bởi Nhân viên Tạp chí Nhà đầu tư EB5
Linda Lau là một luật sư nhập cư tập trung chủ yếu vào các vấn đề EB-5. Là thành viên của Ban Cố vấn Tạp chí Nhà đầu tư EB5, bà Lau đã ân cần thực hiện phần hỏi đáp mang lại cái nhìn sâu sắc độc đáo về chương trình thị thực EB-5.
Bà Lau là Chủ tịch của Global Law Group, có trụ sở chính tại South Pasadena, California và có văn phòng đại diện tại Thượng Hải, Trung Quốc. Xuất thân từ Hồng Kông, bà Lau từng giữ chức Phó Chủ tịch Ủy ban EB-5 của Hiệp hội Luật sư Di trú Hoa Kỳ và đã được Cơ quan đăng ký Hoa Kỳ công nhận là một trong những Luật sư giỏi nhất California.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Bạn nghĩ bài học lớn nhất của năm 2012 đối với Chương trình Visa EB-5 là gì?
Linda Lau: Tôi nghĩ bài học lớn nhất là khả năng điều hướng quá trình xét xử. Ví dụ: một số Trung tâm Khu vực, khi lần đầu tiên được phê duyệt, đã lên kế hoạch nhận tín dụng EB-5 từ các công việc bắt nguồn từ người thuê nhà. Đột nhiên, vào năm 2012, chúng tôi được USCIS thông báo rằng việc thuê nhà là một vấn đề. Thật khó khăn khi cố gắng tìm ra quá trình này.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Bạn có nghĩ rằng chúng ta đang hướng tới việc khắc phục những thách thức này không?
Linda Lau: Tôi nghĩ mọi người đang cố gắng hết sức để có được sự rõ ràng và hướng dẫn, bao gồm cả USCIS. Tôi nghĩ trong nội bộ họ thực sự muốn khắc phục vấn đề này. Tôi chắc chắn rằng rất khó để các thẩm phán có thể tìm ra những quy tắc nào họ nên áp dụng và khi nào họ có thể áp dụng chúng. Tôi cảm thấy đó là một công việc đang được tiến hành, giống như vào giữa những năm 90 khi chúng tôi gặp vấn đề với các vụ án liên quan đến giấy nợ. Hoàn toàn hỗn loạn…nhưng nguy cơ bây giờ cao hơn rất nhiều vì chúng ta có hơn 200 Trung tâm Khu vực và hàng trăm dự án cũng như hàng triệu đô la đang gặp rủi ro.
Thực tế là tất cả các dự án này đang được tiến hành thực sự buộc mọi người phải đưa ra một số loại chính sách mà mọi người đều có thể làm việc cùng. Ngoài ra, như bạn đã biết, một số Trung tâm Khu vực đã đệ đơn kiện và đang cố gắng giải quyết vấn đề này. Hy vọng chúng ta sẽ có một giải pháp nào đó.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Điều gì làm bạn lo lắng về EB-5 trong tương lai?
Linda Lau: Tôi muốn thấy cộng đồng của chúng ta có thể hỗ trợ lẫn nhau. Điều khiến tôi lo lắng là nếu chúng ta coi nhau là đối thủ cạnh tranh và cố gắng tranh giành thị phần nhất định thì điều đó thực sự không có lợi cho sự phát triển trong cộng đồng của chúng ta. Tôi muốn thấy nhiều sự hợp tác và hỗ trợ hơn từ bên trong.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Bạn có nhận thấy sự khác biệt trong các dịch vụ EB-5 giữa các khu vực khác nhau, chẳng hạn như các giao dịch ở Bờ Tây và Bờ Đông trông như thế nào không?
Linda Lau: Đối với Bờ Tây, nó khá chuẩn. Hầu hết các giao dịch đều thuộc lĩnh vực phát triển bất động sản, bán lẻ, cao ốc văn phòng hoặc khách sạn.
Các giao dịch ở Bờ Đông khá khác nhau. Nó thực sự phụ thuộc vào những gì có sẵn. Đôi khi chúng ta nhìn thấy những tòa nhà lịch sử, những dự án giếng dầu hoặc những ngành công nghiệp thực sự thú vị. Tôi không biết liệu có phải chỉ vì các nhà phát triển [ở Bờ Tây] ở trong cùng một nhóm hoặc cộng đồng nên họ có xu hướng thực hiện các dự án giống nhau hay không. Ở đó [trên Bờ Đông] khá độc đáo và khác biệt. Đó là những gì tôi đã nhận thấy.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Còn đối với thị trường nhà đầu tư thì sao? Bạn có hiểu được điều mà các nhà đầu tư ở các khu vực khác nhau quan tâm không?
Linda Lau: Thị trường lớn nhất, như bạn biết, là Trung Quốc, và trong ba năm qua, các nhà đầu tư Trung Quốc đã tiến bộ vượt bậc về mặt kiến thức. Họ rất tinh vi và hỏi rất nhiều câu hỏi hóc búa, chẳng hạn như, “Sự khác biệt giữa phân bổ lãi suất và kế hoạch hoàn vốn và rút lui là gì?” và “Tại sao đây lại là một tỷ lệ nhất định và bạn quyết định điều đó như thế nào?”
