của Steven Polivy và Rogelio Carrasquillo
Các nhà phát triển dự án nhà ở giá rẻ tìm kiếm các nguồn tài chính thay thế để thu hẹp khoảng cách giữa nguồn vốn sẵn có và tổng chi phí phát triển dự án.
Khi các nhà phát triển trở nên quen thuộc hơn với chương trình EB-5, chúng tôi hy vọng sẽ thấy việc sử dụng vốn EB-5 tăng lên kết hợp với các chương trình tín dụng thuế liên bang như tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (“LIHTC”). Đối với một số lượng lớn các dự án nhà ở giá rẻ, vốn tạo ra từ việc bán tín dụng thuế không cung cấp đủ vốn cần thiết cho việc xây dựng và phát triển toàn bộ dự án. Nguồn tài trợ EB-5 là một nguồn tài trợ chênh lệch tuyệt vời để hỗ trợ các dự án này kết hợp việc sử dụng các khoản tín dụng thuế trong phạm vi nguồn vốn của họ nhưng đang cần thêm vốn hoặc tài trợ để có thể tồn tại về mặt tài chính. Theo Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Hoa Kỳ, chương trình LIHTC đã sản xuất và tài trợ hơn hai triệu rưỡi căn hộ giá phải chăng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và người cao tuổi kể từ khi nó được thành lập. Một trong những điều khiến EB-5 và LIHTC phối hợp ăn ý với nhau là giống như chương trình EB-5, chương trình LIHTC là một công cụ tạo việc làm. Theo Hiệp hội Xây dựng Nhà Quốc gia, chương trình LIHTC đã giúp tạo ra khoảng 95,000 việc làm mỗi năm. Do số lượng lớn việc làm được tạo ra bởi các dự án LIHTC và thực tế là chỉ cần một phần vốn để hoàn thành số vốn cần thiết, các dự án LIHTC kết hợp EB-5 cũng sẽ cực kỳ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm các dự án EB-5. .
Tín dụng Thuế Nhà ở Thu nhập Thấp: Tổng quan Chung
LIHTC là một khoản trợ cấp liên bang được sử dụng để tài trợ cho chi phí phát triển nhà ở thu nhập thấp. Nó được ban hành như một phần của Đạo luật Cải cách Thuế năm 1986 và có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1987 năm 30. LIHTC cho phép người nộp thuế, điển hình là các đối tác của công ty hợp danh sở hữu dự án, trợ cấp 70% hoặc 9% chi phí đủ điều kiện cho sự phát triển của các đơn vị thu nhập thấp trong một dự án nhà ở cho thuê. Có hai “nhóm” tín dụng: tín dụng 70% (trợ cấp khoảng 4% chi phí dự án đủ điều kiện) và tín dụng 30% (trợ cấp khoảng 4% chi phí dự án đủ điều kiện). Tín dụng 9 phần trăm đề cập đến tỷ lệ tín dụng dành cho nhà ở hiện có hoặc cho việc xây dựng mới hoặc cải tạo được liên bang trợ cấp, trong khi tín dụng 9 phần trăm đề cập đến tỷ lệ tín dụng dành cho xây dựng mới hoặc cải tạo, tùy thuộc vào việc đáp ứng các ngưỡng nhất định. Số tín chỉ 4 phần trăm hàng năm dành cho mỗi tiểu bang dựa trên dân số. Do số lượng tín dụng này có sẵn hạn chế nên mức độ cạnh tranh cao và các quốc gia phải xây dựng quy trình phân bổ của riêng mình. Khoản tín dụng XNUMX phần trăm là một phần trong phân bổ giới hạn khối lượng hoạt động tư nhân hàng năm của tiểu bang và có thể ít cạnh tranh hơn, tùy thuộc vào nhu cầu sẵn có và cạnh tranh ở một tiểu bang cụ thể để phân bổ trái phiếu cho hoạt động tư nhân cho các dự án như cải thiện sân bay, các dự án bến cảng và nhà ga, kiểm soát ô nhiễm cũng như các dự án công nghiệp có vấn đề nhỏ khác.
Tín dụng thuế thu nhập thấp hoạt động bằng cách cho phép sử dụng khoản tín dụng mà người nộp thuế yêu cầu theo tỷ lệ trong khoảng thời gian 10 năm để liên quan đến cả việc xây dựng mới và cải tạo các đơn vị nhà ở cho thuê. Người nộp thuế yêu cầu LIHTC có thể sử dụng khoản tín dụng thuế để bù đắp nghĩa vụ thuế thông thường của họ, với một số hạn chế nhất định. Thông thường, LIHTC được bán cho một tổ chức tài chính thông qua hợp vốn tín dụng thuế vì LIHTC phải chịu các mức thuế tối thiểu thay thế và có lợi nhất nếu thuộc sở hữu của các tổ chức tài chính hoặc chủ sở hữu doanh nghiệp.
