bởi Michael Street
Các nhà đầu tư nhập cư, chuyên gia EB-5, trung tâm khu vực và nhà phát triển dự án EB-5 nên có hiểu biết sâu sắc về cách các nhà kinh tế và USCIS phân tích các khía cạnh tạo việc làm của bất kỳ khoản đầu tư EB-5 nào. Xét cho cùng, tạo việc làm là nền tảng mà ngành EB-5 dựa vào. Bài viết này sẽ giúp các nhà đầu tư tiềm năng và các chuyên gia EB-5 đánh giá nghiêm túc các dự án phát triển bất động sản EB-5 từ quan điểm tạo việc làm.
Tổng số việc làm được tạo ra so với tổng số nhà đầu tư EB-5
Chương trình EB-5 yêu cầu mỗi nhà đầu tư tạo ra ít nhất 10 việc làm toàn thời gian thông qua khoản đầu tư cần thiết. Các chuyên gia giúp đỡ các nhà đầu tư EB-5 nên đánh giá báo cáo tạo việc làm của dự án và xác định xem liệu nó có tạo ra 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư EB-5 hay không. Thế giới thực không thể đoán trước được và có thể dự án sẽ không tạo ra tất cả việc làm ước tính trong báo cáo tạo việc làm. USCIS có thể không đồng ý với ước tính tạo việc làm và giảm dự báo hoặc dự án có thể không tạo ra tất cả việc làm được tính toán nếu một số giả định trong báo cáo không được thỏa mãn. Do sự không chắc chắn này, các dự án không bao giờ nên tìm kiếm một số nhà đầu tư sẽ yêu cầu tạo ra 100% số việc làm ước tính để đáp ứng yêu cầu mỗi khoản đầu tư tạo ra 10 việc làm. Nói cách khác, các dự án phải luôn xây dựng đệm việc làm trong sản phẩm của mình và tìm kiếm các nhà đầu tư chỉ chiếm 80 – 85% số việc làm được tính trong báo cáo tạo việc làm. Mục đích của khoản đệm này là để đảm bảo rằng mọi nhà đầu tư đều được ghi nhận ít nhất 10 việc làm ngay cả khi USCIS giảm số lượng việc làm được ghi có cho nhà đầu tư hoặc ít việc làm thực sự được tạo ra bởi dự án. Ví dụ: nếu một dự án dự kiến tạo ra 1,000 việc làm thì số lượng nhà đầu tư EB-5 tối đa cần được hỗ trợ sẽ vào khoảng 80 đến 85 (chiếm 800 – 850 việc làm), vì khả năng USCIS có thể giảm số lượng việc làm được ghi có cho các nhà đầu tư hoặc dự án có thể không tạo ra tất cả việc làm ước tính. Việc thẩm định yêu cầu người ta phải xác minh rằng có đủ số việc làm để đảm bảo mỗi nhà đầu tư sẽ được ghi có 10 việc làm trong trường hợp dự án tạo ra ít việc làm hơn dự kiến.
Các hạng mục tạo việc làm điển hình
Trong các dự án phát triển bất động sản, các nhà kinh tế thường chia việc tạo việc làm thành các công việc xây dựng và vận hành.
Công việc xây dựng
Công việc xây dựng là những công việc được tạo ra bằng cách xây dựng dự án. Những công việc này thường được phân loại là trực tiếp hoặc gián tiếp/gây ra. Báo cáo tạo việc làm phải nêu rõ liệu việc tính toán công việc xây dựng có bao gồm cả công việc trực tiếp và gián tiếp/gây ra hay không, bởi vì USCIS sẽ chỉ cho phép một dự án bao gồm các công việc xây dựng trực tiếp nếu quá trình xây dựng kéo dài hơn hai năm. Thời gian xây dựng 2 năm phải hợp lý và có thể kiểm chứng được. Tính hợp lý của thời gian xây dựng được xác định bởi thời gian thông thường để xây dựng một dự án có quy mô và chất lượng tương tự trong khu vực của dự án. Báo cáo tạo việc làm và kế hoạch kinh doanh phải bao gồm dòng thời gian cho biết những nhiệm vụ xây dựng nào sẽ được thực hiện mỗi tháng. Dòng thời gian này sẽ hiển thị chính xác số tiền sẽ được chi mỗi tháng trong quá trình xây dựng. Tất cả các tuyên bố và giả định liên quan đến thời gian xây dựng phải được xác minh bởi bên thứ ba, trong đó nêu rõ cơ sở cho ý kiến rằng việc xây dựng sẽ mất hơn hai năm. Nếu mốc thời gian và thời gian xây dựng hai năm không hợp lý và không được bên thứ ba xác minh thì có nguy cơ đáng kể là USCIS sẽ giảm số lượng việc làm được cấp cho các nhà đầu tư. Nếu số lượng công việc xây dựng được cấp cho các nhà đầu tư giảm, thẻ xanh của nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro vì họ có thể không đáp ứng được yêu cầu tạo việc làm cơ bản. Thẩm định yêu cầu xác minh rằng việc đưa các công việc xây dựng trực tiếp vào báo cáo tạo việc làm được hỗ trợ bởi thời gian xây dựng hai năm được xác nhận bởi bên thứ ba độc lập.
