của Gregory Wing
Trong vài năm qua, hàng tỷ đô la vốn nước ngoài chi phí thấp đã được đầu tư vào các doanh nghiệp Hoa Kỳ thông qua chương trình EB-5. Mặc dù chương trình này được thành lập vào năm 1990 nhưng gần đây nó mới nhận được sự chấp nhận rộng rãi như một giải pháp tài trợ dự án khả thi. Trên thực tế, từ năm 2005 đến năm 2013, hơn 6.5 tỷ USD đã được đầu tư vào các doanh nghiệp Hoa Kỳ từ chương trình này.[1] Hiện nay nó được coi là nguồn vốn khả thi cho các dự án có quy mô và loại hình đa dạng.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và nhà phát triển dự án đã lãng phí hàng trăm nghìn đô la và nhiều năm thời gian để tin rằng họ có thể dễ dàng nhận được tài trợ cho dự án của mình với nguồn vốn chi phí thấp này. Trên thực tế, nó không dễ dàng như vậy. Để hiểu rõ hơn những thách thức trong việc đảm bảo nguồn vốn EB-5 chi phí thấp, các nhà phát triển phải xem xét nhà đầu tư EB-5 cần gì và họ muốn gì. Những cân nhắc này là chìa khóa để hiểu liệu dự án của bạn có đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư hay không và liệu bạn có thể huy động vốn EB-5 thành công cho dự án của mình hay không.
Nhà đầu tư cần gì? Việc đầu tư của họ chủ yếu được thúc đẩy bởi mong muốn được chuyển đến và định cư tại Hoa Kỳ. Họ có thể chuyển đến Hoa Kỳ nếu họ đầu tư vào một doanh nghiệp đủ điều kiện và được chấp thuận cấp thẻ xanh thông qua đơn I-526. Họ có thể ở lại chỉ ở Hoa Kỳ nếu khoản đầu tư của họ tạo ra 10 việc làm lâu dài, toàn thời gian cho cư dân Hoa Kỳ, thường trong vòng hai năm kể từ khi quỹ được đầu tư (mỗi nhà đầu tư đăng ký). Vì những yêu cầu này, nhà đầu tư và toàn bộ gia đình của họ đang dựa vào dự án hoặc doanh nghiệp EB-5 để tạo ra ít nhất 10 công việc đủ điều kiện. Đó là những gì họ cần.
Nhà đầu tư muốn gì? Họ muốn lấy lại tiền trong một thời gian hợp lý (khoảng 1 năm) và thường mang lại một số lợi tức đầu tư. Hiện tại, lợi tức đầu tư đó là khoảng 5% mỗi năm, khiến vốn EB-2 trở thành một lựa chọn tài trợ rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà phát triển thường tuyển dụng đại diện hoặc đại lý của nhà đầu tư, những người này sẽ tính phí cho nhà phát triển từ 5 đến 5% (đôi khi cao hơn) mỗi năm trên số tiền huy động được để giúp thu hút nhà đầu tư. Do đó, vốn EB-5, thường được cấu trúc dưới dạng vốn chủ sở hữu trong nguồn vốn, gần với tỷ lệ nợ ngân hàng hơn. Tuy nhiên, nó rẻ hơn rất nhiều so với vốn cổ phần truyền thống. Mặc dù các quy định không yêu cầu hoàn trả cho nhà đầu tư—trên thực tế, các khoản đầu tư phải được thực hiện với sự hiểu biết rằng vốn đang gặp rủi ro—thông lệ là phải hoàn trả cho nhà đầu tư ít nhất số tiền gốc của họ và các nhà đầu tư sẽ tìm kiếm một giải pháp như vậy. chiến lược rút lui khi mua dự án EB-XNUMX.
Tăng cường giám sát nhà đầu tư
Các nhà đầu tư EB-5 ngày càng trở nên tinh vi hơn trong khả năng đánh giá rủi ro dự án và các hoạt động thẩm định. Trong nhiều năm, nhiều dự án không phù hợp với EB-5 do rủi ro đầu tư giống như đầu tư mạo hiểm đã được xúc tiến và bán cho các nhà đầu tư không có kinh nghiệm. Ngoài ra, một số dự án có cấu trúc gian lận đã được bán cho các nhà đầu tư và kết quả là các bản cáo trạng đã được đưa ra. Giờ đây, nhiều cơ quan chính phủ Hoa Kỳ (SEC, FBI và các cơ quan khác) đang chú ý hơn đến các tài liệu cung cấp EB-5 và các tuyên bố mà họ đưa ra. Ngoài ra, các nhà đầu tư EB-5 đang trở nên tinh vi hơn nhiều trong việc đánh giá xem “nhu cầu” và “mong muốn” của họ sẽ được đáp ứng như thế nào. Tuy nhiên, đồng thời, có sự quan tâm đáng kể và ngày càng tăng của các nhà đầu tư đối với chương trình EB-5 và các nhà đầu tư đang kêu gọi các cơ hội đầu tư an toàn.
