bởi Patrick O'Donnell
Không có cái gọi là phát triển bất động sản “đơn giản”. Mỗi dự án đều có những thách thức riêng đòi hỏi phải lập kế hoạch siêng năng, sáng tạo và quyết tâm. Việc cấp vốn cho một dự án đã hoàn thành cũng không khác, vì các quyết định tái cấp vốn có thể có tác động lớn đến lợi nhuận của dự án giống như những quyết định quan trọng nhất trong giai đoạn xây dựng. Đối với các nhà phát triển EB-5 có ý định tiếp tục sở hữu dự án của họ sau khi hoàn thành, bài viết này cung cấp cái nhìn tổng quan chung về thị trường cho vay bất động sản thương mại, hoàn chỉnh với các khuôn khổ tái cấp vốn để giúp chủ sở hữu nhà phát triển bảo vệ giá trị mà họ đã tạo ra.
Ba sai lầm phổ biến (nhưng có thể tránh được)
Trước khi đi sâu vào các đặc điểm cụ thể của thị trường cho vay bất động sản thương mại (“CRE”), cần hiểu ba trong số những sai lầm phổ biến nhất mà người đi vay mắc phải khi tái cấp vốn cho nợ.
1. Không kết hợp chiến lược tài chính với chiến lược tài sản
Mọi người đi vay đều tập trung vào số tiền cho vay và lãi suất được đề xuất khi đánh giá các phương án tái cấp vốn, nhưng có nhiều đặc điểm cấu trúc khác có tác động đáng kể đến lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. Khi các nhà phát triển không đánh giá cao ý nghĩa của các đặc điểm cho vay này, hậu quả có thể phá hủy giá trị vốn chủ sở hữu.
Ví dụ: việc không khớp thời hạn tài trợ với thời hạn thuê trung bình của tài sản có thể phá hủy giá trị ngay cả khi tài sản đó hoạt động tốt. Hãy tưởng tượng một tòa nhà văn phòng Hạng A mới hoàn thành gần đây vừa ký hợp đồng thuê 20 năm với hai khách thuê chủ chốt cấp đầu tư. Chủ đầu tư quyết định thay thế khoản vay xây dựng bằng khoản vay dài hạn 5 năm từ người cho vay hiện tại vì người cho vay đưa ra mức lãi suất hấp dẫn và là đối tác tốt trong giai đoạn xây dựng. Điều này nghe có vẻ giống như một chuỗi sự kiện tích cực, nhưng thuật ngữ không khớp đã gây ra rủi ro đáng kể cho tài sản. Lãi suất đang ở mức thấp lịch sử và có thể cao hơn đáng kể khi khoản vay 20 năm đáo hạn, tuy nhiên dòng tiền từ tài sản được cố định thông qua hợp đồng thuê XNUMX năm. Trong trường hợp tốt nhất, lợi nhuận sẽ bị xói mòn; gây ra lạm phát hoặc tăng lãi suất trần và nhà phát triển có thể phải đóng góp vốn chủ sở hữu mới để tái cấp vốn.
Ngoài thời hạn thuê trung bình, chiến lược tái cấp vốn toàn diện còn kết hợp với hồ sơ dòng tiền của tài sản, thời gian nắm giữ theo kế hoạch, nhu cầu hợp tác, thành phần danh mục đầu tư và cân nhắc về thuế. Những yếu tố này cung cấp thông tin về các đặc điểm của khoản vay như thời hạn tài trợ, quyết định cố định hay thả nổi, phòng ngừa rủi ro, tính linh hoạt của việc trả trước, mục tiêu đòn bẩy, yêu cầu dự trữ và điều kiện chuyển nhượng.
Người đi vay đạt được kết quả tốt hơn khi họ dành thời gian cân nhắc các phương án cơ cấu trước khi yêu cầu các đề xuất của người cho vay. Một cách tiếp cận hiệu quả là xác định trước một số đặc điểm cấu trúc quan trọng và yêu cầu người cho vay cung cấp phản hồi về một số đặc điểm khác. Điều này đặt người đi vay vào tình thế cân bằng về giá và tối ưu hóa khoản vay về giá cả, đòn bẩy và cơ cấu.
2. Quản lý thời gian sai cách
Dòng thời gian tái cấp vốn có thể được quyết định bởi thời hạn của khoản vay EB-5, thời hạn của khoản vay xây dựng, ngày mua lại vốn cổ phần ưu tiên hoặc phê duyệt I-829, cùng với các yếu tố khác.. Không bao giờ là quá sớm để bắt đầu đánh giá các lựa chọn thay thế, đặc biệt là khi xem xét bán tất cả hoặc một phần của dự án sau khi hoàn thành. Các bước quan trọng ban đầu là xác định khung thời gian khi cần vốn mới và hiểu được ý nghĩa, nếu có, của việc trả trước khoản nợ hiện tại.
