
Bởi Chris Foulger
Từ những tòa nhà chọc trời hào nhoáng của Thành phố New York đến những ngôi nhà dành cho một gia đình ở San Diego, và mọi thứ ở giữa, các nhà đầu tư EB-5 phải đối mặt với một lượng lớn các dự án bất động sản trên thị trường đang cạnh tranh để giành được sự tin tưởng và tiền đầu tư của họ. Mặc dù hầu hết những cá nhân có 800,000 đô la để phân bổ cho chương trình thẻ xanh đều có trình độ tài chính cao, nhưng họ có thể không có kinh nghiệm về bất động sản cụ thể của Hoa Kỳ để đánh giá một cách công bằng những rủi ro và phần thưởng của các khoản đầu tư phức tạp này. Bài viết này hy vọng sẽ hướng dẫn các nhà đầu tư khi họ điều hướng những vùng nước này và cố gắng xác định xem một dự án được đề xuất có phù hợp với tình hình của họ hay không.
Mặc dù có rất nhiều biến số cần cân nhắc, tất cả đều phải đồng ý rằng hai mục tiêu chính của nhà đầu tư là: 1) nhận được thẻ xanh và 2) lợi nhuận từ khoản đầu tư 800,000 đô la của họ. Với những mục tiêu này trong đầu, dưới đây là một số yếu tố cơ bản cần cân nhắc khi so sánh các cơ hội EB-5.
TẠO VIỆC LÀM CHO EB-5
Mỗi nhà đầu tư EB-5 phải tạo ra ít nhất 10 việc làm thông qua khoản đầu tư của họ. Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) công nhận hai loại việc làm thông qua các khoản đầu tư vào trung tâm khu vực: trực tiếp và gián tiếp. Việc làm trực tiếp là những việc làm được tạo ra từ chính dự án EB-5. Ví dụ về việc làm trực tiếp bao gồm các công việc xây dựng liên quan đến việc xây dựng một dự án hoặc những nhân viên làm việc tại một khách sạn sau khi hoàn thành. Việc làm gián tiếp là những việc làm được tạo ra từ hoạt động kinh tế do dự án tạo ra.
Các trung tâm khu vực sử dụng một mô hình kinh tế như Rims II để xác định số lượng việc làm trực tiếp và gián tiếp được tạo ra. Thành công (hoặc thất bại) về mặt kinh tế của một dự án không nhất thiết quyết định liệu yêu cầu tạo việc làm có được đáp ứng hay không. Một dự án có thể thành công về mặt tài chính nhưng không tạo ra được số việc làm cần thiết. Mặt khác, một dự án có thể thất bại về mặt tài chính nhưng vẫn đạt được mục tiêu tạo việc làm cần thiết chỉ thông qua việc xây dựng dự án. Vì USCIS cho phép tài trợ bắc cầu, một số dự án đã bắt đầu xây dựng và do đó, tạo ra số việc làm cần thiết ngay cả trước khi nhận được tiền EB-5. Kịch bản độc đáo này có thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro tạo việc làm cho nhà đầu tư EB-5.
EB-5 TRONG CẤP VỐN
Cơ cấu vốn là thuật ngữ dùng để mô tả cách tổng chi phí của một dự án được phân chia giữa các nhóm nhà đầu tư khác nhau cung cấp vốn cần thiết. Việc tạo việc làm chỉ có thể thành hiện thực sau khi nhà tài trợ đã cam kết cơ cấu vốn và dự án được xây dựng. Cơ cấu vốn thận trọng rất quan trọng đối với việc tạo việc làm và lợi nhuận vốn. Trong trường hợp này, cơ cấu vốn thận trọng tránh đòn bẩy quá cao. Ví dụ, đòn bẩy 90% thường được coi là cực kỳ rủi ro. Ví dụ, cơ cấu vốn điển hình cho một dự án căn hộ trị giá 100 triệu đô la có thể là 60 triệu đô la (hoặc 60%) nợ thế chấp "cấp cao" ở vị trí đầu tiên, với 40 triệu đô la (hoặc 40%) vốn chủ sở hữu do chủ sở hữu dự án ứng trước. Một biến thể phổ biến của cấu trúc này là khi nhà phát triển bao gồm một mức nợ vị trí thứ hai rủi ro hơn được gọi là nợ mezzanine hoặc "mezz" giữa khoản vay cấp cao và vốn chủ sở hữu. Trong ví dụ này, dự án căn hộ trị giá 100 triệu đô la ở trên vẫn sẽ có 60 triệu đô la nợ cấp cao ở vị trí đầu tiên. Tuy nhiên, nó sẽ tạo ra một lớp nợ thứ cấp hoặc nợ trung gian khác (ví dụ, chúng ta lấy 25 triệu đô la), làm giảm khoản đầu tư vốn chủ sở hữu trong ví dụ này xuống còn 15 triệu đô la.