Một quan chức Trung Quốc, phát biểu vào tháng 5 năm nay với các nhà tài trợ dự án EB-5 của Hoa Kỳ tại hội nghị EB-5 ở Hạ Môn, Trung Quốc cho biết rằng thị trường EB-50 Trung Quốc ít nhất là một doanh nghiệp trị giá 800 tỷ đô la. Hơn nữa, họ đã cấp phép cho 5 đại lý bán các chương trình EB-5 và có số lượng đại lý xin giấy phép gấp nhiều lần con số đó. Các quan chức Trung Quốc cũng nhanh chóng chỉ ra (và khá dứt khoát) rằng các nhà phát triển dự án Mỹ phải hiểu rõ hơn nhu cầu của các nhà đầu tư EB-5 và chỉ cung cấp các dự án EB-XNUMX an toàn và phù hợp.
Cấu trúc một sản phẩm EB-5 hợp lý
Dự án EB-5 phù hợp sẽ có sự chắc chắn đáng tin cậy về việc tạo ra ít nhất 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư trong khung thời gian quy định. Hơn nữa, nó cũng có thể chứng minh độ tin cậy rất cao trong việc hoàn trả số tiền đầu tư—thường là trong vòng 5 năm—mà không đưa ra bất kỳ sự đảm bảo nào. Do đó, quỹ EB-5 không phù hợp cho các dự án đầu cơ, dự án đầu tư mạo hiểm cũng như các mô hình kinh doanh chưa được chứng minh. Chỉ những dự án có mô hình kinh doanh đã được chứng minh, có đội ngũ quản lý đã được chứng minh và có tỷ lệ dự đoán dòng tiền rất cao mới phù hợp với các nhà đầu tư EB-XNUMX. Tại sao? Bởi vì khả năng gia đình nhà đầu tư có thể ở lại Hoa Kỳ hoàn toàn phụ thuộc vào việc làm được tạo ra và được tạo ra kịp thời.
Tạo việc làm. Các nhà đầu tư EB-5 (và các đại lý sắc sảo thúc đẩy các dự án EB-5) đang ngày càng nhận thức được các cách đánh giá mô hình kinh doanh và xác định khả năng dự đoán tạo việc làm. Tuy nhiên, các phương pháp tạo việc làm phải được đánh giá cho từng dự án, tùy theo từng trường hợp, vì chúng có thể bao gồm sự kết hợp của các công việc trực tiếp, gián tiếp hoặc phát sinh, cũng như các công việc vận hành và xây dựng. Thay vì xem xét các dự án và/hoặc loại hình cụ thể, hãy xem xét những thứ mà các nhà tài trợ chuyên nghiệp xem xét.
Hồ sơ theo dõi. Sau khi đánh giá: 1) nhu cầu thị trường địa phương đối với một dự án kinh doanh, thông qua nghiên cứu thị trường và 2) xu hướng quốc gia đối với ngành, các nhà đầu tư xem xét năng lực và kinh nghiệm của đội ngũ quản lý. Thông thường, yếu tố dự báo lớn nhất về thành công trong tương lai của một doanh nghiệp là lịch sử của những thành công trong quá khứ (và khả năng tái tạo điều đó). Ví dụ: nếu ai đó bắt đầu công việc kinh doanh mới đầu tiên, xác suất thất bại là rất cao, theo thống kê. Tuy nhiên, nếu ai đó đã dành 10 năm hoặc hơn để tạo ra bảy doanh nghiệp giống hệt nhau và thành công thì khả năng cao là doanh nghiệp thứ tám cũng sẽ thành công. Đây chính xác là lý do tại sao nhượng quyền thương mại phát triển mạnh ở Hoa Kỳ: bởi vì nhiều thách thức “khởi nghiệp” đã được lên kế hoạch kỹ lưỡng và các quy trình tránh thất bại đã được dạy cho bên nhận quyền mới.
Vị trí và tính khả thi. Các nhà tài trợ dự án sắc sảo biết rằng một nhà phát triển thành công và có kinh nghiệm có thể sẽ chọn địa điểm cho dự án có nhu cầu thị trường địa phương mạnh mẽ. Điều này sẽ được xác minh bằng nghiên cứu khả thi về thị trường của bên thứ ba. Hơn nữa, nhà tài trợ cũng sẽ kỳ vọng rằng nhà phát triển có kinh nghiệm sẽ có thể thể hiện nhu cầu ngày càng tăng đối với sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian dài và bền vững.
Mong đợi những điều bất ngờ. Điều mà nhà tài trợ thực sự mong đợi là nhà phát triển có kinh nghiệm cũng sẽ có thể giải quyết các vấn đề không thể đoán trước của dự án xảy ra và sau đó tồn tại được. Những vấn đề dự án không mong đợi và không có kế hoạch vẫn xảy ra. Tôi có thể nhớ lại sự chậm trễ trong xây dựng vì mai rùa được phát hiện khi khai quật khu vực dự án. Điều đó đã gây ra một cuộc khai quật và đánh giá khảo cổ học kéo dài sáu tháng tại địa điểm này. Chủ đầu tư đã có thể vượt qua được sự chậm trễ đó vì họ rất có kinh nghiệm và có bảng cân đối kế toán vững chắc.