Sau khi người cho vay được chọn, các khoản vay CRE thường kết thúc trong vòng hai đến ba tháng, nhưng sự chậm trễ không lường trước được không phải là hiếm. Thời gian bổ sung được đảm bảo đối với các khoản vay có đòn bẩy cao, cấu trúc tầng lửng cao cấp hoặc các tình huống mà nhà phát triển phụ thuộc vào vốn chủ sở hữu của đối tác mới để đóng. Chủ sở hữu nhà phát triển nên làm mọi thứ có thể để đồng bộ hóa việc tái cấp vốn cho khoản vay xây dựng với việc hoàn trả vốn của nhà đầu tư EB-5. Các lựa chọn tài trợ sẽ bị hạn chế đáng kể nếu người cho vay mới phải chia sẻ tài sản thế chấp với các nhà đầu tư EB-5 và cần dành thêm thời gian cho những tình huống có thể xảy ra.
Một lưu ý cuối cùng về thời gian – người cho vay không phản ứng tốt với những bất ngờ vào phút cuối. Nếu người đi vay dự đoán được những thách thức cụ thể về tài sản hoặc những phức tạp liên quan đến khoản vay có thể đe dọa khả năng tái cấp vốn khi đến hạn khoản vay thì thông thường nên thông báo sớm cho người cho vay hiện tại trong quá trình này. Sự tham gia sớm của người cho vay có xu hướng xây dựng thiện chí và niềm tin, dẫn đến kết quả tốt hơn, hợp lý hơn.
3. Truy đòi lại
Sự phát triển CRE không dành cho người yếu tim và nguy cơ tổn thất ở cấp độ tài sản là một phần tất yếu của việc sở hữu bất động sản qua các chu kỳ kinh tế. Tuy nhiên, nên tránh rủi ro mất tài sản cá nhân thông qua các điều khoản truy đòi khi có thể và tất cả những người vay tái cấp vốn cho một dự án xây dựng đã hoàn thành nên đặt ưu tiên cao cho việc có được nguồn tài chính không truy đòi. Mặc dù truy đòi một phần hoặc toàn bộ đã là điều khoản tiêu chuẩn cho các khoản vay xây dựng kể từ khi bắt đầu suy thoái, nhưng nguồn tài trợ không truy đòi thường được cung cấp khi dự án ổn định. Đối với những tình huống không thể tránh khỏi việc truy đòi một phần khi tái cấp vốn, chủ sở hữu nhà phát triển nên nỗ lực đàm phán các điều khoản “đốt cháy” nhằm thu hẹp các yêu cầu truy đòi khi tài sản đạt được ngưỡng hiệu suất.
Đây chỉ là một số lỗi phổ biến nhất mà người đi vay mắc phải, bất kể dự án có vốn EB-5 hay không. Đôi khi, ngay cả những nhà phát triển và chủ sở hữu CRE dày dạn kinh nghiệm cũng trở thành nạn nhân của những sai lầm nêu trên. Các tình huống cụ thể có thể khác nhau, nhưng việc thiếu nhận thức về thị trường vốn hầu như luôn là một yếu tố góp phần. Nhiều người đi vay đơn giản là không có thời gian và chuyên môn để đánh giá đầy đủ các lựa chọn tài chính sẵn có khi đến lúc phải tái cấp vốn. Tổng quan về thị trường sau đây nhằm mục đích mở rộng nhận thức của người vay về các đặc điểm chung của thị trường vốn nợ CRE.
Tổng quan về thị trường cho vay CRE
Tổng quan về thị trường vốn này là sự khái quát hóa các điều khoản và điều kiện được áp dụng trong mỗi thị trường cho vay. Không phải mọi mô tả được mô tả ở đây đều đúng với mọi người cho vay trong từng danh mục. Việc thu hút phản hồi từ người cho vay ở nhiều thị trường cho vay khác nhau luôn là một ý tưởng hay để xác nhận các đặc điểm thị trường hiện tại và đạt được hiệu quả thực hiện tối ưu.
Bản tóm tắt này bao gồm ba thị trường cho vay thế chấp CRE truyền thống, ngân hàng thương mại, CMBS và các công ty bảo hiểm, cũng như các tổ chức cho vay đại lý và các lựa chọn năng suất cao phi truyền thống.