Công việc Vận hành
Trong bối cảnh phát triển bất động sản, công việc vận hành có thể được tạo ra bởi các doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà phát triển hoặc bởi các doanh nghiệp thuộc sở hữu của người thuê mặt bằng cho thuê trong khu phát triển. USCIS cho phép các công việc vận hành từ các doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà phát triển được chuyển giao cho các nhà đầu tư EB-5. Tuy nhiên, nếu các công việc vận hành được tạo ra bởi những người thuê nhà trong quá trình phát triển, USCIS có những hạn chế đáng kể về thời điểm những công việc đó có thể được đưa vào tính toán tạo việc làm.
Các nhà kinh tế thường sử dụng doanh thu để tính toán các công việc vận hành do doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà phát triển tạo ra. Việc thẩm định cần tập trung vào việc liệu các dự báo doanh thu được sử dụng để tính toán tạo việc làm có hợp lý hoặc có thể đạt được hay không. Ước tính doanh thu không thể đạt được sẽ dẫn đến giảm số lượng công việc vận hành do dự án tạo ra. Nếu nghiên cứu tạo việc làm bao gồm các công việc vận hành do người thuê của dự án tạo ra, USCIS sẽ yêu cầu bằng chứng rằng công việc của người thuê là công việc mới chứ không chỉ đơn thuần là công việc được di dời.
Đây là một gánh nặng cực kỳ khó giải quyết và hầu hết các dự án EB-5 đều chọn không đưa công việc của người thuê vào tính toán của họ.
Tuy nhiên, nếu một dự án cố gắng bao gồm những công việc như vậy thì gói dự án phải bao gồm một bản phân tích độc lập cho thấy rằng khu vực có dự án có nhu cầu chưa được đáp ứng về sản phẩm/dịch vụ của người thuê. Báo cáo độc lập này cũng phải chứng minh rằng những người thuê nhà sẽ không tạo ra việc làm trong khu vực đó nếu không có sự phát triển mới. Nếu gói dự án không thể chứng minh được bằng chứng có thể kiểm chứng đầy đủ rằng có nhu cầu chưa được đáp ứng đối với dịch vụ của người thuê, USCIS sẽ không cấp tín dụng cho các nhà đầu tư EB-5 cho những công việc đó. Mặc dù có thể đạt được tín dụng cho các công việc do người thuê nhà tạo ra thông qua việc đại diện siêng năng, USCIS áp đặt tiêu chuẩn chứng minh cao đến mức người ta phải hết sức thận trọng khi đầu tư vào một dự án phụ thuộc nhiều vào công việc của người thuê nhà.
Các hạng mục tạo việc làm của chi phí xây dựng
Các nhà kinh tế sử dụng chi phí xây dựng làm cơ sở để ước tính việc làm tạo ra từ việc phát triển bất động sản. USCIS không coi tất cả chi phí xây dựng là tạo việc làm. Vì vậy, cần phải xem xét kỹ các chi phí được đưa vào nghiên cứu tạo việc làm.
Một báo cáo tạo việc làm điển hình sẽ phân biệt giữa chi phí xây dựng cứng, chi phí mềm và FF&E (đồ đạc, đồ đạc và thiết bị). Chi phí xây dựng cứng là những chi phí phát sinh trong quá trình thực sự xây dựng dự án như vật liệu và nhân công. FF&E bao gồm chi phí đồ đạc, đồ đạc và thiết bị trong quá trình phát triển. Chi phí mềm bao gồm phí kiến trúc, phí nộp đơn cấp phép, chi phí tài chính, phí kỹ thuật và phí pháp lý. Nói chung, hầu hết tất cả các chi phí cố định và FF&E đều có thể được tính vào việc tính toán tạo việc làm. Có thể bao gồm một số chi phí mềm như kiến trúc và kỹ thuật. Tuy nhiên, điều cực kỳ quan trọng cần lưu ý là USCIS thường không coi thuế, dự phòng xây dựng, phí nộp đơn cấp phép, bảo hiểm và chi phí tài chính là chi phí tạo việc làm. Các khoản dự phòng thường được tìm thấy trong phần chi phí cứng trong khi phí nộp đơn xin giấy phép, chi phí bảo hiểm và tài chính thường được tìm thấy trong phần chi phí mềm. Nếu những chi phí không đủ tiêu chuẩn đó được đưa vào ước tính tạo việc làm thì số lượng việc làm thực sự do dự án tạo ra có thể giảm đáng kể. Quá trình thẩm định đòi hỏi phải chú ý cẩn thận đến ngân sách xây dựng trong nghiên cứu tác động kinh tế để đảm bảo rằng các chi phí không đủ tiêu chuẩn như phí nộp đơn xin giấy phép, bảo hiểm, chi phí tài chính và các khoản dự phòng không được đưa vào tính toán tạo việc làm. Hầu hết các nhà kinh tế có kinh nghiệm đều đặc biệt loại trừ những khoản mục này để tránh nhầm lẫn.