Ở những nơi khác trên thế giới, nó phụ thuộc vào nền tảng của nhà đầu tư. Các nhà đầu tư Hàn Quốc thường là những người có chuyên môn như bác sĩ. Nhiều người đã quen với ý tưởng tham gia vào các doanh nghiệp nhỏ nhờ lựa chọn thị thực E-2. Các câu hỏi họ đặt ra khác nhau vì một số có thể bị hạn chế về khả năng tiếp cận dự án bất động sản. Về phía Trung Quốc, bạn có những nhà phát triển này tham gia vào các dự án lớn và nhỏ.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Làm thế nào người ta có thể tránh được những cạm bẫy trong tiếp thị EB-5?
Linda Lau: Đầu tiên, Trung tâm Khu vực phải quyết định xem họ có muốn tự tiếp thị dự án hay không (tuân thủ các quy định về chứng khoán). Việc cân nhắc thứ hai là loại chuyên gia mà họ sẽ sử dụng. Họ có thể quyết định sử dụng các nhà tư vấn nhập cư ở nước ngoài hoặc sử dụng một đại lý chính để cung cấp các nhà tư vấn nhập cư.
Mọi cấu trúc đều có vấn đề của nó. Ví dụ: nếu Trung tâm khu vực quyết định sử dụng đại lý chính thì đại lý chính sẽ lấy phí tìm kiếm và tìm 10 đại lý phụ khác. Trong mối quan hệ đó tồn tại một sự xung đột cố hữu vì tác nhân phụ càng nhận được nhiều thì tác nhân chính càng nhận được ít.
Mặt khác, nhiều RC thích sử dụng tác nhân chính vì tác nhân chính sẽ có thể kiểm soát, giám sát và liên lạc với các tác nhân phụ, giúp RC không phải xử lý các tác nhân phụ. Không phải vì họ không muốn mà vì họ không có sự hiểu biết về văn hóa để đối phó với chúng. Đối phó với mười đại lý khác nhau có thể là quá sức.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Bạn có lời khuyên nào về cách tạo mối quan hệ lâu dài giữa các nhà môi giới và tư vấn nhập cư không?
Linda Lau: Nhiều nhà môi giới và tư vấn nhập cư rất trung thành với các Trung tâm Khu vực. Tuy nhiên, bạn cần phải có những dự án tốt cho họ [và] những gì tốt ở đây khác với những gì [được coi là] tốt ở đó.
Ví dụ, khi chúng tôi thực hiện một dự án cho vay ở Mỹ, không phải EB-5, chúng tôi không muốn đứng ở vị trí thứ hai trong chứng thư tín thác với ngân hàng ở vị trí đầu tiên. Nếu ngân hàng tịch thu dự án thì chúng tôi chẳng còn gì cả, nhưng ở Trung Quốc, nhiều nhà môi giới mà tôi gặp đã nói rằng ở vị trí thứ hai cũng được. Người nắm giữ vị trí đầu tiên càng lớn thì họ càng có niềm tin. Bằng cách nào đó, họ bị lạc hướng về tên tuổi lớn của người nắm giữ quyền thế chấp đầu tiên. Ở đây, chúng tôi không muốn bất kỳ người cầm cố đầu tiên nào, bất kể bạn lớn đến đâu. Bạn càng lớn thì càng đáng sợ, vì bạn sẽ tịch thu tài sản và không để lại tiền cho chúng tôi. Ở đó khác với ở đây.
Về mặt phân bổ tiền lãi, nếu bạn có một dự án với đối tác hạn chế hoặc nhà đầu tư nắm giữ 90% tiền lãi, mặc dù đối tác chung (đối tác Mỹ) có thể bỏ 40% vốn, chỉ vì việc phân bổ, họ muốn cung cấp nhiều hơn cho nhà đầu tư vì họ đang dựa vào nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư EB-5.
Về phía Hoa Kỳ, đối tác chung đang hành động một cách thiện chí theo lời khuyên của một luật sư doanh nghiệp có thẩm quyền. Họ nói, “Tại sao chúng ta không để họ có nhiều hơn để có thêm động lực để bạn có thể tái cấp vốn vào cuối năm năm để bạn [có quyền lựa chọn] để họ rời khỏi dự án?”
Tuy nhiên, khi sang Trung Quốc thì lại hoàn toàn khác. Dù bạn bỏ 40% vốn mà không lấy ít nhất 30% thì họ sợ một ngày nào đó bạn sẽ biến mất vì quá ít hứng thú với dự án.
Về mặt văn hóa, nó hoàn toàn khác và đó là lý do tại sao tôi nghĩ các Trung tâm Khu vực và luật sư có thể nói chuyện với những nhà môi giới nhập cư này. Họ hiểu thị trường và chẳng ích gì khi đóng gói thứ gì đó mà hệ thống thị trường không thể xử lý được. Đó là vấn đề liên lạc với các nhà môi giới và tư vấn nhập cư. Tôi nghĩ việc công bố đầy đủ và minh bạch là rất quan trọng.
Tạp chí nhà đầu tư EB5: Có điều gì khác bạn muốn thêm không?
Linda Lau: Chúng tôi may mắn có được những đồng nghiệp tuyệt vời trong cộng đồng. Điều quan trọng là cộng đồng có thể nói chuyện và giao tiếp với nhau. Tôi thực sự đánh giá cao việc EB5Investors.com đã có thể cung cấp cho chúng tôi một diễn đàn để cùng nhau chia sẻ những hiểu biết sâu sắc của mình với công chúng. Tôi thực sự cảm thấy rằng chúng tôi với tư cách là một đội có thể làm được rất nhiều điều.
Nhân viên EB5Investors.com
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