Ngân hàng thương mại
Các ngân hàng thương mại có đủ hình dạng và quy mô, từ ngân hàng cộng đồng địa phương đến các tập đoàn đa quốc gia. Hầu hết các khoản cho vay xây dựng ở Hoa Kỳ đều bắt nguồn từ các ngân hàng thương mại vì họ chuyên phân tích tín dụng của người đi vay và quản lý các khoản vay theo dòng thời gian phát triển. Các ngân hàng thương mại có cái nhìn toàn diện về khả năng sinh lời và có thể đưa ra các điều khoản cho vay tốt hơn cho những người đi vay sử dụng các sản phẩm và dịch vụ khác của ngân hàng hoặc có lượng tiền gửi lớn tại ngân hàng.
Đặc điểm cấu trúc của các khoản vay ngân hàng thương mại rất phù hợp với những người đi vay mong muốn sự linh hoạt trong việc bán hoặc tái cấp vốn cho tài sản trong thời hạn gần đến trung hạn. Thời hạn ban đầu thường từ hai đến năm năm và thông thường sẽ có một số lựa chọn gia hạn được xác định trước khi người đi vay lựa chọn, tùy thuộc vào các thử nghiệm gia hạn đã được thống nhất. Các khoản vay ngân hàng thường có lãi suất thả nổi và thông thường các ngân hàng yêu cầu người đi vay phòng ngừa rủi ro lãi suất thả nổi thông qua các công cụ phái sinh lãi suất. Các ngân hàng tính phí trả trước và phí gia hạn để cải thiện lợi tức cho vay và thường có một khoảng thời gian khóa trong đó việc trả trước bị cấm. Sau khi hết thời hạn khóa, chi phí trả trước chính cho hầu hết các khoản vay là chi phí chấm dứt của bất kỳ công cụ phái sinh lãi suất chưa thanh toán nào. Các ngân hàng địa phương và các ngân hàng khu vực nhỏ hơn có nhiều khả năng yêu cầu các điều khoản truy đòi hơn.
Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại
Thị trường chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại (“CMBS”) hình thành và đóng gói các khoản thế chấp được xếp hạng và bán cho các nhà đầu tư có thu nhập cố định. Lãi suất và điều khoản của CMBS thường biến động hơn so với các phương án cho vay CRE khác vì nguồn gốc thường bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thị trường thu nhập cố định. Người mua CMBS đang tìm kiếm dòng tiền ổn định, vì vậy các khoản vay xây dựng và tài sản chuyển tiếp không phù hợp lắm với ống dẫn. Tuy nhiên, các tài sản ổn định nằm ở thị trường cấp hai và cấp ba được hưởng lợi từ giá trị mà các mô hình cơ quan xếp hạng đặt ra đối với sự đa dạng hóa về mặt địa lý.
Những người đi vay đang tìm cách tối ưu hóa lãi suất và số tiền thu được trong thời gian nắm giữ dài hạn hơn có thể rất phù hợp với CMBS. Các khoản vay có lãi suất cố định, thời hạn 10 năm là phổ biến nhất, chiếm khoảng 8% tổng số khoản vay chuyển tiếp của Hoa Kỳ trong năm 2014. Có thể có các thời hạn khác, mặc dù việc định giá hiệu quả nhất ở thời điểm 10 năm. Tùy chọn lãi suất thả nổi đôi khi có sẵn, tùy theo nhu cầu thị trường. Các khoản vay CMBS phải trả trước tùy theo chi phí hủy nợ, có thể tốn kém nếu lãi suất thấp hoặc nếu khoản vay còn vài năm nữa mới đáo hạn. Phí bảo lãnh phát hành ở mức vừa phải so với phí ngân hàng thương mại. Nhìn chung, các điều khoản của CMBS kém linh hoạt hơn so với các thị trường cho vay khác vì các nhà đầu tư có thu nhập cố định thích cơ cấu nhất quán.
Công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí
Với tư cách là một nhóm, các công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí là những người khởi xướng khoản vay CRE thận trọng nhất, được chứng minh bằng tình hình sức khỏe tương đối và sự tăng trưởng thị phần của họ trong thời kỳ suy thoái gần đây. Đây là những nhà đầu tư định hướng lợi nhuận với nhiệm vụ tạo ra các khoản vay dài hạn an toàn để phù hợp với các khoản nợ dài hạn trên bảng cân đối kế toán. Trong môi trường lãi suất thấp, các tổ chức cho vay bảo hiểm và lương hưu thường chèn sàn lãi suất để đảm bảo lợi nhuận có thể chấp nhận được so với nguồn gốc của chúng.