Tại Hoa Kỳ, giá cả hoặc lợi nhuận mà các nhà đầu tư yêu cầu trong mỗi phần khác nhau của cấu trúc vốn này sẽ xấp xỉ như sau: Khoản vay cao cấp; 7%, Khoản vay trung gian; 13%, Lợi nhuận vốn chủ sở hữu dự kiến; 18%. Mức giá này có liên quan vì nó cho thấy rủi ro tương đối mà mỗi bên đang phải chịu; khi rủi ro tăng lên, lợi nhuận dự kiến cũng tăng lên. Các cơ hội EB-5 được cung cấp trong mọi lớp của cấu trúc vốn.
Mặc dù không có gì sai với khoản đầu tư EB-5 vốn chủ sở hữu hoặc vốn trung gian, nhà đầu tư nên biết rằng họ đang chấp nhận nhiều rủi ro hơn ở vị thế đó và nên được trả công xứng đáng để hấp thụ rủi ro đó. Nếu mọi thứ khác đều như nhau, nếu hai dự án cung cấp cho các nhà đầu tư EB-5 cơ hội đầu tư, một dự án trong cấu trúc cho vay cao cấp với lãi suất 0.5%, so với một dự án cạnh tranh cung cấp cấu trúc đầu tư vốn chủ sở hữu với lãi suất 5%, thì khoản vay cao cấp cung cấp giá trị điều chỉnh rủi ro tốt hơn dựa trên cách các chuyên gia tại Hoa Kỳ định giá rủi ro bất động sản.
Điểm mấu chốt là: khối vốn rất quan trọng và các nhà đầu tư EB-5 phải tin tưởng rằng khối vốn vững chắc để đảm bảo dự án sẽ được xây dựng, tạo điều kiện tạo việc làm cần thiết cho thẻ xanh. Vị trí tương đối trong khối vốn cũng quan trọng, vì mỗi lớp đại diện cho một mức độ rủi ro khác nhau. Chỉ vì một ngân hàng nổi tiếng cung cấp khoản vay cấp cao của một khối vốn, không nên cho rằng ngân hàng đó đang xác nhận khoản đầu tư EB-5. Hãy nhớ rằng, ngân hàng đang bảo lãnh cung cấp their dịch rủi ro, và họ sẽ không gặp vấn đề gì khi tịch thu các nhà đầu tư EB-5 để bảo vệ lợi ích của ngân hàng. Nếu các nhà đầu tư EB-5 không được trả nhiều hơn đáng kể để nắm giữ các vị trí cấp dưới trong cơ cấu vốn, họ có thể muốn cân nhắc một dự án cho vay cấp cao.
LOẠI SẢN PHẨM CHO CÁC DỰ ÁN EB-5
Các dự án EB-5 có ở mọi loại tài sản. Khách sạn, văn phòng, công nghiệp, sản xuất, bán lẻ và nhà ở đều được hưởng lợi từ nguồn tài chính EB-5. Mỗi loại tài sản đều có ưu điểm và nhược điểm mà các nhà đầu tư phải cân nhắc khi đánh giá khoản đầu tư.
- Khách sạn nổi tiếng với khả năng thay đổi giá hàng ngày. Đây là con dao hai lưỡi, vì khách sạn sẽ hoạt động tốt hơn các loại tài sản khác trong thị trường sôi động và hoạt động kém hơn trong thị trường đi xuống.
- Văn phòng được biết đến với sự ổn định của hợp đồng thuê dài hạn và dòng tiền ổn định. Vì lịch sử này, ít ai lường trước được xu hướng làm việc tại nhà bùng nổ trong đại dịch COVID-19, khiến tình trạng bỏ trống tăng đột biến và phá sản tài chính cho nhiều chủ sở hữu.
- Giống như văn phòng, bán lẻ dựa vào hợp đồng thuê dài hạn. Tuy nhiên, nó phần lớn không được các nhà đầu tư và nhà phát triển ưa chuộng vì phải vật lộn để giữ vững vị thế trước tình hình mua sắm trực tuyến trở nên phổ biến. Công nghiệp có lẽ là ngành có hợp đồng thuê trung bình dài nhất, với hợp đồng thuê phổ biến là 10-20 năm. Loại tài sản này đang tận hưởng kỷ nguyên vàng son khi các nhà bán lẻ trực tuyến có nhu cầu không thể thỏa mãn đối với không gian kho bãi, được thúc đẩy thêm bởi đại dịch.
- Sản xuất không phải là ngành hấp dẫn và có lịch sử lâu dài về việc gia công sản xuất cho các quốc gia có chi phí lao động thấp hơn, mặc dù một số ngành công nghiệp nhất định đã được hưởng lợi từ nỗ lực chung nhằm đưa việc làm sản xuất trở lại Hoa Kỳ.