Để tránh bị thu hồi tín dụng thuế và hoàn trả bất kỳ khoản tiết kiệm thuế nào, người nộp thuế LIHTC phải tuân thủ tất cả các quy tắc tuân thủ hiện hành và duy trì quyền sở hữu trong thời gian ít nhất 15 năm. Do đó, nhà đầu tư vào dự án thường sẽ tiếp tục tham gia vào dự án trong ít nhất thời gian tuân thủ. Ngoài ra, hầu hết các cơ quan phân bổ nhà nước đều yêu cầu hạn chế bổ sung về tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định ngoài thời hạn tuân thủ 15 năm ban đầu, thường được chứng minh trong hợp đồng sử dụng kéo dài thêm 15 năm.
“Bán” hoặc Hợp tác LIHTC: Nguồn vốn chủ sở hữu
Như đã đề cập ở trên, LIHTC cung cấp thêm nguồn vốn cổ phần để xây dựng các dự án nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp dành cho các gia đình và người cao tuổi. Sau khi một nhà phát triển được cơ quan phân bổ nhà nước cấp các khoản tín dụng thuế, nhà phát triển đó sẽ “bán” các khoản tín dụng thuế cho một nhà đầu tư hoặc tổ chức hợp vốn bằng cách tham gia vào một công ty hợp danh hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn với nhà đầu tư hoặc tổ chức hợp vốn đó. Sự tham gia của nhà đầu tư hoặc nhà cung cấp trong tổ chức mới thành lập thường là 99.99% lợi nhuận, thua lỗ, khấu hao và tín dụng thuế, với tư cách là đối tác hữu hạn hoặc thành viên của tổ chức và nhà phát triển thường đóng vai trò là đối tác chung hoặc thành viên quản lý của tổ chức , nắm giữ 0.01% còn lại của thực thể mới thành lập. Vốn huy động được từ việc bán hoặc hợp vốn đó làm giảm lượng vốn chủ sở hữu mà nhà phát triển phải có được từ các khoản vay hoặc phát hành nợ để trang trải chi phí của dự án. Các lợi ích bổ sung cho nhà đầu tư mua LIHTC bao gồm phân bổ khấu hao của các tòa nhà thuộc sở hữu của đơn vị, được khấu trừ thuế, dựa trên phần vốn góp của nhà đầu tư vào đơn vị.
EB-5 là một phần của nguồn vốn
Mặc dù EB-5 có thể được sử dụng theo nhiều cách trong nguồn vốn, nhưng thông thường nhất là các dự án sử dụng khoản đầu tư EB-5 ở vị thế thế chấp đầu tiên hoặc dưới dạng vốn cổ phần ưu đãi hoặc nợ thứ cấp. Nguồn tài trợ EB-5 thường không sử dụng các tiêu chí bảo lãnh cho tổ chức cho vay truyền thống và do đó nguồn tài trợ EB-5 có thể được triển khai dưới dạng khoản nợ thế chấp đầu tiên cho các dự án có thể không đáp ứng được yêu cầu cho thuê hoặc các tiêu chí khác mà tổ chức cho vay thường yêu cầu. Với chi phí hiện tại tương ứng của việc tài trợ thế chấp đầu tiên của tổ chức đối với các dự án có sẵn nguồn tài chính như vậy, nợ cấp hai là một giải pháp thay thế có chi phí thấp hơn nhiều so với những người cho vay cấp hai truyền thống và có thể được sử dụng để thay thế vốn sở hữu có chi phí cao hơn dưới dạng nợ có bảo đảm cấp dưới hoặc vốn cổ phần ưu đãi. .
Đối với các dự án xây dựng quy mô lớn có thời gian xây dựng kéo dài hơn 24 tháng, việc tạo việc làm do việc xây dựng dự án tạo ra có thể hỗ trợ tỷ lệ tham gia EB-5 trong khoảng 20-35% tổng vốn, với thời hạn ít nhất là 6 năm. năm không có khấu hao và lãi suất trong khoảng 5%. Cách tiếp cận này cũng có lợi ích là tối đa hóa mức độ đảm bảo việc làm, vì một dự án sẽ tạo ra cùng một số lượng việc làm cho dù nó được tài trợ như thế nào, nhưng việc hạn chế tài trợ EB-20 ở mức 35-5% tổng vốn sẽ thúc đẩy việc tạo việc làm được tạo ra bởi phần vốn còn lại vì lợi ích của các nhà đầu tư EB-5, vì số dư của các nhà đầu tư không phụ thuộc vào việc tạo việc làm để tài trợ cho họ. Việc hạn chế quy mô tăng vốn EB-XNUMX cũng sẽ cho phép linh hoạt hơn trong việc huy động vốn bằng cách làm cho dự án trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Trong giao dịch kết hợp tài trợ EB-5 và LIHTC, phần tài trợ EB-5 thường được loại bỏ khỏi nguồn vốn bằng số tiền được tạo ra từ giao dịch tái cấp vốn từ 5 đến XNUMX năm sau khi kết thúc tài trợ EB-XNUMX. Khi đó, dự án sẽ hoàn thành và đi vào hoạt động, do đó giảm rủi ro cho vay đối với tổ chức tái cấp vốn, từ đó sẽ mang lại mức lãi suất hấp dẫn hơn.