Điều mà các nhà tài trợ và nhà đầu tư đang dựa vào là một nhà phát triển có kinh nghiệm đã nhìn thấy tất cả và thường có thể giải quyết ngay cả những vấn đề rất khó khăn mà có thể khiến nhóm phát triển ít kinh nghiệm hơn và có thể có vốn ít thất bại.
Lập kế hoạch trước. Nhà tài trợ dự án (cũng như nhà đầu tư EB-5) cũng đang đánh giá nhu cầu dài hạn của ngành đối với dự án. Hầu như tất cả các khoản đầu tư EB-5 đều được đưa vào hoạt động kinh doanh dựa trên bất động sản. Kết quả là, khi nhà đầu tư EB-5 được hoàn trả trong khoảng 20 năm, sẽ phải có người cho vay muốn cho vay 30 đến XNUMX năm đối với hoạt động kinh doanh hoặc cơ sở. Kết quả là, các dự báo về ngành phải rất mạnh mẽ trong nhiều thập kỷ tới.
Nhiều nhà tài chính đã thấy công nghệ trực tuyến tác động như thế nào đến một số hoạt động bán lẻ truyền thống, chẳng hạn như với Blockbuster Video và Barnes & Noble. Các nhà tài trợ khôn ngoan và nhà đầu tư EB-5 sẽ nghiên cứu dài hạn ngành công nghiệp xu hướng cũng như nhu cầu ngắn hạn của thị trường địa phương để đánh giá mức độ an toàn hoặc khả năng dự đoán thành công của dự án.
Điều hướng một nền kinh tế đang chuyển đổi
Một trong những vấn đề khó giải quyết nhất đối với hầu hết các doanh nghiệp hoặc dự án kinh doanh bất động sản là vấn đề chu kỳ kinh tế khó lường. Doanh thu và lợi nhuận có thể tốt cho tất cả các loại dự án và ngành trong quá trình mở rộng kinh tế, cho dù dự án đó có thành công hay không. Tục ngữ có câu, thủy triều lên sẽ nâng thuyền lên.
Nhiều ngành công nghiệp (và các doanh nghiệp trong đó) đã phải chịu thiệt hại nặng nề trong cuộc suy thoái kinh tế vừa qua của Hoa Kỳ. Tại sao điều này lại quan trọng đối với nhà đầu tư EB-5? Bởi vì nếu nhà đầu tư đầu tư vào dự án EB-5 trong một ngành có nhiều khả năng bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế (xem Bảng 1) thì dự án có thể không có đủ việc làm chính xác khi họ cần. Nếu điều đó xảy ra, nhà đầu tư EB-5 và gia đình có thể bị trục xuất.
Hãy xem xét vấn đề này chi tiết hơn. Sau khi nhà đầu tư chuẩn bị và nộp đơn I-526, việc xét xử của USCIS có thể mất hơn một năm. Thêm vài năm nữa để chứng minh khả năng tạo việc làm và hiện tại việc tính toán số việc làm đang diễn ra từ 526 đến 5 năm sau khi nộp đơn I-2. Nếu suy thoái kinh tế xảy ra trong thời gian các công việc cần được tính toán, doanh thu có thể bị giảm, tình trạng sa thải có thể xảy ra và các công việc EB-XNUMX cần thiết có thể không thành hiện thực (xem Bảng XNUMX).
Bất kể loại mô hình nghiên cứu kinh tế nào được sử dụng cho các dự báo về tạo việc làm, suy thoái kinh tế có thể và thường tác động tiêu cực đến việc tạo việc làm hoặc duy trì việc làm. Sự khác biệt về tác động công việc gắn liền với ngành của dự án. Tùy thuộc vào ngành, các nhà phát triển nên có sẵn các biện pháp bảo vệ để đảm bảo rằng tất cả các nhà đầu tư EB-5 đầu tư vào một dự án đều được bảo vệ triệt để, trong trường hợp suy thoái kinh tế nghiêm trọng lại xảy ra.
Kết luận
Tóm lại, các nhà phát triển dự án EB-5 cần tạo và tài trợ cho các dự án rất an toàn—giống như việc gửi tiền vào ngân hàng hơn là tài trợ vốn mạo hiểm; an toàn về mặt tạo việc làm; và có thể dự đoán được về mặt hoàn trả tiền của nhà đầu tư trong một khung thời gian hợp lý. Bất chấp những thách thức, vốn EB-5 vẫn là một lựa chọn tài trợ rất hấp dẫn cho các dự án. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang tìm kiếm những dự đoán đáng tin cậy về sự thành công của dự án và nguồn cung dự án cao có nghĩa là họ có thể đáp ứng nhu cầu của mình. Trước khi bắt tay vào tăng vốn, điều quan trọng là phải hiểu điều gì sẽ tạo nên một dự án EB-5 thành công và có thể bán được trên thị trường.
[1] Hiệp hội Đầu tư vào Hoa Kỳ (IIUSA), nd Web. Ngày 17 tháng 2014 năm XNUMX.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