- Nhà ở từ lâu đã được coi là loại tài sản an toàn nhất. Rốt cuộc, mọi người sẽ luôn cần một nơi để sống và tình trạng thắt chặt tín dụng ảnh hưởng đến các lĩnh vực bất động sản khác được giảm nhẹ với các Cơ quan được Chính phủ tài trợ (GSE) như Fannie Mae và Freddie Mac, những đơn vị cung cấp tài chính được trợ cấp, nhất quán cho lĩnh vực nhà ở.
Vậy, khi lựa chọn đầu tư EB-5, loại sản phẩm có quan trọng không? Tóm lại, không phải là yếu tố quyết định duy nhất. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên cân nhắc xem dự án được đề xuất có phù hợp với địa điểm được đề xuất hay không và đảm bảo có lý do và dữ liệu hợp lý để hỗ trợ cho sự thành công của dự án phát triển mới. Một tòa nhà văn phòng được xây dựng ở vị trí tồi tệ nhưng được cho thuê toàn bộ cho một đơn vị thuê tín dụng lâu năm như JP Morgan trong 20 năm có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời, trong khi một dự án nhà ở cao cấp có thể là một khoản đầu tư tồi tệ nếu được xây dựng ở vị trí kém. Bất kỳ loại tài sản nào trong số này đều có thể cung cấp khoản đầu tư EB-5 an toàn và phù hợp miễn là luận điểm đầu tư tổng thể có ý nghĩa.
DỰ ÁN EB-5 LỚN VÀ NHỎ
Một thập kỷ trước, thị trường EB-5 bị chi phối bởi các dự án lớn trị giá 100 triệu đô la. Thị trường ngày nay thiên về các dự án nhỏ hơn. Quy mô dự án có quan trọng không? Có thể, nhưng đó không phải là câu hỏi đúng. Quan trọng hơn quy mô dự án là tình trạng dự án và các câu hỏi xung quanh nó.
Các câu hỏi như: Việc xây dựng đã bắt đầu chưa? Nhà phát triển có cần tiền EB-5 để bắt đầu dự án hay họ có bên cho vay bắc cầu hoặc tiền của riêng họ để trang trải bất kỳ khoản thiếu hụt EB-5 nào để đảm bảo hoàn thành dự án và tạo việc làm không? Nhiều nhà đầu tư EB-5 đặt tiền của họ vào tài khoản ký quỹ và phải đợi nhiều năm trước khi được rút và sử dụng trong dự án vì nhà phát triển không thể bắt đầu dự án cho đến khi huy động được toàn bộ tiền EB-5. Điều này có thể là thận trọng đối với nhà phát triển, nhưng nó đặt nhà đầu tư EB-5 vào một vị thế rất bấp bênh, không biết khi nào việc làm của họ sẽ được tạo ra hoặc có lẽ khi nào họ có thể thu hồi được khoản đầu tư của mình.
TÀI TRỢ CỔ PHẦN VÀ KINH NGHIỆM
Không có gì chứng minh được niềm tin của nhà tài trợ vào dự án của họ, chẳng hạn như đầu tư một khoản tiền lớn của chính họ làm vốn chủ sở hữu. Thỏa thuận nên được cấu trúc sao cho nhà phát triển có thể mạo hiểm toàn bộ số tiền của họ trước khi các nhà đầu tư EB-5 có nguy cơ mất dù chỉ một đô la. Có thể có lợi nếu nhà tài trợ có kinh nghiệm EB-5 trước đó, nhưng quan trọng hơn nhiều là họ có kinh nghiệm với doanh nghiệp được đề xuất. Nếu nhà tài trợ dự án không có kinh nghiệm thành công với loại tài sản được đề xuất, hãy chạy, đừng đi đến dự án tiếp theo.
CHỌN DỰ ÁN EB-5 ĐÚNG LÀ MỘT PHẦN CỦA ĐƠN XIN THÀNH CÔNG
Các nhà đầu tư EB-5 chắc chắn phải đối mặt với một đường cong học tập dốc. Họ phải tìm hiểu về sự phức tạp của luật di trú Hoa Kỳ, liên quan đến chương trình EB-5 và đánh giá một giao dịch bất động sản phức tạp ở bên kia thế giới.
Biện pháp phòng vệ đầu tiên của nhà đầu tư để tránh sai lầm là chọn một đại lý di trú và luật sư có uy tín, có kinh nghiệm sâu rộng về EB-5. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải đánh giá cẩn thận các dự án mà đại lý giới thiệu. Sử dụng các chuyên gia để thực hiện thẩm định thực tế là rất hữu ích.
Bằng cách lựa chọn một đại lý và luật sư di trú có uy tín, dành thời gian xem xét kế hoạch kinh doanh của dự án và các tài liệu đi kèm, đồng thời nghiên cứu danh tiếng của nhà phát triển, các nhà đầu tư EB-5 có thể tự định vị mình để thành công.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