Tín dụng thuế khác
Ngoài LIHTC, các dự án kết hợp các chương trình tín dụng thuế khác vào nguồn vốn của họ, chẳng hạn như tín dụng thuế thị trường mới (“NMTC”) hoặc tín dụng thuế lịch sử (“HTC”), cũng có thể được hưởng lợi từ việc kết hợp tài trợ EB-5 như một phần của nguồn vốn của họ. Như đã mô tả ở trên đối với các dự án LIHTC, nguồn tài trợ EB-5 cũng có thể trở thành nguồn tài trợ chênh lệch cho các dự án tận dụng các chương trình thuế khác này.
Sử dụng EB-5 công cộng
Các bang và thành phố đã nhận ra rằng EB-5 có thể là nguồn tài trợ quan trọng cho các dự án có mức độ ưu tiên cao, bao gồm cả việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Chỉ trong năm ngoái, Michigan, Miami và Puerto Rico đã tiến tới thành lập các trung tâm khu vực công cộng của riêng họ, cho thấy xu hướng ngày càng tăng về các trung tâm do nhà nước sở hữu và điều hành. Một trung tâm khu vực thuộc sở hữu công có thể là một công cụ tuyệt vời để bổ sung các nguồn tài chính công và tư nhân hiện có cho mục đích sử dụng tư nhân và công cộng.
Ví dụ: Tập đoàn Trung tâm Khu vực Khối thịnh vượng chung Puerto Rico - trung tâm khu vực EB-5 thứ ba do nhà nước sở hữu và điều hành tại Hoa Kỳ - gần đây đã được USCIS chấp thuận để phục vụ Khối thịnh vượng chung Puerto Rico. Trung tâm khu vực sẽ tập trung vào cơ sở hạ tầng và các dự án hợp tác công-tư và có kế hoạch cung cấp vốn EB-5 cho các dự án có mức độ ưu tiên cao, bao gồm các dự án nhà ở giá rẻ được phân bổ LIHTC. Do các khoản trợ cấp và trợ cấp sẵn có ngày càng giảm để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ ở cấp liên bang và tiểu bang, việc kết hợp tài trợ EB-5 với vốn cổ phần LIHTC sẽ cung cấp nguồn tài trợ thiếu hụt rất cần thiết trên thị trường.
Kết luận
Việc kết hợp tài trợ EB-5 cho các dự án LIHTC để phát triển các dự án cho thuê nhà ở thu nhập thấp tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng và phát triển các dự án này, đồng thời khuyến khích các nhà phát triển tư nhân cung cấp nhà cho thuê giá cả phải chăng. Vào thời điểm các lựa chọn tài chính cho các dự án xây dựng vẫn còn hạn chế, việc sử dụng nguồn vốn EB-5 cho các dự án phát triển bất động sản vốn đã tận dụng các chương trình tín dụng thuế này có thể là sự khác biệt trong việc khiến dự án trở nên khả thi. Ngoài ra, khi nhiều tiểu bang và thành phố nhận thấy lợi ích của EB-5 để bổ sung cho các nỗ lực tài trợ truyền thống của họ, chúng tôi hy vọng sẽ thấy sự gia tăng số lượng các tổ chức công tận dụng nguồn tài chính thay thế này bằng cách tạo ra trung tâm khu vực hoặc đối tác thuộc sở hữu công của riêng họ. với các trung tâm hiện có để cung cấp tài chính EB-5. Khi làm như vậy, họ đang tận dụng số tiền đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào các dự án quan trọng cho các đô thị của chúng ta và tạo ra việc làm.
Steven Polivy
Steven Polivy là chủ tịch của Ban Thực hành Khuyến khích & Phát triển Kinh tế và là đối tác quản lý văn phòng tại New York của Akerman LLP. Ông đại diện cho các công ty, tổ chức tài chính và nhà đầu tư trong danh sách Fortune 500 về phát triển kinh tế, tài chính bất động sản và các vấn đề giao dịch bất động sản. Ông đã giúp thúc đẩy nhiều dự án bất động sản quy mô lớn bằng cách sử dụng các nguồn vốn thay thế như chương trình EB-5. Ông cũng thường xuyên đảm bảo các lợi ích phát triển kinh tế từ các cơ quan chính phủ ở cấp tiểu bang và địa phương cho nhiều khách hàng khác nhau.
Xem thông tin đầy đủTUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