Dòng thời gian tạo việc làm so với ngày nộp đơn I-526
USCIS đã thiết lập chính sách nội bộ rằng mỗi nhà đầu tư phải tạo ra 10 công việc trong vòng 2.5 năm kể từ khi nộp đơn I-526. Điều này hơi mâu thuẫn với các quy định và đạo luật EB-5, vì theo quy định EB-5, khoản đầu tư của mỗi nhà đầu tư phải tạo ra các công việc cần thiết trước khi đơn I-829 đến hạn. Với thời gian xử lý hiện tại và tình trạng thụt lùi đối với các nhà đầu tư Trung Quốc, rất khó có khả năng đơn I-829 của nhà đầu tư sẽ hết hạn trong vòng 2.5 năm kể từ khi nộp I-526. Tuy nhiên, USCIS đã khẳng định chắc chắn rằng các công việc cần thiết sẽ được tạo ra trong vòng 2.5 năm kể từ khi nhà đầu tư nộp đơn I-526.
Tạo việc làm kịp thời là tương đối dễ dàng đối với những dự án phát triển nhỏ hơn, nơi thời gian xây dựng chưa đến hai năm. Đối với các công việc xây dựng, chỉ cần đảm bảo rằng việc xây dựng sẽ hoàn thành trong vòng 2.5 năm sau khi nộp đơn I-526. Đối với các công việc vận hành cần đánh giá kỹ ngày tháng lập doanh thu để tính công việc vận hành. Ngày đó cũng phải trong vòng 2.5 năm kể từ ngày nộp đơn I-526.
Đối với các dự án lớn hơn mà quá trình xây dựng kéo dài hơn hai năm, cần phân tích thời điểm tạo việc làm để đảm bảo mỗi người nộp đơn sẽ được ghi nhận là đã tạo ra đủ số lượng việc làm cần thiết. Báo cáo kinh tế nên chia nhỏ số lượng việc làm được tạo ra sáu tháng hoặc một năm trong toàn bộ thời gian xây dựng. Dựa trên mốc thời gian tạo việc làm của báo cáo kinh tế, kế hoạch kinh doanh phải cung cấp mốc thời gian nộp đơn I-526 cho thấy số lượng nhà đầu tư tối đa có thể nộp đơn I-526 sáu tháng hoặc một năm một lần.
Điều này thường được thực hiện bằng cách sử dụng bảng như mẫu bên dưới:
Bảng trên cho thấy một dự án đang tìm kiếm 550 nhà đầu tư EB-5. Việc xây dựng kéo dài bốn năm và tạo ra 5,500 việc làm. Không thể nộp đơn cho 550 người nộp đơn trong năm đầu tiên vì không phải tất cả 5,500 việc làm sẽ được tạo ra trong vòng 2.5 năm kể từ ngày nộp đơn I-526. Bạn có thể thấy rằng trong nửa đầu của Năm 1, tối đa 275 nhà đầu tư có thể nộp I-526 vì chỉ có 2,750 việc làm được tạo ra trong vòng 2.5 năm. Tương tự, có thể đăng ký tối đa 350 nhà đầu tư vào nửa cuối năm 1 vì dự án sẽ tạo ra 3,500 việc làm trong vòng 2.5 năm.
Thẩm định yêu cầu phân tích chuyên sâu về tiến trình tạo việc làm và điều tra về số lượng nhà đầu tư đã nộp đơn I-526 của họ. Cần phải xác minh rằng dự án chưa nộp nhiều đơn I-526 hơn mức có thể được hỗ trợ bởi số lượng việc làm được tạo ra trong vòng 2.5 năm sau khi nộp đơn I-526 của một nhà đầu tư cụ thể. Nếu dự án đã nộp đơn cho đủ nhà đầu tư để giải quyết số việc làm được tạo ra trong 2.5 năm tới thì tốt nhất nhà đầu tư nên hoãn việc nộp đơn cho đến khi họ có thể yên tâm về số lượng công việc cần thiết chưa được phân bổ.
Kết luận
Thẩm định dự án EB-5 đòi hỏi khả năng hiểu và đặt các câu hỏi quan trọng về việc tạo việc làm của dự án. Bài viết này nên được sử dụng làm hướng dẫn để phân tích nghiêm túc các dự án EB-5 từ góc độ tạo việc làm.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
