ trợ của tổ chức công.

 

Các loại dự án hợp tác công/tư.

Sau đây là danh sách các loại dự án thường được các đại lý chấp nhận rộng rãi là mong muốn và được thực hiện trên cơ sở hợp tác công/tư.

  1. Nhà ở/ Nội trú cho Sinh viên. Nhà ở đại học, theo đó tổ chức hoặc chính phủ đưa ra những nhượng bộ nhất định để có thể phát triển nhà ở sinh viên.
  2. Các trung tâm nghiên cứu của trường đại học và những nơi tương tự mà theo đó bản thân tổ chức này đang sử dụng vốn EB-5 để phát triển các tòa nhà mà lẽ ra không được tài trợ.
  3. Cải tạo tài sản công để phục hồi kinh tế.
  4. Điều lệ trường học. Dự án trường bán công bao gồm việc cấp phép cho một trường nhận khoản thanh toán học phí tự động từ tiểu bang hiện hành như một phần nhiệm vụ của trường bán công của tiểu bang.
  5. Có một số tài sản có thách thức về môi trường thuộc sở hữu của chính phủ, nơi vốn EB-5 được sử dụng để thực hiện việc làm sạch môi trường và tái phát triển tài sản cho mục đích thương mại.

Tác giả

Ronald Fieldstone là đối tác tại văn phòng Miami của Arnstein & Lehr LLP, nơi ông tập trung vào luật doanh nghiệp/chứng khoán và thuế. Ông Fieldstone đã hoạt động tích cực trong lĩnh vực EB-5 từ năm 2009 và đã đại diện cho các trung tâm và nhà phát triển khu vực trong hơn 125 dự án. Ông là tác giả và giảng viên thường xuyên về EB-5 và các vấn đề chứng khoán.

H. Ronald Klasko tôiÔng được các doanh nghiệp, nhà đầu tư và các luật sư khác công nhận là một trong những luật sư EB-5 hàng đầu cả nước. Ông đã hành nghề luật nhập cư độc quyền trong hơn ba thập kỷ. Công ty của ông đã được Chambers Global chọn là một trong sáu công ty luật nhập cư kinh doanh hàng đầu trong 5 năm qua. Ron được International Who's Who of Business Lawyers vinh danh là luật sư nhập cư doanh nghiệp được kính trọng nhất thế giới.

đá trường Ronald

đá trường Ronald

Ronald R. Fieldstone, chủ tịch và đối tác của Cơ quan Thực hành Đầu tư Nước ngoài và Nhập cư Toàn cầu của Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP, thường xuyên đóng vai trò cố vấn về doanh nghiệp/chứng khoán/bất động sản trong việc cung cấp thị thực nhập cư EB-5 cho nhà đầu tư cho một loạt các ngành. Cả các nhà phát triển và trung tâm khu vực đều dựa vào lời khuyên của ông trong những thương vụ này, dẫn đến thành tích của ông là xử lý hơn 400 dự án EB-5 với tổng số vốn huy động được vượt quá 8 tỷ USD. Ông là chủ tịch của Vùng Cơ hội và Thực hành Quỹ Cơ hội Đủ tiêu chuẩn của công ty. Fieldstone nhận bằng đại học và bằng MBA của Trường Kinh doanh Wharton và bằng luật của Đại học Pennsylvania.

Xem thông tin đầy đủ

TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến ​​thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.