Người cho vay bảo hiểm và lương hưu là sự lựa chọn phù hợp cho những người đi vay nhắm mục tiêu đòn bẩy từ trung bình đến thấp. Đối với những tài sản danh giá có đòn bẩy vừa phải, những người cho vay này có thể mang lại sự linh hoạt về cơ cấu tuyệt vời. Thời hạn cho vay kéo dài từ 5 đến 30 năm và thường là từ 7 đến 12 năm. Lãi suất cố định phổ biến hơn lãi suất thả nổi vì người cho vay bảo hiểm và lương hưu có hồ sơ trách nhiệm cố định. Các khoản vay có nhiều cấu trúc trả trước khác nhau, bao gồm duy trì lãi suất, khấu trừ và phần trăm tiền gốc. Phí bảo lãnh phát hành ở mức vừa phải và phù hợp với phí CMBS.
Đại lý cho vay
Chủ sở hữu nhà ở đang tìm hiểu các lựa chọn tái cấp vốn nên xem xét các lựa chọn thay thế từ đại lý. Các bất động sản có chứa thành phần nhà ở có thể đủ điều kiện tham gia các chương trình cho vay đại lý được cung cấp thông qua các tổ chức cho vay Freddie Mac, Fannie Mae và Ginnie Mae được ủy quyền bảo lãnh các khoản vay đại lý. Các tùy chọn chương trình khác nhau về thời hạn, tỷ lệ, đòn bẩy và chỉ định cố định/thả nổi và có quá nhiều chi tiết để trình bày ở đây.
Các quỹ nợ, người cho vay bắc cầu và các lựa chọn thay thế phi truyền thống khác
Loại người cho vay tổng hợp này được tạo ra bởi các nhà đầu tư định hướng lợi nhuận đang tìm kiếm lợi nhuận cao hơn so với lợi nhuận được cung cấp bằng cách đầu tư vào các khoản thế chấp ổn định, có đòn bẩy thấp. Những người cho vay này thường phải đối mặt với quy định nhẹ nhàng hơn đáng kể so với các thị trường cho vay khác, tạo điều kiện cho sự linh hoạt và sáng tạo về cơ cấu tối đa. Những người cho vay phi truyền thống cảm thấy thoải mái hơn khi sử dụng chiến lược “cho vay để sở hữu” so với các đối tác cho vay truyền thống của họ và người đi vay phải đặc biệt lưu ý đến các điều khoản vỡ nợ khi đàm phán với những người cho vay lãi suất cao.
Các dự án phát triển với vốn EB-5 được cấu trúc dưới dạng nợ lửng hoặc vốn cổ phần ưu đãi có nhiều khả năng yêu cầu vốn có lãi suất cao để tái cấp vốn thành công. Điều này có thể dưới hình thức tài trợ bắc cầu ngắn hạn, vốn thứ cấp dài hạn hoặc một khoản thế chấp có đòn bẩy cao. Các khoản vay có xu hướng có thời hạn ngắn hơn và bao gồm lãi suất và phí tương đối cao. Nhiều người cho vay phi truyền thống có quan điểm tuyệt đối về đồng đô la và sẵn sàng đánh đổi tính linh hoạt về cơ cấu, lãi suất và phí (phí ban đầu, phí gia hạn, phí thoát) miễn là lợi nhuận kỳ vọng bằng đồng đô la không đổi.
Kết luận
Chủ sở hữu nhà phát triển có thể giảm thiểu rủi ro và bảo vệ vốn sở hữu tài sản của mình bằng cách áp dụng sự siêng năng tương tự đối với việc tái cấp vốn giống như họ thực hiện trong quá trình phát triển. Điều này đặc biệt phù hợp với các nhà phát triển EB-5, vì họ phải giải quyết các thách thức về dàn xếp vốn và thường xuyên có các dự án có đòn bẩy cao để tái cấp vốn. May mắn thay, hiện tại có mức thanh khoản chưa từng có trên thị trường chứng khoán và nợ CRE. Các nhà phát triển EB-5 bắt đầu sớm quy trình cấp vốn và cân nhắc kỹ lưỡng về cơ cấu khoản vay của mình sẽ có cơ hội tuyệt vời để đạt được cơ cấu tài trợ tối ưu, tạo tiền đề cho giai đoạn sở hữu tiếp theo.
TUYÊN BỐ TỪ CHỐI TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này chỉ là quan điểm của tác giả và không nhất thiết thể hiện quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên của nhà xuất bản. hoặc các chi nhánh của nó. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích là thông tin chung; đó không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia được cấp phép có kiến thức đầy đủ về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh trong tình huống cụ thể của bạn. Bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý, nhập cư và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
